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摘要：区位业态分布与动线是商用物业设计的主要左右决策控制因素，基于区位一定，业态相对简单明确的前提下，讨论基于动线的设计思考的分析相对中肯和可信。本文通过对南京滨河新城商住综合体的设计过程的回顾与分析，对商业动线因素对设计所产生的影响和结果进行探讨。设计总有一个出发点，而面对纷繁复杂的商业不确定因素，可把握和fffgf可切入的重点往往是看不见的却时刻进行着的动线控制，因为这一因素最为客观，可分析可操作可控制。
关键词：地铁枢纽效应；尽端拉动作用；快速步行道；剖面分层速度
前言
南京滨河新城的方案设计是一次创作与探索思考的过程，不同于一般的传统商业综合体，这次的设计选址于新区，用地面积较大而狭长，从区位与地块的选择上就决定了必须有所创新。设计都是基于此时此地，而这一设计案就提供了很好的试验与实践的机会。有见及此，从方案的策划到制定，都针对区位，地形，开发周期进行了综合考虑。
1.地铁枢纽效应
决定商用物业成功与否的一个重要因素就是区位，而区位又可划分为两种因素，一是区位本身，二是区位的可达性和交通的流畅程度。一般来说，选址于新区的商用物业，区位本身是一个弱势因素，但同时又具备更多的可达性操作空间。例如地铁，轮渡码头，公交车总站等，都可以成为带活地块的可达性提升因素。
而本项目位于南京的滨河新城，同时甲方给出的设计内容是超甲级写字楼，公寓，商业，因此和一般新城综合卖场的处理手法必然不一样。这是一个定位在以办公和居住为主的商住综合体，而不是以单纯消费为指向的综合体。所以商业的客源也主要以写字楼办公人群，公寓住宅业主构成。而地铁的枢纽作用，带来的更多是持久而稳定的上班和常住人群。有见及此，项目从区位分析和使用者定位方面就开始明确一点：必须围绕稳定的使用者来展开商业行为，以使用者的动线为活力的触发和带动因素。
2.尽端拉动作用
地铁作为地块客源活力输送的源头固然重要，但消费的目的和意愿指向同样重要。毕竟地铁站至北面地块有将近900米的距离，要调动狭长地块的活力单纯依靠地铁站的辐射作用是不足以维持的，经过对广州商圈的对比，考虑到景观的利好因素，决定将超高层综合体置于北部地块，而地铁站至超高层综合体之间的近800米区间布置布置住宅项目。
这样布置总图的考虑主要是把日常办公人员及住户的作为主力消费群体定位。以刚性需求和稳定的必经人群作为顾客主导，符合新城的发展模式。在上下班及回家的动线上展开商业的界面，面向高端而稳定的消费人群。
其中，住宅组团采取的是首层及地下步行街的空间形式进行铺开，主要是各种散户零售，局部重要节点例如下沉广场布置商业的旗舰店和餐饮。这样的设定，符合住宅区的氛围，更多的是街区跟邻里的生活氛围，在高密度的城市空间中，高层住宅为商业街让渡出更多的设计和安排的空间。
尽端的超高层下部裙房作为集中式高端商业，主要面对办公的白领。在回家和上下班的过程中能享受到购物的体验和乐趣，同时兼顾了外部人流车流的接入，是切合实际而又富有裕度的设计策划。（如下图1）
3.快速步行系统
快速步行系统的引入是项目的一大特色，这种一般运用在机场港口大型交通设施的步行辅助方式应用于大型商住综合体还是属于新的尝试。这一形式多见于国内的机场，同时过高的步行速率确实会造成客源的减少。但同样要看到，引入这一交通形式有其必要性：从地铁口到尽端地块的超高层综合体之间有800米的距离，在上班的时候，如果要穿越一个大型而绵长的地下商业空间，效率必定大打折扣，因为涣散无序的商业顾客会对目的指向性明确的上班人群产生减缓作用，考虑到这一点，引入自动步道有利于缓解高峰时段的人群动线交叉的状况。通过中置的自动步道，将单纯“通过”的人群划分开来，使这部分人的快速通行需求得到满足，同时不会对休闲的购物人群造成过多的影响。
效率与丰富性确实是一对矛盾，但是同样是可以兼容的，最明显的例子就是香港的中环半山步行系统。该步行系统的设计初衷是为了方便半山的高端住宅的居民从中环出入上落，基本上是在原有的中环楼梯街基础上通过拓宽和增设的。这种是先有现成街道，再有步行系统的模式，对于商业的影响是利大于弊的，反过来还能带动商业的渗透。
而在南京的项目中，设计团队对步行系统的引入还是相对理性和审慎的，毕竟这是定位在一个新区的项目，没有现成的相对成熟的商业架构。因此，对于步行系统有两方面的处理：一是保证商业步行空间的裕度充足和开口的缓冲，二是尽量增加周边铺面的面宽，以适应提高了的行进速率。
图1 图2 图3
从上图2可以看出，位于下方的直线的步行系统与位于上方的商铺内街构成了一个环状的模块，几个模块相拼接就构成了内街。而周边的商铺相对于以往的小散户商铺，尺度相对放宽不少，因为这里的铺面单位地价相对于市中心要低，所以合并处理既适应了告诉步行定位又符合弹性划分的需求。
同时，结合一定的上层挖空和下沉小广场设计，能有效地化解步行道所带来的机械感和。绿化和景观的柔性元素的引入，同樣能达到提升空间品质，制造自然氛围的效果。
4.剖面与分层速度理念
对于综合体的商业的分层基本上是基于商业价值来划分的，一般来说首层和负一层的商业价值最大，而从二层往上就开始大打折扣。本项目的狭长用地的商业设计，采取了分层与分速度的复合理念，这是基于快速步行系统的引入而相应采取的对策。
从实际操作层面来说，就是快速步行系统的步行商业层布置在-1层，这一层的动线相对规整，导向明确，速率较高，业态主要是分散式的商户，以零售为主，重点的铺面如旗舰店等结合首层进行布置。
首层商业价值最高，主要面向消费意愿明确的人群而非上下班人群，以旗舰店和餐饮等休闲饮食为主。将稳定而指向性强的人群控制在-1层，让渡出首层丰富多彩而开放的高端商业空间。
从整个综合体体系来说，外部道路，首层商业，地下空间的层次和速度优势有所区别的，在设计的考虑上也是应该有不同的侧重的。外部道路的动线速度最快，更多的考虑的是如何缓冲和和接入，裙房的港湾式停车，车库出入口的设置是重点。首层的商铺和广场人行动线相对不确定和杂乱，注重休闲商业的空间氛围的营造，这一部分主要由广场，下沉空间，方盒子植入的旗舰店来完成。-1层的空间是中速的动线，及承担稳定人流的行走疏散，也具备一定的商业功能。（如上图3）
5.结语
回归到动线思考，基于动线的思考是这一项目的特色和着力点，从动线人流的来源，如何引导到尽端，动线用何种方式组织，用组织方式的理据等上文都作了展开的论述。这是一次积极的建筑创作探索，而这种步行系统与新城区综合体商业结合到底能不能如预想般成功，有待建成后的检验。建筑师只能估计和设想一种模式，而商业设计涉及的因素太多，所以设想是否成立是否盈利还有待实际使用检验。
参考文献：
[1]邓凡.透视城市综合体[M].北京：中国经济出版社，2012.
[2]高巍.城市综合体[M].沈阳：辽宁科学技术出版社，2011.
关键词：地铁枢纽效应；尽端拉动作用；快速步行道；剖面分层速度
前言
南京滨河新城的方案设计是一次创作与探索思考的过程，不同于一般的传统商业综合体，这次的设计选址于新区，用地面积较大而狭长，从区位与地块的选择上就决定了必须有所创新。设计都是基于此时此地，而这一设计案就提供了很好的试验与实践的机会。有见及此，从方案的策划到制定，都针对区位，地形，开发周期进行了综合考虑。
1.地铁枢纽效应
决定商用物业成功与否的一个重要因素就是区位，而区位又可划分为两种因素，一是区位本身，二是区位的可达性和交通的流畅程度。一般来说，选址于新区的商用物业，区位本身是一个弱势因素，但同时又具备更多的可达性操作空间。例如地铁，轮渡码头，公交车总站等，都可以成为带活地块的可达性提升因素。
而本项目位于南京的滨河新城，同时甲方给出的设计内容是超甲级写字楼，公寓，商业，因此和一般新城综合卖场的处理手法必然不一样。这是一个定位在以办公和居住为主的商住综合体，而不是以单纯消费为指向的综合体。所以商业的客源也主要以写字楼办公人群，公寓住宅业主构成。而地铁的枢纽作用，带来的更多是持久而稳定的上班和常住人群。有见及此，项目从区位分析和使用者定位方面就开始明确一点：必须围绕稳定的使用者来展开商业行为，以使用者的动线为活力的触发和带动因素。
2.尽端拉动作用
地铁作为地块客源活力输送的源头固然重要，但消费的目的和意愿指向同样重要。毕竟地铁站至北面地块有将近900米的距离，要调动狭长地块的活力单纯依靠地铁站的辐射作用是不足以维持的，经过对广州商圈的对比，考虑到景观的利好因素，决定将超高层综合体置于北部地块，而地铁站至超高层综合体之间的近800米区间布置布置住宅项目。
这样布置总图的考虑主要是把日常办公人员及住户的作为主力消费群体定位。以刚性需求和稳定的必经人群作为顾客主导，符合新城的发展模式。在上下班及回家的动线上展开商业的界面，面向高端而稳定的消费人群。
其中，住宅组团采取的是首层及地下步行街的空间形式进行铺开，主要是各种散户零售，局部重要节点例如下沉广场布置商业的旗舰店和餐饮。这样的设定，符合住宅区的氛围，更多的是街区跟邻里的生活氛围，在高密度的城市空间中，高层住宅为商业街让渡出更多的设计和安排的空间。
尽端的超高层下部裙房作为集中式高端商业，主要面对办公的白领。在回家和上下班的过程中能享受到购物的体验和乐趣，同时兼顾了外部人流车流的接入，是切合实际而又富有裕度的设计策划。（如下图1）
3.快速步行系统
快速步行系统的引入是项目的一大特色，这种一般运用在机场港口大型交通设施的步行辅助方式应用于大型商住综合体还是属于新的尝试。这一形式多见于国内的机场，同时过高的步行速率确实会造成客源的减少。但同样要看到，引入这一交通形式有其必要性：从地铁口到尽端地块的超高层综合体之间有800米的距离，在上班的时候，如果要穿越一个大型而绵长的地下商业空间，效率必定大打折扣，因为涣散无序的商业顾客会对目的指向性明确的上班人群产生减缓作用，考虑到这一点，引入自动步道有利于缓解高峰时段的人群动线交叉的状况。通过中置的自动步道，将单纯“通过”的人群划分开来，使这部分人的快速通行需求得到满足，同时不会对休闲的购物人群造成过多的影响。
效率与丰富性确实是一对矛盾，但是同样是可以兼容的，最明显的例子就是香港的中环半山步行系统。该步行系统的设计初衷是为了方便半山的高端住宅的居民从中环出入上落，基本上是在原有的中环楼梯街基础上通过拓宽和增设的。这种是先有现成街道，再有步行系统的模式，对于商业的影响是利大于弊的，反过来还能带动商业的渗透。
而在南京的项目中，设计团队对步行系统的引入还是相对理性和审慎的，毕竟这是定位在一个新区的项目，没有现成的相对成熟的商业架构。因此，对于步行系统有两方面的处理：一是保证商业步行空间的裕度充足和开口的缓冲，二是尽量增加周边铺面的面宽，以适应提高了的行进速率。
图1 图2 图3
从上图2可以看出，位于下方的直线的步行系统与位于上方的商铺内街构成了一个环状的模块，几个模块相拼接就构成了内街。而周边的商铺相对于以往的小散户商铺，尺度相对放宽不少，因为这里的铺面单位地价相对于市中心要低，所以合并处理既适应了告诉步行定位又符合弹性划分的需求。
同时，结合一定的上层挖空和下沉小广场设计，能有效地化解步行道所带来的机械感和。绿化和景观的柔性元素的引入，同樣能达到提升空间品质，制造自然氛围的效果。
4.剖面与分层速度理念
对于综合体的商业的分层基本上是基于商业价值来划分的，一般来说首层和负一层的商业价值最大，而从二层往上就开始大打折扣。本项目的狭长用地的商业设计，采取了分层与分速度的复合理念，这是基于快速步行系统的引入而相应采取的对策。
从实际操作层面来说，就是快速步行系统的步行商业层布置在-1层，这一层的动线相对规整，导向明确，速率较高，业态主要是分散式的商户，以零售为主，重点的铺面如旗舰店等结合首层进行布置。
首层商业价值最高，主要面向消费意愿明确的人群而非上下班人群，以旗舰店和餐饮等休闲饮食为主。将稳定而指向性强的人群控制在-1层，让渡出首层丰富多彩而开放的高端商业空间。
从整个综合体体系来说，外部道路，首层商业，地下空间的层次和速度优势有所区别的，在设计的考虑上也是应该有不同的侧重的。外部道路的动线速度最快，更多的考虑的是如何缓冲和和接入，裙房的港湾式停车，车库出入口的设置是重点。首层的商铺和广场人行动线相对不确定和杂乱，注重休闲商业的空间氛围的营造，这一部分主要由广场，下沉空间，方盒子植入的旗舰店来完成。-1层的空间是中速的动线，及承担稳定人流的行走疏散，也具备一定的商业功能。（如上图3）
5.结语
回归到动线思考，基于动线的思考是这一项目的特色和着力点，从动线人流的来源，如何引导到尽端，动线用何种方式组织，用组织方式的理据等上文都作了展开的论述。这是一次积极的建筑创作探索，而这种步行系统与新城区综合体商业结合到底能不能如预想般成功，有待建成后的检验。建筑师只能估计和设想一种模式，而商业设计涉及的因素太多，所以设想是否成立是否盈利还有待实际使用检验。
参考文献：
[1]邓凡.透视城市综合体[M].北京：中国经济出版社，2012.
[2]高巍.城市综合体[M].沈阳：辽宁科学技术出版社，2011.