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摘要：2015年，伴随着中国第五次进入负利率时代，借助资金成本的快速下滑，通过发债融资充实财力，大量房企实现了弯道超车，房价迅速上扬。随着2017年两会的召开，房地产新政策的出台引发了人们对于未来房价走势的新猜想：继续保持15年以来房地产业的“疯涨”态势，还是能和两会经济发展报告一样“稳中求进”？在负利率或成常态的经济环境下，面对房价过热的问题，“斩投机，保刚需”显得尤为重要。
关键词：房价；刚性需求；城镇化
随着房屋商品化的不断发展，房价问题逐步成为中国百姓的焦点，由于长期负利率和城镇化进程的加快带来的房价飞涨给中国百姓带来了“房地产泡沫”愈演愈烈的恐慌。2017年中央经济工作报告提出要“斩投机，保刚需”、“因地因城施策”无疑会给房地产市场带来影响。本文将从从房价疯涨原因、房价未来走势、如何进行稳健的房价调控三方面来进行分析。
一、房价“高温不降”的原因
1.负利率成为高房价推手
美联储的新一轮量化宽松政策以及央行几次以来的降准降息，虽然没有直接导致存款利率为负，但是和我们的居民消费物价指数相比（cPI）相比，我们已经生活在了负利率时代。负利率时代直接的影响就是房地产业的经济过热，由于贷款利率低，大量房地产开发商选择贷款来进行地产开发以求获得高额收益，这在一定程度上使楼市经济回升，而此时，因受银行存款利率低影响，大量投资项目回报率低，使得投资者将资金纷纷投入房地产业，享受低贷款率带来的优惠，进行房地产业的股市投资似乎也能为投资者带来比银行存款利息更高的回报。值得注意的是，在这种负利率时代与中国特殊的国情下，一二线城市会出现房价上涨明显、而三四线城市受益较低的现象。
2.城镇化进程的加快是房价上涨的直接原因
城市化的推进，使得大量人口涌入城市，居民收入水平的不断提升以及生活水平的提高，增加了住房需求，扩大了商品房市场。
3.投机、保值以及高收入人群的购房行为助长了房价猛增的态势
在负利率、国际国内金融市场动荡、股市持续低迷的经济环境下，越来越多的人选择了这一“不降反增”的房地产工具进行投资，以便实现保值增值功能。大量的资金注入房地产市场，使得房价上涨。
二、未来房价将何去何从
从中央经济工作会上提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”这一工作要求可以看出，未来的房地产政策必然还会向继续打击投机、防止热炒的方向推进。然而尽管中央对于房地产业采取收紧政策，笔者认为，未来房价并不会出现大跌现象，持续的暴涨也将消失，原因有以下几点：
1.房产税改革正在进行中，或将平抑房价上扬
雖然2017年房产税改革措施落地可能性不大，但是对于税制体系的完善关注越来越高，房产税制改革步伐进一步加快，杨红旭认为，税制改革的重要方向之一是对不动产开征持有税，也有人认为应该对三套以上房源征收房地产税，无论房地产税以何种方式进行，房地产税并不会改变城镇化过程中中心区域房价上扬的趋势，但可以使房价更平稳，使上扬曲线比较平缓，遏制炒作，防止房价上涨过程中的大起大落。
2.城镇化进程的推进与新型交通工具一高铁、地铁的推进建设
从当前中国国情来看，我国城镇化工作稳步推进，大量农村人口的涌入会增加对住房的需求，使得房地产价格在短时间内不会出现下跌趋势。同时，地铁高铁等新型交通工具在二三线城市的建设，使得靠近地铁、高铁的房屋赢得消费者的青睐，房价并不会有大幅下降。
3.房地产去库存压力大
从目前中国房地产发展情况看，一二线城市房屋需求量大，三四线城市存在供应压力大需求潜力小的突出问题，此外，别墅豪宅的存在，也进一步阻碍了去库存的步伐。针对目前房地产市场存在的巨大库存压力，房价不会出现大幅上涨。
4.“二孩儿”政策的出台使得住房的刚性需求升级为置业
国家放开二孩儿政策，使得父母们更加重视居住地区的配套设施和环境，教育、医疗等是他们考虑的重要因素，对于新出生的孩子，他们更注重的是各种环境的改善，因此，这种实用型的父母们也将成为换房大军中的一员，这种住房需求，也导致了房价不会出现下跌的迹象。
三、如何进行稳健的房价调控
在解决房地产价格过热问题时，不但要考虑到应该首先推进人们生活水平的改善，还应该兼顾房地产业的健康有序发展，使房地产业为推动社会稳定、推进城镇一体化提供足够支持。为进行稳定的宏观调控，笔者认为可以采取以下措施：
1.提高房地产业的有效供应率，避免房地产商的无序竞争
从房地产业的发展过程中我们可以看出，房地产市场存在竞争不足的问题，行业集中度低、土地控制不严，都使得各地的房地产大军崛起，这种供应超过实际需求的现象在三四线城市更为明显。因此，国家应该整顿土地市场、控制土地供应、调节开发商囤积的土地，并且加大三四线城市房地产业去库存的力度，使住房市场保持充分竞争，实现有效供应。
2.因城因地施策，维持房地产业稳定发展
从2017年两会报告来看，关于房价调控问题，将采取因城因地施策的这一基本思路。对于热点城市，将进行进一步限购措施，而对于其他城市，则应该在满足人们刚性需求的基础上稳步推进房地产业的维稳措施。此外，进一步创新三四线城市去库存方式，也是发挥楼市稳投资、稳消费的关键。
3.抑制炒房行为，引导房地产回归健康发展轨道
对于现阶段存在的炒房行为要加以理性看待，分析炒房行为背后存在的投机与逐利心理，加以风险和成本控制，对于我国发展状况来看，应该加快房地产市场的税制改革，针对刚性需求和投机活动采取不同的保证和控制措施，对于拥有多套房屋的消费者来说，可以进行征税以控制住房投机行为。
住房一直都是百姓最为关心的话题，房地产市场的稳定，对于维持社会稳步发展、推进城镇一体化发挥着重要作用，因此，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制越来越重要。总的来说，就是要让住房回归居住功能、疏解大城市职能，带动周边城市发展，促进房地产市场健康有序发展。
关键词：房价；刚性需求；城镇化
随着房屋商品化的不断发展，房价问题逐步成为中国百姓的焦点，由于长期负利率和城镇化进程的加快带来的房价飞涨给中国百姓带来了“房地产泡沫”愈演愈烈的恐慌。2017年中央经济工作报告提出要“斩投机，保刚需”、“因地因城施策”无疑会给房地产市场带来影响。本文将从从房价疯涨原因、房价未来走势、如何进行稳健的房价调控三方面来进行分析。
一、房价“高温不降”的原因
1.负利率成为高房价推手
美联储的新一轮量化宽松政策以及央行几次以来的降准降息，虽然没有直接导致存款利率为负，但是和我们的居民消费物价指数相比（cPI）相比，我们已经生活在了负利率时代。负利率时代直接的影响就是房地产业的经济过热，由于贷款利率低，大量房地产开发商选择贷款来进行地产开发以求获得高额收益，这在一定程度上使楼市经济回升，而此时，因受银行存款利率低影响，大量投资项目回报率低，使得投资者将资金纷纷投入房地产业，享受低贷款率带来的优惠，进行房地产业的股市投资似乎也能为投资者带来比银行存款利息更高的回报。值得注意的是，在这种负利率时代与中国特殊的国情下，一二线城市会出现房价上涨明显、而三四线城市受益较低的现象。
2.城镇化进程的加快是房价上涨的直接原因
城市化的推进，使得大量人口涌入城市，居民收入水平的不断提升以及生活水平的提高，增加了住房需求，扩大了商品房市场。
3.投机、保值以及高收入人群的购房行为助长了房价猛增的态势
在负利率、国际国内金融市场动荡、股市持续低迷的经济环境下，越来越多的人选择了这一“不降反增”的房地产工具进行投资，以便实现保值增值功能。大量的资金注入房地产市场，使得房价上涨。
二、未来房价将何去何从
从中央经济工作会上提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”这一工作要求可以看出，未来的房地产政策必然还会向继续打击投机、防止热炒的方向推进。然而尽管中央对于房地产业采取收紧政策，笔者认为，未来房价并不会出现大跌现象，持续的暴涨也将消失，原因有以下几点：
1.房产税改革正在进行中，或将平抑房价上扬
雖然2017年房产税改革措施落地可能性不大，但是对于税制体系的完善关注越来越高，房产税制改革步伐进一步加快，杨红旭认为，税制改革的重要方向之一是对不动产开征持有税，也有人认为应该对三套以上房源征收房地产税，无论房地产税以何种方式进行，房地产税并不会改变城镇化过程中中心区域房价上扬的趋势，但可以使房价更平稳，使上扬曲线比较平缓，遏制炒作，防止房价上涨过程中的大起大落。
2.城镇化进程的推进与新型交通工具一高铁、地铁的推进建设
从当前中国国情来看，我国城镇化工作稳步推进，大量农村人口的涌入会增加对住房的需求，使得房地产价格在短时间内不会出现下跌趋势。同时，地铁高铁等新型交通工具在二三线城市的建设，使得靠近地铁、高铁的房屋赢得消费者的青睐，房价并不会有大幅下降。
3.房地产去库存压力大
从目前中国房地产发展情况看，一二线城市房屋需求量大，三四线城市存在供应压力大需求潜力小的突出问题，此外，别墅豪宅的存在，也进一步阻碍了去库存的步伐。针对目前房地产市场存在的巨大库存压力，房价不会出现大幅上涨。
4.“二孩儿”政策的出台使得住房的刚性需求升级为置业
国家放开二孩儿政策，使得父母们更加重视居住地区的配套设施和环境，教育、医疗等是他们考虑的重要因素，对于新出生的孩子，他们更注重的是各种环境的改善，因此，这种实用型的父母们也将成为换房大军中的一员，这种住房需求，也导致了房价不会出现下跌的迹象。
三、如何进行稳健的房价调控
在解决房地产价格过热问题时，不但要考虑到应该首先推进人们生活水平的改善，还应该兼顾房地产业的健康有序发展，使房地产业为推动社会稳定、推进城镇一体化提供足够支持。为进行稳定的宏观调控，笔者认为可以采取以下措施：
1.提高房地产业的有效供应率，避免房地产商的无序竞争
从房地产业的发展过程中我们可以看出，房地产市场存在竞争不足的问题，行业集中度低、土地控制不严，都使得各地的房地产大军崛起，这种供应超过实际需求的现象在三四线城市更为明显。因此，国家应该整顿土地市场、控制土地供应、调节开发商囤积的土地，并且加大三四线城市房地产业去库存的力度，使住房市场保持充分竞争，实现有效供应。
2.因城因地施策，维持房地产业稳定发展
从2017年两会报告来看，关于房价调控问题，将采取因城因地施策的这一基本思路。对于热点城市，将进行进一步限购措施，而对于其他城市，则应该在满足人们刚性需求的基础上稳步推进房地产业的维稳措施。此外，进一步创新三四线城市去库存方式，也是发挥楼市稳投资、稳消费的关键。
3.抑制炒房行为，引导房地产回归健康发展轨道
对于现阶段存在的炒房行为要加以理性看待，分析炒房行为背后存在的投机与逐利心理，加以风险和成本控制，对于我国发展状况来看，应该加快房地产市场的税制改革，针对刚性需求和投机活动采取不同的保证和控制措施，对于拥有多套房屋的消费者来说，可以进行征税以控制住房投机行为。
住房一直都是百姓最为关心的话题，房地产市场的稳定，对于维持社会稳步发展、推进城镇一体化发挥着重要作用，因此，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制越来越重要。总的来说，就是要让住房回归居住功能、疏解大城市职能，带动周边城市发展，促进房地产市场健康有序发展。