面对愈来愈疯狂的房价高涨,中央最近又出重拳,“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。”
　　这次调控政策的及时出台,使疯涨的房价暂时停了下来,不少开发商不再是捂盘惜售,而是打折促销。这次调控政策的效力会持续多久?个人还是持悲观态度,因为这里有一个潜在的前提,就是目前房价被炒高主要是消费者。其实我们知道房价高涨的主要原因是地方政府对土地财政的严重依赖以及大批的投机者。单纯对购买者来动手,是难解房价上涨的。
　　房价狂涨已引起全社会的惊恐与愤怒,当然除了三类人:开发商、地方政府与投机客。中央政府也一直甚为关注房价,上至总理,下到各个部委司局,出台一个又一个房地产调控政策。但最后的结果却是房价总的趋势是越调越高。按照这个势头发展下去,大家有理由担心,中央这次大密度的房地产调控政策又将被大而化之,不了了之,房价继续被进一步推高,甚至把中国的中小城市与城镇的房价也给炒上天,让全中国的普通百姓都无法招架。
　　为什么房价越调越高?房地产的各种调控措施为什么不起作用?因为打蛇没有打到七寸上。目前所有的调控政策其实都没有触动房地产涨价的真正主角的利益:地方政府、开发商与投机客。只有彻底斩断房地产涨价与地方政府之间的利益纽带,房价才有可能最终降下来。而目前的房地产调控政策,基本上是绕着走,中央干吆喝,地方政府其实并不买账。
　　最著名的当属南京那个被抓起来的房管局的局长周久耕:谁降价我查谁!
　　为什么地方政府不愿意把房价打压下去?原因很简单:看一下一组数据就知道了。据中国指数研究院报告,2009年中国土地出让金总金额达1.5万亿元。杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市,北京以928亿元排名第三。地价节节上涨给地方政府带来太多的真金白银。1997—2008年地方政府土地出让金收入达5.2万亿。业内人士指出,“卖地”目前已成为政府财政收入的主要支柱,不少城市包括北京的土地出让金占财政收入比例接近五成。目前的税收体制,导致中央与地方财权事权不对等,地方政府亏空严重。在GDP目前还是主要考核指标的前提下,房地产业的繁荣还会带来钢铁、水泥等材料、物业管理、中介、装潢等许多行业的发展。对房地产业的调控,可以说牵一发而动全身。
　　调控高房地产价格就等于动地方政府的奶酪。在房地产价格问题上中央政府与地方政府追求的目标某种程度上是相反的。中央政府追求的是民生与社会和谐稳定,而地方政府的利益与中央政府实际上是不一致的。从经济理性角度出发,地方政府对房地产涨价应该是狂喜的:地方房地产涨价,一方面可以使本地的GDP增高,这对晋升考核极为重要,另外一方面,房地产价格高涨,其实有很大一笔收入进入到政府部门的口袋,财政增收快速增产,何乐而不为?
　　所以在目标相左的情况下,中央政府出台的各种房地产调控政策,到了实际执行部门——地方政府那里,基本上要被打许多折扣。比如国土部反复声明打击囤地行为,但为什么屡次喊屡次不管用?我所住的小区门前,有一块地六七年一直没开发,估计地价早已翻了数倍,至今也未见什么查处与收回。所以表面上来看,中央已出台了许多看似有效的调控政策,但在地方政府基本上不被执行,或者顶多做做样子。这才是房地产调控光打雷不下雨的主要原因。
　　未来要想真正地解决高房价问题,必须触及实质性的问题:斩断地方政府收入与房地产涨价密切关系。比如可以实行物业税,让地方政府能够有一个不靠卖地也能获得收入的税源,其他相对应的房地产调控措施,地方政府一般都不会认真对待执行。当然也可以采取问责制,某一地方房地产涨价多少以后要对地方长官进行问责,这也是一个管用的招。只是目前还没有一个城市因为房价上涨而受到任何处分。至于如何抑制投机性购房,目前的二套房信贷及营业税调整,其实只能对一般的小虾们有点作用,对真正的炒房族来讲作用有限。与房地产暴涨的收益相比,那点费用实在是算不了什么。抑制投机性购房最要害的就是对购房转让所得征收高昂所得税,如果把投机所得的90%都给征走,估计就不会再有多少乱炒作的人了。(作者为中国人民大学教授、博导)