我们在这里讨论的“鬼城”，一定不是以各种阴曹地府的建筑和造型而著名旅游胜地“丰都鬼城”。近来，人们注意到，随着城市化的推进，出现了越来越多的新规划、高标准建设的城市新区，可是，有些新城、新区房屋空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片，被媒体形象地称为“鬼城”。如鄂尔多斯市新城康巴什，杭州郊区的天都市等。2013年，内地“鬼城“现象蔓延，除了此前广泛报道的贵阳、营口等城市，江苏常州、河南鹤壁和湖北十堰，也开始出现“鬼城”的魅影。而在美国，近来屡爆城市破产案，其中很多城市早已成为破败、萧条，无人问津的“鬼城”。
　　停滞：内蒙康巴什新区
　　“鬼城”这个词被套用在当今中国的房地产业自鄂尔多斯始。2010年初，“鄂尔多斯50亿建新城如鬼城”的新闻铺天盖地，一时间鄂尔多斯与鬼城联系起来，成为百度搜索热搜关键词。
　　内蒙古康巴什是鄂尔多斯市耗资50亿打造的一座新城，占地面积32平方公里。其中心位置是鄂尔多斯市党政大楼，周围陪伴着六大地标性建筑：剧院、文化艺术中心、会展中心、新闻中心、博物馆、图书馆。但是，在北京读书的鄂尔多斯女孩小雅对记者称“我们根本就不去住，还在旧城。”
　　鄂尔多斯曾是内蒙古最为贫困的地区之一。2004年前，康巴什还是片荒漠，仅有两个村，不到1400人。鄂尔多斯市通过开发“羊、煤、土、气”四大宝贝（阿尔巴斯白山羊绒，被誉为软黄金；煤炭，探明储量1676亿吨，占全国1/6，鄂尔多斯市成为中国产煤第一大市；稀土，储量65亿吨；天然气，探明储量8000多亿立方米，占全国1/3），至2007年底，在中国城市竞争发展力排名中，已高达全国第一；人均GDP1.0451万美元，超过北京和上海。
　　2004年，政府开始在荒漠中建新区，却无人居住。鄂尔多斯顶着“鬼城”这个名字已经三年。今年，有媒体实地探访，报道：“整个鄂尔多斯就像是被按了暂停键，从高速运转状态突然陷入了停滞。最刺眼的便是那些高耸的建筑塔吊，静静地矗立在未完工的高楼大厦旁边，一动不动。走近了看，空荡荡的工地上看不到一个人影，有的甚至连门卫都没有，陌生人可以随便出入。”小雅对记者说：“除了铁西区和康巴什新区，东胜区周边的铜川镇等也有很多停工的房地产工程项目，现在还在那里孤独耸立。”
　　今年8至9月，全国政协和国务院政策研究室的两个调研组围绕鄂尔多斯当前的楼市困局，多次实地调研。得到的反馈多是“鄂尔多斯目前的大面积存量房消化至少要三五年甚至更长时间”，各界给出的会诊结果是“必须大规模引资、引人。”
　　寂寞：云南省西蒙新城
　　“鬼城”现象为什么会发生？带着这个疑问，近日，记者走访了云南省西蒙县城新城城区。新城区主干道没有车辆，也没有行人。包括主干道在内的街道长了厚厚的一层苔藓。记者随便走进一处没有上锁的工作区，7层高楼，没有工作人员，也没有守门人，整个院落都空无一人。镇中心的“江三木落”广场矗立着硕大的电子屏幕，因无人观看显得突兀而寂寞。
　　据说，白天，有为数不多的县政府公务员在新建的办公楼上班，这些人多半下班就回老城区住。新老城区并不相连，记者驱车1个多小时，经过40公里的山路，到达老城区时发现，那里其实很热闹。
　　居住在新城的岩伞对记者说：“以前以为这下可以做城里人了，忙着买了这里的房子，搬过来才发，人也看不见，干什么也不方便，离田还远。”岩伞还买了商铺准备做点小生意，但是没开几天就关了。他说：“只有每年的木鼓节，这里人多点，基本旅店都爆满，平时哪怕是卖个打火机，生意都没法做。”
　　失速：云南省呈贡新区
　　在云南省呈贡县新区，记者听到一系列新名词：“现代新昆明”，“亚洲花都”、“新兴工业园区”、“科研教育基地”、“国际物流中心”。而在新区，记者发现，这里有超过10万平米崭新的公寓无人入住，市政府片区和高校片区的住宅区以及别墅区，入住率都极低，许多新修的大道宽阔漂亮却无车行驶，高耸的写字楼无人办公。《华尔街日报》也曾直言，这是一座用巨额资金堆起来的“空城“。
　　在2006年人们就听闻昆明市政府将搬迁至呈贡，2007年13座市政相关的大楼也已建好。与之相配套的，大量房地产在呈贡兴建起来，并且一度热卖。呈贡还引入了大学城，其中包括云南大学、昆明理工大学、云南师范大学、云南民族大学和云南中医学院等15座大专院校，在这里建起了新校区。可是，走出这些大学校门除了空旷的道路，未曾见到商业服务设施、城市公共交通设施，甚至打不到出租车。
　　记者查阅昆明市市政公路规划，发现一个叫做王家营的村落仍然呆在通往新市政府办公大楼的公路线上，当然，这条10车道的公路至今尚未全线竣工。当地政府表示，预计在2020年该地区人口将增至100万。据一位正在施工的建筑工人称，房地产项目仍旧在开发。
　　据规划区内自然村一位村民称，他们将在3-5年内完成拆迁。像这样人口迁移的速度赶不上城市规划建设速度的，还有内蒙古巴彦淖尔、内蒙古二连浩特、河南郑州郑东新区、河南鹤壁、河南信阳、辽宁营口、江苏常州、江苏镇江丹徒、湖北十堰等。
　　破产：美国城市多米诺
　　城市发展陷入尴尬的情况在国外也有发生。近来，美国竟屡屡爆出城市破产案。今年2月，底特律被《福布斯》杂志评为2012年美国最悲惨的城市。曾经有200万人口的底特律，现在只剩下70万人口。大量中产阶级人士离开底特律，市郊大片区域荒芜破败。有媒体报道，如今的底特律“空关着的残破房屋、路灯久无人修的街道、人烟稀少的马路，以及频繁发生的凶杀抢劫案……城市苟延残喘。”

　　底特律的破产似乎并非意外之事。内河水运的地理优势如今已经荡然无存。随着产业布局全球化，密歇根州的钢铁厂被更加廉价的进口钢材取代，密歇根州也成为媒体口中的“生锈地带”。新的工业中心在美国南方更靠近沿海港口的地方展开。
　　底特律的汽车厂商在美国汽车市场的份额，也不断被日本和欧洲车瓜分。2008年金融危机给了底特律致命一击：三大汽车公司裁员14万人；2009年，克莱斯勒和通用相继宣布破产。“底特律市的问题不是新闻。40年来，它和美国汽车工业经受了同样的衰退。”《福布斯》如此评价道。
　　事实上，美国城市的兴衰大体与相关产业的兴衰相一致。加利福尼亚州的博迪，一度是一个繁荣的金矿镇，1880年达到鼎盛时，博迪共有1万名居民，65家酒馆。金矿耗尽之后，这座小镇迅速衰败。现已荒废，只留下街道两旁和田野上空无一人的住宅。拉赫尤里特建于1905年，经过了短暂的兴盛之后迅速没落，1920年沦为“鬼城”。宾夕法尼亚州森特勒利亚1962年的一场大火迫使居民转移，那里也从此成为“鬼城”。2010年，森特勒利亚只剩下10位居民，成为美国人口最少的地区之一。
　　曼哈顿附近的北兄弟岛，位于布朗克斯和莱克斯岛之间，曾建有医院、隔离区、二战老兵学校和戒毒中心。在虐待吸毒者的丑闻遭到曝光之后，这个戒毒中心于上世纪60年代关闭。现在的北兄弟岛，医院和学校杂草丛生，家具破败不堪，成为鸟类的避难所。评说
　　近来，媒体热炒的所谓“鬼城”现象，其实是我国城市发展中出现的阶段性问题。老城区为了缓解住房和交通压力而建新城、新区，这是城市发展的必然选择。总的来讲，我国各地新城区建设正处在发展过程中，各种不完备不成熟都是正常现象。随着基础设施建设的加强，教育、医疗、政府办事机构的迁入，城市服务功能会得到更好的体现，新城区的繁荣和兴旺是必然的事。上海浦东就是很好的例证。即使像鄂尔多斯这样面临产业和城市功能转型压力的城市，因为有雄厚的资金为依托，足以抵挡暂时的危机，而不会对城市的经济造成实质的伤害。
　　反观美国以产能衰败造成城市破产从而造成“鬼城”的现象，与中国以城市化发展超速，城市功能定位模糊，产能不匹配，甚至是产能滞后于房地产开发而出现的“鬼城”的现象，有着本质有不同。但是，城市发展与产业发展有着相当大的依存度。从这一点上讲，我们应该在城市发展过程中，对方向和目标做出主动选择，掌握合理的发展速度，积极推动“产业转型升级”、“产城融合”来发展新城区、新城市，以解决规划超前、产业发展滞后，以及城市发展目标与公众认知度不匹配的问题，避免“鬼城”现象的出现。
　　以鄂尔多斯为例，华中师范大学副教授叶雷就提出过以下举措：“一是将传统煤炭资源的优势转化为低廉的能源价格优势，以吸引和培育新型的企业或者产业，特别是要走产业集群的道路；二是要学习江浙的成功经验，将羊毛纺织优势转化为产业和商业集聚地；三是要立足消费这一城市的根，加大商业配套建设，利用商业优势吸引入住和移居。”
　　叶雷同时指出：“在复活“鬼城”的努力中，还需要注意弘扬城市特色文化，注重人文价值关怀，在让人们心理、情感和价值上获得更大满足、增强市民对城市认同感的同时，也可以培育和发展城市旅游产业，对增加城市吸引力、盘活过剩房产也大有裨益。”