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摘要：随着社会经济的快速发展，对于住宅的建设速度也是非常快，许多大量的住宅被投入使用，在进行管理中，国外许多优秀的管理经验被引入，在物业管理工作中取得了很好的效果。但是由于在发展中也出现了许多问题，当前物业的管理中法制体制不健全，对其监管比较滞后，同时人员的素质也对其有很大的影响。因此,如何解决城市住宅小区物业管理所面临的一个重要的问题。
关键词：住宅小区；物业管理；探讨
中图分类号：C93文献标识码： A
一、城市住宅小区物业管理存在的问题
从当前我国住宅小区总体情况来看，仍存在普遍的重建设轻管理的问题。各住宅区物业管理方面的力量还是相对较为薄弱，管理的手段、水平以及制度都不健全。新开发的小区虽然其施工与设计都较好，但一旦投放到正常使用阶段，由于综合管理体系缺乏有效的管理模式，因此出现了一年新二年旧的局面。此外，旧的小区由于先天性的规范设计硬伤，再加之建后疏于管理，其本身配套尚不健全，存在的问题相对更多。就当前而言，我国住宅小区物业管理主要存在以下不足之处。
(一)物业管理的意识淡化
物业管理，终究还是属于市场经济范畴，它是把房地产从此前的计划经济转向新型市场经济的重要体现。受传统观念影响，我国住宅小区的物业管理其意识还显得特别不足，物业管理公司与相关职能部门对于物业管理方面提高较慢， 且群众自身对于物业管理本身的认识还存在局限。
(二)物业管理费收缴困难 物业管理必然需要运营费用，因此物业管理公司会向业主收取一定的物业管理费，但物业管理费的收缴一直是困扰物业从业人员的难题，究其原因，主要有两方面：一方面，业主对物业管理缺乏足够的认识。有的业主认为物业管理就是对绿化、卫生、治安和设施的低成本维护，不需要太高的费用，因此对物业费的缴纳或物业费应缴纳多少产生抵触情绪，不愿及时自觉地缴纳；另一方面，有的物业管理公司自身服务工作不到位，服务质量和服务水平无法得到业主的认可，造成了物业费的拖缴。有的物业管理公司收费不规范，为了追求利润而巧立名目，收取各种不应有的物业费，使得业主与物业间产生强烈矛盾。
(三)开发商遗留问题 从近年来的有关物业管理纠纷的投诉来看，很多纠纷并不是物业管理公司的自身经营问题，而是由房屋工程质量问题、过度承诺、配套设施建设不健全等开发商遗留问题造成的。当业主发现这些问题时，一般都直接到物业管理公司反映或备案，物业管理公司也只能找到开发商来解决问题，而有的开发商对此置之不理，有的开发商虽然愿意解决问题，但拖的时间也较长，不仅给业主带来了诸多不便与烦恼，也激化了业主和物业管理公司之间的矛盾。另外，大多数的规范住宅小区的开发商和物业管理公司之间都是隶属关系，物业管理公司从属于开发公司，物业管理公司对于开发商的问题常常遮遮掩掩，这也很大程度上造成了业主的不满。
(四)物业管理体制不完善
目前，我国物业管理主要问题是制度不完善，需要进一步分析与改进。其中，政府、行业和物业服务企业的责任需要进一步明晰，一些物业管理企业忽视自身建设，物业管理也只有收费服务和简单的生产活动。在企业发展和专业的管理水平上，没有规划没有对策，甚至没有明确的管理目标责任制，企业没有压力没有权力。管理成本会计，一年成立，它的规则和管理规范，没有明确的目标，复制他人的规定，且规章制度流于形式。政府对物业服务收费定价没有充分考虑物业服务企业的盈利情况和小区规模，而业委会职责不明和对政策法规了解不全面，管理水平低，相关政策可操作性难度大。
(五)配套设施不够健全
目前，小区的建设与物业管理脱节，配套设施运作不理想或者配套设施根本就没有跟上，严重滞后于住房消费使用。物业验收应该加大使用功能和配套设施工程验收，除保障房屋建筑质量外，更应该注重使用功能和业主生活环境的质量。在对公共设施的维修中，一旦出现故障事件，业主向物业服务反映（如电梯损坏，泄漏，开关失灵，防盗门故障，墙灰剥离）往往不能及时解决。一方面，由于原来建设设计施工不合理导致维修成本过高，超过了物业服务企业的承受能力；另一方面，一些物业服务企业不具备专业知识，不具有维修队。
(六)管理队伍的素质普遍较低、服务经营的重心也存在偏移
作为一个将经营、管理、服务纳为一体的行业，物业管理当中任何一个岗位的剥离，都会导致弱化管理问题的出现。有些物业管理公司因资金周转困难、服务利润低，往往将其主要精力放在建设性的经营创收层面上，进而忽视管理服务，导致物业管理混乱、服务的质量也较低。当今世界，竞争尤为激烈，整个世界的进步，都必须依靠高素质的专业化人才。对于物业管理行业来说，要实现专业化管理模式也需要高素质的人才。但从今天的物业管理现状来看，这样职业化的管理团队仍未形成，大部分属于一种拼凑形式，没有接受到专业化的培训，服务素质也较低，管理经验同样贫乏。因而培养一批通技术、善管理、懂经营的管理队伍，促进其技术管理不断创新，提高全体职工的服务技能尤为急切。
二、提高住宅小区的物业管理水平的措施
(一)完善物业管理行业的相关法律法规 住宅小区物业管理的法制不健全是物业管理质量低下的关键因素，为保证物业管理工作的正常有序开展，必须完善物业管理的相关立法工作。物业管理法律应与国家其他相关法律法规进行有效衔接，使物业管理法律成为国家法律体系不可缺少的重要一环；已经出台的相关物业管理法律法规，应充分结合地方特性，制定出符合本地区实际情况的相关规章制度和行为规范。这样，才能使政府管理部门、物业管理公司和广大业主有法可依、有法可循，促使物业管理公司走向规范化经营轨道，使物业管理工作在积极、良好的法律氛围之下健康、有序地发展。
(二)对住宅小区按照等级评定和集中建设的方针进行规范化的管理
当前我国的住宅小区的建设和规划还不完善，存在着大而全、小而多的局面，同一小区之内既有普通的住宅，又布局有高档别墅，更有甚者，还有安居房的穿插，对于这样的小区实行物业管理，容易导致高收入住户对小区服务和环境不满意、中低端收入者无法承受“高额”的管理费用的局面。因此，必须结合实际，按照不同的消费水平进行不同档次的小区规划，确保同一消费水平的居民可以集中在同等住宅小区当中，根据服务水平与收入的差异制定出合理的收费标准。
(三)要协调好物业管理公司同开发商之间的关系，真正做到建、管分离
作为一项新型行业，物业管理的发展历程并不长，当前的物业管理公司大部分都是从房地产开发的企业当中分离的，甚至有开发商直接利用自身的公司对小区进行垄断式的物业管理模式工，根本谈不上专业化的制度。这种集管理与开发于一身的二合一模式的弊端显而易见，它制约着我国物业管理与房地产开发社会化与专业化的进程，同时也与购房者利益及产业现代化不相符合。因此，实行建、管分离的模式，已经成为了发展当代房地产行业的一种必然趋势。作为房地产后期的管理者，物业公司本不应该承担由开发商违约带来的各类连带责任，对于这一点，不仅业主要充分进行认识，且理应得到法律上的维护。
(四)提高物管人员的素质，一切为了百姓
新时期为物业管理人员提出了新的要求、挑战，对物管人员的素质教育和培养十分重要。招收相关专业的大学生充实到物业管理队伍中来，和有实际工作经验的员工共同管理，做到理论和实际相结合，通过对物业管理人员的业务培训，不断提高物管人员的整体素质，使其更好地发挥作用，扩大物业管理的社会影响，从而满足社会各阶层和各方面的广泛需求，使物业管理充满人性化的温暖，为百姓生活提供一流的服务。
结语
我国物业管理要想实现发展，就必须不断健全管理机制和服务内容、完善竞争机制与创新方式。随着我国住宅小区的不断发展，国外先进的物管模式也势必会进入到我国的管理市场，激烈竞争在所难免。这也从另一层面上体现了我们必须尽快将改善物業管理微观与宏观环境提上日程，加快现代化企业制度的建设步伐，全面推进物业管理的市场化程度及进程，不断完善其收费管理机制，实现以业养业，确保物业管理这一行业得到可持续发展。
参考文献
[1]王颖.试析物业设备与设施管理的特点、难点及要点[J].中国电力教育,2006,S4:127-128.
[2]吴梦媛.浅谈物业管理企业的设备管理[J].机电信息,2010,24:166-167.
[3]陈秋.住宅区物业管理中的安全风险管理研究[D].重庆大学,2008.
关键词：住宅小区；物业管理；探讨
中图分类号：C93文献标识码： A
一、城市住宅小区物业管理存在的问题
从当前我国住宅小区总体情况来看，仍存在普遍的重建设轻管理的问题。各住宅区物业管理方面的力量还是相对较为薄弱，管理的手段、水平以及制度都不健全。新开发的小区虽然其施工与设计都较好，但一旦投放到正常使用阶段，由于综合管理体系缺乏有效的管理模式，因此出现了一年新二年旧的局面。此外，旧的小区由于先天性的规范设计硬伤，再加之建后疏于管理，其本身配套尚不健全，存在的问题相对更多。就当前而言，我国住宅小区物业管理主要存在以下不足之处。
(一)物业管理的意识淡化
物业管理，终究还是属于市场经济范畴，它是把房地产从此前的计划经济转向新型市场经济的重要体现。受传统观念影响，我国住宅小区的物业管理其意识还显得特别不足，物业管理公司与相关职能部门对于物业管理方面提高较慢， 且群众自身对于物业管理本身的认识还存在局限。
(二)物业管理费收缴困难 物业管理必然需要运营费用，因此物业管理公司会向业主收取一定的物业管理费，但物业管理费的收缴一直是困扰物业从业人员的难题，究其原因，主要有两方面：一方面，业主对物业管理缺乏足够的认识。有的业主认为物业管理就是对绿化、卫生、治安和设施的低成本维护，不需要太高的费用，因此对物业费的缴纳或物业费应缴纳多少产生抵触情绪，不愿及时自觉地缴纳；另一方面，有的物业管理公司自身服务工作不到位，服务质量和服务水平无法得到业主的认可，造成了物业费的拖缴。有的物业管理公司收费不规范，为了追求利润而巧立名目，收取各种不应有的物业费，使得业主与物业间产生强烈矛盾。
(三)开发商遗留问题 从近年来的有关物业管理纠纷的投诉来看，很多纠纷并不是物业管理公司的自身经营问题，而是由房屋工程质量问题、过度承诺、配套设施建设不健全等开发商遗留问题造成的。当业主发现这些问题时，一般都直接到物业管理公司反映或备案，物业管理公司也只能找到开发商来解决问题，而有的开发商对此置之不理，有的开发商虽然愿意解决问题，但拖的时间也较长，不仅给业主带来了诸多不便与烦恼，也激化了业主和物业管理公司之间的矛盾。另外，大多数的规范住宅小区的开发商和物业管理公司之间都是隶属关系，物业管理公司从属于开发公司，物业管理公司对于开发商的问题常常遮遮掩掩，这也很大程度上造成了业主的不满。
(四)物业管理体制不完善
目前，我国物业管理主要问题是制度不完善，需要进一步分析与改进。其中，政府、行业和物业服务企业的责任需要进一步明晰，一些物业管理企业忽视自身建设，物业管理也只有收费服务和简单的生产活动。在企业发展和专业的管理水平上，没有规划没有对策，甚至没有明确的管理目标责任制，企业没有压力没有权力。管理成本会计，一年成立，它的规则和管理规范，没有明确的目标，复制他人的规定，且规章制度流于形式。政府对物业服务收费定价没有充分考虑物业服务企业的盈利情况和小区规模，而业委会职责不明和对政策法规了解不全面，管理水平低，相关政策可操作性难度大。
(五)配套设施不够健全
目前，小区的建设与物业管理脱节，配套设施运作不理想或者配套设施根本就没有跟上，严重滞后于住房消费使用。物业验收应该加大使用功能和配套设施工程验收，除保障房屋建筑质量外，更应该注重使用功能和业主生活环境的质量。在对公共设施的维修中，一旦出现故障事件，业主向物业服务反映（如电梯损坏，泄漏，开关失灵，防盗门故障，墙灰剥离）往往不能及时解决。一方面，由于原来建设设计施工不合理导致维修成本过高，超过了物业服务企业的承受能力；另一方面，一些物业服务企业不具备专业知识，不具有维修队。
(六)管理队伍的素质普遍较低、服务经营的重心也存在偏移
作为一个将经营、管理、服务纳为一体的行业，物业管理当中任何一个岗位的剥离，都会导致弱化管理问题的出现。有些物业管理公司因资金周转困难、服务利润低，往往将其主要精力放在建设性的经营创收层面上，进而忽视管理服务，导致物业管理混乱、服务的质量也较低。当今世界，竞争尤为激烈，整个世界的进步，都必须依靠高素质的专业化人才。对于物业管理行业来说，要实现专业化管理模式也需要高素质的人才。但从今天的物业管理现状来看，这样职业化的管理团队仍未形成，大部分属于一种拼凑形式，没有接受到专业化的培训，服务素质也较低，管理经验同样贫乏。因而培养一批通技术、善管理、懂经营的管理队伍，促进其技术管理不断创新，提高全体职工的服务技能尤为急切。
二、提高住宅小区的物业管理水平的措施
(一)完善物业管理行业的相关法律法规 住宅小区物业管理的法制不健全是物业管理质量低下的关键因素，为保证物业管理工作的正常有序开展，必须完善物业管理的相关立法工作。物业管理法律应与国家其他相关法律法规进行有效衔接，使物业管理法律成为国家法律体系不可缺少的重要一环；已经出台的相关物业管理法律法规，应充分结合地方特性，制定出符合本地区实际情况的相关规章制度和行为规范。这样，才能使政府管理部门、物业管理公司和广大业主有法可依、有法可循，促使物业管理公司走向规范化经营轨道，使物业管理工作在积极、良好的法律氛围之下健康、有序地发展。
(二)对住宅小区按照等级评定和集中建设的方针进行规范化的管理
当前我国的住宅小区的建设和规划还不完善，存在着大而全、小而多的局面，同一小区之内既有普通的住宅，又布局有高档别墅，更有甚者，还有安居房的穿插，对于这样的小区实行物业管理，容易导致高收入住户对小区服务和环境不满意、中低端收入者无法承受“高额”的管理费用的局面。因此，必须结合实际，按照不同的消费水平进行不同档次的小区规划，确保同一消费水平的居民可以集中在同等住宅小区当中，根据服务水平与收入的差异制定出合理的收费标准。
(三)要协调好物业管理公司同开发商之间的关系，真正做到建、管分离
作为一项新型行业，物业管理的发展历程并不长，当前的物业管理公司大部分都是从房地产开发的企业当中分离的，甚至有开发商直接利用自身的公司对小区进行垄断式的物业管理模式工，根本谈不上专业化的制度。这种集管理与开发于一身的二合一模式的弊端显而易见，它制约着我国物业管理与房地产开发社会化与专业化的进程，同时也与购房者利益及产业现代化不相符合。因此，实行建、管分离的模式，已经成为了发展当代房地产行业的一种必然趋势。作为房地产后期的管理者，物业公司本不应该承担由开发商违约带来的各类连带责任，对于这一点，不仅业主要充分进行认识，且理应得到法律上的维护。
(四)提高物管人员的素质，一切为了百姓
新时期为物业管理人员提出了新的要求、挑战，对物管人员的素质教育和培养十分重要。招收相关专业的大学生充实到物业管理队伍中来，和有实际工作经验的员工共同管理，做到理论和实际相结合，通过对物业管理人员的业务培训，不断提高物管人员的整体素质，使其更好地发挥作用，扩大物业管理的社会影响，从而满足社会各阶层和各方面的广泛需求，使物业管理充满人性化的温暖，为百姓生活提供一流的服务。
结语
我国物业管理要想实现发展，就必须不断健全管理机制和服务内容、完善竞争机制与创新方式。随着我国住宅小区的不断发展，国外先进的物管模式也势必会进入到我国的管理市场，激烈竞争在所难免。这也从另一层面上体现了我们必须尽快将改善物業管理微观与宏观环境提上日程，加快现代化企业制度的建设步伐，全面推进物业管理的市场化程度及进程，不断完善其收费管理机制，实现以业养业，确保物业管理这一行业得到可持续发展。
参考文献
[1]王颖.试析物业设备与设施管理的特点、难点及要点[J].中国电力教育,2006,S4:127-128.
[2]吴梦媛.浅谈物业管理企业的设备管理[J].机电信息,2010,24:166-167.
[3]陈秋.住宅区物业管理中的安全风险管理研究[D].重庆大学,2008.