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一、序
补偿评估人参、槡黄蘑菇(色黄,营养价值高的菌类植物。译者注)、龙须菜(天门冬、石刁柏)等的实践中,由于鉴定评估市场上没有评估方法指针(准则),往往会引起争议。特别是对槡黄蘑菇的评估,常给当事者带来困惑,也使评估的公正性和公信力受到质疑。
本文是在金太勋先生2008年《关于蘑菇类补偿评估的研究》论文的基础上,结合蘑菇评估的现场实践,论述对槡黄蘑菇木段搬移费的补偿评估。
槡黄蘑菇的木段是可以搬移的。对槡黄蘑菇木段的补偿价值评估时,评估方法应采用孰低原则,即在搬移费和木段价格中选择价格较低的一方做为补偿价格的评估值。具体做法上,首先评估木段搬移所需费用和木段价格,然后对二者进行比较后确定价格。搬移所需的费用中应包含木段搬移中发生的损失和减值额,这对木段价格有着非常重要的意义。
另外,槡黄蘑菇产量随栽培方法的不同而有差异,产量一般集中在第一至第三年,第五年开始产量接近为零,从此木段的寿命也就结束。
二、槡黄蘑菇木段搬移费的评价方法
(一)槡黄蘑菇的栽培方法和属性
槡黄蘑菇栽培是用圆木栽培的,分为地面栽培和立体栽培两种栽培方式。地面栽培是将木段横放在地面或下半部埋在地下栽培;立体栽培是将木段吊挂在空中,利用空间进行栽培。地面栽培的平均木段棵数为52棵/坪(每坪等于3.33㎡。译者注),立体栽培的平均木段棵数为144棵/坪。圆木的主要材质来自槡树或柞树的圆木段。
如果用圆木栽培,一般而言槡黄蘑菇栽培三年以后,由于圆木的营养成分吸收完了,则槡黄蘑菇的产量即迅速降低或根本无产量。也就是说,槡黄蘑菇作为特殊植物,生产寿命一般为3-4年,也可以将其看作为每四年一耕作的植物。
(二)对木段搬移费评估的探讨
栽培槡黄蘑菇的木段作为地上藏物,搬移时会产生必要的费用(搬移费)。树木的搬移费要综合考虑树种、规格、数量、树龄、面积、管理状态、收益性、移植的可能性、移植的难易度和其他价格形成要因进行评估。与此同时,评估时还要考虑移植费和移植引起的预期损失和减值额。
估算木段价格时,可以参照不可搬移农作物的评估方法。即,以其预期总收入的现价减去预计将来投入费用的现价来评估。
三、槡黄蘑菇木段的评估实例
(一)木段价格的计算
1、槡黄蘑菇的累计平均年产量
从表一可以看出,地面栽培时,第一年和第二年的产量之比占比为61.2%;如果是立体栽培,第一年和第二年的年度产量之和占比为68.7%。5年以后虽然有产量但很低,已无经济价值,没有评估的实际意义,故此处略。
2、平均销售价格
槡黄蘑菇的销售价格如表二所示,2000年以后的售价逐步下降。2000年以前批发价格大约为550,000-600,000韩元/千克 (人民币和韩元的比值为1∶160元左右。译者注),2004年以后售价急速下降为180,000-200,000韩元/千克,4年间价格下降了近1/3。
调查后发现,价格急速下降的主要原因为:一是栽培槡黄蘑菇的农户迅速增加;二是从中国等国家的大量进口。2009年7月市场调查的结果是:槡黄蘑菇的批发价为80,000-100,000韩元/千克。
在充分考虑了市场上销售价格和产地价格加运费、仓储费、包装费等因素后,确定地面栽培价格为80,000韩元/千克,立体栽培价格为56,000韩元/千克。立体栽培与地面栽培相比,立体栽培比地面栽培价格低的主要原因是因为立体栽培的蘑菇质量没有地面栽培的蘑菇质量好。
3、生产费用
年度生产费用(投入额)如表四所示。第1年生产费用较高主要是生产设施的投资较大,从第2年开始生产费用有了明显下降。
4、现金流量
年度平均销售价格扣除年度生产费用,计算出如表五所示的现金流量表。
5、木段价格的估算
木段价格是年度现金流量折现后求和得出,此处折现率取12%。计算得出的木段价格如表六所示。
(二)搬移费估算
1、估算概要
全部木段的损失率按10%计算。车辆的载重量为2.5吨,一次运320棵木段,运输距离为40㎞。损失率和减值额按木段总价格的30%计算。
2、地面栽培
全部木段5,200棵,损失率为10%,计算后得出的木段数为4,680棵。车辆运费、人工费、材料费的合计总额为5,449,000韩元。再减去损失率或减值额后可得出搬移费。表七所示的是地面栽培木段的搬移费。
3、立体栽培
全部木段数为14,400棵,损失率为10%,计算后得出的木段数为12,960棵。车辆运费、人工费、材料费的合计额为9,629,000韩元,再减去损失额或减值额后可以得出搬移费。立体栽培的木段搬移费如表八所示。
(三)槡黄蘑菇木段搬移费的补偿价值的确定
槡黄蘑菇木段的补偿价值按搬移费和木段价格两者中较低价格来确定。表九列示了槡黄蘑菇木段的补偿价格。一般而言,经过了1-2年的木段搬移费较低,所以按搬移费来做补偿价值,经过了3年的木段的搬移费高于木段价格,所以按木段价格作为补偿价值。
四、结论
槡黄蘑菇木段搬移费的补偿价值按栽培方法和栽培年限分别进行估算。栽培方法和栽培年限计算的评估值中最高的为10,110韩元,最低为960韩元。两者之间的差异是由于槡黄蘑菇栽培的特殊性决定的。另外,损失率和减值额在木段价格中所占的比重是很大的。笔者认为,采用分年估算木段价格的评估方法时,将未来发生的预期纯收入折现是较为恰当的。(原文作者:许长植(韩国);译者单位:黑龙江资产评估协会 吉林省延边天平资产评估有限责任公司)
补偿评估人参、槡黄蘑菇(色黄,营养价值高的菌类植物。译者注)、龙须菜(天门冬、石刁柏)等的实践中,由于鉴定评估市场上没有评估方法指针(准则),往往会引起争议。特别是对槡黄蘑菇的评估,常给当事者带来困惑,也使评估的公正性和公信力受到质疑。
本文是在金太勋先生2008年《关于蘑菇类补偿评估的研究》论文的基础上,结合蘑菇评估的现场实践,论述对槡黄蘑菇木段搬移费的补偿评估。
槡黄蘑菇的木段是可以搬移的。对槡黄蘑菇木段的补偿价值评估时,评估方法应采用孰低原则,即在搬移费和木段价格中选择价格较低的一方做为补偿价格的评估值。具体做法上,首先评估木段搬移所需费用和木段价格,然后对二者进行比较后确定价格。搬移所需的费用中应包含木段搬移中发生的损失和减值额,这对木段价格有着非常重要的意义。
另外,槡黄蘑菇产量随栽培方法的不同而有差异,产量一般集中在第一至第三年,第五年开始产量接近为零,从此木段的寿命也就结束。
二、槡黄蘑菇木段搬移费的评价方法
(一)槡黄蘑菇的栽培方法和属性
槡黄蘑菇栽培是用圆木栽培的,分为地面栽培和立体栽培两种栽培方式。地面栽培是将木段横放在地面或下半部埋在地下栽培;立体栽培是将木段吊挂在空中,利用空间进行栽培。地面栽培的平均木段棵数为52棵/坪(每坪等于3.33㎡。译者注),立体栽培的平均木段棵数为144棵/坪。圆木的主要材质来自槡树或柞树的圆木段。
如果用圆木栽培,一般而言槡黄蘑菇栽培三年以后,由于圆木的营养成分吸收完了,则槡黄蘑菇的产量即迅速降低或根本无产量。也就是说,槡黄蘑菇作为特殊植物,生产寿命一般为3-4年,也可以将其看作为每四年一耕作的植物。
(二)对木段搬移费评估的探讨
栽培槡黄蘑菇的木段作为地上藏物,搬移时会产生必要的费用(搬移费)。树木的搬移费要综合考虑树种、规格、数量、树龄、面积、管理状态、收益性、移植的可能性、移植的难易度和其他价格形成要因进行评估。与此同时,评估时还要考虑移植费和移植引起的预期损失和减值额。
估算木段价格时,可以参照不可搬移农作物的评估方法。即,以其预期总收入的现价减去预计将来投入费用的现价来评估。
三、槡黄蘑菇木段的评估实例
(一)木段价格的计算
1、槡黄蘑菇的累计平均年产量
从表一可以看出,地面栽培时,第一年和第二年的产量之比占比为61.2%;如果是立体栽培,第一年和第二年的年度产量之和占比为68.7%。5年以后虽然有产量但很低,已无经济价值,没有评估的实际意义,故此处略。
2、平均销售价格
槡黄蘑菇的销售价格如表二所示,2000年以后的售价逐步下降。2000年以前批发价格大约为550,000-600,000韩元/千克 (人民币和韩元的比值为1∶160元左右。译者注),2004年以后售价急速下降为180,000-200,000韩元/千克,4年间价格下降了近1/3。
调查后发现,价格急速下降的主要原因为:一是栽培槡黄蘑菇的农户迅速增加;二是从中国等国家的大量进口。2009年7月市场调查的结果是:槡黄蘑菇的批发价为80,000-100,000韩元/千克。
在充分考虑了市场上销售价格和产地价格加运费、仓储费、包装费等因素后,确定地面栽培价格为80,000韩元/千克,立体栽培价格为56,000韩元/千克。立体栽培与地面栽培相比,立体栽培比地面栽培价格低的主要原因是因为立体栽培的蘑菇质量没有地面栽培的蘑菇质量好。
3、生产费用
年度生产费用(投入额)如表四所示。第1年生产费用较高主要是生产设施的投资较大,从第2年开始生产费用有了明显下降。
4、现金流量
年度平均销售价格扣除年度生产费用,计算出如表五所示的现金流量表。
5、木段价格的估算
木段价格是年度现金流量折现后求和得出,此处折现率取12%。计算得出的木段价格如表六所示。
(二)搬移费估算
1、估算概要
全部木段的损失率按10%计算。车辆的载重量为2.5吨,一次运320棵木段,运输距离为40㎞。损失率和减值额按木段总价格的30%计算。
2、地面栽培
全部木段5,200棵,损失率为10%,计算后得出的木段数为4,680棵。车辆运费、人工费、材料费的合计总额为5,449,000韩元。再减去损失率或减值额后可得出搬移费。表七所示的是地面栽培木段的搬移费。
3、立体栽培
全部木段数为14,400棵,损失率为10%,计算后得出的木段数为12,960棵。车辆运费、人工费、材料费的合计额为9,629,000韩元,再减去损失额或减值额后可以得出搬移费。立体栽培的木段搬移费如表八所示。
(三)槡黄蘑菇木段搬移费的补偿价值的确定
槡黄蘑菇木段的补偿价值按搬移费和木段价格两者中较低价格来确定。表九列示了槡黄蘑菇木段的补偿价格。一般而言,经过了1-2年的木段搬移费较低,所以按搬移费来做补偿价值,经过了3年的木段的搬移费高于木段价格,所以按木段价格作为补偿价值。
四、结论
槡黄蘑菇木段搬移费的补偿价值按栽培方法和栽培年限分别进行估算。栽培方法和栽培年限计算的评估值中最高的为10,110韩元,最低为960韩元。两者之间的差异是由于槡黄蘑菇栽培的特殊性决定的。另外,损失率和减值额在木段价格中所占的比重是很大的。笔者认为,采用分年估算木段价格的评估方法时,将未来发生的预期纯收入折现是较为恰当的。(原文作者:许长植(韩国);译者单位:黑龙江资产评估协会 吉林省延边天平资产评估有限责任公司)