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【摘要】 房地产企业的投资数额巨大、税收负担较重，使得房地产企业必须认真对待其涉税问题，把好税收筹划关，通过科学合理的税收筹划途径来实现合法范围内的避税和减税，从而有效减轻房地产企业的税负，增加房地产企业的利润额。本文主要介绍房地产企业税收筹划存在的问题，并对房地产企业税收筹划的有关策略提出见解。
【关键词】 房地产企业 税收筹划 策略 问题
1. 房地产税收筹划存在的问题
1.1房地产企业的纳税意识薄弱，法律意识不强
随着税法地位的提高，房地产企业也开始将注意力放在了应纳税款上，加上税收成本的增加，影响了房地产企业的发展，房地产企业也面临着沉重的税收负担，这时房地产企业为了降低税收成本就会利用不合法的手段去偷逃税。此时，房地产企业不但要面临因偷逃税而必须承担法律制裁的风险，更要承担因偷逃税对企业带来的不利影响，这两种风险给企业带来了不小的负面影响，进而给企业的税收上带来了很大的风险。
1.2企业误把税收筹划当成了财务部门会计处理的工作
虽然企业在交税的过程中，财务人员也会跟税务机关打交道，但并没有涉及到企业各经营过程相关税收事宜，财务人员只是将企业在正常经营过程中所涉及到的税款交到了税务机关。对于房地产企业所涉及的比如土地转让、开发、销售房产等等环节的税收结果，最终还是需要房地产企业的决策人在这些业务发生前做好税收筹划工作。房地产企业的各个经营环节都需要通过合同来体现， 当税务机关来企业查看房地产企业的各项业务过程时就需要企业提供相关的合同，而房地产企业所涉及的每份合同都代表企业的一个业务过程，此时也相应产生一个业务过程的税收，并涉及到相关业务部门，同时财务部门就应交纳税收。但是每一项业务过程即合同签订的过程并不是由房地产企业的财务部门来签订，而真正起决定作用的是企业的决策人、策划部门及销售部门，他们才是业务签订的牵头人。此时，企业如果将税收筹划单纯地放到财务部门。让财务部门通过简单的账面处理来进行税收筹划就显得不科学、不合理、不可取。所以说，房地产企业应改变以往的旧观念，不能再将企业税收筹划工作推给财务部门，而应树立正确的税收筹划意识，提高决策人税收筹划的决策能力，使企业在业务处理前做好税收筹划
1.3房地产企业误把税收筹划的实施放在业务产生的事后来进行
房地产企业的税收之所以经常出现问题从而被税务机关处罚是因为房地产企业没有重视税收筹划，也是因为企业的决策人没有树立正确的税收筹划观念，企业决策人只有在看到业务发生后的税负很重时才希望财务部门通过账面处理去解决税收问题，这也是目前房地产企业在税收方面存在的最大缺陷。当企业的税收产生时，再通过财务部门的财务处理手段去处理已经晚了，更不存在税收筹划了。
1.4房地产企业对公司内部缺乏必要的纳税管理
目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行税收筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢？其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。比如：房地产企业在设立过程中，性质不同，税收政策也不同，企业在开发土地的时间上有推移，从而造成税收的结果也不同，而且财务只是对企业经营成果进行核算与反映，企业很多具体业务不是财务能操作的。比如：企业在签订房屋销售合同时，是由销售部门实施的，但是由于他们不了解税收政策，没有按照税收法规进行操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。目前很多房地产企业在销售房屋时，为了达到销售目的，制定了不少的促销方式。如打折销售、买房子送装修等。但在税法上规定，打折销售是根据打折后的金额做销售，而买房子送装修是根据购房款加上装修款的合计金额做销售（送装修为视同销售）。因为销售部门不了解税收政策，无意中增加了企业的税收负担，给财务部门进行税收筹划带来麻烦。所以，税收筹划并不只是通过财务部门的工作实现的，而必须得到企业内部所有部门的配合。因此，房地產企业在决策过程中存在的这个盲区，企业内部缺乏必要的纳税管理，需要企业决策人、业务部门和财务部门相互配合。纳税人在交税过程中应该考虑自己的纳税成本，通过合理、合法的手段来实现税收筹划，财务人员不仅要了解税收政策，按国家规定交税，决策人更应该通过了解税收政策设计好自己的销售过程，来减轻自身的纳税负担，规避纳税风险。正确的纳税观念为：合同决定税收，只有加强企业内部的纳税管理，使公司各部门之间相互配合，才能减轻公司的纳税负担，更好地规避公司的纳税风险。
2.房地产开发企业实施税收筹划的策略分析
房地产开发企业必须要结合税法的改革与自身经营情况，量身打造出适合本企业经营特点的税收筹划方略。
2.1营业税的税收筹划策略
营业税的应纳税额为营业额与对应税率的乘积。总体而言，房地产开发企业应本着“降低适用税率、合理缩减营业额”的原则对其实施筹划。
从降低适用税率的角度，房地产开发企业可能同时面临3％与5％两档税率，其中销售不动产5％的税率筹划的空间不大。而房地产开发企业若作为工程承包公司负责工程施工的组织 调业务，则需按5％的税率征收服务业的营业税。此时要想降低税率，关键在于将工程施工组织者的身份转变为承包人的身份，而实现身份转变的关键在于直接与建设单位签订房地产开发承包合同，这样即便不参与施工，也可以按房地产开发3％的税率缴纳营业税。
对于营业额而言，筹划的思路应为工程多采用包工包料形式，并且避免施工过程中材料的浪费，适度放大材料购进批量以享受价格折扣等；而安装工程作业则尽可能不要将设备价值作为安装工程产值，即安装的设备由建设方提供，从而避免增加不必要的营业额。 值得一提的是，按计税原理，营业税作为流转税的一种，其税负将由最终消费者承担。因此营业税的税负仅表现为现金的流出。并且，从计税形式上划分，营业税属于价内税，在会计核算上一般通过收入的实现收到税款，同时通过“营业税金及附加”账户等额将税款转， 最终不影响纳税人的损益。所以，房地产开发企业纳税人在进行营业税的税收筹划时，要防止成为营业税的“负税人”。因为对于流转税，税负转嫁是税收筹划的一种通行方法，实现方式一般有三种，即提高售价的“前转”、压低进价的“后转”以及通过提高经营效率的“消转”。可见，税负转嫁这一方法实施的成功与否直接取决于价格的升降空间。凶此，房地产开发企业应合理确定收入，即收入应包含工程成本、必要的利润及营业税税款这三个基本要素。因而为了节税一味压低收人的做法是不可取的。与此同时，还需在购进环节防止税负的“被转嫁”。
2.2企业所得税的税收筹划策略
企业所得税的筹划，除了采取与其他企业一样合理压缩收入、避免超标的费用扣除项目等措施外，房地产开发企业还可考虑利用税收优惠政策。现行《企业所得税法》规定，企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目的投资经营所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，享受三免三减半的优惠，而仅承包项目建设则不享受此项优惠。所以，基于比较优势原则，在资金充足的情况下，房地产开发企业可考虑直接投资港口码头、公路、水利等公共基础设施项目，而不是仅作为项目建设的承包者。在享受三免三减半的优惠政策期间，为了使折旧费用的抵税效应不被减免税优惠所抵消，不宜采用加速折旧的方法。对无形资产的摊销等也应作相同的考虑。
2.3土地增值税的税收筹划策略
土地增值税是我国现行税种中唯一实行超率累进税率的税种。为了避免税率的攀升，通常的筹划思路为控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。作为房地产开发企业，也可能会从事房地产开发业务而缴纳土地增值税。其筹划策略主要为两方面：首先应取得房地产开发资质以享受房地产企业的扣除标准；其次可将不动产的销售变为投资，使其产权不直接发生转移，从而减少土地增值税的税款支出。
2.4增值税的税收筹划策略
去年修订实施的《增值税暂行条例》，规定对于纳税人销售自产货物并同时提供房地产开发劳务的混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额并征收增值税。对于房地产开发劳务而言，增值率相对较高，若因未分别核算而按17％的税率征收增值税则税负较重。因此，分别核算收入便成为合理节税的良方。
2.5印花税的税收筹划策略
根据现行税法的规定，房地产开发企业将承包的工程项目分包或转包给其他房地产开发企业所签订的分包、转包合同，應按照新的分包、转包合同上所记载的金额再次计算应纳税额。对此，尽量减少工程的分包或转包次数，降低计税金额，就可以达到节税的目的。
结束语
房地产企业作为资金密集型企业，其涉税金额巨大，针对其的税收政策既有共通性，又有行业特殊性，作为房地产企业相关的财务人员来说，必须首先综合了解企业的各种情况，并在扎实的税法基本功知识基础上，对房地产企业的税收进行科学合理的筹划，认真把好税收筹划关，在市场公平竞争原则的基础上，从大处着眼，小处着手，其实现企业价值的最大化目标，并把企业的管理水平提高到了一个新的层次，实现企业的最优化资源配置，在合法合情合规范围内创造企业的最小化税费支出，这将有利于企业的生存和发展。
参考文献：
[1]黄偏明.房地产开发企业理税顾问[M].北京：中国时代经济出版社，2002.
[2]黄玉滨.集团公司税收筹划工作应注意问题[J].会计之友.2004（12）.
[3]王尤贵，李颖.房地产开发企业中主要税种的税收筹划.开发与建设.2006（4）.
（作者单位：中国有色金属工业第十四冶金建设公司）
【关键词】 房地产企业 税收筹划 策略 问题
1. 房地产税收筹划存在的问题
1.1房地产企业的纳税意识薄弱，法律意识不强
随着税法地位的提高，房地产企业也开始将注意力放在了应纳税款上，加上税收成本的增加，影响了房地产企业的发展，房地产企业也面临着沉重的税收负担，这时房地产企业为了降低税收成本就会利用不合法的手段去偷逃税。此时，房地产企业不但要面临因偷逃税而必须承担法律制裁的风险，更要承担因偷逃税对企业带来的不利影响，这两种风险给企业带来了不小的负面影响，进而给企业的税收上带来了很大的风险。
1.2企业误把税收筹划当成了财务部门会计处理的工作
虽然企业在交税的过程中，财务人员也会跟税务机关打交道，但并没有涉及到企业各经营过程相关税收事宜，财务人员只是将企业在正常经营过程中所涉及到的税款交到了税务机关。对于房地产企业所涉及的比如土地转让、开发、销售房产等等环节的税收结果，最终还是需要房地产企业的决策人在这些业务发生前做好税收筹划工作。房地产企业的各个经营环节都需要通过合同来体现， 当税务机关来企业查看房地产企业的各项业务过程时就需要企业提供相关的合同，而房地产企业所涉及的每份合同都代表企业的一个业务过程，此时也相应产生一个业务过程的税收，并涉及到相关业务部门，同时财务部门就应交纳税收。但是每一项业务过程即合同签订的过程并不是由房地产企业的财务部门来签订，而真正起决定作用的是企业的决策人、策划部门及销售部门，他们才是业务签订的牵头人。此时，企业如果将税收筹划单纯地放到财务部门。让财务部门通过简单的账面处理来进行税收筹划就显得不科学、不合理、不可取。所以说，房地产企业应改变以往的旧观念，不能再将企业税收筹划工作推给财务部门，而应树立正确的税收筹划意识，提高决策人税收筹划的决策能力，使企业在业务处理前做好税收筹划
1.3房地产企业误把税收筹划的实施放在业务产生的事后来进行
房地产企业的税收之所以经常出现问题从而被税务机关处罚是因为房地产企业没有重视税收筹划，也是因为企业的决策人没有树立正确的税收筹划观念，企业决策人只有在看到业务发生后的税负很重时才希望财务部门通过账面处理去解决税收问题，这也是目前房地产企业在税收方面存在的最大缺陷。当企业的税收产生时，再通过财务部门的财务处理手段去处理已经晚了，更不存在税收筹划了。
1.4房地产企业对公司内部缺乏必要的纳税管理
目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行税收筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢？其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。比如：房地产企业在设立过程中，性质不同，税收政策也不同，企业在开发土地的时间上有推移，从而造成税收的结果也不同，而且财务只是对企业经营成果进行核算与反映，企业很多具体业务不是财务能操作的。比如：企业在签订房屋销售合同时，是由销售部门实施的，但是由于他们不了解税收政策，没有按照税收法规进行操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。目前很多房地产企业在销售房屋时，为了达到销售目的，制定了不少的促销方式。如打折销售、买房子送装修等。但在税法上规定，打折销售是根据打折后的金额做销售，而买房子送装修是根据购房款加上装修款的合计金额做销售（送装修为视同销售）。因为销售部门不了解税收政策，无意中增加了企业的税收负担，给财务部门进行税收筹划带来麻烦。所以，税收筹划并不只是通过财务部门的工作实现的，而必须得到企业内部所有部门的配合。因此，房地產企业在决策过程中存在的这个盲区，企业内部缺乏必要的纳税管理，需要企业决策人、业务部门和财务部门相互配合。纳税人在交税过程中应该考虑自己的纳税成本，通过合理、合法的手段来实现税收筹划，财务人员不仅要了解税收政策，按国家规定交税，决策人更应该通过了解税收政策设计好自己的销售过程，来减轻自身的纳税负担，规避纳税风险。正确的纳税观念为：合同决定税收，只有加强企业内部的纳税管理，使公司各部门之间相互配合，才能减轻公司的纳税负担，更好地规避公司的纳税风险。
2.房地产开发企业实施税收筹划的策略分析
房地产开发企业必须要结合税法的改革与自身经营情况，量身打造出适合本企业经营特点的税收筹划方略。
2.1营业税的税收筹划策略
营业税的应纳税额为营业额与对应税率的乘积。总体而言，房地产开发企业应本着“降低适用税率、合理缩减营业额”的原则对其实施筹划。
从降低适用税率的角度，房地产开发企业可能同时面临3％与5％两档税率，其中销售不动产5％的税率筹划的空间不大。而房地产开发企业若作为工程承包公司负责工程施工的组织 调业务，则需按5％的税率征收服务业的营业税。此时要想降低税率，关键在于将工程施工组织者的身份转变为承包人的身份，而实现身份转变的关键在于直接与建设单位签订房地产开发承包合同，这样即便不参与施工，也可以按房地产开发3％的税率缴纳营业税。
对于营业额而言，筹划的思路应为工程多采用包工包料形式，并且避免施工过程中材料的浪费，适度放大材料购进批量以享受价格折扣等；而安装工程作业则尽可能不要将设备价值作为安装工程产值，即安装的设备由建设方提供，从而避免增加不必要的营业额。 值得一提的是，按计税原理，营业税作为流转税的一种，其税负将由最终消费者承担。因此营业税的税负仅表现为现金的流出。并且，从计税形式上划分，营业税属于价内税，在会计核算上一般通过收入的实现收到税款，同时通过“营业税金及附加”账户等额将税款转， 最终不影响纳税人的损益。所以，房地产开发企业纳税人在进行营业税的税收筹划时，要防止成为营业税的“负税人”。因为对于流转税，税负转嫁是税收筹划的一种通行方法，实现方式一般有三种，即提高售价的“前转”、压低进价的“后转”以及通过提高经营效率的“消转”。可见，税负转嫁这一方法实施的成功与否直接取决于价格的升降空间。凶此，房地产开发企业应合理确定收入，即收入应包含工程成本、必要的利润及营业税税款这三个基本要素。因而为了节税一味压低收人的做法是不可取的。与此同时，还需在购进环节防止税负的“被转嫁”。
2.2企业所得税的税收筹划策略
企业所得税的筹划，除了采取与其他企业一样合理压缩收入、避免超标的费用扣除项目等措施外，房地产开发企业还可考虑利用税收优惠政策。现行《企业所得税法》规定，企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目的投资经营所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，享受三免三减半的优惠，而仅承包项目建设则不享受此项优惠。所以，基于比较优势原则，在资金充足的情况下，房地产开发企业可考虑直接投资港口码头、公路、水利等公共基础设施项目，而不是仅作为项目建设的承包者。在享受三免三减半的优惠政策期间，为了使折旧费用的抵税效应不被减免税优惠所抵消，不宜采用加速折旧的方法。对无形资产的摊销等也应作相同的考虑。
2.3土地增值税的税收筹划策略
土地增值税是我国现行税种中唯一实行超率累进税率的税种。为了避免税率的攀升，通常的筹划思路为控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。作为房地产开发企业，也可能会从事房地产开发业务而缴纳土地增值税。其筹划策略主要为两方面：首先应取得房地产开发资质以享受房地产企业的扣除标准；其次可将不动产的销售变为投资，使其产权不直接发生转移，从而减少土地增值税的税款支出。
2.4增值税的税收筹划策略
去年修订实施的《增值税暂行条例》，规定对于纳税人销售自产货物并同时提供房地产开发劳务的混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额并征收增值税。对于房地产开发劳务而言，增值率相对较高，若因未分别核算而按17％的税率征收增值税则税负较重。因此，分别核算收入便成为合理节税的良方。
2.5印花税的税收筹划策略
根据现行税法的规定，房地产开发企业将承包的工程项目分包或转包给其他房地产开发企业所签订的分包、转包合同，應按照新的分包、转包合同上所记载的金额再次计算应纳税额。对此，尽量减少工程的分包或转包次数，降低计税金额，就可以达到节税的目的。
结束语
房地产企业作为资金密集型企业，其涉税金额巨大，针对其的税收政策既有共通性，又有行业特殊性，作为房地产企业相关的财务人员来说，必须首先综合了解企业的各种情况，并在扎实的税法基本功知识基础上，对房地产企业的税收进行科学合理的筹划，认真把好税收筹划关，在市场公平竞争原则的基础上，从大处着眼，小处着手，其实现企业价值的最大化目标，并把企业的管理水平提高到了一个新的层次，实现企业的最优化资源配置，在合法合情合规范围内创造企业的最小化税费支出，这将有利于企业的生存和发展。
参考文献：
[1]黄偏明.房地产开发企业理税顾问[M].北京：中国时代经济出版社，2002.
[2]黄玉滨.集团公司税收筹划工作应注意问题[J].会计之友.2004（12）.
[3]王尤贵，李颖.房地产开发企业中主要税种的税收筹划.开发与建设.2006（4）.
（作者单位：中国有色金属工业第十四冶金建设公司）