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【摘 要】对于居住地产项目规划和建筑设计流程在居住地产开发中具有深远的价值意义。人们生活水平不断提高，对居住地的环境和配套设施要求越来越高，这也给我们的地产商们提出了更高的要求，为了更好的适应我国的经济发展，建设好我国的地产项目，本文对居住地产项目的规划和规划设计流程进行了分析，为我国的地产项目开发提供参考。
【关键词】居住地产；项目规划；设计流程
引言
随着居住地产业的大力发展和人民生活水平的提高，规划设计管理越来越受到房地产开发企业的重视，房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败。房地产市场需求的变化导致了不同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。因此新时期要不断研究对居住地产项目的规划管理，促进地产企业的健康发展。
一、居住地产项目的规划管理
1、项目规划管理
在居住地产开发项目的设计运作过程中，居住地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得该居住地产项目设计成功的根本保证。规划设计阶段应该站在城市长远发展的角度，在对人们居住地环境品质、建筑品味、建筑材料和施工技术的运用上花费大量的精力，避免急功近利的心态，不论是所出售的物业还是所拥有的物业，都视其为不可改变、不断保值增值的物业，才能让设计师创造出有艺术价值、有科学水准的作品。居住地产开发项目是涉及民生的百年大计，在项目开发时一定要在规划初期投入大量的市场调研、策划和多方案设计比较，准确定位，体现价值，这也是居住地产企业永续发展所需要的创建品牌之路，是企业在市场竞争中立于不败之地的关键所在。
2、居住地产设计流程管理
设计流程管理是指在确立开发计划之后对各流程工作的管理，旨在进一步明确各环节的时间计划和人员安排，从而使设计管理人员了解各自的工作任务，同时协调好项目涉及部门和人员的关系，将设计思想灌输给设计人员，捋顺整个项目流程，完善制度体系，规范各环节工作开展。相比之前的管理方式更系统，依据设计总目标，将每个环节的工作落实，由此再确定各环节的管理责任，并且投入人力或物力等资源。因此设计流程管理是对开发项目全过程进行监管，保证施工过程的合理性、有效性，当然流程设计也不仅仅是一套特定的模式，由于各居住地产实际情况不同，所以不能一概而论，而是要寻求与自己公司经营战略和产品定位相符合的流程管理模式，唯一相同的是，都会将流程管理细分，只有做好近期的管理任务，才可以提高整体的管理质量。
二、居住地产总体规划构思
项目的总体规划理念是居住地产规划设计的重要控制要点之一。规划理念直接决定项目的好坏和销售速度等事项，居住地产开发商在规划初期邀请规划人员结合项目地块的项目定位以及开发计划，提出合理的设计理念，通过集中思想多次的比较与研讨，最终确定地产项目的总体规划和设计思想。如今随着社会的发展和科技的提高，信息化时代带来了便捷，设计师对于项目的规划研究相对于以前更加时尚、更人性化，项目的设计始终紧紧围绕着“以人为本，服务于人”的中心设计思想出发设计项目，随着居住地产项目的不断深入，以及房屋设计理念也在不断的完善升华，如今，国际比较流行的地产规划设计理念有“BLOCK社区、新都市主义等等。总而言之，项目的总体规划理念是一个项目的总体纲领，是项目后期各项工作的基本依据。
三、规划管理组织结构注意要素
居住地产项目的建设涉及众多的部门，建筑设计院和其它分支设计单位如何有效结合，就需要企业进行统筹，负责两方面单位的信息共享等工作，确保连这个在设计理念上保持一致，企业对每个设计环节都要进行严密监控，开发企业在进行组织结构安排和管理方面需主要注意以下几点。
1、统一安排
对于综合能力较弱的企业，因为其管理经验和技术能力不足，无法安排更多专业的人员参与到设计工作当中，就需要业主聘请专业技术强、经验丰富的设计监管人员对各设计院的设计工作进行监督，监督内容包括以上所提到的景观、装修、通信等环节，对项目整体设计的质量、成本、进程进行控制，负责对所有设计部门的设计管理。
2、分工明确
由于居住地产涉及的部门众多，通常是许多部门共同参与一个项目，而因为这些部门的职能不同，所以对于项目的要求标准也不一样，因此应该从各部门的要求出发，将各个部门的需求条件进行整合，事先做好项目的统一规划，避免工程建设之后因为无法满足部门要求而重新建设造成的资源浪费。
3、调动积极性
居住地产综合众多的工程建设领域，给排水、幕墙、景观园林等，这些项目的承包商有丰富的施工经验，并且参与众多的施工过程，因此在设计工作中取得他们的帮助不仅可以提高设计的质量，也可以增加设计的实用性，确保设计与施工没有偏差太多。
四、规划设计流程
下面以某开发商准备开发的某项目为例，对规设计流程进行分析：
1、建筑设计规划
建筑单体规划设计可以说是居住地产规划设计重要内容之一，建筑单体是项目总体规划理念模型，外墙颜色、建筑立面风格、是该项目所展现的规划理念、公司实力、产品定位的展现。建筑户型设计的优劣直接关系到后期项目销售，资金回笼，企业的发展。
2、道路系统规划
在对进行规划设计时要结合实际，随着人们生活水平普遍提高，私家车增长迅速，一家一部车，甚至一家几部车，车辆的增加不仅仅给城市带来较大的交通压力，也对居住地的交通提出了较高的要求。本项目由于占地面积有限且处于市中心位置，地上用地紧张，所以在进行车道设计时，采用人车分流道路系统，即车行道路系统和人行道路系统分开，汽车入居住区后直接进入地下车库或是专门地上停车区域，减少车辆在小区内道路上行驶。随着汽车数量的日益增长，不仅对小区的道路系统要求更为严格，同时对小区的停车位数量提出更高的要求。为此，政府相关部门也在居住区开发设计时对小区车位数量的设置做了明确规定，基本上是每120m2要配置一个车位。居住区道路系统规划设计除了人车分流设计外，还应对步行系统的无障碍设计、系统的可达性等做详细合理的系统设计。
3、综合管网的规划
综合管线的规划是将居住区的各种管线进行综合，如果规划出现问题，小区将停水、停电甚至无法居住，由此可见此项工作的重要性。小区的管线涉及到雨水、污水、强电、弱电、燃气、供热、智能等等，而各种管线的进口、接口的位置规划以及与市政综合管网的连接都是摆在设计师面前的问题。良好的管综规划，不仅为居住地产商降低开发成本，还为后期的各种管线的验收，小区的顺利交房打下基础。
4、配套公共服务设施系统规划
根据产品定位，综合考虑配套公共服务设施。人们的生活不仅仅只是居住需求，还有买菜，购物，娱乐等一系列的其他活动。而项目的公共配套正是为了解决这一系列需求而设置，因此，居住地产开发在项目前期规划设计时应根据项目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，以方便每位小区居民，同时在规划设计时应考虑后期管理和经营的相關问题。
5、绿化与景观系统规划
如今人们对于居住环境要求在不断的提高。优美宜人的园林景观几乎成了人们评判居住小区是否高档的重要标准。为此，在居住区项目规划设计时，居住地产开发商要有所取舍，可适当增加建造成本，降低建筑密度，尽最大可能增加项目绿地的面积。我们知道，小区的建筑密度高，意味着建筑占地面积大，绿地面积就相应减少。或者在同一地块容积率一样的情况下，适当增加建筑物的高度来减少建筑物的占地面积，以增大小区绿地面积，提高了小区景观品质，同时在建筑单体布置时要多结合景观设计师的想法，尽量为后期景观设计多留发挥的空间。
结束语
规划设计是居住地产运营中的重要方面之一，真正得到市场追捧的项目一定是在规划设计方面有所建树，但因房地项目的规划设计是一项涉及范围广，专业性强的管理和技术工作，需要紧抓居住地产规划设计要点，依照国家相关法律法规，结合各地方特点，为广大人民提供方便、快捷、舒适的居住、生活社区。
参考文献：
[1]李道增.重视生态原则在规划中的应用.世界建筑，1982，（02）
[2]赵冠谦.中小户型住宅套型设计探讨[J].中国住宅设施，2008，（01）
[3]GB50096—1999住宅设计规范[S]
【关键词】居住地产；项目规划；设计流程
引言
随着居住地产业的大力发展和人民生活水平的提高，规划设计管理越来越受到房地产开发企业的重视，房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败。房地产市场需求的变化导致了不同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。因此新时期要不断研究对居住地产项目的规划管理，促进地产企业的健康发展。
一、居住地产项目的规划管理
1、项目规划管理
在居住地产开发项目的设计运作过程中，居住地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得该居住地产项目设计成功的根本保证。规划设计阶段应该站在城市长远发展的角度，在对人们居住地环境品质、建筑品味、建筑材料和施工技术的运用上花费大量的精力，避免急功近利的心态，不论是所出售的物业还是所拥有的物业，都视其为不可改变、不断保值增值的物业，才能让设计师创造出有艺术价值、有科学水准的作品。居住地产开发项目是涉及民生的百年大计，在项目开发时一定要在规划初期投入大量的市场调研、策划和多方案设计比较，准确定位，体现价值，这也是居住地产企业永续发展所需要的创建品牌之路，是企业在市场竞争中立于不败之地的关键所在。
2、居住地产设计流程管理
设计流程管理是指在确立开发计划之后对各流程工作的管理，旨在进一步明确各环节的时间计划和人员安排，从而使设计管理人员了解各自的工作任务，同时协调好项目涉及部门和人员的关系，将设计思想灌输给设计人员，捋顺整个项目流程，完善制度体系，规范各环节工作开展。相比之前的管理方式更系统，依据设计总目标，将每个环节的工作落实，由此再确定各环节的管理责任，并且投入人力或物力等资源。因此设计流程管理是对开发项目全过程进行监管，保证施工过程的合理性、有效性，当然流程设计也不仅仅是一套特定的模式，由于各居住地产实际情况不同，所以不能一概而论，而是要寻求与自己公司经营战略和产品定位相符合的流程管理模式，唯一相同的是，都会将流程管理细分，只有做好近期的管理任务，才可以提高整体的管理质量。
二、居住地产总体规划构思
项目的总体规划理念是居住地产规划设计的重要控制要点之一。规划理念直接决定项目的好坏和销售速度等事项，居住地产开发商在规划初期邀请规划人员结合项目地块的项目定位以及开发计划，提出合理的设计理念，通过集中思想多次的比较与研讨，最终确定地产项目的总体规划和设计思想。如今随着社会的发展和科技的提高，信息化时代带来了便捷，设计师对于项目的规划研究相对于以前更加时尚、更人性化，项目的设计始终紧紧围绕着“以人为本，服务于人”的中心设计思想出发设计项目，随着居住地产项目的不断深入，以及房屋设计理念也在不断的完善升华，如今，国际比较流行的地产规划设计理念有“BLOCK社区、新都市主义等等。总而言之，项目的总体规划理念是一个项目的总体纲领，是项目后期各项工作的基本依据。
三、规划管理组织结构注意要素
居住地产项目的建设涉及众多的部门，建筑设计院和其它分支设计单位如何有效结合，就需要企业进行统筹，负责两方面单位的信息共享等工作，确保连这个在设计理念上保持一致，企业对每个设计环节都要进行严密监控，开发企业在进行组织结构安排和管理方面需主要注意以下几点。
1、统一安排
对于综合能力较弱的企业，因为其管理经验和技术能力不足，无法安排更多专业的人员参与到设计工作当中，就需要业主聘请专业技术强、经验丰富的设计监管人员对各设计院的设计工作进行监督，监督内容包括以上所提到的景观、装修、通信等环节，对项目整体设计的质量、成本、进程进行控制，负责对所有设计部门的设计管理。
2、分工明确
由于居住地产涉及的部门众多，通常是许多部门共同参与一个项目，而因为这些部门的职能不同，所以对于项目的要求标准也不一样，因此应该从各部门的要求出发，将各个部门的需求条件进行整合，事先做好项目的统一规划，避免工程建设之后因为无法满足部门要求而重新建设造成的资源浪费。
3、调动积极性
居住地产综合众多的工程建设领域，给排水、幕墙、景观园林等，这些项目的承包商有丰富的施工经验，并且参与众多的施工过程，因此在设计工作中取得他们的帮助不仅可以提高设计的质量，也可以增加设计的实用性，确保设计与施工没有偏差太多。
四、规划设计流程
下面以某开发商准备开发的某项目为例，对规设计流程进行分析：
1、建筑设计规划
建筑单体规划设计可以说是居住地产规划设计重要内容之一，建筑单体是项目总体规划理念模型，外墙颜色、建筑立面风格、是该项目所展现的规划理念、公司实力、产品定位的展现。建筑户型设计的优劣直接关系到后期项目销售，资金回笼，企业的发展。
2、道路系统规划
在对进行规划设计时要结合实际，随着人们生活水平普遍提高，私家车增长迅速，一家一部车，甚至一家几部车，车辆的增加不仅仅给城市带来较大的交通压力，也对居住地的交通提出了较高的要求。本项目由于占地面积有限且处于市中心位置，地上用地紧张，所以在进行车道设计时，采用人车分流道路系统，即车行道路系统和人行道路系统分开，汽车入居住区后直接进入地下车库或是专门地上停车区域，减少车辆在小区内道路上行驶。随着汽车数量的日益增长，不仅对小区的道路系统要求更为严格，同时对小区的停车位数量提出更高的要求。为此，政府相关部门也在居住区开发设计时对小区车位数量的设置做了明确规定，基本上是每120m2要配置一个车位。居住区道路系统规划设计除了人车分流设计外，还应对步行系统的无障碍设计、系统的可达性等做详细合理的系统设计。
3、综合管网的规划
综合管线的规划是将居住区的各种管线进行综合，如果规划出现问题，小区将停水、停电甚至无法居住，由此可见此项工作的重要性。小区的管线涉及到雨水、污水、强电、弱电、燃气、供热、智能等等，而各种管线的进口、接口的位置规划以及与市政综合管网的连接都是摆在设计师面前的问题。良好的管综规划，不仅为居住地产商降低开发成本，还为后期的各种管线的验收，小区的顺利交房打下基础。
4、配套公共服务设施系统规划
根据产品定位，综合考虑配套公共服务设施。人们的生活不仅仅只是居住需求，还有买菜，购物，娱乐等一系列的其他活动。而项目的公共配套正是为了解决这一系列需求而设置，因此，居住地产开发在项目前期规划设计时应根据项目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，以方便每位小区居民，同时在规划设计时应考虑后期管理和经营的相關问题。
5、绿化与景观系统规划
如今人们对于居住环境要求在不断的提高。优美宜人的园林景观几乎成了人们评判居住小区是否高档的重要标准。为此，在居住区项目规划设计时，居住地产开发商要有所取舍，可适当增加建造成本，降低建筑密度，尽最大可能增加项目绿地的面积。我们知道，小区的建筑密度高，意味着建筑占地面积大，绿地面积就相应减少。或者在同一地块容积率一样的情况下，适当增加建筑物的高度来减少建筑物的占地面积，以增大小区绿地面积，提高了小区景观品质，同时在建筑单体布置时要多结合景观设计师的想法，尽量为后期景观设计多留发挥的空间。
结束语
规划设计是居住地产运营中的重要方面之一，真正得到市场追捧的项目一定是在规划设计方面有所建树，但因房地项目的规划设计是一项涉及范围广，专业性强的管理和技术工作，需要紧抓居住地产规划设计要点，依照国家相关法律法规，结合各地方特点，为广大人民提供方便、快捷、舒适的居住、生活社区。
参考文献：
[1]李道增.重视生态原则在规划中的应用.世界建筑，1982，（02）
[2]赵冠谦.中小户型住宅套型设计探讨[J].中国住宅设施，2008，（01）
[3]GB50096—1999住宅设计规范[S]