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【摘要】房地产业作为国民经济中占有重要地位、涉税较多、税负较重的一大行业，在营改增的税制改革冲击下，其管理和经营都将面临着重大的挑战。研究营改增对房地产业的影响，以及在增值税税制下优化其税务筹划的策略，将有助于房地产业的创新和发展。
【关键词】不营改增；房地产业；税务筹划
1、引言
所谓“营改增”，指的是国家于 2012 年推行的将营业税改为增值税，即对项目统一征收增值税来代替原来征收的营业税的税法改革。增值税是一种对产品和服务增值的部分进行征税的税种，其最大的优点是可以明显减少重复收税的问题。
2、“营改增”税制对房地产业的影响
2.1税收负担增加的税务风险
“营改增”之前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为 5%。“营改增”之后，房地产开发企业由原来缴纳营业税改为缴纳增值税，稅率为 11%。仅从税率方面看，“营改增”后税率有大幅度的提高，但是由于增值税存在抵扣链条，仅对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。但是，如果房地产业无法取得足够的增值税专用发票作为进项抵扣，将面临着税负加重的税务风险。
2.2房地产业的财务风险加大
从房地产业的经营特点来看：第一，开发经营具有计划性及复杂性。第二，开发建设周期长，投资数额大。第三，因工期影响等因素，经营风险大。以上的经营困难影响着企业能够获得的增值税发票的时间和数量，而房地产业的税负与进项税额的抵扣直接关联，因此，特殊情况下难免出现代开、虚开增值税发票的行为，这样也就容易造成房地产业的税务风险。
2.3建筑成本现金流出增加的风险
从建筑业本身能取得抵扣项来源分析，其税前工程造价相较营改增前变化不大，所以因税率的提高，工程造价也有明显的增加，而增加的部分势必会通过提高建筑施工承包合同总额向房地产开发企业转移，所以建筑成本现金流出会有明显增加。
3、房地产业纳税筹划方法的建议
3.1梳理上游合作企业名单，选择合适的合作方
我国采用的是税款抵扣的办法，用公式表示就是：应纳增值税额 = 销项税额 - 进项税额。由此可知，在遵守税法的前提下，想达到控制应纳增值税税额的目的，纳税人一方面可以降低销项税额，另一方面可以增大进项税额。然而，就房地产业而言，不管采取哪种销售方式，销售价格一旦确定，销售税额也随之确定了。那么，房地产业的税收筹划重点就应该放在如何扩大进项抵扣上。因此，房地产业可以在选择合适的合作方上达到扩大进项抵扣的目的。税法对于正常可抵扣的进项税额有明确规定，即必取得增值税专用发票。出于此种考虑，在报价差异不大的情况下，建议房地产企业选择从一般纳税人处采购物资。因为一般纳税人具备开具增值税专用发票的条件且税率高，房地产业凭借该发票就可以抵扣较多进项税额。相反，小规模纳税人通常情况下，只能提供增值税普通发票或者由税务机关代开的 3% 税率的增值税专用发票，房地产企业要么不能抵扣，要么抵扣税额较少。在确保能取得增值税专用发票的同时还应考虑发票取得的及时性，以保证进项税额能够均衡的参与抵扣。所以有必要对合作的供应商进行梳理分类，从优秀中选择最优的合作方。总之，从扩大进项税抵扣以减轻房地产业税负的角度看，达此目的的一切方法都系于增值税发票的收集上，而增值税专用发票又必须从上游合作方手里获取，因此，合作方的选择实乃重中之重。
3.2调整房地产企业的经营模式
近年来，政府不断加强对房地产企业的宏观调控力度，让房价已经逐渐实现了市场化。这种情况下，因为住宅项目本身的性质是居住使用，因此房地产企业很难将税负转移到消费者身上，进而造成企业在发展过程中依旧背负着较高的税负。商业项目区别于以居住功能为主的住宅项目，作为以商业用途为主的地产，可以通过对价格的调控，将税负转嫁到消费者身上，降低企业的经营成本，进而降低企业的税负。这样的现状，就要求企业在“营改增”后，调整企业的经营模式，实现企业的多元化发展，让企业产品多样化，实现住宅项目和商业项目同时稳定发展，全面降低企业的税负。
根据市场情况，房地产公司还可以通过调整开发业态，开展多元化经营，将普通住宅、非普通住宅和商业办公同步开发，适当增加精装房，统考增值税、土增税、企业所得税整体税负，合理地进行纳税筹划以减轻企业税负。同时，市场需求是不断变化的，房地产公司应当及时预判市场并把握市场脉搏，了解消费者需求，及时调整产品的开发业态和销售模式，提高项目的去化速度，以加快资金回笼，降低企业税负压力。
3.3加强对增值税发票的管理工作
“营改增”政策推行后，增值税发票等同于货币资金，同时为应对项目竣工时的增值税清算、土增税清算和企业所得税清算，对发票的管理工作就显得尤为重要。所以，房地产企业应编制企业内部发票管理办法并严格执行。首先是对于购入发票的管理，确保任用专业的财务人员来对增值税发票领钩、开具、保管和核对；其次是对从外部取得发票的管理，加强对业务部门经办人员进行发票知识培训；最后是对发票流转环节做好流程管理，确保发票从房地产企业开具到客户取得和从合作方开出到房地产企业财务部门统一保管整个过程有人负责。总之，房地产业增值税核算方法既新又杂，既需要财务人员不断提高自己的专业水平，及时掌握税收政策的最新动态，同税务机关和专业培训机构保持密切联系，增进同行业的交流，向他们学习有价值、可借鉴的税收筹划方法；又需要房地产企业内招标部门和合同管理等部门重新设计招标文件和合同中涉税条款，从源头上控制税务风险。
3.4做好企业采购筹划方面工作
“营改增”工作开展后，房地产企业变成一般纳税人展开相应的纳税活动。全新的纳税政策下，房地产企业在采购过程中就要进行仔细的筹划，而筹划过程中首先就要考虑供货方能否向企业提供可以进行进项抵扣的发票。如果在采购工作开始前，针对采购的材料和成本进行详细的筹谋计划，就能够从根本上帮助房地产企业控制采购成本，优化房地产业企业采购工作的结构，进而降低了因为采购成本而产生的高额税负。房地产企业开展采购工作时，除了要对采购的材料进行规划，还要选择合适企业的供货商。在挑选供货商时，企业可以通过两种方式实现采购税务筹划，以某房地产业为例，该房地产企业在“营改增”后，根据新的形势和政策，全面调整规范企业的采购业务流程，要求采购人员在采购材料过程中尽量集中采购，减少成本，并且对材料供应商的资格进行严格审查，选择能够提供增值税进项税专用票的供应商，保证采购材料质量的基础上，将企业利润最大化，减少企业不必要的成本支出。此外，将土地增值率降低至 20%以下，可以免征土地增值税，因此，企业在采购成本中可以合理安排增加建筑安装成本，进而有更多抵扣金额来降低土地增值率，已达到享受税收优惠政策的目的。
结语：
房地产业关乎千家万户，很多家庭奋斗一辈子的目的，不过是渴望一套房子的梦想。我国社会经济的发展，推动着税收政策的相继变化，而“营改增”税改政策对房地产业的影响又是广泛而深刻的，正确处理好增值税下的纳税筹划，是房企为顺利过渡并向前发展所要打的一场攻坚战。文章站在“营改增”税改政策对房地产业影响的角度，提出了税务改革的方法，以期房地产业能在新税制下能得到更好的发展。
参考文献：
[1]许芳芳.营改增后企业财务面临的形势与税务筹划方案[J].中国乡镇企业会计，2017，（07）：53-54.
[2]王艳丽.论述企业“营改增”后的税务筹划及风险应对措施[J/OL].中国商论，2017，（15）：110-111.
[3]贾静娟. 营改增后房地产企业税务筹划浅析[J].中国市场，2017，（13）：253-254.
[4]高利娟.“营改增”后房地产企业的税务筹划探析[J/OL].财会学习，2017，（07）：135-136.
[5]赵长龙.建筑企业营改增后税务筹划及风险应对对策[J].会计师，2017，（02）：33-34.
【关键词】不营改增；房地产业；税务筹划
1、引言
所谓“营改增”，指的是国家于 2012 年推行的将营业税改为增值税，即对项目统一征收增值税来代替原来征收的营业税的税法改革。增值税是一种对产品和服务增值的部分进行征税的税种，其最大的优点是可以明显减少重复收税的问题。
2、“营改增”税制对房地产业的影响
2.1税收负担增加的税务风险
“营改增”之前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为 5%。“营改增”之后，房地产开发企业由原来缴纳营业税改为缴纳增值税，稅率为 11%。仅从税率方面看，“营改增”后税率有大幅度的提高，但是由于增值税存在抵扣链条，仅对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。但是，如果房地产业无法取得足够的增值税专用发票作为进项抵扣，将面临着税负加重的税务风险。
2.2房地产业的财务风险加大
从房地产业的经营特点来看：第一，开发经营具有计划性及复杂性。第二，开发建设周期长，投资数额大。第三，因工期影响等因素，经营风险大。以上的经营困难影响着企业能够获得的增值税发票的时间和数量，而房地产业的税负与进项税额的抵扣直接关联，因此，特殊情况下难免出现代开、虚开增值税发票的行为，这样也就容易造成房地产业的税务风险。
2.3建筑成本现金流出增加的风险
从建筑业本身能取得抵扣项来源分析，其税前工程造价相较营改增前变化不大，所以因税率的提高，工程造价也有明显的增加，而增加的部分势必会通过提高建筑施工承包合同总额向房地产开发企业转移，所以建筑成本现金流出会有明显增加。
3、房地产业纳税筹划方法的建议
3.1梳理上游合作企业名单，选择合适的合作方
我国采用的是税款抵扣的办法，用公式表示就是：应纳增值税额 = 销项税额 - 进项税额。由此可知，在遵守税法的前提下，想达到控制应纳增值税税额的目的，纳税人一方面可以降低销项税额，另一方面可以增大进项税额。然而，就房地产业而言，不管采取哪种销售方式，销售价格一旦确定，销售税额也随之确定了。那么，房地产业的税收筹划重点就应该放在如何扩大进项抵扣上。因此，房地产业可以在选择合适的合作方上达到扩大进项抵扣的目的。税法对于正常可抵扣的进项税额有明确规定，即必取得增值税专用发票。出于此种考虑，在报价差异不大的情况下，建议房地产企业选择从一般纳税人处采购物资。因为一般纳税人具备开具增值税专用发票的条件且税率高，房地产业凭借该发票就可以抵扣较多进项税额。相反，小规模纳税人通常情况下，只能提供增值税普通发票或者由税务机关代开的 3% 税率的增值税专用发票，房地产企业要么不能抵扣，要么抵扣税额较少。在确保能取得增值税专用发票的同时还应考虑发票取得的及时性，以保证进项税额能够均衡的参与抵扣。所以有必要对合作的供应商进行梳理分类，从优秀中选择最优的合作方。总之，从扩大进项税抵扣以减轻房地产业税负的角度看，达此目的的一切方法都系于增值税发票的收集上，而增值税专用发票又必须从上游合作方手里获取，因此，合作方的选择实乃重中之重。
3.2调整房地产企业的经营模式
近年来，政府不断加强对房地产企业的宏观调控力度，让房价已经逐渐实现了市场化。这种情况下，因为住宅项目本身的性质是居住使用，因此房地产企业很难将税负转移到消费者身上，进而造成企业在发展过程中依旧背负着较高的税负。商业项目区别于以居住功能为主的住宅项目，作为以商业用途为主的地产，可以通过对价格的调控，将税负转嫁到消费者身上，降低企业的经营成本，进而降低企业的税负。这样的现状，就要求企业在“营改增”后，调整企业的经营模式，实现企业的多元化发展，让企业产品多样化，实现住宅项目和商业项目同时稳定发展，全面降低企业的税负。
根据市场情况，房地产公司还可以通过调整开发业态，开展多元化经营，将普通住宅、非普通住宅和商业办公同步开发，适当增加精装房，统考增值税、土增税、企业所得税整体税负，合理地进行纳税筹划以减轻企业税负。同时，市场需求是不断变化的，房地产公司应当及时预判市场并把握市场脉搏，了解消费者需求，及时调整产品的开发业态和销售模式，提高项目的去化速度，以加快资金回笼，降低企业税负压力。
3.3加强对增值税发票的管理工作
“营改增”政策推行后，增值税发票等同于货币资金，同时为应对项目竣工时的增值税清算、土增税清算和企业所得税清算，对发票的管理工作就显得尤为重要。所以，房地产企业应编制企业内部发票管理办法并严格执行。首先是对于购入发票的管理，确保任用专业的财务人员来对增值税发票领钩、开具、保管和核对；其次是对从外部取得发票的管理，加强对业务部门经办人员进行发票知识培训；最后是对发票流转环节做好流程管理，确保发票从房地产企业开具到客户取得和从合作方开出到房地产企业财务部门统一保管整个过程有人负责。总之，房地产业增值税核算方法既新又杂，既需要财务人员不断提高自己的专业水平，及时掌握税收政策的最新动态，同税务机关和专业培训机构保持密切联系，增进同行业的交流，向他们学习有价值、可借鉴的税收筹划方法；又需要房地产企业内招标部门和合同管理等部门重新设计招标文件和合同中涉税条款，从源头上控制税务风险。
3.4做好企业采购筹划方面工作
“营改增”工作开展后，房地产企业变成一般纳税人展开相应的纳税活动。全新的纳税政策下，房地产企业在采购过程中就要进行仔细的筹划，而筹划过程中首先就要考虑供货方能否向企业提供可以进行进项抵扣的发票。如果在采购工作开始前，针对采购的材料和成本进行详细的筹谋计划，就能够从根本上帮助房地产企业控制采购成本，优化房地产业企业采购工作的结构，进而降低了因为采购成本而产生的高额税负。房地产企业开展采购工作时，除了要对采购的材料进行规划，还要选择合适企业的供货商。在挑选供货商时，企业可以通过两种方式实现采购税务筹划，以某房地产业为例，该房地产企业在“营改增”后，根据新的形势和政策，全面调整规范企业的采购业务流程，要求采购人员在采购材料过程中尽量集中采购，减少成本，并且对材料供应商的资格进行严格审查，选择能够提供增值税进项税专用票的供应商，保证采购材料质量的基础上，将企业利润最大化，减少企业不必要的成本支出。此外，将土地增值率降低至 20%以下，可以免征土地增值税，因此，企业在采购成本中可以合理安排增加建筑安装成本，进而有更多抵扣金额来降低土地增值率，已达到享受税收优惠政策的目的。
结语：
房地产业关乎千家万户，很多家庭奋斗一辈子的目的，不过是渴望一套房子的梦想。我国社会经济的发展，推动着税收政策的相继变化，而“营改增”税改政策对房地产业的影响又是广泛而深刻的，正确处理好增值税下的纳税筹划，是房企为顺利过渡并向前发展所要打的一场攻坚战。文章站在“营改增”税改政策对房地产业影响的角度，提出了税务改革的方法，以期房地产业能在新税制下能得到更好的发展。
参考文献：
[1]许芳芳.营改增后企业财务面临的形势与税务筹划方案[J].中国乡镇企业会计，2017，（07）：53-54.
[2]王艳丽.论述企业“营改增”后的税务筹划及风险应对措施[J/OL].中国商论，2017，（15）：110-111.
[3]贾静娟. 营改增后房地产企业税务筹划浅析[J].中国市场，2017，（13）：253-254.
[4]高利娟.“营改增”后房地产企业的税务筹划探析[J/OL].财会学习，2017，（07）：135-136.
[5]赵长龙.建筑企业营改增后税务筹划及风险应对对策[J].会计师，2017，（02）：33-34.