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摘 要 房地产行业是关系国计民生的重要行业，它的健康发展直接关系到人民基本需要的满足和国家经济发展的可持续性。本文从房地产行业存在的问题出发，分析了问题的缘由，并提出了优化房地产业的政策建议。
关键词 房地产 产业政策 产业优化
中图分类号：F293.3文献标识码：A
产业政策是政府为了实现一定的经济和社会目标而对产业的形成和发展进行干预的各种政策的总和。产业政策的功能主要是弥补市场缺陷，有效配置资源；保护幼小民族产业的成长；熨平经济震荡；发挥后发优势，增强适应能力。
一、房地产业发展的现状和存在的问题
房地产是一个暴利的行业，这种暴利首先是建立在其高昂的房价上，即使是在国家出台了一系列抑制房价过快增长的今天，房价上涨的态势还是没有得到完全的控制和稳定。据商务部统计，2009年全国社会消费品零售总额达12万亿元，而同期房地产销售总额近6万亿元，也就是说中国居民近半花销用在“买房”上，高房价挤占了居民对其他领域的消费能力 。普通百姓为买上一套房背上重重的壳，《蜗居》对高房价下人们奴役般生活的反映因而让它赢得了市场。然而，与此形成鲜明对照的是大量商品房却闲置空缺着。官方调查资料显示京、津、深圳等大城市商品房的空置率高达40%-50%。不断上涨的高房价是房地产业目前存在的最突出问题。
二、问题探究
经济学原理告诉我们：价格决定于价值，并受供求关系影响。
房地产业高昂的价格首先决定于其成本。我国实行的是土地国有制度，开发商取得土地需要向政府缴纳土地出让金。而这一部分占据了房价成本的绝大部分。据统计，2004年以前房地产开发成本中土地成本只占30%左右，到2005年底，这一比例已上升到50%左右，有的高达70%～80%。而不断刷新的地王记录更是让我们见证了这一事实。有意为之的囤地、炒地行为也大大提高了房价成本。
其次，高房价很大程度上受到供求关系的影响。随着人民生活水平、生活品质的提高和城市化进程的加快，对住房改善、住房基本居住、拆迁被动购房等的需求都快速增加。而从供给来看，由于城市基础设施承载力相对有限和土地资源相对稀缺的制约，房地产市场有效供给在总量、结构等方面尚难以充分满足旺盛的多元化需求 ，这种供需关系的不平衡加剧了房价的持续上扬。
三是房子保值增值的特性大大加剧了房价的上涨。因为房子保值增值的特性，于是大量的投资者将资金聚焦于房地产业，他们购置多处房产，挤占了基本住房需求还未得到满足的普通民众的消费空间，因而使得市场供需不平衡更加突出。赫赫有名的温州炒房团所到之处房价无一不会不迅速上涨。而近年频繁性的通货膨胀和通货膨胀预期也让投资房产成为了炙手可热的选择，因为钱放在银行会贬值，投资其他的渠道会有赔本的风险，而投资房产在中国几乎是一本万利、稳赚不赔的买卖。这也是很多大城市大量商品房空缺的原因所在。
三、优化房地产业的政策建议
房价过高不仅是个经济问题，也是个社会问题，处理不当甚至会引发政治问题。马斯洛需要层次理论告诉我们，衣食住行是人们第一层次的最基本的需求，中国人对于房子的需求和根深蒂固的情结是全世界其他国家都无法比拟的，只有拥有了自己的房子才能谈得上家的建立。中国日益强大和繁荣，但如果人民的住房需求得不到满足或是住房需求的满足要以对其他消费领域的替代来补偿，那人们的幸福感从何而来，中国经济发展所依靠的内需从何而来？因而，抑制房价是房地产业必须解决的课题。笔者认为可以从以下方面努力来解决这一难题：
（一）完善土地出让制度，加强土地出让过程中的监管。
我国实行的是五级（国务院、国土资源部、省国土厅、市国土局、县国土局）土地管理制度，土地一级市场由地方政府垄断，土地出让金一次性收取 。政府采取投标拍卖的形式决定将土地出让给具体的开发商。也就是说谁出的价高，土地就给谁。但是片面的以价格的高低而不考虑当地城市的规划和现有土地使用结构状况，不仅背离了有效配置资源的初衷，还加剧了房地产市场的无序和过度竞争。土地出让制度和遴选机制应结合参照城市规划和各地区土地使用状况，在土地源头上确保房地产供应结构合理、弱化金钱本位的遴选意识。另一方面，要加强土地出让过程中的监管，确保实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。具体而言，就是要完善土地招标拍卖制度，提高土地出让行为的市场透明度，实行阳光操作出让土地。因为土地出让过程中的收益与相关国土部门利益息息相关，他们具有最大化经济收益的倾向，而房地产商为了获得土地，也有采取不正当手段诱惑相关官员的动机，这样就会导致政府官员的权利寻租行为，产生官商勾结的腐败行为。
（二）坚决打击囤地、炒地、囤房、炒房行为。
笔者认为政府可以明确规定开发商拿到土地后的一定期限内必须予以建设动工，否则就将土地收回。这个期限应该建立在基于开发商是出于非囤地、炒地行为的假设上，然后参照一般的正常的技术水平计算从平整土地到动工建设各个环节所需的基本时间。这样，如果开发商是出于囤地、炒地的动机而拍下土地，那这规定的期限就大大缩减了其盈利空间，加剧了其投资的风险。使囤地、炒地的收益大大减少又加剧了投机的成本。在权衡之下，如果不是自有投资建设就会不经济，这样就能降低囤地、炒地行为发生的概率。限制囤房、炒房行为的方法和限制囤地、炒地的行为依据同一原理。当房子售出后，一定时期内若无人居住，则收取一定比例的空置税。
（三）灵活运用利率、税收政策，引导房地产企业建筑普通百姓能够买得起的小户型住房或过渡性住房。
市场经济是嫌贫爱富的,因而房地产企业不惜花费重金在别墅、洋楼等高端房产项目以期赢得超额利润，而对普通百姓能够给付得起的经济适用型项目却兴趣索然。所以，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税豐。引导企业增加普通商品房和保障性住房供给。“国四条”已经明确提出：要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率，在保证质量前提下，加快普通商品住房建设；要继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。这对于中国这个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上,也能够弥补市场的缺陷，照顾到社会民众的利益。
（四）出台房地产物业税。
政府可以考虑制定出台一部公正、公平的房地产物业税,让房产投资者多交税,而对于住房条件差的免税，能够有效抑制投资性买房需求。
四、总结
房地产业的兴旺发展为我国经济的快速发展做出了重要贡献，因为房地产业本身兼具投资、消费两大功能，关联上下50多个产业。但是主要因为拿地成本高和投资投机性需求导致的高房价暴露了房地产业发展的问题，并已严重影响到国计民生。就目前而言，房地产高昂的房价已消耗了人们在其他产业领域的消费能力。可以这样说，房地产业房价越高、消费越旺盛，其他社会消费品领域经济就越萎缩，因为人们总的消费能力是有限的，在房产业消费多了，自然而然在其他领域就消费少了。而房产业投资投机性需求支撑起的房产泡沫终会在其与日俱增的某一天骤然破灭，那时候伤害的不只是寻常百姓，那些炒房者、银行乃至大型企业都可能面临灭顶之灾。所以，除了本文提出的一些针对现状的产业优化政策外，对于房地产业在整个宏观国民经济中的战略定位和发展方向，政府或许应作一个全新的思考。
（作者：重庆工商大学管理学院研究生，战略规划与管理方向）
参考文献：
骆飞群.对2010年中国房地产宏观调控政策的探讨.银企信用,2010,（2）.
赵杰.房地产业存在四大问题.中国经济周刊.
朱森、翟华.当前房地产业存在的间题与对策.市场经济,2005,（3）.
关键词 房地产 产业政策 产业优化
中图分类号：F293.3文献标识码：A
产业政策是政府为了实现一定的经济和社会目标而对产业的形成和发展进行干预的各种政策的总和。产业政策的功能主要是弥补市场缺陷，有效配置资源；保护幼小民族产业的成长；熨平经济震荡；发挥后发优势，增强适应能力。
一、房地产业发展的现状和存在的问题
房地产是一个暴利的行业，这种暴利首先是建立在其高昂的房价上，即使是在国家出台了一系列抑制房价过快增长的今天，房价上涨的态势还是没有得到完全的控制和稳定。据商务部统计，2009年全国社会消费品零售总额达12万亿元，而同期房地产销售总额近6万亿元，也就是说中国居民近半花销用在“买房”上，高房价挤占了居民对其他领域的消费能力 。普通百姓为买上一套房背上重重的壳，《蜗居》对高房价下人们奴役般生活的反映因而让它赢得了市场。然而，与此形成鲜明对照的是大量商品房却闲置空缺着。官方调查资料显示京、津、深圳等大城市商品房的空置率高达40%-50%。不断上涨的高房价是房地产业目前存在的最突出问题。
二、问题探究
经济学原理告诉我们：价格决定于价值，并受供求关系影响。
房地产业高昂的价格首先决定于其成本。我国实行的是土地国有制度，开发商取得土地需要向政府缴纳土地出让金。而这一部分占据了房价成本的绝大部分。据统计，2004年以前房地产开发成本中土地成本只占30%左右，到2005年底，这一比例已上升到50%左右，有的高达70%～80%。而不断刷新的地王记录更是让我们见证了这一事实。有意为之的囤地、炒地行为也大大提高了房价成本。
其次，高房价很大程度上受到供求关系的影响。随着人民生活水平、生活品质的提高和城市化进程的加快，对住房改善、住房基本居住、拆迁被动购房等的需求都快速增加。而从供给来看，由于城市基础设施承载力相对有限和土地资源相对稀缺的制约，房地产市场有效供给在总量、结构等方面尚难以充分满足旺盛的多元化需求 ，这种供需关系的不平衡加剧了房价的持续上扬。
三是房子保值增值的特性大大加剧了房价的上涨。因为房子保值增值的特性，于是大量的投资者将资金聚焦于房地产业，他们购置多处房产，挤占了基本住房需求还未得到满足的普通民众的消费空间，因而使得市场供需不平衡更加突出。赫赫有名的温州炒房团所到之处房价无一不会不迅速上涨。而近年频繁性的通货膨胀和通货膨胀预期也让投资房产成为了炙手可热的选择，因为钱放在银行会贬值，投资其他的渠道会有赔本的风险，而投资房产在中国几乎是一本万利、稳赚不赔的买卖。这也是很多大城市大量商品房空缺的原因所在。
三、优化房地产业的政策建议
房价过高不仅是个经济问题，也是个社会问题，处理不当甚至会引发政治问题。马斯洛需要层次理论告诉我们，衣食住行是人们第一层次的最基本的需求，中国人对于房子的需求和根深蒂固的情结是全世界其他国家都无法比拟的，只有拥有了自己的房子才能谈得上家的建立。中国日益强大和繁荣，但如果人民的住房需求得不到满足或是住房需求的满足要以对其他消费领域的替代来补偿，那人们的幸福感从何而来，中国经济发展所依靠的内需从何而来？因而，抑制房价是房地产业必须解决的课题。笔者认为可以从以下方面努力来解决这一难题：
（一）完善土地出让制度，加强土地出让过程中的监管。
我国实行的是五级（国务院、国土资源部、省国土厅、市国土局、县国土局）土地管理制度，土地一级市场由地方政府垄断，土地出让金一次性收取 。政府采取投标拍卖的形式决定将土地出让给具体的开发商。也就是说谁出的价高，土地就给谁。但是片面的以价格的高低而不考虑当地城市的规划和现有土地使用结构状况，不仅背离了有效配置资源的初衷，还加剧了房地产市场的无序和过度竞争。土地出让制度和遴选机制应结合参照城市规划和各地区土地使用状况，在土地源头上确保房地产供应结构合理、弱化金钱本位的遴选意识。另一方面，要加强土地出让过程中的监管，确保实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。具体而言，就是要完善土地招标拍卖制度，提高土地出让行为的市场透明度，实行阳光操作出让土地。因为土地出让过程中的收益与相关国土部门利益息息相关，他们具有最大化经济收益的倾向，而房地产商为了获得土地，也有采取不正当手段诱惑相关官员的动机，这样就会导致政府官员的权利寻租行为，产生官商勾结的腐败行为。
（二）坚决打击囤地、炒地、囤房、炒房行为。
笔者认为政府可以明确规定开发商拿到土地后的一定期限内必须予以建设动工，否则就将土地收回。这个期限应该建立在基于开发商是出于非囤地、炒地行为的假设上，然后参照一般的正常的技术水平计算从平整土地到动工建设各个环节所需的基本时间。这样，如果开发商是出于囤地、炒地的动机而拍下土地，那这规定的期限就大大缩减了其盈利空间，加剧了其投资的风险。使囤地、炒地的收益大大减少又加剧了投机的成本。在权衡之下，如果不是自有投资建设就会不经济，这样就能降低囤地、炒地行为发生的概率。限制囤房、炒房行为的方法和限制囤地、炒地的行为依据同一原理。当房子售出后，一定时期内若无人居住，则收取一定比例的空置税。
（三）灵活运用利率、税收政策，引导房地产企业建筑普通百姓能够买得起的小户型住房或过渡性住房。
市场经济是嫌贫爱富的,因而房地产企业不惜花费重金在别墅、洋楼等高端房产项目以期赢得超额利润，而对普通百姓能够给付得起的经济适用型项目却兴趣索然。所以，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税豐。引导企业增加普通商品房和保障性住房供给。“国四条”已经明确提出：要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率，在保证质量前提下，加快普通商品住房建设；要继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。这对于中国这个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上,也能够弥补市场的缺陷，照顾到社会民众的利益。
（四）出台房地产物业税。
政府可以考虑制定出台一部公正、公平的房地产物业税,让房产投资者多交税,而对于住房条件差的免税，能够有效抑制投资性买房需求。
四、总结
房地产业的兴旺发展为我国经济的快速发展做出了重要贡献，因为房地产业本身兼具投资、消费两大功能，关联上下50多个产业。但是主要因为拿地成本高和投资投机性需求导致的高房价暴露了房地产业发展的问题，并已严重影响到国计民生。就目前而言，房地产高昂的房价已消耗了人们在其他产业领域的消费能力。可以这样说，房地产业房价越高、消费越旺盛，其他社会消费品领域经济就越萎缩，因为人们总的消费能力是有限的，在房产业消费多了，自然而然在其他领域就消费少了。而房产业投资投机性需求支撑起的房产泡沫终会在其与日俱增的某一天骤然破灭，那时候伤害的不只是寻常百姓，那些炒房者、银行乃至大型企业都可能面临灭顶之灾。所以，除了本文提出的一些针对现状的产业优化政策外，对于房地产业在整个宏观国民经济中的战略定位和发展方向，政府或许应作一个全新的思考。
（作者：重庆工商大学管理学院研究生，战略规划与管理方向）
参考文献：
骆飞群.对2010年中国房地产宏观调控政策的探讨.银企信用,2010,（2）.
赵杰.房地产业存在四大问题.中国经济周刊.
朱森、翟华.当前房地产业存在的间题与对策.市场经济,2005,（3）.