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摘 要：当前经济市场上存在较大的风险，这也使得我国商业银行中个人房贷潜在的违约风险大幅度增加，因此目前越来越多的商业银行开始重视这一情况。在商业银行的业务处理过程中，首先需要对个人房贷危机的情况加以深入的了解，并且对其中存在的风险因素进行合理的规避，以此来降低违约风险带来的损失。但这一目标的实现是需要国家、银行以及个人共同努力的，并不是靠其中单一的个体就能解决的。现本文就从违约风险的角度出发，谈谈商业银行个人房贷违约风险的规避措施。
关键词：住房抵押贷款；违约风险；商业银行
房地产业本身就是一项风险系数极高的行业，在房地产发展的过程中，受到次贷危机的影响，给我国的商业银行也带来了严重的打击，整体利率均出现了大幅度下滑局面，在这一严峻形势的影响下，商业银行有必要及时采取措施加以处理，将所产生的损失降到最低。与此同时，个人房贷违约风险的出现也为我国商业银行敲响了警钟，过去的个人房贷管理可能过于松散，没有形成一个科学化的贷款体系，同时商业银行的风险管理方面也存在极大的疏漏，对于隐藏的风险没有及时的发现，因而出现了个人房贷违约风险上升的情况。
1 个人房贷违约风险的研究综述
在过去的研究工作中，世界各国都对住房抵押贷款的问题进行过研究，并且也对违约风险的相关问题进行了探究。但是个人房贷违约风险这一问题的出现并不是单方面的，这与社会的发展情况以及房地产行业形势的变化具有极为密切的影响，在不同时期下，房地产行业的变化是不同的，所以以往的研究只能作为一种参考，不能完全应用在当前的个人房贷违约风险研究工作中。从以往的研究中不难看出，贷款成数越高，所存在的违约风险也就越高。如果房价出现下降的趋势，反而会造成违约率上升，这就为商业银行带来了经济损失。而在这种情况的影响下，无论是在社会形象上，还是在经济效益上，都会对商业银行的未来发展带来不良的后果。随着个人房贷违约现象日益严重，这一问题也引起了商业银行的高度重视。
2 商业银行规避个人房贷违约风险的措施
通过对我国部分商业银行房产信贷部门的调查研究，不难发现无论是在贷款流程上，还是在贷款人资料审核上，部分商业银行对于个人房贷的管理都过于宽松，甚至对于贷款人的信息存在问题时也置之不理，而上述问题都会为违约带来潜在的风险。当然，关于贷款人信贷问题还会受到不同年龄阶层、不同职业以及不同收入等多重因素的影响，所以在对个人房贷违约风险进行规避时，应当采取科学合理的措施，从多个方面入手，确保贷款人的信息真实准确，降低违约风险带来的损失。
2.1 建立科学合理的风险预警机制
商业银行要想降低违约风险带来的损失，首先就要从完善风险预警机制出发，建立健全的风险预警机制，有助于降低周期性的风险。因为风险的产生经常与房价的变化有密切的联系，并且房价的上升与回落都是具有周期性变化的，所以可以推断出违约风险也具有周期性的特点。如果商业银行能够做到提早一步对违约风险进行预判，那么就可以有效地降低其给商业银行带来的损失。当前，我国市场经济正呈现出蓬勃发展的势态，房地产企业也是遍地开花，这虽然有助于促进我国经济的发展，但是如果国家不能对房价进行有效的控制，就会造成房地产市场的紊乱，房价在暴涨与暴跌之间轮番交替，最终对市场经济也会造成不良的影响。基于这一情况的出现，将完善风险预警机制作为房贷违约现象防治措施具有重要的意义，因为房贷危机的出现并不是主观意愿形成的，而是受到各种客观因素的影响而出现的问题，对房价的实际情况以及我国房屋整体出售情况做到充分的了解，就能有效地规避风险的发生。
2.2 加快建设和完善个人征信系统
个人征信系统的建立也是防止个人贷款违约的重要途径之一。在社会发展的进程中，可以将个人的信用记录一一记录下来，并且作为个人房贷的重要依据，以此实现违约风险的降低。
随着征信系统在银行系统相继投入使用，更多个人信用记录被纳入征信系统，在审查贷款资格时，商业银行会针对不同信用级别的借款人，制定不同的下调或上浮的贷款利率。这种差别定价的策略对借款人的风险控制起到了一定作用。然而不可否认的是，我国征信系统建设依然较为落后，缺乏完整的个人信用记录和较为严格的个人信用评价体系，个人信息缺失现象及信息失真问题十分严重。基础数据的缺失使得我国商业银行在进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系时失去了依据和基础。
因此，只有建立公开透明的个人信用制度，才能在商业银行、开发商和购房者之间形成互惠、互利、互相制约的机制，才能有效地防范风险隐患。从制度上为个人住房贷款业提供必要的环境保证，对于防范住房抵押贷款中的风险，保障信贷资产安全具有十分重要的意义。因此，银行要继续加强征信系统的建设，最大范围地实现借款人信息的共享机制。
2.3 严格落实贷前调查，加强贷后管理
商业银行应全面掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、家庭成员等相关信息，在审查借款人时特别需要注意借款人收入的真实性，防止虚假收入。银行要认真核查借款人出具的收入证明，防止开发商与借款人互相串通，提供虚假文件和开具虚假证明来骗取银行贷款；提高信贷员的鉴别能力，对借款人的基本情况进行分析，通过分析其所处行业的发展前景、从事该行业的专业年限等因素，判断其职业的稳定性和未来的收入水平。
另外，个人住房抵押贷款受各种因素的动态变化影响较大，因而违约风险是随时间动态变化的。这就要求银行必须对贷款质量进行动态监测，加强贷后管理，尽可能减小风险隐患，通过设定诸如有无违约记录、借款人年龄高低等标准，对目前仍处于正常状态的个人贷款进行风险筛选，及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。
结束语
总之，在商业银行的信贷风险管理中，应该高度重视个人房贷违约风险这一问题。在开展房贷业务时，要认真筛选和辨别贷款人的真实信息，加强风险防范，规避一切可能导致违约风险发生的因素，确保商业银行自身的利益。
参考文献
[1]邱兆祥，傅勇，王涛.我国个人住房贷款信用风险分析方法与整体风险判断[J].中央财经大学学报，2011（12）
[2]叶光亮，邓国营，黎志刚.个人住房贷款行为与房贷调控的有效性分析[J].经济研究，2011（S1）
[3]郝嵘.我国个人住房贷款借款人风险影响因素分析及对策[J].中外企业家，2011（15）.
关键词：住房抵押贷款；违约风险；商业银行
房地产业本身就是一项风险系数极高的行业，在房地产发展的过程中，受到次贷危机的影响，给我国的商业银行也带来了严重的打击，整体利率均出现了大幅度下滑局面，在这一严峻形势的影响下，商业银行有必要及时采取措施加以处理，将所产生的损失降到最低。与此同时，个人房贷违约风险的出现也为我国商业银行敲响了警钟，过去的个人房贷管理可能过于松散，没有形成一个科学化的贷款体系，同时商业银行的风险管理方面也存在极大的疏漏，对于隐藏的风险没有及时的发现，因而出现了个人房贷违约风险上升的情况。
1 个人房贷违约风险的研究综述
在过去的研究工作中，世界各国都对住房抵押贷款的问题进行过研究，并且也对违约风险的相关问题进行了探究。但是个人房贷违约风险这一问题的出现并不是单方面的，这与社会的发展情况以及房地产行业形势的变化具有极为密切的影响，在不同时期下，房地产行业的变化是不同的，所以以往的研究只能作为一种参考，不能完全应用在当前的个人房贷违约风险研究工作中。从以往的研究中不难看出，贷款成数越高，所存在的违约风险也就越高。如果房价出现下降的趋势，反而会造成违约率上升，这就为商业银行带来了经济损失。而在这种情况的影响下，无论是在社会形象上，还是在经济效益上，都会对商业银行的未来发展带来不良的后果。随着个人房贷违约现象日益严重，这一问题也引起了商业银行的高度重视。
2 商业银行规避个人房贷违约风险的措施
通过对我国部分商业银行房产信贷部门的调查研究，不难发现无论是在贷款流程上，还是在贷款人资料审核上，部分商业银行对于个人房贷的管理都过于宽松，甚至对于贷款人的信息存在问题时也置之不理，而上述问题都会为违约带来潜在的风险。当然，关于贷款人信贷问题还会受到不同年龄阶层、不同职业以及不同收入等多重因素的影响，所以在对个人房贷违约风险进行规避时，应当采取科学合理的措施，从多个方面入手，确保贷款人的信息真实准确，降低违约风险带来的损失。
2.1 建立科学合理的风险预警机制
商业银行要想降低违约风险带来的损失，首先就要从完善风险预警机制出发，建立健全的风险预警机制，有助于降低周期性的风险。因为风险的产生经常与房价的变化有密切的联系，并且房价的上升与回落都是具有周期性变化的，所以可以推断出违约风险也具有周期性的特点。如果商业银行能够做到提早一步对违约风险进行预判，那么就可以有效地降低其给商业银行带来的损失。当前，我国市场经济正呈现出蓬勃发展的势态，房地产企业也是遍地开花，这虽然有助于促进我国经济的发展，但是如果国家不能对房价进行有效的控制，就会造成房地产市场的紊乱，房价在暴涨与暴跌之间轮番交替，最终对市场经济也会造成不良的影响。基于这一情况的出现，将完善风险预警机制作为房贷违约现象防治措施具有重要的意义，因为房贷危机的出现并不是主观意愿形成的，而是受到各种客观因素的影响而出现的问题，对房价的实际情况以及我国房屋整体出售情况做到充分的了解，就能有效地规避风险的发生。
2.2 加快建设和完善个人征信系统
个人征信系统的建立也是防止个人贷款违约的重要途径之一。在社会发展的进程中，可以将个人的信用记录一一记录下来，并且作为个人房贷的重要依据，以此实现违约风险的降低。
随着征信系统在银行系统相继投入使用，更多个人信用记录被纳入征信系统，在审查贷款资格时，商业银行会针对不同信用级别的借款人，制定不同的下调或上浮的贷款利率。这种差别定价的策略对借款人的风险控制起到了一定作用。然而不可否认的是，我国征信系统建设依然较为落后，缺乏完整的个人信用记录和较为严格的个人信用评价体系，个人信息缺失现象及信息失真问题十分严重。基础数据的缺失使得我国商业银行在进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系时失去了依据和基础。
因此，只有建立公开透明的个人信用制度，才能在商业银行、开发商和购房者之间形成互惠、互利、互相制约的机制，才能有效地防范风险隐患。从制度上为个人住房贷款业提供必要的环境保证，对于防范住房抵押贷款中的风险，保障信贷资产安全具有十分重要的意义。因此，银行要继续加强征信系统的建设，最大范围地实现借款人信息的共享机制。
2.3 严格落实贷前调查，加强贷后管理
商业银行应全面掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、家庭成员等相关信息，在审查借款人时特别需要注意借款人收入的真实性，防止虚假收入。银行要认真核查借款人出具的收入证明，防止开发商与借款人互相串通，提供虚假文件和开具虚假证明来骗取银行贷款；提高信贷员的鉴别能力，对借款人的基本情况进行分析，通过分析其所处行业的发展前景、从事该行业的专业年限等因素，判断其职业的稳定性和未来的收入水平。
另外，个人住房抵押贷款受各种因素的动态变化影响较大，因而违约风险是随时间动态变化的。这就要求银行必须对贷款质量进行动态监测，加强贷后管理，尽可能减小风险隐患，通过设定诸如有无违约记录、借款人年龄高低等标准，对目前仍处于正常状态的个人贷款进行风险筛选，及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。
结束语
总之，在商业银行的信贷风险管理中，应该高度重视个人房贷违约风险这一问题。在开展房贷业务时，要认真筛选和辨别贷款人的真实信息，加强风险防范，规避一切可能导致违约风险发生的因素，确保商业银行自身的利益。
参考文献
[1]邱兆祥，傅勇，王涛.我国个人住房贷款信用风险分析方法与整体风险判断[J].中央财经大学学报，2011（12）
[2]叶光亮，邓国营，黎志刚.个人住房贷款行为与房贷调控的有效性分析[J].经济研究，2011（S1）
[3]郝嵘.我国个人住房贷款借款人风险影响因素分析及对策[J].中外企业家，2011（15）.