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[摘要]当前，受供给因素、需求因素以及非市场因素等方面的影响，我国房价不断高涨。过高的房价势必会严重影响社会的稳定和人民的生活。因此，政府部门应积极采取措施，通过增加住房供给、改变房地产调控政策以抑制不合理需求、坚决打击房地产领域的腐败现象等手段，对房价予以遏制。
[关键词]房价高涨原因政策建议
近年来，中国房价一路飙升。高企的房价不但容易引发资产泡沫，影响金融稳定和经济的健康发展，而且会严重影响社会公平和稳定。因此，政府必须制定相关政策控制房价过快上涨。
当前中国房价高涨的原因
供给方面的分析。第一，城市土地的稀缺性导致中国房价持续走高。城市土地的稀缺性导致城市的扩张不可能无限，而相对大量想在城市就业生存的人们来说，有限的城市土地永远是供不应求的。有限的城市土地供不应求，那就意味着与土地相连的城市住房也会有一种供不应求的趋势，这种趋势也决定了城市房价坚挺的现状。同时，随着中国城镇化不断加速，城市及城镇附近土地不断升值，只要土地可增值，就会带来牟利的空间。对稀缺土地的占有可以说是开发商的利益之源。从长期看，城市土地的稀缺性决定了城市房价始终有走高的趋势。
第二，开发商囤积土地的行为推高了房价。根据国家统计局公布的数据显示，2000年至2009年，全国房地产开发企业一共购置了占地面积近33亿平方米的土地。而在这10年内，全国房地产企业完成土地开发面积仅有21亿平方米，即近10年来，全国房地产开发企业共囤积土地近12亿平方米。
在2009年，全国房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米，这意味着仅仅这10年来储存的土地就够全国房企开发五六年之用。
土地本来是稀缺资源，如果开发商把本就少的可怜的土地囤积起来，将会加剧土地紧缺程度、推高房价。可见，近些年来，中国房价暴涨的原因之一在于开发商囤积土地。如果不改变现有机制，即使推出更多的土地，也只会被开发商囤积起来。
第三，地方政府为了增加财政收入，人为提高了地价，进而增加了开发成本。近些年来，一些地方政府领导出于“形象”与“政绩”的需要，大搞所谓“城市经营”和“开发区”、“工业园”建设，地方政府从炒热的地价中赚取了大量资金。有的地方政府甚至希望自己辖区内房价、地价越高越好，因而盲目规划、乱占耕地，又造成了用地的浪费。许多土地征而不用、多征少用、早征迟用，既降低了土地配置效率，又严重地浪费了稀缺的土地资源。这些短视的行为也较大幅度地提高了开发商的成本，进而推高了房价。
需求方面的分析。第一，年轻人不顾自身购买能力负债买房推高了房价。据新华社报道，近些年来中国购房者年轻化趋势明显。专家认为，传统观念、家庭小型化、投资渠道单一、房价高涨是年轻人急于购房的原因。另外受房地产开发商和一部分学者别有用心的鼓吹，使大量年轻购房者盲目、冒险购买了完全消费不了的大户型商品房，成为“房奴”。而大量不具备购买能力的年轻人购房又反过来推动房价较快上涨。
年轻人在不具备购房能力时，匆匆加入购房大军，把大部分工资用于供房而缺少储蓄，将来可能就会在职业选择、子女养育、生活质量提高等方面出现问题。总之，大量本来不具备购买能力的年轻人加入到购房大军中来，使得本已高企的中国房价直线上升。
第二，流动性过剩导致大量资金流入房地产市场。次贷危机以来，随着政府刺激经济政策频出，中国的流动性呈泛滥趋势。1990年，中国广义货币供应量M2余额为1.53万亿元人民币，截至2010年8月末，M2余额已经高达68.75万亿元，净增加43.9倍。而由于缺乏有效的投资渠道，房地产领域成为吸纳超发货币的重要领域。同时，货币的快速投放，使得富人出于对货币贬值的恐惧再次入市，这个时候的房屋已经不再是居住的房子，而是一种具有投资属性的金融品，中国的房地产市场也变成了一个巨大的投机场所。
由此可见，随着中国流动性的过剩，涌入房地产市场的大量资金是使得中国的房价高于发达国家后还继续走强的真正原因。
非市场因素分析。房地产是我国社会中隐含权力使用秘诀最丰富、能够展现权钱交易最典型的领域之一。近些年来中国落马的各级官员，几乎都与房地产领域相关。如果让拥有大量房产的腐败官员去执行调控房价政策，显然是靠不住的。基于私利，他们甚至有推高房价牟利的念头。公权力在房地产市场往往能为自己谋得利益，最近不断曝光的官员超低价购房案件中，公务员往往能以不到市场价1／10的价格买到商品房。
遏制房价不断上涨的政策建议
采取措施以增加住房供给。第一，加大廉租房建设。为了让更多低收入群体“居有其所”，国家应该继续实施相关税费优惠政策支持保障性安居工程建设。财政部门要加大保障性住房特别是廉租住房的投资建设力度。严格按照国家规定，将住房公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房保障。继续落实对廉租住房建设等方面的税费优惠政策，主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。
此外，政府还要加强农村危房改造。落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策，鼓励居民购买自住性、改善性住房。实施对住房转让环节营业税等相关减免政策，促进住房供应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁市场发展。
第二，通过农民相对富足的土地资源和城市居民相对富余的资本进行融合交换，构建完整、健康的房地产市场。随着我国经济的迅速发展，社会正从生存型向发展型转变。如何解决城市化进程中房价过高问题，可以考虑从农村用地的合理规划来取得突破。对于广大农村特别是贫困地区，可以通过产权等适当政策倾斜来推动一方建设。大量投资积累可以将无效土地改变为有效土地，从而大大拓展高价值、宜居区域的供给，引导资金流、人流、物流等生产要素从发达地区流向欠发达地区，形成资本投入、人口迁移、产业发展和城市化良性循环。因此，通过农民相对富足的土地资源和城市居民相对富余的资本进行融合交换，构建完整、健康的房地产市场，更加有效地推进新农村建设，才能打破居民、农民的户籍界限和填平城市鸿沟，这样内需不足和产能过剩的矛盾将会逐渐消除。
改变房地产调控政策以抑制不合理需求。其一，财政政策。国家应该利用财政政策加强对房地产不合理需求的调控，如暂不开征一套房保有税；对新增5房开征保有税，定向抑制投机。对家庭已有住房、新购并持有二套以上住房的居民，开征惩罚性保有税；同时保护更新型、改善型购房需求。对家庭已经拥有住房并新购买二套房的、同时拥有两套住房时间不超过一年的，免征保有税。对持有住房套数超过三套及以上的，开征惩罚性保有税。通过税收政策，加大炒房者的成本，最大限度地抑制房地产市场的不合理需求。
其二，货币政策。2010年10月19日，中国人民银行宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷 款基准利率。此次加息是我国在金融危机之后的首次加息。这次加息是在危机之后，国内通胀预期增强、房地产价格继续上行的背景下出台的，此前中国人民银行年内已三次上调了存款准备金率。
笔者认为，在未来的几年内，央行还应继续适度加息以抑制房价上涨。首先，贷款利率的增加意味着购房贷款成本的增加，这将挤出部分购房需求；第二，存款利率的提升意味着房地产投资的机会成本增加，这又将压缩房地产市场中的投资投机购房需求；第三，从心理预期方面来看，货币政策收紧的预期将增强购房者对未来房地产市场降价的预期，持币观望者会增加；第四，对开发商来讲，加息意味着开发投资的成本上升，增加的利息额将会对贷款比重较大的房地产开发企业带来资金面上的压力，促使企业采取手段缩短开发周期，加快资金回笼速度。从整体上看，加息可能促使房地产市场降温、商品房销售趋冷、房价松动可能性增大。
其三，房地产主管部门应加大监管力度。各级政府房地产主管部门要加大监管力度，打击开发商的违法行为，尤其是囤地行为。房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的，主管部门应当依法进行处置，并纳入诚信档案。房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前，主管部门应当禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买土地。甚至可以施以更加严厉的处罚：市场禁入，不仅对开发商囤积土地的行为进行处罚，还要让其丧失再发展的机会。
坚决打击房地产领域的腐败现象。政府直接管制物价是违背经济规律的，其后果只能是掩盖并扭曲供求失衡的市场信号，并衍生出腐败现象。作为涉及广大百姓利益的土地资源处置环节、规划环节离市场最远，透明度最低，更容易产生腐败。当前，商业贿赂贯穿房地产开发的各个环节，任何一个环节的权力拥有者都可以通过权力寻租获取部门或个人私利，这直接造成了交易成本的上升，而增加的成本无疑被悉数转嫁到了公众身上。
中央必须加强对土地、房地产审批、开发环节的监管，对官商勾结的腐败现象施以严厉打击。在反腐风暴的威慑下，一部分官员势必会有所收敛，这能在一定程度上降低开发成本、拉低房价。同时，反腐风暴有利于逼出参与炒房的权力资本。一些腐败官员通过亲属或“中介”参与炒房，他们低价购买，然后再通过权力之手制造虚假信息，与开发商一道哄抬房价。在反腐风暴之下，这部分资金有可能因担忧败露而退出房地产市场，这也会在一定程度上拉低房价。(作者单位：吉林工商学院)
[关键词]房价高涨原因政策建议
近年来，中国房价一路飙升。高企的房价不但容易引发资产泡沫，影响金融稳定和经济的健康发展，而且会严重影响社会公平和稳定。因此，政府必须制定相关政策控制房价过快上涨。
当前中国房价高涨的原因
供给方面的分析。第一，城市土地的稀缺性导致中国房价持续走高。城市土地的稀缺性导致城市的扩张不可能无限，而相对大量想在城市就业生存的人们来说，有限的城市土地永远是供不应求的。有限的城市土地供不应求，那就意味着与土地相连的城市住房也会有一种供不应求的趋势，这种趋势也决定了城市房价坚挺的现状。同时，随着中国城镇化不断加速，城市及城镇附近土地不断升值，只要土地可增值，就会带来牟利的空间。对稀缺土地的占有可以说是开发商的利益之源。从长期看，城市土地的稀缺性决定了城市房价始终有走高的趋势。
第二，开发商囤积土地的行为推高了房价。根据国家统计局公布的数据显示，2000年至2009年，全国房地产开发企业一共购置了占地面积近33亿平方米的土地。而在这10年内，全国房地产企业完成土地开发面积仅有21亿平方米，即近10年来，全国房地产开发企业共囤积土地近12亿平方米。
在2009年，全国房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米，这意味着仅仅这10年来储存的土地就够全国房企开发五六年之用。
土地本来是稀缺资源，如果开发商把本就少的可怜的土地囤积起来，将会加剧土地紧缺程度、推高房价。可见，近些年来，中国房价暴涨的原因之一在于开发商囤积土地。如果不改变现有机制，即使推出更多的土地，也只会被开发商囤积起来。
第三，地方政府为了增加财政收入，人为提高了地价，进而增加了开发成本。近些年来，一些地方政府领导出于“形象”与“政绩”的需要，大搞所谓“城市经营”和“开发区”、“工业园”建设，地方政府从炒热的地价中赚取了大量资金。有的地方政府甚至希望自己辖区内房价、地价越高越好，因而盲目规划、乱占耕地，又造成了用地的浪费。许多土地征而不用、多征少用、早征迟用，既降低了土地配置效率，又严重地浪费了稀缺的土地资源。这些短视的行为也较大幅度地提高了开发商的成本，进而推高了房价。
需求方面的分析。第一，年轻人不顾自身购买能力负债买房推高了房价。据新华社报道，近些年来中国购房者年轻化趋势明显。专家认为，传统观念、家庭小型化、投资渠道单一、房价高涨是年轻人急于购房的原因。另外受房地产开发商和一部分学者别有用心的鼓吹，使大量年轻购房者盲目、冒险购买了完全消费不了的大户型商品房，成为“房奴”。而大量不具备购买能力的年轻人购房又反过来推动房价较快上涨。
年轻人在不具备购房能力时，匆匆加入购房大军，把大部分工资用于供房而缺少储蓄，将来可能就会在职业选择、子女养育、生活质量提高等方面出现问题。总之，大量本来不具备购买能力的年轻人加入到购房大军中来，使得本已高企的中国房价直线上升。
第二，流动性过剩导致大量资金流入房地产市场。次贷危机以来，随着政府刺激经济政策频出，中国的流动性呈泛滥趋势。1990年，中国广义货币供应量M2余额为1.53万亿元人民币，截至2010年8月末，M2余额已经高达68.75万亿元，净增加43.9倍。而由于缺乏有效的投资渠道，房地产领域成为吸纳超发货币的重要领域。同时，货币的快速投放，使得富人出于对货币贬值的恐惧再次入市，这个时候的房屋已经不再是居住的房子，而是一种具有投资属性的金融品，中国的房地产市场也变成了一个巨大的投机场所。
由此可见，随着中国流动性的过剩，涌入房地产市场的大量资金是使得中国的房价高于发达国家后还继续走强的真正原因。
非市场因素分析。房地产是我国社会中隐含权力使用秘诀最丰富、能够展现权钱交易最典型的领域之一。近些年来中国落马的各级官员，几乎都与房地产领域相关。如果让拥有大量房产的腐败官员去执行调控房价政策，显然是靠不住的。基于私利，他们甚至有推高房价牟利的念头。公权力在房地产市场往往能为自己谋得利益，最近不断曝光的官员超低价购房案件中，公务员往往能以不到市场价1／10的价格买到商品房。
遏制房价不断上涨的政策建议
采取措施以增加住房供给。第一，加大廉租房建设。为了让更多低收入群体“居有其所”，国家应该继续实施相关税费优惠政策支持保障性安居工程建设。财政部门要加大保障性住房特别是廉租住房的投资建设力度。严格按照国家规定，将住房公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房保障。继续落实对廉租住房建设等方面的税费优惠政策，主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。
此外，政府还要加强农村危房改造。落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策，鼓励居民购买自住性、改善性住房。实施对住房转让环节营业税等相关减免政策，促进住房供应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁市场发展。
第二，通过农民相对富足的土地资源和城市居民相对富余的资本进行融合交换，构建完整、健康的房地产市场。随着我国经济的迅速发展，社会正从生存型向发展型转变。如何解决城市化进程中房价过高问题，可以考虑从农村用地的合理规划来取得突破。对于广大农村特别是贫困地区，可以通过产权等适当政策倾斜来推动一方建设。大量投资积累可以将无效土地改变为有效土地，从而大大拓展高价值、宜居区域的供给，引导资金流、人流、物流等生产要素从发达地区流向欠发达地区，形成资本投入、人口迁移、产业发展和城市化良性循环。因此，通过农民相对富足的土地资源和城市居民相对富余的资本进行融合交换，构建完整、健康的房地产市场，更加有效地推进新农村建设，才能打破居民、农民的户籍界限和填平城市鸿沟，这样内需不足和产能过剩的矛盾将会逐渐消除。
改变房地产调控政策以抑制不合理需求。其一，财政政策。国家应该利用财政政策加强对房地产不合理需求的调控，如暂不开征一套房保有税；对新增5房开征保有税，定向抑制投机。对家庭已有住房、新购并持有二套以上住房的居民，开征惩罚性保有税；同时保护更新型、改善型购房需求。对家庭已经拥有住房并新购买二套房的、同时拥有两套住房时间不超过一年的，免征保有税。对持有住房套数超过三套及以上的，开征惩罚性保有税。通过税收政策，加大炒房者的成本，最大限度地抑制房地产市场的不合理需求。
其二，货币政策。2010年10月19日，中国人民银行宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷 款基准利率。此次加息是我国在金融危机之后的首次加息。这次加息是在危机之后，国内通胀预期增强、房地产价格继续上行的背景下出台的，此前中国人民银行年内已三次上调了存款准备金率。
笔者认为，在未来的几年内，央行还应继续适度加息以抑制房价上涨。首先，贷款利率的增加意味着购房贷款成本的增加，这将挤出部分购房需求；第二，存款利率的提升意味着房地产投资的机会成本增加，这又将压缩房地产市场中的投资投机购房需求；第三，从心理预期方面来看，货币政策收紧的预期将增强购房者对未来房地产市场降价的预期，持币观望者会增加；第四，对开发商来讲，加息意味着开发投资的成本上升，增加的利息额将会对贷款比重较大的房地产开发企业带来资金面上的压力，促使企业采取手段缩短开发周期，加快资金回笼速度。从整体上看，加息可能促使房地产市场降温、商品房销售趋冷、房价松动可能性增大。
其三，房地产主管部门应加大监管力度。各级政府房地产主管部门要加大监管力度，打击开发商的违法行为，尤其是囤地行为。房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的，主管部门应当依法进行处置，并纳入诚信档案。房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前，主管部门应当禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买土地。甚至可以施以更加严厉的处罚：市场禁入，不仅对开发商囤积土地的行为进行处罚，还要让其丧失再发展的机会。
坚决打击房地产领域的腐败现象。政府直接管制物价是违背经济规律的，其后果只能是掩盖并扭曲供求失衡的市场信号，并衍生出腐败现象。作为涉及广大百姓利益的土地资源处置环节、规划环节离市场最远，透明度最低，更容易产生腐败。当前，商业贿赂贯穿房地产开发的各个环节，任何一个环节的权力拥有者都可以通过权力寻租获取部门或个人私利，这直接造成了交易成本的上升，而增加的成本无疑被悉数转嫁到了公众身上。
中央必须加强对土地、房地产审批、开发环节的监管，对官商勾结的腐败现象施以严厉打击。在反腐风暴的威慑下，一部分官员势必会有所收敛，这能在一定程度上降低开发成本、拉低房价。同时，反腐风暴有利于逼出参与炒房的权力资本。一些腐败官员通过亲属或“中介”参与炒房，他们低价购买，然后再通过权力之手制造虚假信息，与开发商一道哄抬房价。在反腐风暴之下，这部分资金有可能因担忧败露而退出房地产市场，这也会在一定程度上拉低房价。(作者单位：吉林工商学院)