论文部分内容阅读
成也萧何，败也萧何。全国首批10个限价房项目在广州一经推出，立刻引来重大关注。据《上海证券报》报道：“广州乃至国内目前为止最大的一个限价房项目，竟然是优先甚至定向销售给单位内部员工的单位自建房，并且其豪华程度，更可算是‘史上最豪华’单位自建房，这种嬗变令人颇为咋舌。”
广州：限价房里配建高价房
限价房，又称限地价、限房价的“双限房”。这个概念自被提出之日起，就备受争议。虽然遭到一些经济学家和房地产开发商的坚决反对，但欢呼者更多。在房价不断高企以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下。被定位为“帮助中等收入家庭解决住房困难”的限价房，被无数人寄予了厚望。
然而，让人万万没有想到的是，别墅或高档公寓竟然在限价房上找到了“突破口”。由于地价低廉，这种别墅的利润率比通过招拍挂拿地建设的别墅还高。
据了解，在广州一个叫“风神公社”的限价房小区的2700多套房源中，70％以上为三房、四房、复式和别墅房型。广州10个限价房项目的总建筑面积是178万平方米。多个限价房项目中留有供开发商自由规划的商品房建设用地，高档临江住宅甚至别墅的规划赫然出现。
针对广州市房管局上述解释和应变，市场人士表达了几点疑问。
一是政府部门对限价房户型的比例介绍与实际存在出入。根据广州房管局的介绍，10个限价房项目的90平方米以下户型均在70％至100％占之间。但据了解，仅10大项目中的风神公社，其三房以上大户型占比反而在70％以上。
二是150万平方米限价房项目中仍可能含风神公社项目，如果建筑面积38万平方米的风神公社项目全部被企业员工吸纳，真实的限价房供应量将再减少20％。
对此，广州市房管局副局长黄文波承认，目前的限价房项目中确实有大户型商品房。“对于限价房项目里存在的大户型商品房，将通过签订土地使用权出让补充合同，全额补交地价的办法加以解决。”北京：保障力度再加大
在目前浓厚的观望氛围下，北京还是一个落实国务院24号文效果比较好的地区之一。“北京作为房价与收入差距比较大的城市，政府的保障力度更大。从目前的情况看，政府一边持续加大保障房占北京市住房供应的比例，一边积极寻找地块，一边抓紧制定限价房标准，三方面的举措将一定程度影响今年的房地产市场走势。”中国住宅与房地产研究会副会长顾云昌说。
北京在2007年推出几宗两限房，用地建筑面积为387万平方米基础上，2008年更是进一步推出450万平方米限价房。
北京限价房政策为：三口之家家庭年收入不得超过8.8万元，家庭资产不得高于57万元，人均住房面积不得超过15万平方米。北京的购买门槛比广州要高(广州家庭年收入为20万元)。
按照北京限价房与商品房的差价计算。达35％。如果政府大规模推出“限价房”，发展商的日子不会好过，房价向下的趋势将更加明显。
“限价房一出，周边2公里难有商品房。”地产巨头潘石屹曾经对将出世的限价房产品下了这个断言。限价房对房地产供应格局的影响，以及由此产生的利益重新分配意义。可见一斑。
各种争议逐渐出现
争议一：谁是中等收入?
建设部主管住房市场的副部长齐骥曾明确表示，限价商品房主要解决的是本地居民的困难问题，尤其是大中城市。这些城市房价近年上涨比较快。针对解决的是不符合经济适用房又买不起商品房的所谓“夹心层”的收入家庭。
根据近期出台的《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》，广州规定购买限价房收入条件：个人申购的，本人税前年收入在10万元以下，以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。
限价房适用对象除拥有当地户口的中等收入家庭外，北京市国土资源局局长安家盛则表示，在具体操作的时候，对符合首都产业结构的人才、北京市吸引的人才，包括为中央服务的人才，可临时调剂供应。同时，持绿卡的人员享受北京市民待遇，也可按照相关要求申请购买。
尽管广州和北京出台了具有标本意义的限价房具体管理销售政策，但自从建设部于2006年透露表示将推广限价房起，就一直遭到社会的争论。
中原地产华北区总经理李文杰表示，首先划分中等收入阶层很困难，主要原因是居民每年的收入都有变化。目前在中国，个人的财产收入是不清楚的，也没有办法准确核实。这些都限制了住房保障政策在落实的过程中对收入群体的定量划分。
争议二：总量难确定
限价房的房价确定涉及如何在不损害市场机制条件下保障供应对象利益，其数据测算背后实际是个利益平衡问题。
一些地运用市场机制和政府指导相结合的办法确定房屋出售价格，然后从土地出让开始完全市场化，建成以后根据地方实际情况以略低于市场价出售给中等收入的家庭。这个“略”的程度是多少，各个地方不一样，建设部也没有明确规定，建议大家积极探索。
不过，随着限价房投放市场，显现拉低周边房价效应同时，投放总量难题也突显出来。近期北京市在向国家有关部委汇报情况时，提出限价房总量确定的难题。总量的控制，少量的限价商品房推向市场，对市场没有太大影响，而大量的限价商品房出现则必将使得国有土地的出让价格遭到损失，因此如何协调其比例也将是一个很重要的问题。
2008年将成住房保障年
那么，究竟限价房体制还存在怎样亟待改善的问题?如何让限价房，这个有利于百姓受惠的政策性住房体制真正茁壮成长?
业内人士建议，应适当减慢今年限价房的销售速度，因为在楼市低迷的情况下，限价房推出所能起到的缓解需求和抑制房价的作用都被打折。此外，如果在楼市不景气的时候推出太多限价房，可能会加速崩盘。楼市如果出现大幅的下降，已购房的人会觉得资产缩水，而引起断供等不利的现象。
经济学家茅于轼认为，虽然政策保障房是面向低收入人群的，却阴差阳错照顾了中高收入者，助长投机分子和某些官员的投机、腐败机会。因此，他作出如下结论，经济适用房和两限房是一条错误的道路，不能解决经济人权中的住房权，不应该继续建设。
事实上，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容一直不赞成限价房，他认为，限价房进入市场以后，根本没有按照政府的设计目标和思路去走，谁都想买，真正需要的人反而根本买不到。政府无法限定住房在哪个价格最合适。如果房价限定偏高，消费者接受不了；如果偏低，矛盾会转移到土地上，开发商会与政府讨价还价，竭力将土地成本降低。一旦土地成本降低，产生的利润还是会被开发商所得，普通民众很难享受到限价房带来的优惠。所以，政府当务之急还是要房价降下来。
北京市我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖认为，此乃治本之策。不同层次住房需求的厘清有助于缓解商品房市场供不应求的矛盾，遏制房价疯长势头。他说，尽管保障性住房供应的放大尚待时日，但其带来的心理作用日益显著。
链家地产副总经理金育松说，楼市调控将以落实和完善现有政策为主旋律，但不排除其他措施的出台。比如：进一步清理整顿闲置土地、物业税试点可能“实转”等等。
随着温家宝总理在政府工作报告中把“通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题”明确列入2008年政府的工作任务之一，一场范围更广、力度更大的住房保障活动大幕已经拉开。
广州：限价房里配建高价房
限价房，又称限地价、限房价的“双限房”。这个概念自被提出之日起，就备受争议。虽然遭到一些经济学家和房地产开发商的坚决反对，但欢呼者更多。在房价不断高企以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下。被定位为“帮助中等收入家庭解决住房困难”的限价房，被无数人寄予了厚望。
然而，让人万万没有想到的是，别墅或高档公寓竟然在限价房上找到了“突破口”。由于地价低廉，这种别墅的利润率比通过招拍挂拿地建设的别墅还高。
据了解，在广州一个叫“风神公社”的限价房小区的2700多套房源中，70％以上为三房、四房、复式和别墅房型。广州10个限价房项目的总建筑面积是178万平方米。多个限价房项目中留有供开发商自由规划的商品房建设用地，高档临江住宅甚至别墅的规划赫然出现。
针对广州市房管局上述解释和应变，市场人士表达了几点疑问。
一是政府部门对限价房户型的比例介绍与实际存在出入。根据广州房管局的介绍，10个限价房项目的90平方米以下户型均在70％至100％占之间。但据了解，仅10大项目中的风神公社，其三房以上大户型占比反而在70％以上。
二是150万平方米限价房项目中仍可能含风神公社项目，如果建筑面积38万平方米的风神公社项目全部被企业员工吸纳，真实的限价房供应量将再减少20％。
对此，广州市房管局副局长黄文波承认，目前的限价房项目中确实有大户型商品房。“对于限价房项目里存在的大户型商品房，将通过签订土地使用权出让补充合同，全额补交地价的办法加以解决。”北京：保障力度再加大
在目前浓厚的观望氛围下，北京还是一个落实国务院24号文效果比较好的地区之一。“北京作为房价与收入差距比较大的城市，政府的保障力度更大。从目前的情况看，政府一边持续加大保障房占北京市住房供应的比例，一边积极寻找地块，一边抓紧制定限价房标准，三方面的举措将一定程度影响今年的房地产市场走势。”中国住宅与房地产研究会副会长顾云昌说。
北京在2007年推出几宗两限房，用地建筑面积为387万平方米基础上，2008年更是进一步推出450万平方米限价房。
北京限价房政策为：三口之家家庭年收入不得超过8.8万元，家庭资产不得高于57万元，人均住房面积不得超过15万平方米。北京的购买门槛比广州要高(广州家庭年收入为20万元)。
按照北京限价房与商品房的差价计算。达35％。如果政府大规模推出“限价房”，发展商的日子不会好过，房价向下的趋势将更加明显。
“限价房一出，周边2公里难有商品房。”地产巨头潘石屹曾经对将出世的限价房产品下了这个断言。限价房对房地产供应格局的影响，以及由此产生的利益重新分配意义。可见一斑。
各种争议逐渐出现
争议一：谁是中等收入?
建设部主管住房市场的副部长齐骥曾明确表示，限价商品房主要解决的是本地居民的困难问题，尤其是大中城市。这些城市房价近年上涨比较快。针对解决的是不符合经济适用房又买不起商品房的所谓“夹心层”的收入家庭。
根据近期出台的《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》，广州规定购买限价房收入条件：个人申购的，本人税前年收入在10万元以下，以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。
限价房适用对象除拥有当地户口的中等收入家庭外，北京市国土资源局局长安家盛则表示，在具体操作的时候，对符合首都产业结构的人才、北京市吸引的人才，包括为中央服务的人才，可临时调剂供应。同时，持绿卡的人员享受北京市民待遇，也可按照相关要求申请购买。
尽管广州和北京出台了具有标本意义的限价房具体管理销售政策，但自从建设部于2006年透露表示将推广限价房起，就一直遭到社会的争论。
中原地产华北区总经理李文杰表示，首先划分中等收入阶层很困难，主要原因是居民每年的收入都有变化。目前在中国，个人的财产收入是不清楚的，也没有办法准确核实。这些都限制了住房保障政策在落实的过程中对收入群体的定量划分。
争议二：总量难确定
限价房的房价确定涉及如何在不损害市场机制条件下保障供应对象利益，其数据测算背后实际是个利益平衡问题。
一些地运用市场机制和政府指导相结合的办法确定房屋出售价格，然后从土地出让开始完全市场化，建成以后根据地方实际情况以略低于市场价出售给中等收入的家庭。这个“略”的程度是多少，各个地方不一样，建设部也没有明确规定，建议大家积极探索。
不过，随着限价房投放市场，显现拉低周边房价效应同时，投放总量难题也突显出来。近期北京市在向国家有关部委汇报情况时，提出限价房总量确定的难题。总量的控制，少量的限价商品房推向市场，对市场没有太大影响，而大量的限价商品房出现则必将使得国有土地的出让价格遭到损失，因此如何协调其比例也将是一个很重要的问题。
2008年将成住房保障年
那么，究竟限价房体制还存在怎样亟待改善的问题?如何让限价房，这个有利于百姓受惠的政策性住房体制真正茁壮成长?
业内人士建议，应适当减慢今年限价房的销售速度，因为在楼市低迷的情况下，限价房推出所能起到的缓解需求和抑制房价的作用都被打折。此外，如果在楼市不景气的时候推出太多限价房，可能会加速崩盘。楼市如果出现大幅的下降，已购房的人会觉得资产缩水，而引起断供等不利的现象。
经济学家茅于轼认为，虽然政策保障房是面向低收入人群的，却阴差阳错照顾了中高收入者，助长投机分子和某些官员的投机、腐败机会。因此，他作出如下结论，经济适用房和两限房是一条错误的道路，不能解决经济人权中的住房权，不应该继续建设。
事实上，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容一直不赞成限价房，他认为，限价房进入市场以后，根本没有按照政府的设计目标和思路去走，谁都想买，真正需要的人反而根本买不到。政府无法限定住房在哪个价格最合适。如果房价限定偏高，消费者接受不了；如果偏低，矛盾会转移到土地上，开发商会与政府讨价还价，竭力将土地成本降低。一旦土地成本降低，产生的利润还是会被开发商所得，普通民众很难享受到限价房带来的优惠。所以，政府当务之急还是要房价降下来。
北京市我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖认为，此乃治本之策。不同层次住房需求的厘清有助于缓解商品房市场供不应求的矛盾，遏制房价疯长势头。他说，尽管保障性住房供应的放大尚待时日，但其带来的心理作用日益显著。
链家地产副总经理金育松说，楼市调控将以落实和完善现有政策为主旋律，但不排除其他措施的出台。比如：进一步清理整顿闲置土地、物业税试点可能“实转”等等。
随着温家宝总理在政府工作报告中把“通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题”明确列入2008年政府的工作任务之一，一场范围更广、力度更大的住房保障活动大幕已经拉开。