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提起保障房建设,有人算了一笔账,“十二五”期间,我国将兴建3600万套保障房,加上“十一五”已兴建的1500万套,共5100万套。
5100万套意味着什么呢?按我国城镇化速度,“十二五”末,城镇化水平将达到51.4%,城镇居民总人口将达到7.4亿人,以城镇户均人口3.1人计算,城镇居民将达到2.387亿户。
2.387亿住户,5100万套住房,也就是说,五年后,将有21.4%的城镇家庭,通过保障房解决住房难题。
五分之一!目标非常宏伟,前景令人鼓舞。然而,真要落到实处,还有诸多困难。具体说来,在各级政府面前,摆着三大难题。
难题之一:资金
3600万套保障房需要多少资金?我们且以2010年全国商品房平均价格5034元/平方米、全国平均造价2000元/平方米、保障房单套面积60平方米计算,这些保障房全部完工,将需要资金约4.3万亿元!
4.3万亿,或许很抽象,我们不妨回忆一下,两年前,为抗御骤然而起的全球金融危机,国家倾其全力投入的资金,也不过仅仅4万亿元!
这么一笔庞大资金的绝大部分,理应由地方政府买单。但哪个政府有这么大财力,在短短几年内筹措到这么一笔巨款呢?这些年各地政府人吃马喂,开支已经颇为吃紧,再挤出这笔钱来,非常困难。财政拿不出,可以找银行呀。可是,银行贷出以后,谁来归还?什么时间归还?也是一大难题。
有人出主意说,还可以走市场嘛。保障房建设走市场,当然也可以,但是,即使有企业愿意接手,最终总得收支平衡,略有赢余,不能让人白白贡献吧?这个条件如果满足不了,说到底还是要地方财政掏腰包,还是一笔巨款,一大难题。
难题之二:土地
3600万套保障房需要多大面积土地?这也是可以算得出来的。经过多年持续不断土地开发,各地城市能够用于商业开发的土地,已经不多。要再挤出来搞保障房,不是不可能,而是很紧张。
城区拿不出来,郊区怎么样呢?保障房建在郊区,配套搞得如何?交通是否便利?这又是不得不考虑的问题。配套不搞好,交通不便利,即使建起价格很便宜的公租房、廉租房,人家去不去呢?如果不去,这可就真是非常麻烦了。
难题之三:管理
保障房即使克服重重困难,建起来了,立那儿了,如何分配,如何管理,更是一大难题。
首先,这房到底是卖还是租,就让人大伤脑筋。从减少麻烦看,当然一卖了之,政府最为省事。但是,保障房到底卖给谁?哪些条件作为买房标准?这些标准怎样落实?怎样才能防止有人从中牟利?各地在实践中经验很少,教训很多。
前些年,一些地方曾经建了一批经济适用房。由于标准制定难,具体执行难,结果,经济房前停宝马奔驰,非常普遍。且不说发售部门有人利用权力贪污腐败,就是管理人员公正廉洁,兢兢业业,也难以防止一些人制造虚假信息购买经济房。
在法制尚不健全、信息很不透明的当下,要开出一些虚假证明,非常容易。只要骗买一套经济房,转手倒卖即可获利数十万甚至上百万!如此巨大的利益诱惑下,什么事情做不出?
或许正因如此,越来越多的地方政府已明确表示,保障房须以廉租房屋和公租房为主,只租不卖,这样,不就把那些削尖脑袋想钻空子的不法之徒,路子给堵死了吗?
确实,保障房只租不卖,这原则无疑很对。但即便如此,这么大片大片的廉租房、公租房,到底由谁来管理?怎样去管理?低收入者因为收入很低而赖账不交各种费用,管理者怎么办?大片大片由城镇低收入群体集中居住的房屋,久而久之,会会不成为城市弱势群体的另类风景,成为类似印度、巴西等国那样的城市“贫民窟”?这些都是摆在地方政府面前必须破解的难题。
保障房建设刚起步,前进路上困难重重,未可盲目乐观,掉以轻心。
詹国枢
全国政协委员、人民日报海外版原总编辑。
http://blog.people.com.cn/blog/u/zhanguoshu
5100万套意味着什么呢?按我国城镇化速度,“十二五”末,城镇化水平将达到51.4%,城镇居民总人口将达到7.4亿人,以城镇户均人口3.1人计算,城镇居民将达到2.387亿户。
2.387亿住户,5100万套住房,也就是说,五年后,将有21.4%的城镇家庭,通过保障房解决住房难题。
五分之一!目标非常宏伟,前景令人鼓舞。然而,真要落到实处,还有诸多困难。具体说来,在各级政府面前,摆着三大难题。
难题之一:资金
3600万套保障房需要多少资金?我们且以2010年全国商品房平均价格5034元/平方米、全国平均造价2000元/平方米、保障房单套面积60平方米计算,这些保障房全部完工,将需要资金约4.3万亿元!
4.3万亿,或许很抽象,我们不妨回忆一下,两年前,为抗御骤然而起的全球金融危机,国家倾其全力投入的资金,也不过仅仅4万亿元!
这么一笔庞大资金的绝大部分,理应由地方政府买单。但哪个政府有这么大财力,在短短几年内筹措到这么一笔巨款呢?这些年各地政府人吃马喂,开支已经颇为吃紧,再挤出这笔钱来,非常困难。财政拿不出,可以找银行呀。可是,银行贷出以后,谁来归还?什么时间归还?也是一大难题。
有人出主意说,还可以走市场嘛。保障房建设走市场,当然也可以,但是,即使有企业愿意接手,最终总得收支平衡,略有赢余,不能让人白白贡献吧?这个条件如果满足不了,说到底还是要地方财政掏腰包,还是一笔巨款,一大难题。
难题之二:土地
3600万套保障房需要多大面积土地?这也是可以算得出来的。经过多年持续不断土地开发,各地城市能够用于商业开发的土地,已经不多。要再挤出来搞保障房,不是不可能,而是很紧张。
城区拿不出来,郊区怎么样呢?保障房建在郊区,配套搞得如何?交通是否便利?这又是不得不考虑的问题。配套不搞好,交通不便利,即使建起价格很便宜的公租房、廉租房,人家去不去呢?如果不去,这可就真是非常麻烦了。
难题之三:管理
保障房即使克服重重困难,建起来了,立那儿了,如何分配,如何管理,更是一大难题。
首先,这房到底是卖还是租,就让人大伤脑筋。从减少麻烦看,当然一卖了之,政府最为省事。但是,保障房到底卖给谁?哪些条件作为买房标准?这些标准怎样落实?怎样才能防止有人从中牟利?各地在实践中经验很少,教训很多。
前些年,一些地方曾经建了一批经济适用房。由于标准制定难,具体执行难,结果,经济房前停宝马奔驰,非常普遍。且不说发售部门有人利用权力贪污腐败,就是管理人员公正廉洁,兢兢业业,也难以防止一些人制造虚假信息购买经济房。
在法制尚不健全、信息很不透明的当下,要开出一些虚假证明,非常容易。只要骗买一套经济房,转手倒卖即可获利数十万甚至上百万!如此巨大的利益诱惑下,什么事情做不出?
或许正因如此,越来越多的地方政府已明确表示,保障房须以廉租房屋和公租房为主,只租不卖,这样,不就把那些削尖脑袋想钻空子的不法之徒,路子给堵死了吗?
确实,保障房只租不卖,这原则无疑很对。但即便如此,这么大片大片的廉租房、公租房,到底由谁来管理?怎样去管理?低收入者因为收入很低而赖账不交各种费用,管理者怎么办?大片大片由城镇低收入群体集中居住的房屋,久而久之,会会不成为城市弱势群体的另类风景,成为类似印度、巴西等国那样的城市“贫民窟”?这些都是摆在地方政府面前必须破解的难题。
保障房建设刚起步,前进路上困难重重,未可盲目乐观,掉以轻心。
詹国枢
全国政协委员、人民日报海外版原总编辑。
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