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【摘 要】 近年来，房地产业已成为推动我国国民经济高速发展的主要力量，对促进我国新时期经济发展与社会建设起到重要作用。项目管理是房地产企业用来控制项目规范化、施工进度、工程质量以及成本造价等管理手段，全过程和全方位的综合管理才能保证项目在规定的设计标准、成本目标、交房时间内，完成与工程质量目标相符合的产品。但是由于房地产项目与其他社会领域的项目存在诸多差异，也使得房地产开发工程项目管理过程中逐渐暴露很多问题，这一系列问题严重影响了房地产开发工程项目管理效率与质量。本文阐述了当前房地产开发工程项目管理中存在的问题，并结合作者自身经验对提出几点项目管理优化策略及措施。
【关键词】 房地产；开发；工程项目；管理
1、前言
房地产开发项目是一项十分复杂、涉及范围广的系统工程，开发周期长、投资量大以及风险发生率高是其主要特点，所以很多房地产开发商都已意识到工程项目管理的重要性，同时也在很多房地产开发工程项目中实施了项目管理，进行计划、协调、监管、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资收益的实现。但是，由于很多房地产开发商在工程管理过程中对“项目管理”没有全面认识，导致房地产行业在高速发展中开始逐渐暴露出问题，其主要以企业严重缺乏“过程管理和控制”的意识，对房地产开发工程项目策划阶段过于重视，对工程项目施工建设、市场销售以及后期物业管理松懈等，这些都是房地产开发工程项目管理中存在的主要弊端，在很大程度上限制了房地產开发工程项目管理的作用与意义。
2、房地产开发工程项目管理中存在的问题分析
2.1管理制度与组织架构不健全。房地产企业在工程项目管理中容易受到传统的职能性组织机构影响，使企业在管理中依旧以原有的组织流程对其进行项目管理，工程项目管理团队一般都是根据项目启动临时组建，由于管理知识与经验的缺失，使其管理流程繁琐、权责不清晰，导致开发工程项目管理的制度以及组织架构不健全，严重影响了项目管理在房地产开发工程中的管理效率与质量。
2.2计划执行力不强。房地产开发工程项目由于受到规模大、开发周期长、复杂以及涉及范围广等因素影响，导致工程项目在设计阶段、前期报批报建阶段、招标采购阶段、建设过程中的计划控制较为薄弱，项目管理人员专业技能差、管理经验缺失以及团队协作精神不到位等，这一系列问题造成工程项目管理中的计划执行力不强。项目开发阶段工作计划严谨度不足，各业务板块专项计划与总体开发计划脱节，将会导致计划运营节点失真，造成经济损失及企业声誉受损的隐患。
2.3施工质量监督不到位。房地产开发工程项目的施工质量管理和控制，对提高工程项目建设效率、减少企业成本投入有着重要意义，但是部分房地产企业在工程项目管理过程中，由于管理人员过于注重工程项目的建设效率与开发进度，导致承包商在建设过程中的违规施工现象较为严重，同时在工程项目出现事故后的处理不当，使管理团队对建筑质量的检查和验收环节没有予以足够的重视，导致房地产开发工程项目在后续施工中留下了很多安全隐患。
2.4成本目标控制不严。房地产开发工程项目在决策阶段、设计阶段、施工阶段以及验收阶段等，每一个阶段都要涉及到工程造价，同时企业在不同阶段也会根据实际情况建立响应的成本目标，但是由于项目管理人员在管理过程中对成本控制的不严格，导致企业在工程项目中的投资增多现象较为普遍，其中以工程项目施工中的成本上升问题最为严重，这些项目管理弊端不仅会导致企业的项目利润下降，严重时会导致企业无法在规定时间及预算内完成工程项目。
2.5工程项目管理中的其他问题。大部分房地产企业都存在注重前期策划并忽略后期管理的问题，缺少对工程项目的整体规划不仅会导致建设成本过高，同时也会导致建筑的整体功能无法满足业主需求。企业在工程管理中对项目风险管理和控制的薄弱，使工程质量与工程造价都无法达到设计要求，而且企业在面临严重的项目风险时往往会面临破产，这便要求企业在进行房地产开发工程项目管理中，要意识到项目风险管理对其整体管理效率与质量的重要性。
3、加强房地产开发工程项目管理的几项措施
3.1完善项目管理组织结构体系
房地产企业在开发工程项目管理过程中要完善管理组织结构体系，要求企业根据所处环境、自身发展的实际情况建立组织体系、保障体系以及监控体系，企业在工程项目管理中的调研、勘察、设计、运营、后期评价以及施工等由组织体系负责；保障体系在运行过程中要负责工程项目的技术、人力资源以及后勤等方面；监控体系在工程项目管理中要负责协调与反馈工程项目的实施效果。工程项目管理组织在运行过程中要收集、整理各类信息，这样不仅可以确保这些信息可以帮助企业提高项目开发效率，同时也可以帮助企业更好的进行工程项目成本管理与控制，对提高房地产企业整体运作效率有着重要的作用。
3.2建立精良的项目管理团队
房地产企业在根据自身实际情况完善项目管理组织结构体系后，要认识到精良的管理团队对房地产开发工程项目管理的重要性，只有这样才能确保开发方案在具体实施过程中的效率与质量。首先，企业要确保房地产开发工程项目管理团队成员的整体素质，要求管理人员必须具备优秀的专业能力和项目管理经验，并在项目经理选择过程中要注重其事业心、管理能力、协调能力、技术水平以及开发经验等，并要求项目管理团队成员必须具备良好的团队协作能力与应有的魄力。根据房地产开发工程项目具体内容建立完善的项目经理责任制，要明确项目经理在工程项目管理中的责任、权力等，这样可以确保开发方案在具体实施过程中的有效落实。
3.3强化计划预警考核及追责机制
房地产企业应加强对项目的计划监管，将计划达成纳入绩效考核，建立追责机制。并在项目启动初期给予必要的技术支持，参与项目的计划编制，确保项目各项计划的科学合理及可实施性，做到计划实施事前提示、事中预警、事后处理纠偏。为项目提供信息共享源，收集整理已开发相关区域、相关产品类型项目信息，作为项目计划编制的依据，为项目公司在编制计划时提供信息服务。及时收集在建项目信息，形成知识成果，作为企业的知识成果延续、普及到新项目，逐渐转换成企业标准，最终能够指导项目开发具体实施。 3.4全面提升工程项目质量管理
房地产企业的工程项目管理会直接影响到项目建设的整体质量，施工人员、建筑材料、建设机械、施工工艺以及施工环境等因素，都会直接影响到建筑产品在开发过程中的质量，这便要求工程项目管理团队在工作中要全面提高项目质量管理。项目管理团队在工程开工前要对图纸和施工方案进行严格审查，通过与工程师合作来确保施工方案可以满足工程项目施工要求，并要根据国家相关规定对建筑材料、建设机械等进行审查，同时在工程项目施工中要对其进行严格的现场质量管理，通过与监理等合作单位之间的协调来确保供电、供水等项目的合理化。项目管理人员在施工过程中要加强对新型材料、新型施工工艺的学习，这样才能保证管理人员可以在工程施工中保证其整体质量。
3.5强化房地产开发工程项目成本管理
房地产开发工程项目管理中的成本管理一直广受投资者关注，所以要求房地产企业在开发过程中要通过一些措施，强化决策阶段、招标阶段、设计阶段、施工阶段以及验收等阶段的成本管理与控制。企业要根据工程项目实际情况完善各环节的相关预算，并要求管理人员要对不同阶段的施工量进行精确的核算。重点加强前期决策阶段及设计阶段的成本测算及分析，确定项目开发节奏、投资节奏、现金回流情况，确定客观真实的目标成本。在工程施工阶段要严格控制工程变更等，加强过程动态成本的管控，这样可以有效减少因工程变更对企业带来的成本上升，同时也要求管理人员要强化建筑材料成本控制和施工工期成本控制，这样才能有效提高房地产开发工程项目的成本管理质量，才能保证项目投资效果与后评估结论在正常的偏差范围内。
3.6提升房地产开发工程项目风险管理意识
房地产企业在工程项目开发过程中要意识到项目风险对其产生的不良影响，要求项目管理人员要结合其他工程项目风险来明确所面临的风险类型，并通过与企业其他部分合作来建立出完善的项目风险规避及解决措施，最大程度减少项目风险产生后对企业产生的影响。项目管理人员要根据项目风险类别来强化监督机制，要求管理人员在工程项目开发各环节中可以准确、迅速的识别项目风险，并要根据项目风险规避及解决措施对其进行处理，对保证房地产企业在工程项目中的经济效益有着重要作用。
4、结束语
现阶段我国房地产开发工程项目管理中存在很多问题，这些项目管理上的弊端直接影響了房地产行业在新时期的发展壮大，要求企业在发展中要意识到工程项目管理的重要性，并要在管理制度、管理组织结构以及管理方法等方面进行优化与完善，通过提高管理团队整体素质与技术能力来强化其管理质量，这样才能保证房地产行业可以更好的推动我国国民经济稳定增长。
参考文献：
[1]王辉，陈晖.浅谈房地产开发工程项目管理.管理科学.2013，（22）
[2]赵志兴.房地产开发中的项目管理.内蒙古科技与经济.2013，（2）
[3]安晓东.房地产开发工程项目管理研究.管理创新.2013，（17）
【关键词】 房地产；开发；工程项目；管理
1、前言
房地产开发项目是一项十分复杂、涉及范围广的系统工程，开发周期长、投资量大以及风险发生率高是其主要特点，所以很多房地产开发商都已意识到工程项目管理的重要性，同时也在很多房地产开发工程项目中实施了项目管理，进行计划、协调、监管、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资收益的实现。但是，由于很多房地产开发商在工程管理过程中对“项目管理”没有全面认识，导致房地产行业在高速发展中开始逐渐暴露出问题，其主要以企业严重缺乏“过程管理和控制”的意识，对房地产开发工程项目策划阶段过于重视，对工程项目施工建设、市场销售以及后期物业管理松懈等，这些都是房地产开发工程项目管理中存在的主要弊端，在很大程度上限制了房地產开发工程项目管理的作用与意义。
2、房地产开发工程项目管理中存在的问题分析
2.1管理制度与组织架构不健全。房地产企业在工程项目管理中容易受到传统的职能性组织机构影响，使企业在管理中依旧以原有的组织流程对其进行项目管理，工程项目管理团队一般都是根据项目启动临时组建，由于管理知识与经验的缺失，使其管理流程繁琐、权责不清晰，导致开发工程项目管理的制度以及组织架构不健全，严重影响了项目管理在房地产开发工程中的管理效率与质量。
2.2计划执行力不强。房地产开发工程项目由于受到规模大、开发周期长、复杂以及涉及范围广等因素影响，导致工程项目在设计阶段、前期报批报建阶段、招标采购阶段、建设过程中的计划控制较为薄弱，项目管理人员专业技能差、管理经验缺失以及团队协作精神不到位等，这一系列问题造成工程项目管理中的计划执行力不强。项目开发阶段工作计划严谨度不足，各业务板块专项计划与总体开发计划脱节，将会导致计划运营节点失真，造成经济损失及企业声誉受损的隐患。
2.3施工质量监督不到位。房地产开发工程项目的施工质量管理和控制，对提高工程项目建设效率、减少企业成本投入有着重要意义，但是部分房地产企业在工程项目管理过程中，由于管理人员过于注重工程项目的建设效率与开发进度，导致承包商在建设过程中的违规施工现象较为严重，同时在工程项目出现事故后的处理不当，使管理团队对建筑质量的检查和验收环节没有予以足够的重视，导致房地产开发工程项目在后续施工中留下了很多安全隐患。
2.4成本目标控制不严。房地产开发工程项目在决策阶段、设计阶段、施工阶段以及验收阶段等，每一个阶段都要涉及到工程造价，同时企业在不同阶段也会根据实际情况建立响应的成本目标，但是由于项目管理人员在管理过程中对成本控制的不严格，导致企业在工程项目中的投资增多现象较为普遍，其中以工程项目施工中的成本上升问题最为严重，这些项目管理弊端不仅会导致企业的项目利润下降，严重时会导致企业无法在规定时间及预算内完成工程项目。
2.5工程项目管理中的其他问题。大部分房地产企业都存在注重前期策划并忽略后期管理的问题，缺少对工程项目的整体规划不仅会导致建设成本过高，同时也会导致建筑的整体功能无法满足业主需求。企业在工程管理中对项目风险管理和控制的薄弱，使工程质量与工程造价都无法达到设计要求，而且企业在面临严重的项目风险时往往会面临破产，这便要求企业在进行房地产开发工程项目管理中，要意识到项目风险管理对其整体管理效率与质量的重要性。
3、加强房地产开发工程项目管理的几项措施
3.1完善项目管理组织结构体系
房地产企业在开发工程项目管理过程中要完善管理组织结构体系，要求企业根据所处环境、自身发展的实际情况建立组织体系、保障体系以及监控体系，企业在工程项目管理中的调研、勘察、设计、运营、后期评价以及施工等由组织体系负责；保障体系在运行过程中要负责工程项目的技术、人力资源以及后勤等方面；监控体系在工程项目管理中要负责协调与反馈工程项目的实施效果。工程项目管理组织在运行过程中要收集、整理各类信息，这样不仅可以确保这些信息可以帮助企业提高项目开发效率，同时也可以帮助企业更好的进行工程项目成本管理与控制，对提高房地产企业整体运作效率有着重要的作用。
3.2建立精良的项目管理团队
房地产企业在根据自身实际情况完善项目管理组织结构体系后，要认识到精良的管理团队对房地产开发工程项目管理的重要性，只有这样才能确保开发方案在具体实施过程中的效率与质量。首先，企业要确保房地产开发工程项目管理团队成员的整体素质，要求管理人员必须具备优秀的专业能力和项目管理经验，并在项目经理选择过程中要注重其事业心、管理能力、协调能力、技术水平以及开发经验等，并要求项目管理团队成员必须具备良好的团队协作能力与应有的魄力。根据房地产开发工程项目具体内容建立完善的项目经理责任制，要明确项目经理在工程项目管理中的责任、权力等，这样可以确保开发方案在具体实施过程中的有效落实。
3.3强化计划预警考核及追责机制
房地产企业应加强对项目的计划监管，将计划达成纳入绩效考核，建立追责机制。并在项目启动初期给予必要的技术支持，参与项目的计划编制，确保项目各项计划的科学合理及可实施性，做到计划实施事前提示、事中预警、事后处理纠偏。为项目提供信息共享源，收集整理已开发相关区域、相关产品类型项目信息，作为项目计划编制的依据，为项目公司在编制计划时提供信息服务。及时收集在建项目信息，形成知识成果，作为企业的知识成果延续、普及到新项目，逐渐转换成企业标准，最终能够指导项目开发具体实施。 3.4全面提升工程项目质量管理
房地产企业的工程项目管理会直接影响到项目建设的整体质量，施工人员、建筑材料、建设机械、施工工艺以及施工环境等因素，都会直接影响到建筑产品在开发过程中的质量，这便要求工程项目管理团队在工作中要全面提高项目质量管理。项目管理团队在工程开工前要对图纸和施工方案进行严格审查，通过与工程师合作来确保施工方案可以满足工程项目施工要求，并要根据国家相关规定对建筑材料、建设机械等进行审查，同时在工程项目施工中要对其进行严格的现场质量管理，通过与监理等合作单位之间的协调来确保供电、供水等项目的合理化。项目管理人员在施工过程中要加强对新型材料、新型施工工艺的学习，这样才能保证管理人员可以在工程施工中保证其整体质量。
3.5强化房地产开发工程项目成本管理
房地产开发工程项目管理中的成本管理一直广受投资者关注，所以要求房地产企业在开发过程中要通过一些措施，强化决策阶段、招标阶段、设计阶段、施工阶段以及验收等阶段的成本管理与控制。企业要根据工程项目实际情况完善各环节的相关预算，并要求管理人员要对不同阶段的施工量进行精确的核算。重点加强前期决策阶段及设计阶段的成本测算及分析，确定项目开发节奏、投资节奏、现金回流情况，确定客观真实的目标成本。在工程施工阶段要严格控制工程变更等，加强过程动态成本的管控，这样可以有效减少因工程变更对企业带来的成本上升，同时也要求管理人员要强化建筑材料成本控制和施工工期成本控制，这样才能有效提高房地产开发工程项目的成本管理质量，才能保证项目投资效果与后评估结论在正常的偏差范围内。
3.6提升房地产开发工程项目风险管理意识
房地产企业在工程项目开发过程中要意识到项目风险对其产生的不良影响，要求项目管理人员要结合其他工程项目风险来明确所面临的风险类型，并通过与企业其他部分合作来建立出完善的项目风险规避及解决措施，最大程度减少项目风险产生后对企业产生的影响。项目管理人员要根据项目风险类别来强化监督机制，要求管理人员在工程项目开发各环节中可以准确、迅速的识别项目风险，并要根据项目风险规避及解决措施对其进行处理，对保证房地产企业在工程项目中的经济效益有着重要作用。
4、结束语
现阶段我国房地产开发工程项目管理中存在很多问题，这些项目管理上的弊端直接影響了房地产行业在新时期的发展壮大，要求企业在发展中要意识到工程项目管理的重要性，并要在管理制度、管理组织结构以及管理方法等方面进行优化与完善，通过提高管理团队整体素质与技术能力来强化其管理质量，这样才能保证房地产行业可以更好的推动我国国民经济稳定增长。
参考文献：
[1]王辉，陈晖.浅谈房地产开发工程项目管理.管理科学.2013，（22）
[2]赵志兴.房地产开发中的项目管理.内蒙古科技与经济.2013，（2）
[3]安晓东.房地产开发工程项目管理研究.管理创新.2013，（17）