改革开放以来,中国大陆城市化进程不断加快,大量人口涌向城市,房地产市场供需严重失衡,房价一路攀升。为抑制房地产投机和减缓房价上涨速度,中国政府和诸多学者认为应开征物业税。
　　但研究发现,开征物业税并不能从根本上改变现行市场供求基本面,抑制投机和房价增速更是无从谈起。
　　
　　物业税能抑制房价上涨吗?
　　
　　当前呼吁开征物业税的两个最强烈的理由是开征物业税可抑制投机活动和压低房价增长幅度。如有学者运用拉弗曲线分析后认为物业税可以很好地遏制房地产投机行为;还有学者通过建立结构向量自回归模型(SVAR)和向量误差修正模型(VEC),研究了住房流通环节与保有环节的税收对房价变动的冲击效应,得出开征物业税可抑制房价上升的结论。
　　但实际情况并非如此。影响中国房价走势的根本因素是供求关系,现行市场供小于求的基本状况不改变,整体价格走势就难有较大改观。笔者认为,开征物业税很难给市场供求基本面带来重大影响,自然也不会产生抑制投机活动和房价过快上涨的作用。
　　物业税对市场供需的影响主要是通过其税率的调节作用实现的,但以中国国情为基础并借鉴世界各国通行做法而拟定的物业税税率不可能太高。据统计,世界多数国家物业税税率低于3%。
　　目前中国大陆在物业税空转阶段所选用物业税征缴模式有两种,分别对应着不同的税率:一种是针对自住房屋的,以房产评估价的70%为基准,征收1.2%的物业税;另一种是针对投资性房屋的,以其投资回报的18%为基准,征收12%的物业税。另外,一些学者经过研究后也得出相应结论,认为物业税税率应低于1%。
　　因此,笔者认为,即使能开征,物业税税率也不可能超过1.5%,与房地产升值额和租金之和相比,这一税率对应的税负额度并不高,并不能增加多少购房人的实际经济负担。以物业税作为抑制投机活动和房价涨幅的手段,其作用是微不足道的。
　　
　　当前具备开征物业税的条件吗?
　　
　　课征物业税是一项复杂工作,早在2003年中共十六届三中全会上就提出了开征物业税问题,但这项工作至今无法得到实质性进展,其原因就在于中国大陆目前根本不具备开征物业税的基本条件。
　　1、现行土地制度决定了开征物业税在法理上不通
　　物业税是以房地产为课税对象,基于价值增值而征收的税种。在建造房屋的诸多生产要素中,除土地外,像水泥、砖石等建筑材料皆为损耗品,房屋建成后它们便会不断折旧贬值。那房价上涨道理何在呢?在于土地增值。从根本上讲,房屋的增值即为土地的增值,物业税的真正征缴对象也是土地。
　　物业税的真正课税对象既然是土地,土地所有者才应是物业税的纳税主体。政府作为土地所有者向土地使用者征这种财产税在法理上是说不通的。
　　2、现存产权产籍管理状况使得物业税纳税人难以确定
　　明晰房地产产权是课征物业税的关键。成熟市场经济国家的物业税征收是建立在一整套完整的房地产产权登记系统之上的,具体包括每处房地产的四至、面积、所有权人姓名(名称)以及使用状况等内容。
　　中国大陆目前虽然也有产权产籍制度,看起来也比较完善,但更新不及时,甚至无法更新或人为不更新的情况明显存在着。自1985年中国进行第一次全国城镇房屋普查至今,类似的普查便再未进行过,我们并不清楚到底有多少房屋存有产权争议或者属于无主房。
　　虽然近年来新建商品房产权证大都是开发商代为办理,产权较为明晰,但此前有一定比率的房屋存在权属争议,有的甚至存在登记混乱的情况。在具体实践中,为降低税费支出,许多中小城镇的业主在二手房交易时根本不办过户手续,只签订一个民间契约并附带两个证人即可。
　　3、复杂的土地使用类型和房产类型增加了物业税税率的设定难度
　　明确、公平的税率是税收征缴的操作前提。开征物业税首先要确定好相应税率。但因一系列历史问题和现实原因,中国目前有高达二、三十类的房屋建设政策,它们又各自对应着不同的土地政策和税费政策,如从土地来看就有城镇土地与农村土地之分、出让土地与划拨土地之分,以及历史遗留下来的既非出让又非划拨的土地,这些土地还要分军事、宗教、国家机关、工业、仓储、商业、居住等多种用地类型。
　　对具体的房产来说,除类型有差别外,还存在新房与旧房、个人用房与出租用房、一套用房与多套用房等不同问题。如何对上述不同房地产确定合适税率也是政府面临的难题。
　　当前人们呼吁开征物业税是面对房价不断高涨、居民购房负担日益加重局面的情绪反映。但通过上文分析便可发现,物业税既不具备基本开征条件和征收操作性,也不能抑制投机活动和房价过快增长。
　　解决高房价问题在根本上还需从市场供需入手,增加供给量,改善供求关系。因此,必须调整宏观调控的思路,改善调控质量。只有这样才能稳定房价,推进中国房地产市场的健康发展。
　　(作者单位系北京师范大学管理学院房地产研究中心)