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【摘 要】国内很多文化创意产业园区在没落，又有很多园区在茁壮生长，有一个很大的区别就是新兴文化创意产业园区不仅仅充当房东的角色，更是拓宽了自己的经营模式，打造多渠道的营收让园区更好的服务于业主。今天的文化产业园已经慢慢变成了一个产业链平台，本文将以德必公司为例，探索德必给国内其他文化创意产业园区的启示，如何创新经营模式，让自己的营收增加并且带来更多的价值服务。
【关键词】文化创意;创新;盈利;品牌化;产业链
一、德必发展历程
德必是国内为数不多的专业致力于文化创意产业发展的服务企业，从 2006 年开始投资运营文化创意产业园区， 现已拥有一套独特成熟的经营模式， 即集园区投资、设计、建设、招商、运营、平台式整合创新服务为一体的德必模式， 并吸纳 了一批优秀的文化创意企业入驻。截至 2012 年10 月，德必已成功开发 17 个文化创意产业园区， 主要有融合《易经》元素的“德必易园”系列、表现禅意文化的“525”系列、寓创意于休闲的“运动 LOFT”系列、反映老上海面貌的“老洋房”系列等。目前， 德必在上海服务着近 1000 家企业， 其中文化创意企业集聚度达85%以 上，个别园区达到 95%。
2012年12 月，德必总部所在的长宁区德必易园获得了 “2012 长三角文化创意产业金鼎奖” 最佳公共服务平台奖，并于同年获得了“龙腾奖中国创意产业最佳园区奖”。德必易园 2012、2013 连续两届入选年度 “中国文化创意产业最受关注的十大园区”。
二、德必文化产业园的创新点
（一） 变“招商”为选“商业”
德必奉行 “园区的经营是产业 链的经营”理念，一贯坚持在招商上设置严格的准入门槛，不能“拉到篮 子里都是菜”，而要“选菜入篮”，变 “招商”为“选商”。 为此， 德必专门设立了中国文 化创意产业研究院， 致力于文化创 意产业领域现状研究， 发现和挖掘 有较好成长潜质的小微创意企业; 建立了入驻企业核心数据库， 通过 对包括企业规模、专注领域、发展方 向和团队背景等数据的深入分析， 判断企业的成长性， 以及是否符合园区定位、是否可以融入园区产业 链;通过有目的地选择入驻企业，实 行产业内的资源配置整合， 使得园 区内创意产业的产业链更加完整， 从生产、制造、推广、销售等不同阶 段实行一体化整合， 产业的上下游之间可以联系和沟通， 产生 1+1>2 的效果。
（二）摆脱“二房东”身份，转型为园区运营商和企业服务商
德必探索到了其他盈利方式。如在投融资服务方面，给企业和银行“牵线搭桥”成功后，德必收取贷款额5%的财务顾问费和担保费。在“租金换股权”和天使投资中，只要有30%的企业成功，德必就会获取十倍的资金回报。目前德必虽然仍以租金为利润的主要来源，但是其盈利模式已经从仅依赖于租金收入的单一盈利模式变为包括物业租赁、投资收益、服务性收入在内的组合盈利模式，并且计划在未来逐步发展为以投资收益和服务性入为主。增值服务的有效运行，给德必系列园区内企业发展提供了切实的帮助，提升了企业客户满意度和黏度。通过搭建企业服务平台，德必与园区内企业实现了共生共长共发展，成功转型为园区运营商和企业服务商，实现了能级提升。
三、德必给国内文化产业园带来的经营模式启示
（一）“产业链”化经营模式
由于早期的文化创意产业园区多数是自发集聚形成的， 仅以租金高低作为招商标准， 造成产业链断裂、单薄的问题十分突出。以北京 798艺术区为例，798近年来陷入运营危机，许多画廊因为房租上涨搬离。究其原因，与798产业链单薄密切相关。798在自发集聚階段，先期入驻的企业呈现出较大的随意性，产业链整合相对薄弱。园区长期实行的“出价高者入驻”和“租金优惠向大企业倾斜”的入驻政策也不利于产业链的整合。园区整体运作以简单的产品交易为主，画廊的作用局限于作品的展示和展销，相应的增值服务缺席。因此，相对脆弱的产业链造成798收益方式比较单一，抗风险能力不强，核心产业竞争力不足。
从德必的案例可以看出，“园区的经营是产业链的经营”，评估文化创意产业园区效益的核心并不在于园区企业的数量，而在于园区企业之间是否具有链式关联。文化创意产业的行业特征决定了其产业链是在“技术投入”与“消费需求”共同推动下形成的综合联动型产业链，园区在产业结构上必须强化上、中、下游企业间的联动效应。这就要求园区招商时设置严格的准入门槛，从有利于产业资源整合的角度谨慎选择入驻企业，并通过搭建沟通交流平台加强企业间的联动效应。
（二）多样化盈利模式
上海的许多园区目前仍沿用“二房东”模式，通过提供物业租赁服务坐地收租。以德必为代表的文化创意产业园区开始探索组合式盈利模式，在园区经营过程中，采取多种方式创收，拓宽资金来源渠道，具体有产权投资和服务性收入。产权投资是指园区利用平台优势和信息优势，选择成长性好的企业，以现金、实物、品牌、使用权等无形资产入股投资，分享企业经营所得，如德必采取的“以租金换股权”。组合化盈利模式提升了园区资金运营的抗风险能力，在园区发展的不同阶段可以动态调整各种资金来源渠道在总利润中所占据的比例，如初创阶段以租金收入为主，发展期拓宽投资和服务收入渠道，成熟期引进餐饮、娱乐等商业设施，获取衍生利润，形成动态的组合化盈利模式。
（三）打造品牌化模式
品牌化管理是指园区运营商在规划设计和经营园区的同时，提炼、浓缩形成园区独有的文化，并在提供专业服务、连锁式推广、履行企业责任过程中不断加强对品牌的塑造和宣传，扩大品牌在文化创意产业领域乃至整个城市建设中的影响力和吸引力，成为业内外公认的专业文化创意产业运营商品牌。
德必注重打造和管理自身品牌，首先在建筑设计中融合中国传统文化元素，营造舒放自然的园区文化;以“大爱、感恩、诚信、创新”为企业核心价值观，通过水分子爱心助学计划和社区公益活动等方式履行企业的社会责任，树立良好社会形象;开展丰富多彩的活动，将服务延伸到园区外企业，推广企业品牌的知晓度。现如今，德必已经成功推广自身品牌，成为上海文化创意企业入驻青睐的园区。
【关键词】文化创意;创新;盈利;品牌化;产业链
一、德必发展历程
德必是国内为数不多的专业致力于文化创意产业发展的服务企业，从 2006 年开始投资运营文化创意产业园区， 现已拥有一套独特成熟的经营模式， 即集园区投资、设计、建设、招商、运营、平台式整合创新服务为一体的德必模式， 并吸纳 了一批优秀的文化创意企业入驻。截至 2012 年10 月，德必已成功开发 17 个文化创意产业园区， 主要有融合《易经》元素的“德必易园”系列、表现禅意文化的“525”系列、寓创意于休闲的“运动 LOFT”系列、反映老上海面貌的“老洋房”系列等。目前， 德必在上海服务着近 1000 家企业， 其中文化创意企业集聚度达85%以 上，个别园区达到 95%。
2012年12 月，德必总部所在的长宁区德必易园获得了 “2012 长三角文化创意产业金鼎奖” 最佳公共服务平台奖，并于同年获得了“龙腾奖中国创意产业最佳园区奖”。德必易园 2012、2013 连续两届入选年度 “中国文化创意产业最受关注的十大园区”。
二、德必文化产业园的创新点
（一） 变“招商”为选“商业”
德必奉行 “园区的经营是产业 链的经营”理念，一贯坚持在招商上设置严格的准入门槛，不能“拉到篮 子里都是菜”，而要“选菜入篮”，变 “招商”为“选商”。 为此， 德必专门设立了中国文 化创意产业研究院， 致力于文化创 意产业领域现状研究， 发现和挖掘 有较好成长潜质的小微创意企业; 建立了入驻企业核心数据库， 通过 对包括企业规模、专注领域、发展方 向和团队背景等数据的深入分析， 判断企业的成长性， 以及是否符合园区定位、是否可以融入园区产业 链;通过有目的地选择入驻企业，实 行产业内的资源配置整合， 使得园 区内创意产业的产业链更加完整， 从生产、制造、推广、销售等不同阶 段实行一体化整合， 产业的上下游之间可以联系和沟通， 产生 1+1>2 的效果。
（二）摆脱“二房东”身份，转型为园区运营商和企业服务商
德必探索到了其他盈利方式。如在投融资服务方面，给企业和银行“牵线搭桥”成功后，德必收取贷款额5%的财务顾问费和担保费。在“租金换股权”和天使投资中，只要有30%的企业成功，德必就会获取十倍的资金回报。目前德必虽然仍以租金为利润的主要来源，但是其盈利模式已经从仅依赖于租金收入的单一盈利模式变为包括物业租赁、投资收益、服务性收入在内的组合盈利模式，并且计划在未来逐步发展为以投资收益和服务性入为主。增值服务的有效运行，给德必系列园区内企业发展提供了切实的帮助，提升了企业客户满意度和黏度。通过搭建企业服务平台，德必与园区内企业实现了共生共长共发展，成功转型为园区运营商和企业服务商，实现了能级提升。
三、德必给国内文化产业园带来的经营模式启示
（一）“产业链”化经营模式
由于早期的文化创意产业园区多数是自发集聚形成的， 仅以租金高低作为招商标准， 造成产业链断裂、单薄的问题十分突出。以北京 798艺术区为例，798近年来陷入运营危机，许多画廊因为房租上涨搬离。究其原因，与798产业链单薄密切相关。798在自发集聚階段，先期入驻的企业呈现出较大的随意性，产业链整合相对薄弱。园区长期实行的“出价高者入驻”和“租金优惠向大企业倾斜”的入驻政策也不利于产业链的整合。园区整体运作以简单的产品交易为主，画廊的作用局限于作品的展示和展销，相应的增值服务缺席。因此，相对脆弱的产业链造成798收益方式比较单一，抗风险能力不强，核心产业竞争力不足。
从德必的案例可以看出，“园区的经营是产业链的经营”，评估文化创意产业园区效益的核心并不在于园区企业的数量，而在于园区企业之间是否具有链式关联。文化创意产业的行业特征决定了其产业链是在“技术投入”与“消费需求”共同推动下形成的综合联动型产业链，园区在产业结构上必须强化上、中、下游企业间的联动效应。这就要求园区招商时设置严格的准入门槛，从有利于产业资源整合的角度谨慎选择入驻企业，并通过搭建沟通交流平台加强企业间的联动效应。
（二）多样化盈利模式
上海的许多园区目前仍沿用“二房东”模式，通过提供物业租赁服务坐地收租。以德必为代表的文化创意产业园区开始探索组合式盈利模式，在园区经营过程中，采取多种方式创收，拓宽资金来源渠道，具体有产权投资和服务性收入。产权投资是指园区利用平台优势和信息优势，选择成长性好的企业，以现金、实物、品牌、使用权等无形资产入股投资，分享企业经营所得，如德必采取的“以租金换股权”。组合化盈利模式提升了园区资金运营的抗风险能力，在园区发展的不同阶段可以动态调整各种资金来源渠道在总利润中所占据的比例，如初创阶段以租金收入为主，发展期拓宽投资和服务收入渠道，成熟期引进餐饮、娱乐等商业设施，获取衍生利润，形成动态的组合化盈利模式。
（三）打造品牌化模式
品牌化管理是指园区运营商在规划设计和经营园区的同时，提炼、浓缩形成园区独有的文化，并在提供专业服务、连锁式推广、履行企业责任过程中不断加强对品牌的塑造和宣传，扩大品牌在文化创意产业领域乃至整个城市建设中的影响力和吸引力，成为业内外公认的专业文化创意产业运营商品牌。
德必注重打造和管理自身品牌，首先在建筑设计中融合中国传统文化元素，营造舒放自然的园区文化;以“大爱、感恩、诚信、创新”为企业核心价值观，通过水分子爱心助学计划和社区公益活动等方式履行企业的社会责任，树立良好社会形象;开展丰富多彩的活动，将服务延伸到园区外企业，推广企业品牌的知晓度。现如今，德必已经成功推广自身品牌，成为上海文化创意企业入驻青睐的园区。