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为贯彻落实《北京市供热采暖管理办法》的有关规定，规范本市的居民供热采暖交易关系，公平维护采暖用户和供热单位的合法权益，减少交易纠纷，北京市市政市容管理委员会和北京市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等有关法律、法规和规章的规定，共同组织制定了《北京市居民供热采暖合同（按面积计费版）》的示范文本，于今年7月1日起推行使用。
一、示范文本制定的过程
由于供热采暖交易关系着广大市民群众的切身利益，涉及的主体和具体情况极为复杂，因此在文本起草过程中，两部门本着“合法、公平、可行”的原则，广泛听取了社会各界的意见和建议。
首先通过召开座谈会、研讨会、书面征求意见等形式，先后征求了市消费者协会、物业服务企业、市人大代表和政协委员、供热专家和法律专家、供热协会以及供热单位的意见。
为保证文本质量，两部门于2010年3月24日至3月31日，通过“首都之窗”网站，向社会各界公开征集对文本的完善意见。期间共收到网上留言286条，电子邮件84封。这也是近年来合同示范文本网上征求意见过程中，收到建议最多的一次。两部门根据征集上来的意见，组织有关专家对文本做了大幅度调整，其中重大修改达23处。
两部门又于2010年4月20日，再次共同邀请有关当事人、消费者协会、供热协会、法律专家等各方代表，召开了示范文本的公开论证会，对文本内容进行了集中讨论。“首都之窗”网站对论证会进行了全程网上直播。
公开论证会后，两部门再次组织力量对各方意见比较集中的室内温度标准、双方违约责任、供热单位免责条款、合同有效期等问题，作了进一步的修改和完善，其中重大修改为14处。
这次正式发布的示范文本共12条。文本在总结北京市近年来供热采暖管理工作经验的基础上，根据有关法律规定，结合现实中发生的供热投诉和诉讼案例，明确了采暖用户和供热企业各自享有的权利、应当履行的义务以及相应的违约责任，并充分体现了供热采暖作为基础性公共事业的特点。
二、关于供热温度标准的规定
供热温度标准是文本中最核心的条款，也是各界意见最集中的环节。文本明确，采暖期内，在正常天气情况下，对符合现行国家住宅设计规范要求的住宅，或经过建筑围护结构和供热系统改造的住宅，供热单位应当保证用热人卧室、起居室的温度不低于18℃；未经建筑围护结构改造或供热系统改造的住宅，当室外平均气温在－7℃以上时，卧室、起居室温度应当不低于18℃，当室外日平均气温在－7℃以下、－9℃以上（含）时，卧室、起居室温度应当不低于16℃。双方对实际温度有争议时，任何一方均可以聘请有资质的第三方进行室温检测。双方委托不同的检测机构测温时，以用热人委托检测机构的检测数据为准。经检测，温度符合标准的，检测费由用热人承担；温度不符合标准的，检测费由供热单位承担。
三、关于供用热双方的权利和义务
供热企业应当按照约定的时间、地点、温度标准提供安全、稳定的供热服务，保证用热人室内温度持续达标。供热企业要公布值班和报修电话，在采暖期内安排人员24小时值守，电话录音要保存到下一采暖季开始前，以便发生纠纷后提取证据；对电话报修要在1个小时之内给出答复，在紧急情况下要立即处置。因所维护管理的供热设施发生故障、事故等情况影响用户正常采暖的，应当及时公告，并迅速采取有效措施，及时消除影响。
用热人要配合供热企业做好充水、试压、排气及试运行等工作。针对现在较为普遍的装修时拆改室内共用供热设施、扩大采暖面积或增加散热设备等问题，根据“谁作为谁负责”的原则，明确用热人不得因此影响他人利益，并要承担由此带来的法律后果。文本还明确用热人应当按合同约定的期限、方式和金额支付采暖费，并应当对室内自用采暖设施进行管护，对超出使用年限、影响采暖质量、存在安全隐患的自用采暖设施应当及时更新、改造；接到供热单位发出的自用采暖设施隐患整改通知后，应当及时采取措施消除隐患。
四、违约责任的约定
文本第7条是对违约责任的约定。文本详细说明了在不同情况下供热单位的退费责任，列有相应的计算公式，方便双方计算退费金额。如规定室内温度低于约定温度2℃之内的，退费比例为40％；室内温度低于约定温度2℃以上、4℃以下的，退费比例为60％；室内温度低于约定温度4℃以上的，退费比例为100％。文本从公平角度出发，规定供热单位除了退还热费外，还要承担其他相应责任。此外，文本也规定了用热人的违约责任。如规定用热人有因室内自用采暖设施泄露、擅自拆改室内供热设施产生泄漏或影响其他用热人采暖、未按合同约定履行应当由其承担的设施管护义务、私自取用供热系统用水、拒绝供热单位入户作业、拒绝供热单位提出的设施隐患整改建议等行为的，造成自身、其他用热人、供热单位或公共利益损失的，除承担自身损失外，还应当承担相应的赔偿责任。
五、暂停用热的约定
文本规定在条件允许的前提下，双方当事人可以约定由供热企业予以暂停供热，用热人在此期间只需缴纳基本费用即可。主要因为：一是热能具有辐射性和传导性，单个用户停热后，热量还是会通过四邻的墙体、楼板向该房屋进行传热，这就是户间传热。单个用户停热后，相邻用户要保持正常采暖势必增加热能消耗。二是单个用户的采暖设施也是供热系统整体的一部分，要求停热的用户仍然占有着供热资源。这部分资源并不因单个用户暂停用热而发生转移或重新分配。三是单个用户暂停用热后，供热单位的服务责任并未终止，供热单位仍然承担着管理的责任，以及在事故状态下的抢修责任。四是供热单位的基本运行成本不因单个用户暂停用热而有明显减少。综合考虑采暖用户和供热单位双方的承受能力，结合国家有关政策文件精神，文本约定：价格主管部门对基本费用有规定的，执行其规定；没有规定的，单个用户要求暂停用热暂按采暖费总额60%的比例缴纳基本费用。
六、合同的生效、变更、争议解决等内容的约定
《北京市居民供热采暖合同（按面积计费版》示范文本的出台，为公平维护采暖用户和供热单位的合法权益提供了法律支持和保障。示范文本作为对《北京市供热采暖管理办法》的细化和补充，有很多法律法规中所尚未包含的内容，如室内温度标准问题、供热单位不提供发票用热人有权拒缴采暖费问题、供热单位保存报修录音问题、供热单位退费比例问题、供热单位的免责条款问题等等。因此，广大供热单位和消费者只有积极使用示范文本签约，才能真正维护自身的合法权益。北京市市政市容管理委员会和北京市工商行政管理局继续积极履行监督职能，依法对示范文本的推行、使用情况进行跟踪检查。北京市市政市容管理委员会还将会同有关部门陆续出台有关室内温度测量方法、室内温度达标管理规范等方面的配套文件，还将公布室温检测机构名录等，从而推进《北京市供热采暖管理办法》和示范文本条款的贯彻落实。
（责任编辑：文雪峰）
一、示范文本制定的过程
由于供热采暖交易关系着广大市民群众的切身利益，涉及的主体和具体情况极为复杂，因此在文本起草过程中，两部门本着“合法、公平、可行”的原则，广泛听取了社会各界的意见和建议。
首先通过召开座谈会、研讨会、书面征求意见等形式，先后征求了市消费者协会、物业服务企业、市人大代表和政协委员、供热专家和法律专家、供热协会以及供热单位的意见。
为保证文本质量，两部门于2010年3月24日至3月31日，通过“首都之窗”网站，向社会各界公开征集对文本的完善意见。期间共收到网上留言286条，电子邮件84封。这也是近年来合同示范文本网上征求意见过程中，收到建议最多的一次。两部门根据征集上来的意见，组织有关专家对文本做了大幅度调整，其中重大修改达23处。
两部门又于2010年4月20日，再次共同邀请有关当事人、消费者协会、供热协会、法律专家等各方代表，召开了示范文本的公开论证会，对文本内容进行了集中讨论。“首都之窗”网站对论证会进行了全程网上直播。
公开论证会后，两部门再次组织力量对各方意见比较集中的室内温度标准、双方违约责任、供热单位免责条款、合同有效期等问题，作了进一步的修改和完善，其中重大修改为14处。
这次正式发布的示范文本共12条。文本在总结北京市近年来供热采暖管理工作经验的基础上，根据有关法律规定，结合现实中发生的供热投诉和诉讼案例，明确了采暖用户和供热企业各自享有的权利、应当履行的义务以及相应的违约责任，并充分体现了供热采暖作为基础性公共事业的特点。
二、关于供热温度标准的规定
供热温度标准是文本中最核心的条款，也是各界意见最集中的环节。文本明确，采暖期内，在正常天气情况下，对符合现行国家住宅设计规范要求的住宅，或经过建筑围护结构和供热系统改造的住宅，供热单位应当保证用热人卧室、起居室的温度不低于18℃；未经建筑围护结构改造或供热系统改造的住宅，当室外平均气温在－7℃以上时，卧室、起居室温度应当不低于18℃，当室外日平均气温在－7℃以下、－9℃以上（含）时，卧室、起居室温度应当不低于16℃。双方对实际温度有争议时，任何一方均可以聘请有资质的第三方进行室温检测。双方委托不同的检测机构测温时，以用热人委托检测机构的检测数据为准。经检测，温度符合标准的，检测费由用热人承担；温度不符合标准的，检测费由供热单位承担。
三、关于供用热双方的权利和义务
供热企业应当按照约定的时间、地点、温度标准提供安全、稳定的供热服务，保证用热人室内温度持续达标。供热企业要公布值班和报修电话，在采暖期内安排人员24小时值守，电话录音要保存到下一采暖季开始前，以便发生纠纷后提取证据；对电话报修要在1个小时之内给出答复，在紧急情况下要立即处置。因所维护管理的供热设施发生故障、事故等情况影响用户正常采暖的，应当及时公告，并迅速采取有效措施，及时消除影响。
用热人要配合供热企业做好充水、试压、排气及试运行等工作。针对现在较为普遍的装修时拆改室内共用供热设施、扩大采暖面积或增加散热设备等问题，根据“谁作为谁负责”的原则，明确用热人不得因此影响他人利益，并要承担由此带来的法律后果。文本还明确用热人应当按合同约定的期限、方式和金额支付采暖费，并应当对室内自用采暖设施进行管护，对超出使用年限、影响采暖质量、存在安全隐患的自用采暖设施应当及时更新、改造；接到供热单位发出的自用采暖设施隐患整改通知后，应当及时采取措施消除隐患。
四、违约责任的约定
文本第7条是对违约责任的约定。文本详细说明了在不同情况下供热单位的退费责任，列有相应的计算公式，方便双方计算退费金额。如规定室内温度低于约定温度2℃之内的，退费比例为40％；室内温度低于约定温度2℃以上、4℃以下的，退费比例为60％；室内温度低于约定温度4℃以上的，退费比例为100％。文本从公平角度出发，规定供热单位除了退还热费外，还要承担其他相应责任。此外，文本也规定了用热人的违约责任。如规定用热人有因室内自用采暖设施泄露、擅自拆改室内供热设施产生泄漏或影响其他用热人采暖、未按合同约定履行应当由其承担的设施管护义务、私自取用供热系统用水、拒绝供热单位入户作业、拒绝供热单位提出的设施隐患整改建议等行为的，造成自身、其他用热人、供热单位或公共利益损失的，除承担自身损失外，还应当承担相应的赔偿责任。
五、暂停用热的约定
文本规定在条件允许的前提下，双方当事人可以约定由供热企业予以暂停供热，用热人在此期间只需缴纳基本费用即可。主要因为：一是热能具有辐射性和传导性，单个用户停热后，热量还是会通过四邻的墙体、楼板向该房屋进行传热，这就是户间传热。单个用户停热后，相邻用户要保持正常采暖势必增加热能消耗。二是单个用户的采暖设施也是供热系统整体的一部分，要求停热的用户仍然占有着供热资源。这部分资源并不因单个用户暂停用热而发生转移或重新分配。三是单个用户暂停用热后，供热单位的服务责任并未终止，供热单位仍然承担着管理的责任，以及在事故状态下的抢修责任。四是供热单位的基本运行成本不因单个用户暂停用热而有明显减少。综合考虑采暖用户和供热单位双方的承受能力，结合国家有关政策文件精神，文本约定：价格主管部门对基本费用有规定的，执行其规定；没有规定的，单个用户要求暂停用热暂按采暖费总额60%的比例缴纳基本费用。
六、合同的生效、变更、争议解决等内容的约定
《北京市居民供热采暖合同（按面积计费版》示范文本的出台，为公平维护采暖用户和供热单位的合法权益提供了法律支持和保障。示范文本作为对《北京市供热采暖管理办法》的细化和补充，有很多法律法规中所尚未包含的内容，如室内温度标准问题、供热单位不提供发票用热人有权拒缴采暖费问题、供热单位保存报修录音问题、供热单位退费比例问题、供热单位的免责条款问题等等。因此，广大供热单位和消费者只有积极使用示范文本签约，才能真正维护自身的合法权益。北京市市政市容管理委员会和北京市工商行政管理局继续积极履行监督职能，依法对示范文本的推行、使用情况进行跟踪检查。北京市市政市容管理委员会还将会同有关部门陆续出台有关室内温度测量方法、室内温度达标管理规范等方面的配套文件，还将公布室温检测机构名录等，从而推进《北京市供热采暖管理办法》和示范文本条款的贯彻落实。
（责任编辑：文雪峰）