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中山市金龙房地产开发有限公司 广东山东
摘要：随着房地产业的快速的发展。在竞争激烈的今天，房地产企业只有将成本降低至房产的行业平均水平之下，与其他房产公司拉开距离才可能具有竞争优势，从而进行不降价竞争，提高单位利润率并进而提高整个企业的总利润水平和投资回报率。
关键词：房地产开发；成本控制；控制对策
引言
近几年来，房地产市场一直处于火爆上扬的趋势，商品房不仅与人们的生活息息相关，并且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。然而国家宏观调控及保障房大规模建设时代的到来，引发房地产市场上的新一轮洗牌，企业要想在房地产市场上立足及发展，就要有足够的利润空间，企业利润很大程度上取决于企业的成本控制水平。如何做好房地产企业的成本控制是每一个开发企业值得研究的课题，因此，造价人员必须要摸索出一套持之有效的成本控制策略，以此来实现企业经济效益，也是企业可持续发展的重要方面。做好房地产工程成本控制一般从以下几方面进行控制。
1.项目决策阶段工程造价的控制
项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对不同建设方案进行技术与经济比较选择并作出判决和决定的过程。由此可见，项目决策蒋直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低及投资效果的好坏。因此在项目决策阶段正确的选择出最佳投资行动方案，资源的合理配置，这样可以合理地估计和计算工程造价，选择最优化投资方案可以有效地控制工程造价。
再者就是决策阶段各项技术经济决策，对项目造价控制也有着重大影响，尤其是建设标准水平的高低确定、建设地点的选择、工艺的评定、设备选用等，都会影响到工程造价的高低。
还有就是在项目建设各阶段中，即决策阶段初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段、工程招投标及承发包阶段、施工阶段以及竣工验收阶段，通过工程造价的确定与控制，相应形成投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、承包合价、结算价及竣工决算。投资估算的精确与否，也是影响工程造价的控制的重要因素。因此加强项目决策的深度，采用科学的估算方法和可靠的数据资料，合理地计算投资估算，保证投资估算准确性，才能保证其他阶段的造价控制在合理范围，实现投资控制目标，避免“三超”现象的发生。
2.设计阶段的造价控制对策
2.1房地产企业应推行设计招标，择优选择设计单位
采用建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家运用价值工程等有效手段对备选方案进行优化，并对设计方案进行技术经济评价，这样可以优选出好的设方案，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，达到经济、适用、美观的基本要求，控制工程造价。
2.2计方案优化
优化设计方案的是设计阶段的首要任务，是控制工程造价的重要环节。设计的方案要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如某住宅小区的建筑方案设计时，通过优化建筑造型、装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以很大限度地提高建筑使用率；对设备选型在保证技术可行的基础上，比如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，达到降低成本的效果。
2.3开展限额设计
有效控制造价积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计限额要求设计人员应熟悉建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，设计公司的各专业技术人员在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用成本限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。设计标准一定要与项目的市场定位相适应，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行合理成本、利润下的设计价值前期控制。
控制好设计变更，保证投资限额不轻易突破。在工程中普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。如果设计频繁变更，不利于造价的控制。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
3.施工阶段的造价控制对策
工程项目实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期长，材料设备市场供求波动大等等。要提高建设质量，控制工程造价就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能，从而加强对工程项目的造价控制。施工阶段成本控制的关键主要有以下几方面：一是做好材料的管理；（1）材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理地使用材料，从而减少浪费损失。（2）组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先，应根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间；其次，应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。二是合理控制工程签证；由房地产开发企业引起的变更主是进度计划变更、施工条件变更、设计变更和工程项目变更等等。控制变更的关键在于开发商，应该建立工程签证管理制度，明确工程、预算等等相关部门、相关人员的分工和职权，我们要确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。三是抓好合同管理；有效控制工程变更；针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。为防止在施工图设计中产生漏洞，除在审核时把关外，还应在甲乙方的图纸会审、设计院的技术咨询中消除，总之应消灭在开工之前。设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，反之就越大。因此，必须加强设计变更管理，尽可能把设计变更控制在设计阶段初期，尤其对影响工程造价的重大设计变更，更需要先算账后变更的办法解决，使工程造价得到有效控制。
4.结算审核要细致
工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关。从以下几方面控制结算工程成本：1、核对合同条款，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等；2、检查隐蔽验收记录，竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整，工程量与竣工图一致，才可以列入结算；3、落实设计变更，设计变更要经过建设单位和监理工程师审查同意、签证的变更洽商才能列入结算；4、按图核实工程数量，招投标工程按工程量清单发包的，需逐一核对实际完成的工程量，然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算；5、严格执行定额单价，除包干部分外，结算单价应按合同约定或招投標规定的计价定额与计价原则执行，对定额单价中没有的项目应按相近定额进行分析换算，或提出人工，机械、材料计价依据，编制补充单价；6、注意各项费用计取，建安工程的收费标准应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定执行；7、要求有关单位参与把关，除建设单位外，监理、设计等有关单位负责人和经办人员应大力支持，参与把关。
5.结语
综上所述，房地产开发过程中的工程造价控制是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的控制上始终应贯穿于项目建设的全过程。因此，我们要加强责任心，做好成本控制，为了有效控制成本，采取各种成本控制措施，做到严控目标成本，在过程中做到无规划不合同、做到无计划不付款，每月实行动态成本回顾，在项目公司实行月度成本报告与动态成本回顾会议制度，在项目执行过程中，及时总结，形成案例，有效控制成本。
参考文献：
[1]王忠伟，《房地产开发项目的成本优化控制[J]》中国房地产，2006，（2）67-69.
[2]黄念华《浅析房地产开发过程中的造价确定和控制[J]》建筑技术开发，2003，（6）23-24
摘要：随着房地产业的快速的发展。在竞争激烈的今天，房地产企业只有将成本降低至房产的行业平均水平之下，与其他房产公司拉开距离才可能具有竞争优势，从而进行不降价竞争，提高单位利润率并进而提高整个企业的总利润水平和投资回报率。
关键词：房地产开发；成本控制；控制对策
引言
近几年来，房地产市场一直处于火爆上扬的趋势，商品房不仅与人们的生活息息相关，并且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。然而国家宏观调控及保障房大规模建设时代的到来，引发房地产市场上的新一轮洗牌，企业要想在房地产市场上立足及发展，就要有足够的利润空间，企业利润很大程度上取决于企业的成本控制水平。如何做好房地产企业的成本控制是每一个开发企业值得研究的课题，因此，造价人员必须要摸索出一套持之有效的成本控制策略，以此来实现企业经济效益，也是企业可持续发展的重要方面。做好房地产工程成本控制一般从以下几方面进行控制。
1.项目决策阶段工程造价的控制
项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对不同建设方案进行技术与经济比较选择并作出判决和决定的过程。由此可见，项目决策蒋直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低及投资效果的好坏。因此在项目决策阶段正确的选择出最佳投资行动方案，资源的合理配置，这样可以合理地估计和计算工程造价，选择最优化投资方案可以有效地控制工程造价。
再者就是决策阶段各项技术经济决策，对项目造价控制也有着重大影响，尤其是建设标准水平的高低确定、建设地点的选择、工艺的评定、设备选用等，都会影响到工程造价的高低。
还有就是在项目建设各阶段中，即决策阶段初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段、工程招投标及承发包阶段、施工阶段以及竣工验收阶段，通过工程造价的确定与控制，相应形成投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、承包合价、结算价及竣工决算。投资估算的精确与否，也是影响工程造价的控制的重要因素。因此加强项目决策的深度，采用科学的估算方法和可靠的数据资料，合理地计算投资估算，保证投资估算准确性，才能保证其他阶段的造价控制在合理范围，实现投资控制目标，避免“三超”现象的发生。
2.设计阶段的造价控制对策
2.1房地产企业应推行设计招标，择优选择设计单位
采用建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家运用价值工程等有效手段对备选方案进行优化，并对设计方案进行技术经济评价，这样可以优选出好的设方案，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，达到经济、适用、美观的基本要求，控制工程造价。
2.2计方案优化
优化设计方案的是设计阶段的首要任务，是控制工程造价的重要环节。设计的方案要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如某住宅小区的建筑方案设计时，通过优化建筑造型、装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以很大限度地提高建筑使用率；对设备选型在保证技术可行的基础上，比如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，达到降低成本的效果。
2.3开展限额设计
有效控制造价积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计限额要求设计人员应熟悉建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，设计公司的各专业技术人员在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用成本限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。设计标准一定要与项目的市场定位相适应，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行合理成本、利润下的设计价值前期控制。
控制好设计变更，保证投资限额不轻易突破。在工程中普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。如果设计频繁变更，不利于造价的控制。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
3.施工阶段的造价控制对策
工程项目实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期长，材料设备市场供求波动大等等。要提高建设质量，控制工程造价就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能，从而加强对工程项目的造价控制。施工阶段成本控制的关键主要有以下几方面：一是做好材料的管理；（1）材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理地使用材料，从而减少浪费损失。（2）组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先，应根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间；其次，应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。二是合理控制工程签证；由房地产开发企业引起的变更主是进度计划变更、施工条件变更、设计变更和工程项目变更等等。控制变更的关键在于开发商，应该建立工程签证管理制度，明确工程、预算等等相关部门、相关人员的分工和职权，我们要确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。三是抓好合同管理；有效控制工程变更；针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。为防止在施工图设计中产生漏洞，除在审核时把关外，还应在甲乙方的图纸会审、设计院的技术咨询中消除，总之应消灭在开工之前。设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，反之就越大。因此，必须加强设计变更管理，尽可能把设计变更控制在设计阶段初期，尤其对影响工程造价的重大设计变更，更需要先算账后变更的办法解决，使工程造价得到有效控制。
4.结算审核要细致
工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关。从以下几方面控制结算工程成本：1、核对合同条款，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等；2、检查隐蔽验收记录，竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整，工程量与竣工图一致，才可以列入结算；3、落实设计变更，设计变更要经过建设单位和监理工程师审查同意、签证的变更洽商才能列入结算；4、按图核实工程数量，招投标工程按工程量清单发包的，需逐一核对实际完成的工程量，然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算；5、严格执行定额单价，除包干部分外，结算单价应按合同约定或招投標规定的计价定额与计价原则执行，对定额单价中没有的项目应按相近定额进行分析换算，或提出人工，机械、材料计价依据，编制补充单价；6、注意各项费用计取，建安工程的收费标准应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定执行；7、要求有关单位参与把关，除建设单位外，监理、设计等有关单位负责人和经办人员应大力支持，参与把关。
5.结语
综上所述，房地产开发过程中的工程造价控制是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的控制上始终应贯穿于项目建设的全过程。因此，我们要加强责任心，做好成本控制，为了有效控制成本，采取各种成本控制措施，做到严控目标成本，在过程中做到无规划不合同、做到无计划不付款，每月实行动态成本回顾，在项目公司实行月度成本报告与动态成本回顾会议制度，在项目执行过程中，及时总结，形成案例，有效控制成本。
参考文献：
[1]王忠伟，《房地产开发项目的成本优化控制[J]》中国房地产，2006，（2）67-69.
[2]黄念华《浅析房地产开发过程中的造价确定和控制[J]》建筑技术开发，2003，（6）23-24