<正>全球知名地产服务商"五大行"的主要收入来源和利润来源,是受业主的委托代理营销物业所获得的,这种经营方式就是委托-代理制度。受"五大行"物业服务企业经营业务和运作模式的启发,加之改变机制可以激发物业经营单位的经营积极性,笔者提出物业管理制度设计(安排)的变革。原始制度设计显露缺陷当今物业管理通行的运营模式,是物业服务企业提供自己的产品(服务),由业主出资购买,而形成一种单纯的商品买卖关系。在制度的最初设计者看来,这种单纯的商品买卖的市场交易行为中,供需双方都能够达到目的。但现实社会中物业管理实际情况却不尽人意,双方都不满意、乃至怨声载道的现象很普遍。究其本质原因,可以发现问题恰恰集中在物业管理的制度设计上。因为,其一,物业管理并非普通的商品,它有其特殊性,包括专业性、综合性、持续性等,而物业服务公司也不是一般意义上的厂商;其二,物业管理牵涉到社会管理的诸多方面,绝非一般商业往来关系的提供服务与接受服务那么简单明了,它事实上已经形成一个多种利益攸关的局面。要破除物业管理的困境,不妨转换一下思路,比如在制度设计(安排)上做些调整。物业管理可以说是社会系统工程中的一个重要组成部分,它还涉及多方面的利益,且各方的结构关系相当复杂,本文仅就业主类别与利益攸关方这两个视角,略加