6月下旬，丹东新区视光产业园的86亩工业用地，一片狼藉。因为长期荒置，这里已经成为一个大垃圾场，烈日下发出阵阵恶臭。
　　李小丹对《中国经济周刊》记者说，回丹东投资视光产业园是他“此生最愚蠢的商业决定”。
　　李小丹，北京三幸环球光学有限公司董事长。5年前，他衣锦还乡，回到丹东老家，以企业家的身份，投资建立了丹东新区视光产业园，因此成为政府的座上宾，风头一时无两。
　　李小丹最辉煌的片段浓缩在2010年至2013年期间共计约5分钟的辽宁卫视新闻里。在他提供给记者的新闻视频里，他不止一次陪同辽宁省主要领导出现在丹东新区视光产业园的办公室里、奠基仪式上，声势浩大，场面壮观。
　　但如今，李小丹在丹东的境遇已是天壤之别：项目停滞，债务缠身，无奈之下起诉政府……
　　而在丹东新区，李小丹的遭遇并非个案。
　　招商会上省领导“钦点”的项目
　　这一切需从5年前的一次招商会说起。
　　2010年10月10日，李小丹称之为自己人生里“十全十美”的一天，应丹东市政府的邀请，他与50余位中外企业家，参加了辽宁省在宁波举办的招商推介说明会。
　　查看近年的新闻，每年由一位省领导带队、到长三角地区举行大规模的招商引资推介会，承接那里的产业转移，是辽宁省的一件大事。
　　2010年10月10日，李小丹带着他的视光产业园项目，在宁波见到了带队招商引资的辽宁省领导。他这样向该领导描绘了视光产业园所要投资的眼镜业的前景：眼镜行业是富民的产业，世界上眼镜产业集聚的地方都是富裕地区，例如日本的鲭江，韩国的大邱，还有中国的深圳、温州和丹阳，因为眼镜行业不可能实现全自动化，通常是半自动化、半手工，家庭作坊多，因此老板也特别多。而目前眼镜产业正从东南沿海地区往北转移。丹东地区的轻工业基础好，水质也好，特别适合发展眼镜业。
　　领导问，这个产业大概有多大？李小丹说，在美国，这个产业产值已经过万亿，但目前中国才几百亿。
　　李小丹说，这引起了辽宁省领导极大的兴趣。“他说，这个产业有这么好？我说，确实是。眼镜已经不是一个解决视力问题的产品，而是一个多功能的高科技产品。”李小丹告诉他，自己想要做一个上千亿产值的行业。
　　《丹东日报》随后刊发的报道称，辽宁省领导对国际视光产业园项目给予了高度评价。丹东市招商局当天的会议纪要显示，辽宁省领导当场答复将视光产业园区升级为省级重点园区，免土地出让费，给予贴息贷款……
　　这让李小丹很激动，他仿佛看到了未来的无限商机。
　　李小丹告诉《中国经济周刊》记者，此时的丹东市政府亦全力以赴推进项目落地，“不断出台优惠政策，并且对外发表。”
　　2011年5月18日，丹东临港产业园区管委会与李小丹的北京三幸环球光学有限公司签订《投资项目合同书》。丹东临港产业园区下辖丹东新区等多个功能区，其中三分之二多的面积为丹东新区。
　　该合同书约定了产业园工业用地（86亩）和服务配套区商住用地（86亩）一共172亩用地无偿出让给三幸环球光学公司建设辽宁（丹东）国际视光产业园区起步区项目。在商业用地方面，三幸环球光学公司须在工业生产区主体工程竣工后一个月内，才能取得商业用地使用权。
　　《投资项目合同书》签订之后，视光产业园随即在丹东做了一次近400人的推介会，这被认为是当地规格最高的一次招商推介会。据李小丹说，全世界来了近400个企业家，在这次推介上，视光产业园与德国、日本等国内外的50多家企业签订了协议，由视光产业园提供厂房，他们来投资生产隐形眼镜、镜片、医疗器械、眼科设备等。
　　李小丹当时的设想是，他将盖成最好的厂房、提供最好的配套，吸引德国、日本的企业来投资生产，生产出来的产品再由他代理，向全世界销售。
　　逆转从市领导变更开始：缴纳土地出让金3年后仍未获净地
　　然而，形势很快发生了逆转。
　　2011年5月末，丹东市主要领导发生变更，时任市长调离。“视光产业园项目就被搁置了半年。”李小丹说，他很着急，多次催促，“得到的回复都是，新任市长要熟悉情况，要重新研究，你先等等。一直就这么等。”
　　在李小丹看来，“研究”就是“拖”。
　　“国外的企业都很讲诚信，我跟他们的投资合同都签了，我看这样拖下去不行，便给辽宁省领导写了封信。”李小丹对《中国经济周刊》记者说，辽宁省领导很快批示，并亲自带队到视光产业园开现场办公会。在这之后，视光产业园项目也重新引起了丹东市政府的重视。
　　2011年11月，新任丹东市市长签发了《政府公文承办单》。不过，这份文件改变了上述《投资项目合同书》中“172亩用地无偿出让”的约定，其中的86亩服务配套商住用地不再免费，须以80万元/亩的价格出让。
　　“他们研究合同后认为，工业用地可以零地价，但商住用地零地价不妥。”李小丹说，当时股东们对政府这一决定是有抵触情绪的，毕竟原来的《投资项目合同书》里白纸黑字约定好了，基于此大家才来投资的。“我很努力地说服他们，政府有政府的难处，我们也应该适度退让。”
　　最后，86亩工业用地以每亩19.5万、86亩商住用地以每亩80万的价格摘牌。2011年12月9日，丹东临港产业园区国土资源局代表管委会与视光产业园签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2012年3月6日，视光产业园分别缴纳了1675万元工业用地的土地出让金和6873万元商业用地的土地出让金。其中，按约定，86亩工业用地零地价，1675万元于2012年3月14日以基础设施补偿款的形式全额返还了视光产业园。2012年3月21日，办理了国有土地使用证。 　　根据双方签署的《国有建设用地使用权出让合同》约定，2012年3月31日前，政府须将土地净地交付。但直到2013年初，86亩工业生产区用地才开始动迁。
　　视光产业园的工作人员及该工业用地所在的文安村村民告诉《中国经济周刊》记者，2013年4月，辽宁省领导到视光产业园视察，头天晚上政府动员村民拆迁，达成拆迁协议;第二天，政府组织的推土机、挖掘机、工程车、拆迁队及武警全部在现场待命。“领导一来，大家热火朝天地开干。然而，领导前脚刚离开，所有的推土机、挖掘机、工程车、拆迁队及武警全部立即撤离。”视光产业园的行政负责人王鹏说，“直到2014年中，才基本完成了工业用地的动迁。”
　　而另外的86亩商业用地至今一户未动迁。李小丹说，签约当时政府表示，与农民的动迁协议已经签完，只要他们交完钱，商业地块上的住户就会搬走。“结果交完钱之后，一个月过去了，没有动迁，半年过去了，也没有动迁，到现在3年过去了，还没有动迁。”
　　“动迁是一个全国性难题，很难很难。”丹东临港产业园区产业发展管理委员会主任吴学连接受《中国经济周刊》记者采访时表示，工业用地由于种种原因，动迁时间确实晚了。同时，因管委会资金困难，86亩商业用地确实未动迁。
　　吴学连在丹东临港产业园区管委会的安排下接受了《中国经济周刊》的采访。他表示，根据2011年5月签署的《投资项目合同书》约定，三幸环球光学公司须在工业生产区主体工程竣工后一个月内，才能取得商业用地的使用权。因此，管委会方面所持的立场是，在工业生产区尚未动工的情况下，商业用地未动迁，这是正常地按合同程序走。
　　“这根本不成立。”李小丹认为，《投资项目合同书》这一约定的前提是商业用地零地价。“政府后来的文件强行推翻了无偿转让商业用地，原来的《投资项目合同书》已经作废，现在这86亩商业用地是我们花钱买的。如果政府同意执行《投资项目合同书》的约定，那就意味着86亩商业用地零地价，6873万元土地款就要返还给我们。”
　　而在接受《中国经济周刊》记者采访时，吴学连也曾表示：李小丹的钱确实交了，应该给他净地。“但动迁是有钱才能动迁，没钱是动迁不了的。”吴学连说，这一事件导致了企业的损失，“我们也非常理解，但碰着管委会是一个穷家，你说怎么办？”
　　不满的村民：未获足额补偿，阻挠项目施工
　　据《中国经济周刊》记者多方采访获悉，86亩工业生产区用地上已经搬迁走的农民，至今仍有1000余万的动迁补偿款没有拿到。
　　吴学连说，“管委会现在外债很多，确实没钱了。”
　　已经从工业用地上搬走的文安村村民刘志（化名）告诉《中国经济周刊》记者，他还有几十万的补偿款没有拿到，他的邻居们也跟他一样，大部分的补偿款都没拿到。
　　因为政府的补偿款未支付完，视光产业园进场施工的时候，受到了村民们的阻挠，搭建好的围挡已被拆除。这也是导致视光产业园工业区至今未完工的原因。
　　村民们的态度很明确：补偿款一天没补偿完，他们就不可能让视光产业园施工。

　　“农民阻挠施工，视光产业园应该来找我们，我们的行政执法部门可以去协助他们进场施工啊。但他们没有向我们反映过。” 吴学连说。
　　在他看来，李小丹是因为资金不足导致的施工拖延。但李小丹否定了这一说法，他说自己曾多次反映情况未果，无奈之下，才写材料向上信访举报。
　　在李小丹举报之后，丹东临港产业园区产业发展管理委员会向上写了一份汇报材料。李小丹提供给记者的这份汇报材料显示：86亩工业用地已动迁完毕，共动迁户数108户，动迁补偿总费用3920万元，其中已支付动迁补偿款2810万元，未支付18户动迁补偿款1110万元。
　　但无论是文安村的村民还是李小丹，均否定了“动迁户数108户”的说法。根据卫星图像的显示以及《中国经济周刊》记者在文安村走访调查的结果看，在86亩的工业用地上，动迁户数为20户左右。这与108户的说法相距甚远。
　　吴学连解释说，挨家挨户走点的户数要小于动迁的户数。“一个房子里，可能住着几户人家，例如老人、儿子、姑娘都住一起，就有三个户口。再有，一些农民可能还盖了临建房，农民补偿存在很多问题和多种可能，不是那么简单。”
　　此外，据村民的说法，2810万补偿款大部分并未到他们手里。
　　“那么，他们所汇报的2810万补偿款到哪儿去了？” 李小丹问。
　　吴学连说：“当然，动迁究竟有没有黑幕，我也不了解。如果他们认为这其中有问题，应该去向纪委举报，查出来我们绝不手软。”
　　债务缠身的政府：20多家企业起诉、数十亿银行欠款、数十亿工程欠款
　　李小丹至今不理解，他的土地出让金早已经缴纳给了政府，为何政府却说没钱拆迁。“那钱去哪儿了？”
　　吴学连向《中国经济周刊》记者表示，“钱用到哪儿去了？我也不知道。不只视光产业园，现在正式起诉我们的有20多家企业，都是交了钱没动迁的，大开发、大建设时期，拆了东墙补西墙，都用于基础设施配套建设了。”这些年，企业给了钱，却没给他们动迁、没交付净地的现象太多了。
　　这令作为继任者的他们非常头疼。“不只是头疼，死的心都有了。”吴学连抱怨道。
　　在过去的数年里，丹东临港产业园区管委会所在的丹东新区，在一片荒滩之上拔地建起一座城市新城，速度之快令人惊叹。
　　丹东临港产业园区管委会的多位官员向《中国经济周刊》记者透露，在过去的3年时间里，因为道路、绿化等基础设施配套建设，管委会欠银行贷款几十个亿，拖欠工程款几十个亿。“现在都到了偿还期，管委会根本没有钱。” 　　“你看看，这些道路都是钱铺出来的。”吴学连指着窗外的马路对《中国经济周刊》记者说。
　　按照规划者最初的想法：丹东新区要成为未来丹东新的行政中心、经济和文化中心。主政者希望以现代化的新环境吸引人们纷至沓来，从而提振房地产价格和当地经济。但据《中国经济周刊》记者了解，因为交通、学校、医院等配套仍不完善，这里的房子入住率非常低，商铺大多空置。在高楼林立的丹东新区，罕见人烟，丹东人甚至将其称为“鬼城”。吴学连说，“‘人流’太少，商户也始终在观望，‘商流’和‘人流’一直在较劲。”
　　李小丹说，“政府的难处我们当然理解。但我们多次打报告反映情况，政府至今没有给我们一个正式的回复。拿了我们的钱3年多，政府哪怕有一纸公函回复，跟我们说句对不起也行啊。为此，我每年要支付1000多万元的利息。”
　　吴学连说，他们一直在想办法解决问题。“不知道想了多少办法，例如，我们曾经提出的解决方案是，将86亩工业用地收回改成商业用地，再以80万一亩挂牌卖出，拿了钱给他做动迁。但很多办法都行不通，因为现在根本没人摘牌，不要说80万一亩，现在50万一亩都没人要。”
　　据吴学连透露，如今新区的房子3000元一平米都卖不出去，今年以来，尚未卖出一块地。
　　新官不理旧政？5年换了两任书记3任市长
　　在辽宁省的经济版图中，丹东的排名始终靠后。仅以2013年为例，丹东的人均GDP 7918美元，远低于辽宁省的平均水平10615美元。
　　一位不愿具名的当地官员分析说，“丹东的经济总量太小了，没有龙头企业，没有支柱产业，又是交通上的‘死角’，根本没人愿意来。”
　　由于紧邻朝鲜，朝鲜半岛复杂的局势一直被认为是丹东经济发展的制约。吴学连告诉《中国经济周刊》记者，很多企业家过来看看就走了，都不敢在这里投资，担心受到朝鲜半岛局势动荡的影响。他接待了一批又一批过来考察的投资者，但观望者居多，落地很少。
　　与此同时，丹东市主政官员的频繁更迭，也被认为是影响丹东经济发展的原因之一。
　　在过去不到5年的时间里，丹东市换了两任市委书记、3任市长。“领导们换得非常频繁，最近一次，2015年初，书记、副书记、市长、常务副市长几乎都在同一时间段被调走了。”上述不愿具名的当地官员对《中国经济周刊》记者说，这致使很多政策和项目不具延续性。新官不理旧政，这也是导致视光产业园项目久拖不决的原因之一。
　　据这位官员说，视光产业园提出的完成1000亿产值的目标，也被后来的丹东主要领导看做一个笑话，“因为整个丹东市的经济总产值也才1000亿多一点。”
　　丹东临港产业园区管委会办公室主任罗文新接受《中国经济周刊》记者采访时解释道，这个项目引入的时间较早，当初引进这个项目的所有领导均已调走。“现在的领导都是新接手的，都不了解情况。我们总需要时间来了解情况和重新研究。”
　　而在李小丹看来，这对企业恰恰是致命的，每换一任领导“研究个一年半载”，企业根本经不起这样的折腾。
　　今年5月，视光产业园将丹东临港产业园区国土资源局起诉至丹东市中院，称其违反合同约定未交付净地，请求判其支付违约金和在规定时间内交付净地。
　　6月15日，在丹东临港产业园区国土资源局局长办公室，该局局长刘玉军拒绝了《中国经济周刊》记者的采访要求。
　　丹东临港产业园区管委会办公室主任罗文新对《中国经济周刊》记者说，他们很欢迎企业走法律的渠道解决问题。“一切由法院的判决为准。”
　　据吴学连透露，企业因土地交易问题起诉管委会的同类诉讼中，好几起都已判决完毕，基本规律是，判决政府向企业退回土地款，同时赔偿企业不超过土地款总额20%的赔偿金。“判决书下来了，但政府现在没有钱还，要东西没有东西，你也抓不了人，只能等有钱了慢慢还。”吴学连说。