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摘要：房地产建设投资在整个国家固定资产投资中所占的比例越来越大。房地产建设项目的增加给整个建设市场带来了勃勃生机。由于房地产业的产品造价高、寿命期较长，产品的质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益，也对社会和环境产生一定的影响，因此如何加强房地产的质量管理，提高产品质量已成为全社会关注的焦点。本文阐述了房地产项目质量管理的内涵，分析了质量管理中存在的问题，总结了做好房地产开发项目的质量管理的对策。
关键词：房地产质量管理内涵问题对策
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章編号：
近年来随着国家对房地产开发市场的从严控制，对住宅质量的从严要求。房产开发企业必将面临市场优胜劣汰的新一轮洗牌。特别是全国各省市陆续开始启动住宅工程质量分户验收管理办法后，房产开发企业在项目管理中，质量管理工作愈发重要。作为房产开发企业，更应以质量控制为中心，始终把工程质量管理贯穿于工程项目管理的始终，自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系，通过控制项目规划质量、设计质量、招标投标质量、施工阶段的质量控制、竣工阶段质量控制等各个环节，达到控制工程质量的目的。
一、房地产项目质量管理的内涵
1、房地产项目管理。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类, 是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法, 对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理, 实现生产要素在房地产项目上的优化配置, 为用户提供优质产品。房地产项目类型一般分为六类; 一般商品住宅;别墅;公寓; 办公楼; 涉外饭店; 商业用房; 通用厂房。
2、房地产项目质量管理。房地产项目质量管理是指通过制定质量方针、建立质量目标和标准, 并在房地产项目生命周期内持续使用质量计划, 质量控制, 质量保证和质量改进等措施来落实质量方针的执行, 确保质量目标的实现, 最大限度地使顾客满意。
二、房地产开发项目质量管理中存在的问题
房地产项目开发中质量问题已成为了共识，也引起了企业和投资者的重视，并且为避免返工成本，也采取了很多相应的解决措施，但是结果却甚微，究其原因，那是因为在房地产项目的开发中，开发前期项目的可行性研究被普遍忽视了，大部分的开发商只将精力放在了施工阶段，虽然这是必要的，但为了效益的最大化，这种固有的思维模式应被打破。而在施工阶段，虽然质量问题给予了高度重视，并采取了相关措施，但是问题依然层出不穷。首先，尽管产品的策划和市场的定位、项目的配套设施等各个方案均已经通过了审核，但如果各个方案不是最优的，就将很难保证会实现效益的最大化。其次，有的房地产投资者及开发商把可行性研究报告片面的视为可批性报告，不进行深入的市场分析调查，盲目投资，置市场的供求关系于不顾，造成了通货膨胀或者通货紧缩的后果，致使大量资源及成本的白白浪费掉。
三、做好房地产开发项目的质量管理的对策
1、房地产开发项目的前期工作。房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。前期工作的质量是整个房地产项目的关键。房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。个人建议从如下几点着手：
（1）建立开发项目质量管理责任制。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。
（2）制定开发项目的质量计划。充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，熟悉地产行业动态走势，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。如是独立的开发项目团队，就应对开发企业的质量管理体系进行适当调整，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实，一直落实到末端。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。
（3）建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关，现在相当数量的咨询公司喜欢给业主提定性分析报告而很少进行定量分析（包括财务分析），分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断，去决策。其实这是由于业主的咨询委托服务范围所致。首先，作定性和定量相结合的调查与分析，一是费用高，二是业主对该项工作认识不足，舍不得出钱，三是相当数量的咨询公司人员配置达不到作定量与定性相结合咨询要求
2、设计阶段的质量控制
（1）方案设计阶段在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。作为房地产投资人，投资开发项目的根本目的是获得效益（经济效益和社会效益），因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。根据一些工程方案设计的经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，在都有意向作该项目的几家方案设计单位作设计前，请本项目咨询公司的相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。这就叫作承上启下，，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。
（2）施工图设计阶段。施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。
参考文献：
[1] 苏凡. 房地产项目的工程质量控制研究[J]. 山西建筑, 2010,(10) .
[2] 陈振龙,秦盈,胡刚. 项目管理在房地产开发中的应用[J]. 商品与质量, 2011,(S7) .
[3] 程志超. 浅谈如何加强当前房地产开发项目管理[J]. 新西部(下半月), 2009,(09) .
[4] 李丽. 基于竞争优势打造的房地产项目开发策略探讨[J]. 时代金融, 2011,(24) .
[5] 林成旺. 浅析房地产项目管理的问题[J]. 科技创新导报, 2011,(26) .
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
关键词：房地产质量管理内涵问题对策
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章編号：
近年来随着国家对房地产开发市场的从严控制，对住宅质量的从严要求。房产开发企业必将面临市场优胜劣汰的新一轮洗牌。特别是全国各省市陆续开始启动住宅工程质量分户验收管理办法后，房产开发企业在项目管理中，质量管理工作愈发重要。作为房产开发企业，更应以质量控制为中心，始终把工程质量管理贯穿于工程项目管理的始终，自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系，通过控制项目规划质量、设计质量、招标投标质量、施工阶段的质量控制、竣工阶段质量控制等各个环节，达到控制工程质量的目的。
一、房地产项目质量管理的内涵
1、房地产项目管理。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类, 是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法, 对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理, 实现生产要素在房地产项目上的优化配置, 为用户提供优质产品。房地产项目类型一般分为六类; 一般商品住宅;别墅;公寓; 办公楼; 涉外饭店; 商业用房; 通用厂房。
2、房地产项目质量管理。房地产项目质量管理是指通过制定质量方针、建立质量目标和标准, 并在房地产项目生命周期内持续使用质量计划, 质量控制, 质量保证和质量改进等措施来落实质量方针的执行, 确保质量目标的实现, 最大限度地使顾客满意。
二、房地产开发项目质量管理中存在的问题
房地产项目开发中质量问题已成为了共识，也引起了企业和投资者的重视，并且为避免返工成本，也采取了很多相应的解决措施，但是结果却甚微，究其原因，那是因为在房地产项目的开发中，开发前期项目的可行性研究被普遍忽视了，大部分的开发商只将精力放在了施工阶段，虽然这是必要的，但为了效益的最大化，这种固有的思维模式应被打破。而在施工阶段，虽然质量问题给予了高度重视，并采取了相关措施，但是问题依然层出不穷。首先，尽管产品的策划和市场的定位、项目的配套设施等各个方案均已经通过了审核，但如果各个方案不是最优的，就将很难保证会实现效益的最大化。其次，有的房地产投资者及开发商把可行性研究报告片面的视为可批性报告，不进行深入的市场分析调查，盲目投资，置市场的供求关系于不顾，造成了通货膨胀或者通货紧缩的后果，致使大量资源及成本的白白浪费掉。
三、做好房地产开发项目的质量管理的对策
1、房地产开发项目的前期工作。房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。前期工作的质量是整个房地产项目的关键。房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。个人建议从如下几点着手：
（1）建立开发项目质量管理责任制。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。
（2）制定开发项目的质量计划。充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，熟悉地产行业动态走势，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。如是独立的开发项目团队，就应对开发企业的质量管理体系进行适当调整，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实，一直落实到末端。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。
（3）建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关，现在相当数量的咨询公司喜欢给业主提定性分析报告而很少进行定量分析（包括财务分析），分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断，去决策。其实这是由于业主的咨询委托服务范围所致。首先，作定性和定量相结合的调查与分析，一是费用高，二是业主对该项工作认识不足，舍不得出钱，三是相当数量的咨询公司人员配置达不到作定量与定性相结合咨询要求
2、设计阶段的质量控制
（1）方案设计阶段在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。作为房地产投资人，投资开发项目的根本目的是获得效益（经济效益和社会效益），因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。根据一些工程方案设计的经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，在都有意向作该项目的几家方案设计单位作设计前，请本项目咨询公司的相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。这就叫作承上启下，，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。
（2）施工图设计阶段。施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。
参考文献：
[1] 苏凡. 房地产项目的工程质量控制研究[J]. 山西建筑, 2010,(10) .
[2] 陈振龙,秦盈,胡刚. 项目管理在房地产开发中的应用[J]. 商品与质量, 2011,(S7) .
[3] 程志超. 浅谈如何加强当前房地产开发项目管理[J]. 新西部(下半月), 2009,(09) .
[4] 李丽. 基于竞争优势打造的房地产项目开发策略探讨[J]. 时代金融, 2011,(24) .
[5] 林成旺. 浅析房地产项目管理的问题[J]. 科技创新导报, 2011,(26) .
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。