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摘要《中华人民共和国物权法》虽已实施三年了,但由于该法未对宅基地使用权流转问题进行明确规定,宅基地使用权流转依然是当今社会各界普遍关注的热点问题。宅基地使用权是指依法利用集体所有的土地建造住宅及其附属设施的用益物权,是我国农村居民在集体所有制下的一项重要权利。本文将就该制度中关于宅基地流转的问题进行探讨。
关键词宅基地 使用权 流转
中图分类号:D922.3 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)10-238-01
一、限制宅基地使用权流转引发的现实问题
不可否认,现有的宅基地流转制度在建国后相当长一段时间对促进农村发展方面具有重要作用,但是随着改革开放的不断深入,农村外出务工人员的大量增加,城市化进程的加快推进,这一制度的弊端亦已明显:
(一)空心村大量出现,传统宅基地制度严重浪费土地资源
现在的农村普遍存在着村镇规划不合理甚至很多村镇根本没有规划的现象,宅基地审批制度形同虚设,许多农民节约土地意识不强甚至还有“多多益善”的意识,农村建房经常开辟新宅基地而废弃旧宅基地,且通过各种途径许多农民变成了城市市民,留在农村的住房及宅基地因现行法律限制无法顺利实现流转,集体经济组织又无权收回,造成土地资源的莫大浪费,出现了众多的空心村。以河北省枣强县拥有2000多人口的老官营村为例,村中央荒废的老房子占宅基地总量的五分之一还多,而村边的新房还在不停地向农田蔓延。
(二)城市化进程受阻,损害了农民的实际利益
我国近年来城市化进程令世界瞩目但其中蕴含的深层次矛盾也在凸显,其中一个现实问题就是农民的宅基地使用权不能自由流转,即使可以流转也有严格的条件限制,如只能转让给本集体经济组织内符合申请宅基地条件的村民,并且自己也被取消了再次申请宅基地的资格,在城市已扎根的农民因为担心将来不能在城市立足而不敢放弃原有的宅基地。再加上,现在的宅基地是个不能变成现实财富的“鸡肋”,即使流转处理了也换不成多少现金,致使部分农民仍缺乏足够的资金在城市或小城镇购房安家,这在客观上妨碍着农民进城安家落户的实现。“前怕狼后怕虎”是有意愿在城市购房落户农民的真实写照。
(三)宅基地隐形交易市场的大量存在,留下了巨大的矛盾隐患
随着社会的发展,因经济利益的驱动,宅基地买卖、抵押、租赁等形式的流转虽然为法律所禁止,但巨大的需求是掩盖不了的,农村形成了各种各样的宅基地隐形市场。小产权房的出现就是典型的例证,虽然住房和城乡建设部官员多次在新闻媒体吹风喊话,警告小产权房交易的危险性,但似乎无人“惧怕”。由于这些交易无法获得法律的认可和确认,处于一种不合法的状态,给日后买卖双方留下了隐患。我们必须正视这些问题,彻底解决比小解决好,早解决比晚解决好。
二、对宅基地流转制度改革的设想和建议
允许宅基地自由流转刻不容缓,但是农村宅基地交易涉及方方面面的利益和关切,绝不是通过简单的修改法律法规就能够解决的,也不是一蹴而就能够办到的,必须完善相应的配套制度,并结合各地的发展实际,因地制宜、循序渐进地展开。
(一)建立和完善宅基地流转的前提性制度
现在新型农村合作医疗、新型农村社会养老保险等关乎农民切身利益的大好方针政策正在逐步试点或推广,但我们仍然认为这依旧是较为低级的保险层次。从某种角度说,有一部分农民的生活依托仍是承包经营的耕地和申请取得的宅基地,因此一些专家担心放开宅基地流转可能会使这一部分农民因为突发家庭变故、重大疾病等原因流转自己的宅基地,进而丧失安家之所,变成政府和社会的负担。这种说法有其合理性,但我们必须看到有更多的农民是需要流转宅基地,我们绝不能因为可能要出现的少数人的问题而不敢出台更有利于农村长远发展的政策和法律。退一步讲,这部分农民最需要的是宅基地吗?有了宅基地,政府和社会应担负的責任就可以少些吗?政府应加快出台更高层阶的覆盖农村的社会保险,这才是农民最需要的,这样才能真正免去农民的后顾之忧,进而刺激和拉动农村消费,破解农村发展的瓶颈难题,这也是解决宅基地流转问题的前提和关键。
(二)建立和完善宅基地流转的基础性制度
这包括建立新的农村宅基地制度、对原有制度的完善修改和执行。首先,要建立类似城市建设用地使用权的制度,实现所有权和使用权的明确区分,集体经济组织是农村宅基地的所有者,村民是使用者,所有者要切实发挥监督和监管作用,使用者要遵守村镇规划合理使用该宅基地。其次,要允许宅基地的使用权依法流转,允许一切合法的法人、组织和个人购买宅基地使用权,但本集体经济组织村民以外的人购买的使用权年限不是无期限的,具体可以参照建设用地使用权的年限。最后要明确,放弃宅基地使用权的村民将不能再无偿申请宅基地使用权,占有宅基地面积超出标准的部分要向集体经济组织缴纳相当的费用,拥有超出一处宅基地的必须收回,以真正实现节约土地。宅基地出租的要向集体经济组织缴纳一定的出租收益。
(三)建立和完善宅基地流转的程序性制度
允许宅基地依法流转后,下一个迫切需要解决的问题就是流转的具体程序的合法规范。农民文化水平相对较低,在市场交易中处于弱势地位,如何切实保护农民利益,严格的程序制度和信息公开制度就成为关键。首先,要对农民的宅基地进行登记,发放规范统一的集体土地使用权证和房屋所有权证,明确权利和责任。其次,要以乡镇为单位建立公开透明的宅基地流转交易市场,无论出让宅基地使用权还是购买宅基地使用权都在此交易,并且要求宅基地使用权交易实行登记要件主义。最后,在相当长的一段时间内政府要成立或指定一个部门专门负责给农民做相关的法律咨询工作,帮助农民维护自己的权益。
宅基地流转是一个系统的和复杂的工程,由于各地经济发展的不平衡,面临的问题也不一样,我们应对城区、郊区、偏远农村制定不同的宅基地流转政策,积极探索适合不同区域的流转模式。
参考文献:
[1]秦晖.农民中国:历史反思与现实选择.郑州:河南人民出版社.2003.
[2]刘庆,关欣,张凤荣,等.关于农村宅基地使用权流转的思考.农村经济.2006(1).
[3]汪渊智,李永格.论农村宅基地使用权制度.广西政法管理干部学院学报.2007.8(1).
关键词宅基地 使用权 流转
中图分类号:D922.3 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)10-238-01
一、限制宅基地使用权流转引发的现实问题
不可否认,现有的宅基地流转制度在建国后相当长一段时间对促进农村发展方面具有重要作用,但是随着改革开放的不断深入,农村外出务工人员的大量增加,城市化进程的加快推进,这一制度的弊端亦已明显:
(一)空心村大量出现,传统宅基地制度严重浪费土地资源
现在的农村普遍存在着村镇规划不合理甚至很多村镇根本没有规划的现象,宅基地审批制度形同虚设,许多农民节约土地意识不强甚至还有“多多益善”的意识,农村建房经常开辟新宅基地而废弃旧宅基地,且通过各种途径许多农民变成了城市市民,留在农村的住房及宅基地因现行法律限制无法顺利实现流转,集体经济组织又无权收回,造成土地资源的莫大浪费,出现了众多的空心村。以河北省枣强县拥有2000多人口的老官营村为例,村中央荒废的老房子占宅基地总量的五分之一还多,而村边的新房还在不停地向农田蔓延。
(二)城市化进程受阻,损害了农民的实际利益
我国近年来城市化进程令世界瞩目但其中蕴含的深层次矛盾也在凸显,其中一个现实问题就是农民的宅基地使用权不能自由流转,即使可以流转也有严格的条件限制,如只能转让给本集体经济组织内符合申请宅基地条件的村民,并且自己也被取消了再次申请宅基地的资格,在城市已扎根的农民因为担心将来不能在城市立足而不敢放弃原有的宅基地。再加上,现在的宅基地是个不能变成现实财富的“鸡肋”,即使流转处理了也换不成多少现金,致使部分农民仍缺乏足够的资金在城市或小城镇购房安家,这在客观上妨碍着农民进城安家落户的实现。“前怕狼后怕虎”是有意愿在城市购房落户农民的真实写照。
(三)宅基地隐形交易市场的大量存在,留下了巨大的矛盾隐患
随着社会的发展,因经济利益的驱动,宅基地买卖、抵押、租赁等形式的流转虽然为法律所禁止,但巨大的需求是掩盖不了的,农村形成了各种各样的宅基地隐形市场。小产权房的出现就是典型的例证,虽然住房和城乡建设部官员多次在新闻媒体吹风喊话,警告小产权房交易的危险性,但似乎无人“惧怕”。由于这些交易无法获得法律的认可和确认,处于一种不合法的状态,给日后买卖双方留下了隐患。我们必须正视这些问题,彻底解决比小解决好,早解决比晚解决好。
二、对宅基地流转制度改革的设想和建议
允许宅基地自由流转刻不容缓,但是农村宅基地交易涉及方方面面的利益和关切,绝不是通过简单的修改法律法规就能够解决的,也不是一蹴而就能够办到的,必须完善相应的配套制度,并结合各地的发展实际,因地制宜、循序渐进地展开。
(一)建立和完善宅基地流转的前提性制度
现在新型农村合作医疗、新型农村社会养老保险等关乎农民切身利益的大好方针政策正在逐步试点或推广,但我们仍然认为这依旧是较为低级的保险层次。从某种角度说,有一部分农民的生活依托仍是承包经营的耕地和申请取得的宅基地,因此一些专家担心放开宅基地流转可能会使这一部分农民因为突发家庭变故、重大疾病等原因流转自己的宅基地,进而丧失安家之所,变成政府和社会的负担。这种说法有其合理性,但我们必须看到有更多的农民是需要流转宅基地,我们绝不能因为可能要出现的少数人的问题而不敢出台更有利于农村长远发展的政策和法律。退一步讲,这部分农民最需要的是宅基地吗?有了宅基地,政府和社会应担负的責任就可以少些吗?政府应加快出台更高层阶的覆盖农村的社会保险,这才是农民最需要的,这样才能真正免去农民的后顾之忧,进而刺激和拉动农村消费,破解农村发展的瓶颈难题,这也是解决宅基地流转问题的前提和关键。
(二)建立和完善宅基地流转的基础性制度
这包括建立新的农村宅基地制度、对原有制度的完善修改和执行。首先,要建立类似城市建设用地使用权的制度,实现所有权和使用权的明确区分,集体经济组织是农村宅基地的所有者,村民是使用者,所有者要切实发挥监督和监管作用,使用者要遵守村镇规划合理使用该宅基地。其次,要允许宅基地的使用权依法流转,允许一切合法的法人、组织和个人购买宅基地使用权,但本集体经济组织村民以外的人购买的使用权年限不是无期限的,具体可以参照建设用地使用权的年限。最后要明确,放弃宅基地使用权的村民将不能再无偿申请宅基地使用权,占有宅基地面积超出标准的部分要向集体经济组织缴纳相当的费用,拥有超出一处宅基地的必须收回,以真正实现节约土地。宅基地出租的要向集体经济组织缴纳一定的出租收益。
(三)建立和完善宅基地流转的程序性制度
允许宅基地依法流转后,下一个迫切需要解决的问题就是流转的具体程序的合法规范。农民文化水平相对较低,在市场交易中处于弱势地位,如何切实保护农民利益,严格的程序制度和信息公开制度就成为关键。首先,要对农民的宅基地进行登记,发放规范统一的集体土地使用权证和房屋所有权证,明确权利和责任。其次,要以乡镇为单位建立公开透明的宅基地流转交易市场,无论出让宅基地使用权还是购买宅基地使用权都在此交易,并且要求宅基地使用权交易实行登记要件主义。最后,在相当长的一段时间内政府要成立或指定一个部门专门负责给农民做相关的法律咨询工作,帮助农民维护自己的权益。
宅基地流转是一个系统的和复杂的工程,由于各地经济发展的不平衡,面临的问题也不一样,我们应对城区、郊区、偏远农村制定不同的宅基地流转政策,积极探索适合不同区域的流转模式。
参考文献:
[1]秦晖.农民中国:历史反思与现实选择.郑州:河南人民出版社.2003.
[2]刘庆,关欣,张凤荣,等.关于农村宅基地使用权流转的思考.农村经济.2006(1).
[3]汪渊智,李永格.论农村宅基地使用权制度.广西政法管理干部学院学报.2007.8(1).