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【摘要】在经济蓬勃发展的时代，房地产业是一个重要的基础产业，然而，房地产不同于其他工业产品可以不断重复地制造，而是需要不断创新，结合具体的项目，根据投资规划条件和技术水平进行整合，以确定开发项目面积、空间、平面立面等，方案设计关系到建筑设计的质量，关系到建筑工程的质量，一定要加强对方案设计的重视。本文从细节方面具体分析了方案设计在建筑设计中的重要性，希望能够引起建筑企业的重视。
【关键词】方案设计；房地产；项目开发；建筑设计
房地产项目开发的方案设计是解决建设项目总体布置和开发问题。是建设项目成败的关键所在,是城市规划的体现,是开发商实现利润最大化的重中之重。主要任务是对建设项目和建设场区进行总体规划、建筑设计和街景布置、环境关系规划、交通组织，提出建设规模和经济技术指标等。
一、方案设计的具体内容
方案设计是房地产开发项目中中最为关键的一个环节。它是把每一项目从无到有、去粗取精，去伪存真、由表及里的最具体化、形象化的表现过程。是设计项目的灵魂的塑造过程每个建筑都是在其共性的范围内追求个性的产物。不同的方案设计在同样性质的建筑上有不同的效果风格。方案设计的过程中就要抓住这些潜在的信息并对其进行抽象提取和具象表现，使之最后形成一个具有个性，能够体现房地产项目开发方和使用者内在精神面貌或形象标识的一个具象建筑实体表现物，赋予建筑物精神和文化层面的内涵，是建筑灵魂的塑造过程。
二、方案设计在房地产项目开发中的重要位置
（一）好的方案设计可以控制建筑成本
建筑成本对房地产项目开发的总体经济效益有很重要的影响，降低成本是每一个项目追求的目标之一，方案设计影响着开发项目的成本。一个好的方案会合理确定立面材料、结构形式，在结构和经济条件允许的情况下进行体量组合设计，通过精心详细的设计能够把普通的材料设计出良好的视觉效果，这样就解决了大大提升了项目效果，间接节省了成本。
（二）好的方案设计可以提升城市的整体面貌
例如：央视新楼、台北的101、上海的东方明珠等一些著名的建筑人们一听名字就会知道它在哪个城市，这样可以提升整个城市的面貌，在城市中，城市的空间和面貌是由市政设施、建筑、景观等组合而成的综合体，每个项目的开发不能随意排列，也不能随意建设，不但应该充分考虑项目与城市轴线和空间的关系，还要考虑到城市周围的环境，使项目的体量造型、立面风格、建筑空间、建筑色彩都能和城市空间、城市环境相互协调，这样不仅不会破坏城市的整体面貌，还会为城市的规划和布局锦上添花。如果项目随意摆设，不但会破坏城市的整体面貌，还会使建筑物本身变得过于突兀，不能给人以美感。
（三）好的方案设计影响着设计单位的未来发展状况
随着市场经济的发展，企业之间的竞争也越来越激烈，方案设计是设计单位开拓市场的第一步，如果方案设计的好，很容易得到房地产市场的青睐，为双方的进一步合作打下基础，并且以后再有合作机会的时候，房地产企业都会先想到设计方案好的设计单位，这就打下了长远合作的基础。在实践中，一个好的方案设计往往能带给房地产开发企业的带来很好的经济效益和社会效益。在方案设计时，设计的思想不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益、社会效益结合起来考虑，使产品在企业目标功能、环境功能、社会功能等方面协调一致。如果方案设计的不合理，不仅浪费了设计单位的人力、物力、财力，还给设计单位的形象造成很坏的影响，不利于设计单位长远的发展。
（四）影响施工图设计质量
方案设计应该充分考虑到各个专业的问题，在设计时为别的专业留有空间，这样就使得方案设计不那么死板，更加灵活，哪怕没有初级设计阶段，施工图也同样能够顺利的实施，在项目方案设计完整的基础上保证施工图的正常、高效、按时运行，提高了建筑施工环节的工作效率。每个开发项目都是在其共性的范围内追求个性的产物。方案设计的过程中就要抓住这些潜在的信息并对其进行抽象提取和具象表现，使之最后形成一个具有个性，能够体现房地产项目开发方和使用者内在精神面貌或形象标识的一个具象建筑实体表现物，赋予建筑物精神和文化层面的内涵，是建筑灵魂的塑造过程。
（五）影响着人们对建筑的满意程度
由于建筑物的高度受到城市规划的制约，在方案设计阶段不能更改建筑物的高度和层高，但是方案可以按照人们对建筑物舒适度的要求，扩大建筑物内部的空间尺度，达到提高土地利用率、增加人们舒适度和满意度的目的。
三、优化方案设计的途径
（一）力求方案合理性
处理好市场需求与产品方案、建设规模的关系．合理确定项目开发进程和经济规模；近期目标与远期目标的关系；总体规划与分步实施的关系．总体规划一次完成。项目建设可分步实施；投资与效益的关系，力争用最小的投资取得最大的效益。
（二）总体规划要科学
总平图布置根据场区自然地形、地貌和地质条件，因地制宜、依山就势；总平图的各项经济技术指标符合国家规范规定。主要有建筑系数、容积率、绿地率、建筑间距等；科学规划场区内人流、车流、消防通道等交通路线，确保安全、顺畅、短捷。注意结合项目实际情况，与城市规划部门确定合理的商业面积。满足市场需求，实现开发商预期目标。结合地形、地貌。做好竖向布置．合理确定场区布置标高，尽量减少挖填土石方工程量．力争挖填方趋于摹本平衡。控制投资。采取场区雨水排泄和必要的防洪措施，防止市政排水管网倒灌。与城市规划、环境保护、人防、消防、交通等当地主管部门协商，并取得各单位的相关意向协议、审查意见和批准文件。
（三）户型设计要创新
户型设计必须规避周边不良景观的影响，对来自周边交通干道的交通噪音也应有足够的防噪措施，对于景观较差的户型要通过户型创新或提供更多的退台花园等方式给，平面设计要求简洁，户型设计应保持不同面户型的开单比例，做到户型设计的系统化，充分有效地利用户内空间，交通流线简洁，提高住宅的实用率。房内要有合理的功能分区，公共活动区，在大户型设计中要充分考虑主人、客户、以及保姆的动线，使之尽可能合理。
（四）交通设计做到秩序有条
解决好项目内后勤服务、消防疏散之间的关系，做到人车分流，内部交通与消防车道应在用地红线范围内解决，合理解决配套公共设施的停车及交通疏散问题。
四、总结
方案设计是房地产项目开发中不可缺少的一个中间环节，在房地产项目开发的过程中起着决定性的作用，无论是从文化层次还是经济性和市场以及设计阶段的角度进行分析，其重要程度均不可忽视。房地产项目开发方更应该谨慎行事，在方案阶段进行充分的沟通、分析、讨论和研究，已达到理想的建造效果。
参考文献
[1]司徒文侠.建筑策划在建筑设计中的重要性[J].建材与装饰(下旬刊).2008(03)
[2]丁义杰.浅谈方案设计在建筑设计中的重要性[J].现代经济信息.2009(19)
【关键词】方案设计；房地产；项目开发；建筑设计
房地产项目开发的方案设计是解决建设项目总体布置和开发问题。是建设项目成败的关键所在,是城市规划的体现,是开发商实现利润最大化的重中之重。主要任务是对建设项目和建设场区进行总体规划、建筑设计和街景布置、环境关系规划、交通组织，提出建设规模和经济技术指标等。
一、方案设计的具体内容
方案设计是房地产开发项目中中最为关键的一个环节。它是把每一项目从无到有、去粗取精，去伪存真、由表及里的最具体化、形象化的表现过程。是设计项目的灵魂的塑造过程每个建筑都是在其共性的范围内追求个性的产物。不同的方案设计在同样性质的建筑上有不同的效果风格。方案设计的过程中就要抓住这些潜在的信息并对其进行抽象提取和具象表现，使之最后形成一个具有个性，能够体现房地产项目开发方和使用者内在精神面貌或形象标识的一个具象建筑实体表现物，赋予建筑物精神和文化层面的内涵，是建筑灵魂的塑造过程。
二、方案设计在房地产项目开发中的重要位置
（一）好的方案设计可以控制建筑成本
建筑成本对房地产项目开发的总体经济效益有很重要的影响，降低成本是每一个项目追求的目标之一，方案设计影响着开发项目的成本。一个好的方案会合理确定立面材料、结构形式，在结构和经济条件允许的情况下进行体量组合设计，通过精心详细的设计能够把普通的材料设计出良好的视觉效果，这样就解决了大大提升了项目效果，间接节省了成本。
（二）好的方案设计可以提升城市的整体面貌
例如：央视新楼、台北的101、上海的东方明珠等一些著名的建筑人们一听名字就会知道它在哪个城市，这样可以提升整个城市的面貌，在城市中，城市的空间和面貌是由市政设施、建筑、景观等组合而成的综合体，每个项目的开发不能随意排列，也不能随意建设，不但应该充分考虑项目与城市轴线和空间的关系，还要考虑到城市周围的环境，使项目的体量造型、立面风格、建筑空间、建筑色彩都能和城市空间、城市环境相互协调，这样不仅不会破坏城市的整体面貌，还会为城市的规划和布局锦上添花。如果项目随意摆设，不但会破坏城市的整体面貌，还会使建筑物本身变得过于突兀，不能给人以美感。
（三）好的方案设计影响着设计单位的未来发展状况
随着市场经济的发展，企业之间的竞争也越来越激烈，方案设计是设计单位开拓市场的第一步，如果方案设计的好，很容易得到房地产市场的青睐，为双方的进一步合作打下基础，并且以后再有合作机会的时候，房地产企业都会先想到设计方案好的设计单位，这就打下了长远合作的基础。在实践中，一个好的方案设计往往能带给房地产开发企业的带来很好的经济效益和社会效益。在方案设计时，设计的思想不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益、社会效益结合起来考虑，使产品在企业目标功能、环境功能、社会功能等方面协调一致。如果方案设计的不合理，不仅浪费了设计单位的人力、物力、财力，还给设计单位的形象造成很坏的影响，不利于设计单位长远的发展。
（四）影响施工图设计质量
方案设计应该充分考虑到各个专业的问题，在设计时为别的专业留有空间，这样就使得方案设计不那么死板，更加灵活，哪怕没有初级设计阶段，施工图也同样能够顺利的实施，在项目方案设计完整的基础上保证施工图的正常、高效、按时运行，提高了建筑施工环节的工作效率。每个开发项目都是在其共性的范围内追求个性的产物。方案设计的过程中就要抓住这些潜在的信息并对其进行抽象提取和具象表现，使之最后形成一个具有个性，能够体现房地产项目开发方和使用者内在精神面貌或形象标识的一个具象建筑实体表现物，赋予建筑物精神和文化层面的内涵，是建筑灵魂的塑造过程。
（五）影响着人们对建筑的满意程度
由于建筑物的高度受到城市规划的制约，在方案设计阶段不能更改建筑物的高度和层高，但是方案可以按照人们对建筑物舒适度的要求，扩大建筑物内部的空间尺度，达到提高土地利用率、增加人们舒适度和满意度的目的。
三、优化方案设计的途径
（一）力求方案合理性
处理好市场需求与产品方案、建设规模的关系．合理确定项目开发进程和经济规模；近期目标与远期目标的关系；总体规划与分步实施的关系．总体规划一次完成。项目建设可分步实施；投资与效益的关系，力争用最小的投资取得最大的效益。
（二）总体规划要科学
总平图布置根据场区自然地形、地貌和地质条件，因地制宜、依山就势；总平图的各项经济技术指标符合国家规范规定。主要有建筑系数、容积率、绿地率、建筑间距等；科学规划场区内人流、车流、消防通道等交通路线，确保安全、顺畅、短捷。注意结合项目实际情况，与城市规划部门确定合理的商业面积。满足市场需求，实现开发商预期目标。结合地形、地貌。做好竖向布置．合理确定场区布置标高，尽量减少挖填土石方工程量．力争挖填方趋于摹本平衡。控制投资。采取场区雨水排泄和必要的防洪措施，防止市政排水管网倒灌。与城市规划、环境保护、人防、消防、交通等当地主管部门协商，并取得各单位的相关意向协议、审查意见和批准文件。
（三）户型设计要创新
户型设计必须规避周边不良景观的影响，对来自周边交通干道的交通噪音也应有足够的防噪措施，对于景观较差的户型要通过户型创新或提供更多的退台花园等方式给，平面设计要求简洁，户型设计应保持不同面户型的开单比例，做到户型设计的系统化，充分有效地利用户内空间，交通流线简洁，提高住宅的实用率。房内要有合理的功能分区，公共活动区，在大户型设计中要充分考虑主人、客户、以及保姆的动线，使之尽可能合理。
（四）交通设计做到秩序有条
解决好项目内后勤服务、消防疏散之间的关系，做到人车分流，内部交通与消防车道应在用地红线范围内解决，合理解决配套公共设施的停车及交通疏散问题。
四、总结
方案设计是房地产项目开发中不可缺少的一个中间环节，在房地产项目开发的过程中起着决定性的作用，无论是从文化层次还是经济性和市场以及设计阶段的角度进行分析，其重要程度均不可忽视。房地产项目开发方更应该谨慎行事，在方案阶段进行充分的沟通、分析、讨论和研究，已达到理想的建造效果。
参考文献
[1]司徒文侠.建筑策划在建筑设计中的重要性[J].建材与装饰(下旬刊).2008(03)
[2]丁义杰.浅谈方案设计在建筑设计中的重要性[J].现代经济信息.2009(19)