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近年来，随着房价的节节攀升，房地产市场非常景气。拥有房地产的公司在资产负债表日如果以公允价值为基础调整资产的账面价值，可以增加资产账面价值；同时将公允价值变动计入当期损益后，增强企业的盈利水平。基于新准则的出台，理论界普遍预测大部分公司会倾向于采用公允价值模式后续计量投资性房地产，但自新准则颁布三年来，企业的选择却并非如此。
一、投资性房地产会计政策选择现状
2007年是新准则实施的第一年，拥有投资性房地产的企业有630家，仅18家采用公允价值计量模式，2008年拥有投资性房地产的企业增加到690家，而采用公允价值模式计量的只比上年增加了4家。截止2010年3月31日，拥有投资性房地产的上市公司共615家，采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仅26家。具体数据如表1所示：
数据显示，在新准则实施的三年内，只有不到5%的上市公司选择了引入公允价值计量模式，而超过95%的公司，仍然青睐于采用成本模式计量投资性房地产，上市公司对会计政策的选择与之前理论界预期形成鲜明对比。
二、会计政策选择与利益相关者契约
会计政策在形式上表现为会计过程的一种技术规范，但本质上是一种经济、政治利益的博弈规则和契约安排，它对企业各契约相关方的利益分配关系产生一定的影响。从契约理论视角看，企业进行会计政策选择的动因主要包括：报酬契约。由于以会计盈利为基础的报酬契约的存在，将诱使企业管理当局出于私利而进行特定的会计政策选择；债务契约。债务契约的存在使得企业管理者往往通过会计政策选择来降低企业违反保护性贷款契约的可能性，甚至达到以“隐蔽”的方式转移财富的目的；政治成本。政治家和政府官员的自利性决定了其谋求自身利益的最大化，他们会通过制定包括会计准则在内的各种管制型规章，将社会资源的控制权转移到政府手中。利益相关者的各种契约是会计政策的影响因素，具体表现在：
（一）报酬契约对投资性房地产计量模式选择的影响 管理契约即管理者的报酬契约，企业管理当局对会计政策的选择以维护个人收益最大化为企业立场，经理处于自身利益考虑一般会采用增加当期利润的会计政策。投资性房地产的公允价值变动可以计入当期损益，可以增加企业的账面利润，但在我国当前的市场环境下，对投资性房地产采用公允价值计量存在巨大的风险，因为我国的房地产市场比较特殊，它的价格不是由供求关系决定的，这就导致了房地产市场价格的波动性，对公司的影响的不确定性增加。以2008年改变投资性房地产计量模式的泛海建设和2009年改变投资性房地产计量模式的中航地产为例，如表2所示：
由表2可知，2008年由于金融危机的影响，我国的房地产市场低迷，使得在2008年改变计量模式的泛海建设，公允价值变动对净利润产生了负面的影响，中航地产在对2008年利润追溯调整时，同样对净利润产生了负面影响，影响比例达到42.83%，而2009年回暖的房地产市场给中航地产带来了巨大的收益，在中航地产公布的2009年年报中，投资性房地产公允价值变动23229036.4元，公司年度净利润为62867532.17，公允价值变动占净利润比例为36.95%。可见公允价值计量会对公司的净利润产生很大的影响，在市场环境不稳定时，会加剧企业的利润波动。
（二）债务契约对投资性房地产计量模式选择的影响 出于不违背债务契约的目的，管理层会通过会计政策手段来增加当期利润，从而增加企业的净资产，降低资产负债率。采用公允价值计量投资性房地产可以更公允、客观地反应资产的真实价值，改善公司的资本结构，特别是房地产上市公司在转换计量模式之前，资产负债率居高不下，公允价值的引入将在相当大的程度上提高企业的总资产规模，增强企业的融资能力，同报酬契约对会计政策选择的影响一样，这种改善只是在市场环境良好时才能够实现。
（三）政治成本对投资性房地产计量模式选择的影响 政治成本表现为：税收管理。税收会增加企业的成本，减少其现金流量，公司管理人员总是希望通过各种努力以降低现实和潜在的税负；潜在危机的影响。企业会计信息中的报告盈余往往会引起政府官员和管理机构的注意，我国上市公司大多是国有企业改制而来，较大规模的国有上市公司是公众和媒体关注的焦点，是政府宏观调控和重点监督的对象，这些规模较大的上市公司是不愿意采用增加当期利润的组合会计政策，规模越大的企业可能选择将现在的盈余递延到将来的会计政策。
总之，企业管理者由于相关契约因素的影响，在契约利益相关者的利益无法得到保证的情况下，对投资性房地会计政策的选择出于谨慎的态度。因此，大部分的企业对于投资性房地产的会计政策选择上，仍会采用成本计量模式。
三、利益相关者间的博弈分析
会计政策的最终选择是各利益主体相互博弈的结果，博弈中的各方都希望自身的利益达到最大化。在投资性房地产会计政策的选择中，相关利益者间的博弈主要分为：会计准则制定者与经营者之间的博弈；经营者与所有者之间的静态博弈。
（一）会计准则制定者与单个经营者之间的博弈 在投资性房地产的相关会计准则中，政府希望制定的会计准则有利于宏观调控，为了稳定房地产市场，政府采取了严格的公允价值计量准入制度，政府对投资性投资性当地产会计准则的制定极大地影响了企业对会计政策的选择。新会计准则规定，投资性房地产优先以成本模式计量，当条件允许时可以以公允价值计量，前面分析到企业在当前环境下以公允价值计量会付出政治成本，假设企业在选择成本计量时效用为6，选择公允价值计量没有引起相关部门关注时效用为10，获得关注时效用为4；再假设企业以公允价值计量被关注的概率为P，不被关注的概率为1－P。如图1所示：
此时，企业的策略选择取决于期望获利的大小。采用成本模式的期望效用为6P＋6（1－P）＝6，采用公允价值计量的期望效用为4P＋10（1－P）＝10-6 P，此时若6＞10－6 P，即P＞2/3，企业选择成本模式计量；若P＜2/3时，企业选择公允价值计量。由此模式可以看出，企业对于投资性房地产模式的选择有一部分的影响因素为政府的监管和政府的宏观调控政策。当政府对公允价值计量实行严格的准入制度时，企业选择公允价值计量会付出较大的政治成本，此时，企业倾向成本模式计量；当公允价值计量运用环境成熟，政府极力的推广下，企业选择公允价值计量会带来更多的效用，此时，企业才会倾向公允价值计量模式。
（二）经营者与所有者之间的博弈博弈中的经营者有两种选择即公允价值计量和成本模式计量，投资者也有两个选择即赞成与反对。由于投资者很少参与到企业日常的经营活动中，对经营者的选择并不获得完全的信息。假设在此博弈模型中，博弈双方两个人不同选择，投资者不知道经营者先行动会采用什么样的具体行动，即静态博弈。如图2所示。企业在经营过程中，投资者关注的是分红和股票价格，在房地产市场良好时，采用公允价值计量会增加企业账面利润，进而推动股票价格的上升，但是这种提高股票价格的因素是不确定的，会随着市场环境即公允价值波动而波动；从分红的角度来看，采用公允价值计量会增加企业的未分配利润，而这些未分配利润有一部分是由公允价值变动组成，这是未实现的利得，并没有相应的现金流入。
给定企业选择成本模式计量，在目前的市场环境下，投资者的最优选择为赞成，以获得效用6单位；给定企业公允价值计量，从目前的市场环境看，投资者的最优选择是反对，以获得最大效用4单位。在这种博弈下，博弈均衡为（成本模式计量，赞成），最终双方获得效用6个单位。因此，站在企业的角度，无论从企业的经营者角度出发，还是站在企业所有者的角度，出于利益最大化，企业的最终选择，仍然是成本计量模式。
四、结论
随着我国的国际贸易的逐渐增多，公允价值计量有利于提高我国会计信息与国际间的配比性，而且公允价值计量更加符合资产和负责的定义。鉴于投资性房地产采用公允价值计量对企业产生的影响，提出对投资性房地产计量模式的几点建议：（1）完善操作指南。目前，我国的资本市场尚不完善，公允价值的取得成本较大，且政府对公允价值计量模式的运用准入条件较高，不允许采用估值技术，应参考同类或类似的房地产价格，同时公允价值计量后，公允价值会加大利润的波动幅度，从而误导投资者债权人等相关利益者，这些都给公允价值计量的实际运用造成障碍。对此，会计准则的制定者应该结合我国国情推出一个更具操作性的公允价值计量的理论及应用指南，这个指南应详细的指导企业合理的运用公允价值。（2）加强政府监管。公允价值需要专业人士的职业判断，这就使得上市公司利用公允价值来操纵利润，为了保证广大投资者的利益和资本市场的稳定，相关部门必需较强公允价值的应用监督。（3）出台税收优惠政策。上面分析到，目前上市公司谨慎运用公允价值的原因，税收成本是其中很重要的一部分，改变计量模式会增加公司的税收负担，由此，相关部门应该出台一些税收优惠政策来减轻企业的税收负担，避免企业是因为避税而继续使用历史成本计量。（4）加强会计人员的职业素质。对于公允价值，更多的是需要会计人员的职业判断，这就提高了对会计人员的要求，且公允价值在操作上很大程度上受到主观因素的影响，会计人员职业素质也成为公允价值推广的重要因素。
参考文献：
［1］裘宗舜、夏炎：《投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式》，《金融与经济》2007年第12期。
［本文获国家自然科学基金项目“民族品牌跨国并购后的品牌战略研究——弱势品牌视角”（编号：71002072）资助］
（编辑杜 昌）
一、投资性房地产会计政策选择现状
2007年是新准则实施的第一年，拥有投资性房地产的企业有630家，仅18家采用公允价值计量模式，2008年拥有投资性房地产的企业增加到690家，而采用公允价值模式计量的只比上年增加了4家。截止2010年3月31日，拥有投资性房地产的上市公司共615家，采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仅26家。具体数据如表1所示：
数据显示，在新准则实施的三年内，只有不到5%的上市公司选择了引入公允价值计量模式，而超过95%的公司，仍然青睐于采用成本模式计量投资性房地产，上市公司对会计政策的选择与之前理论界预期形成鲜明对比。
二、会计政策选择与利益相关者契约
会计政策在形式上表现为会计过程的一种技术规范，但本质上是一种经济、政治利益的博弈规则和契约安排，它对企业各契约相关方的利益分配关系产生一定的影响。从契约理论视角看，企业进行会计政策选择的动因主要包括：报酬契约。由于以会计盈利为基础的报酬契约的存在，将诱使企业管理当局出于私利而进行特定的会计政策选择；债务契约。债务契约的存在使得企业管理者往往通过会计政策选择来降低企业违反保护性贷款契约的可能性，甚至达到以“隐蔽”的方式转移财富的目的；政治成本。政治家和政府官员的自利性决定了其谋求自身利益的最大化，他们会通过制定包括会计准则在内的各种管制型规章，将社会资源的控制权转移到政府手中。利益相关者的各种契约是会计政策的影响因素，具体表现在：
（一）报酬契约对投资性房地产计量模式选择的影响 管理契约即管理者的报酬契约，企业管理当局对会计政策的选择以维护个人收益最大化为企业立场，经理处于自身利益考虑一般会采用增加当期利润的会计政策。投资性房地产的公允价值变动可以计入当期损益，可以增加企业的账面利润，但在我国当前的市场环境下，对投资性房地产采用公允价值计量存在巨大的风险，因为我国的房地产市场比较特殊，它的价格不是由供求关系决定的，这就导致了房地产市场价格的波动性，对公司的影响的不确定性增加。以2008年改变投资性房地产计量模式的泛海建设和2009年改变投资性房地产计量模式的中航地产为例，如表2所示：
由表2可知，2008年由于金融危机的影响，我国的房地产市场低迷，使得在2008年改变计量模式的泛海建设，公允价值变动对净利润产生了负面的影响，中航地产在对2008年利润追溯调整时，同样对净利润产生了负面影响，影响比例达到42.83%，而2009年回暖的房地产市场给中航地产带来了巨大的收益，在中航地产公布的2009年年报中，投资性房地产公允价值变动23229036.4元，公司年度净利润为62867532.17，公允价值变动占净利润比例为36.95%。可见公允价值计量会对公司的净利润产生很大的影响，在市场环境不稳定时，会加剧企业的利润波动。
（二）债务契约对投资性房地产计量模式选择的影响 出于不违背债务契约的目的，管理层会通过会计政策手段来增加当期利润，从而增加企业的净资产，降低资产负债率。采用公允价值计量投资性房地产可以更公允、客观地反应资产的真实价值，改善公司的资本结构，特别是房地产上市公司在转换计量模式之前，资产负债率居高不下，公允价值的引入将在相当大的程度上提高企业的总资产规模，增强企业的融资能力，同报酬契约对会计政策选择的影响一样，这种改善只是在市场环境良好时才能够实现。
（三）政治成本对投资性房地产计量模式选择的影响 政治成本表现为：税收管理。税收会增加企业的成本，减少其现金流量，公司管理人员总是希望通过各种努力以降低现实和潜在的税负；潜在危机的影响。企业会计信息中的报告盈余往往会引起政府官员和管理机构的注意，我国上市公司大多是国有企业改制而来，较大规模的国有上市公司是公众和媒体关注的焦点，是政府宏观调控和重点监督的对象，这些规模较大的上市公司是不愿意采用增加当期利润的组合会计政策，规模越大的企业可能选择将现在的盈余递延到将来的会计政策。
总之，企业管理者由于相关契约因素的影响，在契约利益相关者的利益无法得到保证的情况下，对投资性房地会计政策的选择出于谨慎的态度。因此，大部分的企业对于投资性房地产的会计政策选择上，仍会采用成本计量模式。
三、利益相关者间的博弈分析
会计政策的最终选择是各利益主体相互博弈的结果，博弈中的各方都希望自身的利益达到最大化。在投资性房地产会计政策的选择中，相关利益者间的博弈主要分为：会计准则制定者与经营者之间的博弈；经营者与所有者之间的静态博弈。
（一）会计准则制定者与单个经营者之间的博弈 在投资性房地产的相关会计准则中，政府希望制定的会计准则有利于宏观调控，为了稳定房地产市场，政府采取了严格的公允价值计量准入制度，政府对投资性投资性当地产会计准则的制定极大地影响了企业对会计政策的选择。新会计准则规定，投资性房地产优先以成本模式计量，当条件允许时可以以公允价值计量，前面分析到企业在当前环境下以公允价值计量会付出政治成本，假设企业在选择成本计量时效用为6，选择公允价值计量没有引起相关部门关注时效用为10，获得关注时效用为4；再假设企业以公允价值计量被关注的概率为P，不被关注的概率为1－P。如图1所示：
此时，企业的策略选择取决于期望获利的大小。采用成本模式的期望效用为6P＋6（1－P）＝6，采用公允价值计量的期望效用为4P＋10（1－P）＝10-6 P，此时若6＞10－6 P，即P＞2/3，企业选择成本模式计量；若P＜2/3时，企业选择公允价值计量。由此模式可以看出，企业对于投资性房地产模式的选择有一部分的影响因素为政府的监管和政府的宏观调控政策。当政府对公允价值计量实行严格的准入制度时，企业选择公允价值计量会付出较大的政治成本，此时，企业倾向成本模式计量；当公允价值计量运用环境成熟，政府极力的推广下，企业选择公允价值计量会带来更多的效用，此时，企业才会倾向公允价值计量模式。
（二）经营者与所有者之间的博弈博弈中的经营者有两种选择即公允价值计量和成本模式计量，投资者也有两个选择即赞成与反对。由于投资者很少参与到企业日常的经营活动中，对经营者的选择并不获得完全的信息。假设在此博弈模型中，博弈双方两个人不同选择，投资者不知道经营者先行动会采用什么样的具体行动，即静态博弈。如图2所示。企业在经营过程中，投资者关注的是分红和股票价格，在房地产市场良好时，采用公允价值计量会增加企业账面利润，进而推动股票价格的上升，但是这种提高股票价格的因素是不确定的，会随着市场环境即公允价值波动而波动；从分红的角度来看，采用公允价值计量会增加企业的未分配利润，而这些未分配利润有一部分是由公允价值变动组成，这是未实现的利得，并没有相应的现金流入。
给定企业选择成本模式计量，在目前的市场环境下，投资者的最优选择为赞成，以获得效用6单位；给定企业公允价值计量，从目前的市场环境看，投资者的最优选择是反对，以获得最大效用4单位。在这种博弈下，博弈均衡为（成本模式计量，赞成），最终双方获得效用6个单位。因此，站在企业的角度，无论从企业的经营者角度出发，还是站在企业所有者的角度，出于利益最大化，企业的最终选择，仍然是成本计量模式。
四、结论
随着我国的国际贸易的逐渐增多，公允价值计量有利于提高我国会计信息与国际间的配比性，而且公允价值计量更加符合资产和负责的定义。鉴于投资性房地产采用公允价值计量对企业产生的影响，提出对投资性房地产计量模式的几点建议：（1）完善操作指南。目前，我国的资本市场尚不完善，公允价值的取得成本较大，且政府对公允价值计量模式的运用准入条件较高，不允许采用估值技术，应参考同类或类似的房地产价格，同时公允价值计量后，公允价值会加大利润的波动幅度，从而误导投资者债权人等相关利益者，这些都给公允价值计量的实际运用造成障碍。对此，会计准则的制定者应该结合我国国情推出一个更具操作性的公允价值计量的理论及应用指南，这个指南应详细的指导企业合理的运用公允价值。（2）加强政府监管。公允价值需要专业人士的职业判断，这就使得上市公司利用公允价值来操纵利润，为了保证广大投资者的利益和资本市场的稳定，相关部门必需较强公允价值的应用监督。（3）出台税收优惠政策。上面分析到，目前上市公司谨慎运用公允价值的原因，税收成本是其中很重要的一部分，改变计量模式会增加公司的税收负担，由此，相关部门应该出台一些税收优惠政策来减轻企业的税收负担，避免企业是因为避税而继续使用历史成本计量。（4）加强会计人员的职业素质。对于公允价值，更多的是需要会计人员的职业判断，这就提高了对会计人员的要求，且公允价值在操作上很大程度上受到主观因素的影响，会计人员职业素质也成为公允价值推广的重要因素。
参考文献：
［1］裘宗舜、夏炎：《投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式》，《金融与经济》2007年第12期。
［本文获国家自然科学基金项目“民族品牌跨国并购后的品牌战略研究——弱势品牌视角”（编号：71002072）资助］
（编辑杜 昌）