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【摘要】房地产价格是决定国计民生的重要影响因素，在居民消费中占有较大份额，作为居民购买中不可或缺的一部分，其价格变化会直接导致居民消费水平的变化，反过来，居民消费水平的变化也直接影响了房地产行业的供需变化，进而影响房地产市场价格的变化，本文以西安市房地产数据为例，通过系统动力学，进行模拟预测，利用因果反馈循环图，通过对未来5年内情景的仿真模拟，分析三者之间的相互影响。
【关键词】系统动力学；仿真；居民消费价格；房屋销售价格；房屋租赁价格
一、引言
随着我国经济的迅速发展，作为朝阳行业的房地产业不断发展壮大，日益成为国民经济发展中的重要力量。房地产价格是房地产市场最重要和最直接的反映，是房地产价值的货币表现，是房地产商品和货币相交换的产物。近年来，由于我国市场经济还不够成熟，房地产制度不健全，房地产的过热投资且开发结构不合理，房地产的巨额空置率等导致房地产价格一路飙升。[1]房地产价格已持续上涨十余年时间，特别是近三四年房价加速上涨，几乎达到家庭年均收入的10～20倍，远远超出一般工薪阶层的购买力，极大地影响了城市居民的居住环境和生活质量，2006年后大多数城市房地产的价格都处于不稳定的状态，特别是2007年，其被房地产从业者看作疯狂的暴富之年。2007年12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市房屋销售价格指数，虽然同比上涨10.5%，涨幅继续比上月高1.0个百分点，但环比涨幅已经比上月低了0.8个百分点。[2]房价问题现在已经成为社会广泛关注的焦点，成为关系国计民生的重要问题。国家和地方政府也相继出台各种调控政策遏制房价的过快增长。因此，深入剖析居民消费水平对房地产价格的影响，把握房地产价格的变化趋势并进行科学而合理地预测，有助于政府制定出合理有效的调控政策，从而引导我国房地产市 场健康稳定发展，促进国家宏观调控目标的实现，有利于社会主义和谐社会的构建。
二、研究背景
房地产市场是典型的地域性市场，房地产市场与居民消费水平之间存在着互动关系。关于房价对消费的影响。国外学者已有大量研究。到目前为止，大体上有三种结论：Gan（2007）利用香港在2000-2002年的季度个人交易微观数据发现，房价上涨产生的财富效应对居民消费具有显著影响，住房财富每提高10%，居民消费随之将增加1.7%。Haurin等（2006）运用两阶段最小二乘法对美国房价上涨、储蓄和居民消费之间的关系进行研究，认为房价的上涨会抑制居民消费。[3]国内也有学者在二者变动关系中进行了研究，如黄静和屠梅曾（ 2009） 首次利用家庭微观调查数据，对近10年我国居民房地产财富与消费之间的关系进行研究，发现房地产通过财富效应对居民消费有显著促进作用，且经济越发达地区房地产的财富效应越明显。[4]而唐志军等（2010）指出房价上涨过快时引起当前消费减少而产生的挤出效应大于因房价上涨带来的财富效应，且通过协整检验和VAR分析发现房地产价格波动对社会消费品零售总额波动有负影响。[5]
然而，专门针对西安市的房地产价格及居民消费水平影响的文献少之又少，且利用系统动力学探究房地产价格对居民消费水平的相互关系更少。本文通过近十年房地产价格及居民消费水平的数据，利用因果关系图及Vensim-PLE 软件模拟预测未来两者的变化情况。研究中房地产价格通过两个方面来进行体现，一方面是房屋销售价格，一方面是房屋租赁价格，为了简化计算，这里都采用价格指数而不用具体数字。居民消费水平也用居民消费水平指数代替。现将全文安排如下：第一部分引言，第二部分研究国内外研究现状，第三部分构建系统动力学模型，第四部分为仿真，第五部分是结论。
三、房地产价格与居民消费水平关系的系统动力学模型
西安市房地产市场近几年整体发展平稳、空间巨大，自1998年国家取消了福利分房，西安市房地产进入了商品化阶段，十余年时间的发展，西安市整个房地产市场发展并没有出现大起大落，也没有出现房地产泡沫，没有滞销。虽然2008年受全国楼市低迷的影响，西安市房地产竣工面积和销售面积下滑，但是房地产价格依然处于增长态势。西安不像一些具有较大优势的发达城市竞争激烈，供求变化较快，正因如此它的房地产行业优势不是直接显现，而是一步步爆发、一步步展现的。
因此，深入分析西安市房地产价格的与居民消费水平的相互关系及对西安市未来房地产价格的科学预测变得更具有现实意义和适用价值，而且可以对西安市房地产市场中出现的管理和投资等问题进行合理的防范与治理。
1、构建思路
本文假设系统外因素不改变，将研究系统分为三个子系统：一是居民消费水平子系统，主要影响因素有居民人均收入和通货膨胀，这两者的变化会直接影响居民的消费水平变化；二是房屋出售子系统，三是房屋租赁子系统。本文数据皆来源于西安统计年鉴。[6]
2、数据选取
为了研究房地产价格与居民消费水平间的关系，现将居民消费价格以价格指数来进行数据分析，由西安市各年的统计年鉴和西安统计信息网上查得表1中近10年居民消费价格指数的数据：
现以西安市的实际情况来加以分析，将各年的房地产价格以房屋销售价格和房屋租赁价格以为价格指数表示，由西安市各年的统计年鉴和西安统计信息网上查得各年西安市房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数如表2：
在考虑居民消费价格与房地产价格的关系时，分居民消费价格与房屋销售价格及居民消费水平和房屋租赁价格两个部分分别进行研究。从图中很明显的看出来三者的变化趋势相同，不过房屋销售价格趋势图相较房屋租赁价格趋势图反应快些，整体来看三者间是正相关的关系。
3、因果循环图分析
因果反馈循环图可以看出整个系统是正反馈循环，子系统间房屋销售价格与房屋租赁价格之间是负反馈循环。
4、影响标度建立的说明 居民消费水平：房屋销售价格（-3）；居民消费水平：房屋租赁价格（+2）
居民消费水平：通货膨胀率（-2）；居民消费水平：人均收入（+3）
房屋销售价格：居民消费水平（+2）；房屋销售价格：房屋租赁价格（-1）
房屋租赁价格：房屋销售价格（+2）
5、动态效应模型
1）动态模型的条件，设在t时刻的初始值为Xt，a-、a+为要素间正负影响。在t+Δt时刻的值为Xt+Δt，在t时刻的纯影响为Pt
（正负影响间的关系），
在带入本模型中，西安市居民消费水平的Pt1=1，即正负影响相等，Xt在Δt内无变化；房屋销售价格Pt2≈0.5<1，则正影响大于负影响，Xt在Δt内增加；房屋租赁价格Pt3≈0.0005<1，则正影响大于负影响，Xt在Δt内增加。且房屋销售价格增加较快。
2）动态模型
Xt+Δt=XtPt
6、绘制曲线进行预测
四、现状分析
房地产产品作为高价值的耐用商品，需要消费者支付的资金数额较大，这就要求人们有良好的收入水平。而收入水平又与人均工资、通货膨胀率密切相关。从居民消费水平指数趋势图可以看出，除了2009年西安市居民消费水平暴跌外，近十年来基本都保持着稳定增长，而随着时间的推移，最近4年来居民消费价格水平趋于稳定，从图1、图2、图3可以看出居民消费水平趋势与房屋销售价格水平趋势和房屋租赁价格水平趋势基本一致。则当消费水平较低时，人们对房地产产品的支出很小，即房地产产品的有效需求小，使得需求较低，房屋销售价格和房屋租赁价格水平也较低，房地产价格变化不明显，但是房屋销售价格增加的话，无力购买的人增多，则租赁房屋的人群增多，带动租赁房屋的价格增加。伴随着经济的发展壮大，居民收入增幅不断加大，居民提高了消费者的购买能力，促使消费需求结构发生变化，条件较好的情况下，租小房子的开始换租较大的住房，无房户开始买房，小住户开始换大住房，房地产产品购买支出明显增加，需求市场推向纵深发展，则房地产价格明显上涨。因此，人均收入水平与居民消费水平呈正相关关系，收入水平越高，房地产价格消费水平越高，反之亦然。正如本文因果分析图分析所得。
五、结论
在现今条件之下，继续假设政策不发生大的变化下进行预测。上述模拟预测的结果表明在2013年-2017年的这段时间内， 西安房地产价格水平逐渐增加，不仅表现在房地产租赁价格这一方面，也表现在房地产销售价格方面，而且房屋销售价格增加较房屋租赁价格增加快。而西安市未来居民消费水平不发生大的变化，保持不变。本文在文献查阅和归纳分析的基础上，运用Vensim-PLE研究西安市房地产价格及与居民消费水平间的相互关系并进行未来预测。房地产销售价格及房地产租赁价格直接关系到居民消费水平的高低，这也为政府政策制定者考虑提高居民消费水平从而降低房地产销售价格政策提供依据。
参考文献：
[1]温志媛.西安市住宅价格主要影响因素分析及其预测[D].西安科技大学，2010.
[2]游娜.北京市房地产价格成本效应的实证分析[J].基建管理优化，2008，（04）：15-19.
[3]李春风.房价波动对我国城镇居民消费的影响研究[D].湖南大学，2013.
[4]黄静，屠梅曾.房地产财富与消费：来自于家庭微观调查数据的证据[J].管理世界，2009，（07）：35-45.
[5]李春风，陈乐一，刘建江.房价波动对我国城镇居民消费的影响研究[J].统计研究，2013，（02）：14-22.
[6]西安市统计局：国家统计局西安调查队.西安统计年鉴.2004-2013.
作者简介：
张颖（1990-），女，籍贯山西，现为西安建筑科技大学管理学院硕士研究生，专业技术经济及管理，研究方向为投资决策与项目评价.
【关键词】系统动力学；仿真；居民消费价格；房屋销售价格；房屋租赁价格
一、引言
随着我国经济的迅速发展，作为朝阳行业的房地产业不断发展壮大，日益成为国民经济发展中的重要力量。房地产价格是房地产市场最重要和最直接的反映，是房地产价值的货币表现，是房地产商品和货币相交换的产物。近年来，由于我国市场经济还不够成熟，房地产制度不健全，房地产的过热投资且开发结构不合理，房地产的巨额空置率等导致房地产价格一路飙升。[1]房地产价格已持续上涨十余年时间，特别是近三四年房价加速上涨，几乎达到家庭年均收入的10～20倍，远远超出一般工薪阶层的购买力，极大地影响了城市居民的居住环境和生活质量，2006年后大多数城市房地产的价格都处于不稳定的状态，特别是2007年，其被房地产从业者看作疯狂的暴富之年。2007年12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市房屋销售价格指数，虽然同比上涨10.5%，涨幅继续比上月高1.0个百分点，但环比涨幅已经比上月低了0.8个百分点。[2]房价问题现在已经成为社会广泛关注的焦点，成为关系国计民生的重要问题。国家和地方政府也相继出台各种调控政策遏制房价的过快增长。因此，深入剖析居民消费水平对房地产价格的影响，把握房地产价格的变化趋势并进行科学而合理地预测，有助于政府制定出合理有效的调控政策，从而引导我国房地产市 场健康稳定发展，促进国家宏观调控目标的实现，有利于社会主义和谐社会的构建。
二、研究背景
房地产市场是典型的地域性市场，房地产市场与居民消费水平之间存在着互动关系。关于房价对消费的影响。国外学者已有大量研究。到目前为止，大体上有三种结论：Gan（2007）利用香港在2000-2002年的季度个人交易微观数据发现，房价上涨产生的财富效应对居民消费具有显著影响，住房财富每提高10%，居民消费随之将增加1.7%。Haurin等（2006）运用两阶段最小二乘法对美国房价上涨、储蓄和居民消费之间的关系进行研究，认为房价的上涨会抑制居民消费。[3]国内也有学者在二者变动关系中进行了研究，如黄静和屠梅曾（ 2009） 首次利用家庭微观调查数据，对近10年我国居民房地产财富与消费之间的关系进行研究，发现房地产通过财富效应对居民消费有显著促进作用，且经济越发达地区房地产的财富效应越明显。[4]而唐志军等（2010）指出房价上涨过快时引起当前消费减少而产生的挤出效应大于因房价上涨带来的财富效应，且通过协整检验和VAR分析发现房地产价格波动对社会消费品零售总额波动有负影响。[5]
然而，专门针对西安市的房地产价格及居民消费水平影响的文献少之又少，且利用系统动力学探究房地产价格对居民消费水平的相互关系更少。本文通过近十年房地产价格及居民消费水平的数据，利用因果关系图及Vensim-PLE 软件模拟预测未来两者的变化情况。研究中房地产价格通过两个方面来进行体现，一方面是房屋销售价格，一方面是房屋租赁价格，为了简化计算，这里都采用价格指数而不用具体数字。居民消费水平也用居民消费水平指数代替。现将全文安排如下：第一部分引言，第二部分研究国内外研究现状，第三部分构建系统动力学模型，第四部分为仿真，第五部分是结论。
三、房地产价格与居民消费水平关系的系统动力学模型
西安市房地产市场近几年整体发展平稳、空间巨大，自1998年国家取消了福利分房，西安市房地产进入了商品化阶段，十余年时间的发展，西安市整个房地产市场发展并没有出现大起大落，也没有出现房地产泡沫，没有滞销。虽然2008年受全国楼市低迷的影响，西安市房地产竣工面积和销售面积下滑，但是房地产价格依然处于增长态势。西安不像一些具有较大优势的发达城市竞争激烈，供求变化较快，正因如此它的房地产行业优势不是直接显现，而是一步步爆发、一步步展现的。
因此，深入分析西安市房地产价格的与居民消费水平的相互关系及对西安市未来房地产价格的科学预测变得更具有现实意义和适用价值，而且可以对西安市房地产市场中出现的管理和投资等问题进行合理的防范与治理。
1、构建思路
本文假设系统外因素不改变，将研究系统分为三个子系统：一是居民消费水平子系统，主要影响因素有居民人均收入和通货膨胀，这两者的变化会直接影响居民的消费水平变化；二是房屋出售子系统，三是房屋租赁子系统。本文数据皆来源于西安统计年鉴。[6]
2、数据选取
为了研究房地产价格与居民消费水平间的关系，现将居民消费价格以价格指数来进行数据分析，由西安市各年的统计年鉴和西安统计信息网上查得表1中近10年居民消费价格指数的数据：
现以西安市的实际情况来加以分析，将各年的房地产价格以房屋销售价格和房屋租赁价格以为价格指数表示，由西安市各年的统计年鉴和西安统计信息网上查得各年西安市房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数如表2：
在考虑居民消费价格与房地产价格的关系时，分居民消费价格与房屋销售价格及居民消费水平和房屋租赁价格两个部分分别进行研究。从图中很明显的看出来三者的变化趋势相同，不过房屋销售价格趋势图相较房屋租赁价格趋势图反应快些，整体来看三者间是正相关的关系。
3、因果循环图分析
因果反馈循环图可以看出整个系统是正反馈循环，子系统间房屋销售价格与房屋租赁价格之间是负反馈循环。
4、影响标度建立的说明 居民消费水平：房屋销售价格（-3）；居民消费水平：房屋租赁价格（+2）
居民消费水平：通货膨胀率（-2）；居民消费水平：人均收入（+3）
房屋销售价格：居民消费水平（+2）；房屋销售价格：房屋租赁价格（-1）
房屋租赁价格：房屋销售价格（+2）
5、动态效应模型
1）动态模型的条件，设在t时刻的初始值为Xt，a-、a+为要素间正负影响。在t+Δt时刻的值为Xt+Δt，在t时刻的纯影响为Pt
（正负影响间的关系），
在带入本模型中，西安市居民消费水平的Pt1=1，即正负影响相等，Xt在Δt内无变化；房屋销售价格Pt2≈0.5<1，则正影响大于负影响，Xt在Δt内增加；房屋租赁价格Pt3≈0.0005<1，则正影响大于负影响，Xt在Δt内增加。且房屋销售价格增加较快。
2）动态模型
Xt+Δt=XtPt
6、绘制曲线进行预测
四、现状分析
房地产产品作为高价值的耐用商品，需要消费者支付的资金数额较大，这就要求人们有良好的收入水平。而收入水平又与人均工资、通货膨胀率密切相关。从居民消费水平指数趋势图可以看出，除了2009年西安市居民消费水平暴跌外，近十年来基本都保持着稳定增长，而随着时间的推移，最近4年来居民消费价格水平趋于稳定，从图1、图2、图3可以看出居民消费水平趋势与房屋销售价格水平趋势和房屋租赁价格水平趋势基本一致。则当消费水平较低时，人们对房地产产品的支出很小，即房地产产品的有效需求小，使得需求较低，房屋销售价格和房屋租赁价格水平也较低，房地产价格变化不明显，但是房屋销售价格增加的话，无力购买的人增多，则租赁房屋的人群增多，带动租赁房屋的价格增加。伴随着经济的发展壮大，居民收入增幅不断加大，居民提高了消费者的购买能力，促使消费需求结构发生变化，条件较好的情况下，租小房子的开始换租较大的住房，无房户开始买房，小住户开始换大住房，房地产产品购买支出明显增加，需求市场推向纵深发展，则房地产价格明显上涨。因此，人均收入水平与居民消费水平呈正相关关系，收入水平越高，房地产价格消费水平越高，反之亦然。正如本文因果分析图分析所得。
五、结论
在现今条件之下，继续假设政策不发生大的变化下进行预测。上述模拟预测的结果表明在2013年-2017年的这段时间内， 西安房地产价格水平逐渐增加，不仅表现在房地产租赁价格这一方面，也表现在房地产销售价格方面，而且房屋销售价格增加较房屋租赁价格增加快。而西安市未来居民消费水平不发生大的变化，保持不变。本文在文献查阅和归纳分析的基础上，运用Vensim-PLE研究西安市房地产价格及与居民消费水平间的相互关系并进行未来预测。房地产销售价格及房地产租赁价格直接关系到居民消费水平的高低，这也为政府政策制定者考虑提高居民消费水平从而降低房地产销售价格政策提供依据。
参考文献：
[1]温志媛.西安市住宅价格主要影响因素分析及其预测[D].西安科技大学，2010.
[2]游娜.北京市房地产价格成本效应的实证分析[J].基建管理优化，2008，（04）：15-19.
[3]李春风.房价波动对我国城镇居民消费的影响研究[D].湖南大学，2013.
[4]黄静，屠梅曾.房地产财富与消费：来自于家庭微观调查数据的证据[J].管理世界，2009，（07）：35-45.
[5]李春风，陈乐一，刘建江.房价波动对我国城镇居民消费的影响研究[J].统计研究，2013，（02）：14-22.
[6]西安市统计局：国家统计局西安调查队.西安统计年鉴.2004-2013.
作者简介：
张颖（1990-），女，籍贯山西，现为西安建筑科技大学管理学院硕士研究生，专业技术经济及管理，研究方向为投资决策与项目评价.