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【摘 要】随着房地产行业不断兴起与发展，其逐渐成为我国社会经济的支柱型产业，房地产开发项目管理作为工程项目管理中的一个分支，主要是指房地产项目管理者采用系统工程管理方法，对开发项目建设与使用进行全方位管理，旨在优化生产要素，为企业开发经营带来显著的经济与社会效益。基于此，本文就房地产开发项目管理进行分析与研究。
【关键词】房地产开发；项目管理
引言
房地产开发工程项目管理最终是以高效率的实现项目目标为根本目的的，而且其项目管理的水平高低，也直接影响着房地产建筑的工期、质量以及后期服务。因此，在当前房地产竞争及其激烈的环境下，房地产开发企业必须要制定科学、规范、有效的管理模式，加强对于房地产开发建设工程的项目管理工作，从根本上确保建筑工程质量，保证其在要求的工期内高效完成，使房地产开发企业获得适当的经济效益【1】。而作为央企的中交集团下控股公司淮安中交盛业房地产开发有限公司，在落实集团“五商中交”的战略部署的同时，其对维持社会安定、服务社会的社会责任也是重要组成部分。
一、房地产开发项目管理概述
（一）房地产开发项目管理内涵。针对房地产開发项目内涵而言，主要是指在依据法律法规，基于国有土地合法取得土地使用权的前提下进行房屋建设项目开发。在房地产开发项目建设过程中，涉及的单位和部门众多，包括监理方、投资方以及勘察、设计、施工、交通等，属于一项系统性较强的复杂工程。针对房地产开发项目管理来讲，主要以房地产开发项目为研究对象，基于一定约束条件下，以达工程项目目标，并按照工程项目潜在规律，对项目构思至完成全过程进行组织设计，最大限度地减少工程投入成本，保证项目施工质量与管理效率。
（二）房地产开发项目管理现状。在现阶段，房地产开发项目管理现状主要表现在五个方面：
1.开发项目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程项目决策前，可行性研究作为一种有效的财务与技术经济分析法，对项目技术与经济可行性进行全面论证，可最大限度地保证经济效益与社会效益。在现阶段，由于可行性研究未得到重视，导致出现了诸多问题，如商业用房闲置、户型单一，同质化竞争严重。2.融资能力有待提高。房地产贷款门槛高，诸多企业出现资金短缺现象，导致开发项目管理效率不高；目前房地产行业发展不景气，房地产项目开发贷款融资困难。3.项目监理缺乏公正性。建设单位与施工单位未达成统一，前者过分干涉监理工作，同时监理方对施工方以及建设方的违法行为未进行公正处理，导致施工现场存在安全隐患【3】。尤其是个别监理单位低价扰乱市场，监理过程中难以发挥监理作用。4.以邀请招标为工程发包主要方式，公开招标存在围标、串标等现象，管理制度有待完善；5.项目后期物业管理不规范。物业管理存在诸多纠纷，地区间差距大，覆盖率低，严重影响了企业的整体形象。
二、房产开发工程项目管理优化措施
（一）全面完善项目成本管理
项目的成本管理是任何房产开发投资方关注的重点。作为房产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，以全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。房产开发项目全过程管理包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段，在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和设计阶段是控制的重中之重【5】。
（二）质量控制管理
工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项：
1.对原材料的管理。为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库，同时不允许在工程实体中使用。
2.对工程中的配套设备进行检验。工程建设合同中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到制造厂监督和检查。
3充分发挥监理作用，各方共同监督施工中控制质量，体系的落实，明确到责任人。检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。
（三）进度控制管理
房地产开发进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目实施的全过程，对项目的各个方面都要进行进度控制。对于项目设计阶段进度控制来说，应在与设计单位签订合同时明确设计的总进度和设计准备，及初步设计、技术设计、施工图设计等各阶段的进度。同时，要及时提供给设计单位充分、完备的基础资料（包括有关图纸、证件，技术要求以及项目配套的征询意见等）。在设计过程中，工程管理人员要对设计进度进行动态的控制，及时跟踪并提出要求。要将设计进度与计划编制的进度计划进行比较，若发现拖延，及时分析原因，采取措施加以调整，把不利因素降到最低点，督促设计单位按时、按质、按量完成项目建设施工图等设计文件。
对于项目实施阶段的进度控制来说，要依据签订的监理合同和施工合同，通过总承包单位自身的内控，依靠监理单位的监督、反馈，加强沟通、协调力度，不断地将实际进度信息收集、统计、整理，并对照公司的预控计划（总进度计划、月进度计划等）进行比较、分析，确认进度执行无偏差的，则继续按计划进行【2】。如发现实际进度与计划进度有偏差时，要发挥管理人员调控职能，积极组织和协调监理单位、施工单位分析偏差产生的原因及对后续工作和总工期的影响，提出纠正方案，落实措施（如对实际进度滞后的，要求施工单位说明原因，并上报赶工期的措施方案；对甲方指定分包单位、配套单位要同时安排好施工计划节点等等），以减少对整体项目进度的影响，把好进度关，保证工程的顺利竣工。 （四）安全管理
要求施工单位的各部门对于施工中的安全责任进行分解，落实到个人，这样就把工程的好坏与个人的利益联系到了一起，对于安全管理的实施可以起到很大的促进作用；其次要按照建筑领域相关的法律法规，办理相关的申领手续，将施工项目中所用到的各种证照办理相关的手续；如果条件允许还应办理相关的手续，确保工程的万无一失；另外，项目经理组织相应有关专业人员到施工现场进行实地的检查，严格按照图纸进行施工，对于出现的安全隐患应该及时地进行排查，防患于未然；施工中如果已經出现了安全问题，应及时地进行改正，并针对施工风险提供可行的解决措施，将安全风险系数降到最低。
（五）加强房地产开发工程的项目风险管理
1.风险规避
在房地产开发企业进行各种决策时，采用放弃投资的决策等一系列措施来对相关风险进行规避，这种使用的方法类似于一种消极迎战法，因为如果不采取任何措施只是放弃投资的话，不仅会使房地产开发企业得不到应有的经济效益，而且还会为自身企业的发展带来严重的阻碍，因此，除非是在迫不得已或者是没有其它办法的情况下，不然这种方法是不建议使用的。
2.风险转移。风险转移就是采用科学、合理、规范的预防措施，在还未受到风险的时候，以某种特定、有效的方式将其进行转化、化解。这种应对风险的方式在目前我国房地产开发工程的项目管理中有非常普遍的应用【4】。其中，风险转移的常见形式主要有以下几种：（1）利用签订的合同，采用合同的有效形式，来帮助转移相关产生的风险，也就是说，在签订合同时，将一切风险责任都归属到执行方身上，这样今后在工程项目管理中发生了何种风险，都是由合同执行方来承担的。（2）利用购买保险的方式，也就是通过为开发的建设工程购买保险，将还未发生的、不可预知的风险转移到保险公司的头上，这样做的弊端就是会在一定程度上增加成本的投入，但是，相比起不可预知风险带来的危害以及最终获取的收益来看，这点则可以完全忽略不计。
结束语
要想提高房地产开发项目的整体管理水平，必须要做好建设过程中合同、成本、质量等管理工作，在各个阶段优化物力、人力、财力配置，从而为房地产开发商获取更多的投资效益与社会效益，实现房地产业的可持续发展。
参考文献：
[1]张慧.房地产工程项目质量控制系统设计与研究[D].电子科技大学，2010.
[2]杨宝栋.时代国际中心施工建设项目管理研究[D].中国海洋大学，2008.
[3]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，02：142-144.
[4]赵琳.基于全生命周期的房地产开发项目风险评价与控制研究[D].哈尔滨工程大学，2012.
[5]王俊博.基于挣值法的房地产项目施工阶段成本进度控制研究[D].北京工业大学，2013.
【关键词】房地产开发；项目管理
引言
房地产开发工程项目管理最终是以高效率的实现项目目标为根本目的的，而且其项目管理的水平高低，也直接影响着房地产建筑的工期、质量以及后期服务。因此，在当前房地产竞争及其激烈的环境下，房地产开发企业必须要制定科学、规范、有效的管理模式，加强对于房地产开发建设工程的项目管理工作，从根本上确保建筑工程质量，保证其在要求的工期内高效完成，使房地产开发企业获得适当的经济效益【1】。而作为央企的中交集团下控股公司淮安中交盛业房地产开发有限公司，在落实集团“五商中交”的战略部署的同时，其对维持社会安定、服务社会的社会责任也是重要组成部分。
一、房地产开发项目管理概述
（一）房地产开发项目管理内涵。针对房地产開发项目内涵而言，主要是指在依据法律法规，基于国有土地合法取得土地使用权的前提下进行房屋建设项目开发。在房地产开发项目建设过程中，涉及的单位和部门众多，包括监理方、投资方以及勘察、设计、施工、交通等，属于一项系统性较强的复杂工程。针对房地产开发项目管理来讲，主要以房地产开发项目为研究对象，基于一定约束条件下，以达工程项目目标，并按照工程项目潜在规律，对项目构思至完成全过程进行组织设计，最大限度地减少工程投入成本，保证项目施工质量与管理效率。
（二）房地产开发项目管理现状。在现阶段，房地产开发项目管理现状主要表现在五个方面：
1.开发项目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程项目决策前，可行性研究作为一种有效的财务与技术经济分析法，对项目技术与经济可行性进行全面论证，可最大限度地保证经济效益与社会效益。在现阶段，由于可行性研究未得到重视，导致出现了诸多问题，如商业用房闲置、户型单一，同质化竞争严重。2.融资能力有待提高。房地产贷款门槛高，诸多企业出现资金短缺现象，导致开发项目管理效率不高；目前房地产行业发展不景气，房地产项目开发贷款融资困难。3.项目监理缺乏公正性。建设单位与施工单位未达成统一，前者过分干涉监理工作，同时监理方对施工方以及建设方的违法行为未进行公正处理，导致施工现场存在安全隐患【3】。尤其是个别监理单位低价扰乱市场，监理过程中难以发挥监理作用。4.以邀请招标为工程发包主要方式，公开招标存在围标、串标等现象，管理制度有待完善；5.项目后期物业管理不规范。物业管理存在诸多纠纷，地区间差距大，覆盖率低，严重影响了企业的整体形象。
二、房产开发工程项目管理优化措施
（一）全面完善项目成本管理
项目的成本管理是任何房产开发投资方关注的重点。作为房产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，以全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。房产开发项目全过程管理包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段，在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和设计阶段是控制的重中之重【5】。
（二）质量控制管理
工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项：
1.对原材料的管理。为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库，同时不允许在工程实体中使用。
2.对工程中的配套设备进行检验。工程建设合同中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到制造厂监督和检查。
3充分发挥监理作用，各方共同监督施工中控制质量，体系的落实，明确到责任人。检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。
（三）进度控制管理
房地产开发进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目实施的全过程，对项目的各个方面都要进行进度控制。对于项目设计阶段进度控制来说，应在与设计单位签订合同时明确设计的总进度和设计准备，及初步设计、技术设计、施工图设计等各阶段的进度。同时，要及时提供给设计单位充分、完备的基础资料（包括有关图纸、证件，技术要求以及项目配套的征询意见等）。在设计过程中，工程管理人员要对设计进度进行动态的控制，及时跟踪并提出要求。要将设计进度与计划编制的进度计划进行比较，若发现拖延，及时分析原因，采取措施加以调整，把不利因素降到最低点，督促设计单位按时、按质、按量完成项目建设施工图等设计文件。
对于项目实施阶段的进度控制来说，要依据签订的监理合同和施工合同，通过总承包单位自身的内控，依靠监理单位的监督、反馈，加强沟通、协调力度，不断地将实际进度信息收集、统计、整理，并对照公司的预控计划（总进度计划、月进度计划等）进行比较、分析，确认进度执行无偏差的，则继续按计划进行【2】。如发现实际进度与计划进度有偏差时，要发挥管理人员调控职能，积极组织和协调监理单位、施工单位分析偏差产生的原因及对后续工作和总工期的影响，提出纠正方案，落实措施（如对实际进度滞后的，要求施工单位说明原因，并上报赶工期的措施方案；对甲方指定分包单位、配套单位要同时安排好施工计划节点等等），以减少对整体项目进度的影响，把好进度关，保证工程的顺利竣工。 （四）安全管理
要求施工单位的各部门对于施工中的安全责任进行分解，落实到个人，这样就把工程的好坏与个人的利益联系到了一起，对于安全管理的实施可以起到很大的促进作用；其次要按照建筑领域相关的法律法规，办理相关的申领手续，将施工项目中所用到的各种证照办理相关的手续；如果条件允许还应办理相关的手续，确保工程的万无一失；另外，项目经理组织相应有关专业人员到施工现场进行实地的检查，严格按照图纸进行施工，对于出现的安全隐患应该及时地进行排查，防患于未然；施工中如果已經出现了安全问题，应及时地进行改正，并针对施工风险提供可行的解决措施，将安全风险系数降到最低。
（五）加强房地产开发工程的项目风险管理
1.风险规避
在房地产开发企业进行各种决策时，采用放弃投资的决策等一系列措施来对相关风险进行规避，这种使用的方法类似于一种消极迎战法，因为如果不采取任何措施只是放弃投资的话，不仅会使房地产开发企业得不到应有的经济效益，而且还会为自身企业的发展带来严重的阻碍，因此，除非是在迫不得已或者是没有其它办法的情况下，不然这种方法是不建议使用的。
2.风险转移。风险转移就是采用科学、合理、规范的预防措施，在还未受到风险的时候，以某种特定、有效的方式将其进行转化、化解。这种应对风险的方式在目前我国房地产开发工程的项目管理中有非常普遍的应用【4】。其中，风险转移的常见形式主要有以下几种：（1）利用签订的合同，采用合同的有效形式，来帮助转移相关产生的风险，也就是说，在签订合同时，将一切风险责任都归属到执行方身上，这样今后在工程项目管理中发生了何种风险，都是由合同执行方来承担的。（2）利用购买保险的方式，也就是通过为开发的建设工程购买保险，将还未发生的、不可预知的风险转移到保险公司的头上，这样做的弊端就是会在一定程度上增加成本的投入，但是，相比起不可预知风险带来的危害以及最终获取的收益来看，这点则可以完全忽略不计。
结束语
要想提高房地产开发项目的整体管理水平，必须要做好建设过程中合同、成本、质量等管理工作，在各个阶段优化物力、人力、财力配置，从而为房地产开发商获取更多的投资效益与社会效益，实现房地产业的可持续发展。
参考文献：
[1]张慧.房地产工程项目质量控制系统设计与研究[D].电子科技大学，2010.
[2]杨宝栋.时代国际中心施工建设项目管理研究[D].中国海洋大学，2008.
[3]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，02：142-144.
[4]赵琳.基于全生命周期的房地产开发项目风险评价与控制研究[D].哈尔滨工程大学，2012.
[5]王俊博.基于挣值法的房地产项目施工阶段成本进度控制研究[D].北京工业大学，2013.