宏观调控，即宏观经济调控，指的是政府为实现社会总需求与社会总供给之间的平衡，并且保证国民经济持续、稳定、协调的增长，而运用经济的、法律的、行政的手段对社会经济运行调节和控制。宏观调控法包括宏观调控职权和程序法定、维护国家宏观经济利益、宏观调控主体分工和协调三项基本原则。宏观调控法的原则是调控主体参加宏观调控活动所必须遵循的基本准则，在房地产领域也不例外。
　　从宏观调控的三个基本原则立足，可以看出调控的主体是政府，政府的调控行为是抽象行政行为。故要评价抽象行政行为的合法性，我们必须从这三个方面分析：主体合法，即调控的主体是否为具有宏观调控权的政府机构；内容合法，即政府是否在授权的范围内实施调控行为；程序合法，即政府所实施的调控行为是否符合程序方面的要求。
　　但在我国，实际情况却是土地财政的存在促使政府违法批地现象严重；调控政策、调控措施本身缺乏合法性，尤其是调控政策的出台，缺乏法律程序，各部委之间缺乏协调性，政策内容更是相互冲突，缺乏应有的统一，丧失了政策文件的权威性。宏观调控的法治化是完善宏观调控的必然要求，法律应当明确规定宏观调控的主体及其权限，同样应该确定相应的宏观调控决策程序。
　　一、调控主体合法性分析
　　依据1998年国务院机构改革的决定，我国宏观经济管理部门的组成主要包括国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、中国人民银行等。宏观调控涉及经济运行的重大方面，对一国经济的影响甚大，其总体目标是保持国民经济总供给和总需求之间的基本平衡，宏观调控的具体目标是促进经济增长、充分就业，维护币值稳定和外汇收支平衡。因此，只有中央国家机关才有权按照法定程序进行调控，只有中央政府才是宏观调控的主体，而地方政府仅仅是辖区内经济调控的主体。如果地方政府，甚至是行政监察部都有权调控如此重大的事项，那么最终必将导致权力的分散和责任无法追究。
　　但是，从2005年5月9日国务院转发文件的发文政府部门看，调控的主体包括建设部、发展和改革委员会、银监会、财政部、人民银行、税务总局、国土资源部七个部门。而从2006年5月24日国务院转发文件的发文部门看，除了上述的七个部门以外，还多了监察部和国家统计局；此外，从文件的内容看，调控的主体还包括各地政府。
　　二、调控程序合法性分析
　　宏观调控的法律程序包括：决策制定、颁布流程，建立救济制度和建立监督机制。其中，决策制定、颁布流程包括：提议程序、论证程序、建立评估机制和预警机制。 以上这些法律程序不仅能够保证宏观调控的民主和科学，又能对公民的合法权利进行保护，从而保障宏观调控的正当性和合理性，符合法治社会的要求。反观此次调控，如"国十条"对于首套房首付比例，要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付比例不得低于30%，然而还没有达到充分的验证政策执行效果的观察期，时隔半年不到又调整为不分首付大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。反映出一些随意的朝令夕改，连起码的公众和地方政府听证会都没有，缺乏严肃性。同样的例子屡见不鲜。
　　显然，这次房地产宏观调控并没有遵循任何程序的要求，因此其程序合法性是值得商榷的。
　　三、调控内容合法性分析
　　宏观调控只是政府对市场存在缺陷的一种干预，是对在市场机制下不能发挥作用的一种补充方式。宏观调控在任何情况下，都无法也不应代替市场机制，更不应直接干预企业的自主经营或管理活动。如果要从宏观调控偏重于政策性这个观点看，宏观调控更应该是间接的、抽象的和具有导向性的，因此，宏观调控无论如何不应当直接指挥市场主体的经营活动。
　　从这次房地产宏观调控的措施来看，我们会发现政府干预太过的现象，有些甚至是违反相关法律的。如《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第三条规定："商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款"或第六条，"保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%，并优于保证供应。"上述提到的这些市场主体的行为，是属于企业自主经营和营业自由的范围，没有违反任何法律的强制性规定，政府对企业的营业自由做出干预是没有基本依据的。这样的调控已破坏了市场机制的作用，是不可取的。
　　可以看出，当前宏观调控的问题在于，中央政府习惯性的依赖行政手段对市场进行调控，政府往往在计划思维的指导下动用行政手段对房地产市场进行简单而又粗暴的干预，破坏市场经济的正常运作机制。这种做法已经脱离了宏观调控原有的意义，带有浓厚的计划经济色彩。鉴于转型中中国的现实，在房地产市场宏观调控中适当的运用行政命令本也无可厚非，但现状是这种调控手段在当前混乱的房地产市场中似乎也举步维艰，解决不了任何问题了。
　　（作者单位：南京工业大学法政学院）