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摘 要：本文在阐述房地产业对经济发展积极的同时，分析房地产泡沫的原因及危害，最后阐述房产业宏观政策的变化。
关键词：房地产；房地产泡沫；宏观调控；
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2014）-08-00-01
一、房地产业对经济发展的积极作用
（一）房地产业是国民经济的支柱产业
作为国民经济中的基础性和先导型产业，房地产业在国民经济中具有不可替代的地位，对GDP增长贡献很大。2003年全国商品房销售额占国内生产总值的5.86%，2005年之后基本能保持在10%左右。而这一比例在大城市中数额更大，北京市2009年GDP为11865.9亿元，商品房销售额为3259.66亿元，占GDP的27.47%。另一方面，房地产业的支柱作用在应对2008年金融危机上进一步得以表现，受危机冲击之后房地产业的迅速回暖，2009年商品房销售额占GDP的百分比达到13.01%，支持了国民经济的复苏。可以看出，目前房地产业己经发展成为当今中国各大城市的支柱产业，在推动中国近年来经济增长的过程中功不可没。
（二）房地产业能带动大量相关产业发展
房地产业具有高关联度和强带动力的特点。其与国民经济其他行业之间的高度关联性使得它的发展直接或间接地推动了建筑、建材、冶金、化工、纺织、仪表、家具、家用电器、金融保险、商业服务等众多产业的发展。
二、房地产泡沫
（一）房地产泡沫产生的原因
房地产市场的刚性需求是房价的有力支撑。人口增长、城镇化带来的城镇人口增加和投资性需求等都导致对房地产的需求不断迅速增长；而房地产供给却受土地这一稀缺资源的限制，无法跟上需求的快速增长。供给和需求的差距导致了人们对房地产价格不断上涨的预期。
由于国家政策的支持和房地产本身的资本价值，致使银行贷款的信用过度供给，大量的资金从银行流出。而我国金融体系发展不健全。债券市场、股票市场和房地产市场是吸收流动性的三大市场。在成熟的资本市场中，债券市场规模最大，一般为股市规模的数倍，中国债券市场规模尚小，以国债和金融债券为主，主要参与者是大型金融机构，普通投资者不能参与，资金吸收能力有限。经过近20 年的发展，我国股票市场已初具规模，形成了主板市场、中小企业板市场和创业板市场多层次的市场体系，为企业融资、吸收流动性发挥了重要作用。但2007 年股市泡沫破裂，大量资金流出股市[2]。在这样的背景下，从银行流出的大量资金只能涌入房地产市场。
上涨的预期和涌入的资金为房地产投机行为提供了前提和条件，大量的投机行为无疑会不断炒高房价，使其严重偏离商品价值，泡沫不断扩大。
此外，土地价格不断上涨是房地产泡沫的又一诱因。多数地方政府把土地出让作为增加财政收入的重要渠道，通过高价出让土地，获得建设资金。土地财政模式，把地方政府和房地产开发商绑到了一起，一旦房地产市场回落，除其他相关企业受影响外，地方政府的土地出让收入和各个阶段税费收入都将大幅下滑，部分对土地依赖性强的地方政府将面临入不敷出的境地。出于自身利益考虑，地方政府全力支持房地产业发展，增强了地价上升预期，推动房地产业泡沫化[1]。
三、房地产泡沫的危害
房地產泡沫带来的经济威胁和社会危害是显然且多样的，这里提主要的几点。
其一，高房价透支了未来，在两个方面抑制了消费。一是让许多购房人提前消费了未来的收入，而房地产商接受了转移来的收入，却未能承担起继续消费的责任。二是让许多梦想购房的人，开始增加储蓄，减少消费。高房价套牢了中国当前及未来的可支配收入，消费对于经济增长的拉动作用将长期难以发挥[2]。
其二，由于GDP、相关产业和政府财政收入对房地产业的高依赖程度，泡沫一旦破裂，会影响到经济增长、与房地产有关的众多实体行业和政府财政状况，使我国经济陷入停滞。
其三，巨额的银行贷款时刻威胁着我国的资本市场。一旦泡沫破裂，房地产价格暴跌，必然导致银行贷款无法收回，巨额的坏账最终会使我国以银行业为主导的金融体系崩溃。
其四，高房价不利于民生建设，大部分人买不到房的焦虑会降低社会安全感，从而激化社会矛盾，影响社会稳定和安全。
四、房地产业的宏观调控政策
2005年，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施（简称“国八条”），建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。
2008年，得益于前期调控和金融危机，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。但为应对金融危机、保持GDP增长，08年后半年，政策松动实行宽松的货币政策，银行利率下调，大量资金从银行涌入房地产使房价迅速反弹。
2010年，应对完危机过后，政策重新转为抑制房价，出台“国十条”，被称为“史上最严厉的调控政策”。但由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂实况，国十条的威力未能完全释放。
自2010年至今，政策一直保持紧缩，房价也在小幅上涨中逐渐趋于稳定。
国家的宏观调控其实是政府态度在民生和经济之间的博弈，从房价持续上涨的现状来看，经济在这场博弈中一直占上风，这也是为何年年调控房价却迟迟下不来的主要原因。当然，由于房地产业牵一发而动全身，调控本身就是一件难事，一旦力度过大，造成泡沫破裂，房价“硬着陆”，对我国经济和社会都是极其有害的。另一方面，由于民生问题越来越凸显，影响到社会安定，近年来政策开始表现出倾向于民生的趋势，房地产政策也将保持紧缩状态。
参考文献：
[1]王培辉.中国房地产价格泡沫原因分析[J].经济理论与经济管理，2011，（03）：39-44
[2]张弛.解读中国经济：揭示中国经济增长背后的危机[M].北京：经济科学出版社，2012.164
关键词：房地产；房地产泡沫；宏观调控；
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2014）-08-00-01
一、房地产业对经济发展的积极作用
（一）房地产业是国民经济的支柱产业
作为国民经济中的基础性和先导型产业，房地产业在国民经济中具有不可替代的地位，对GDP增长贡献很大。2003年全国商品房销售额占国内生产总值的5.86%，2005年之后基本能保持在10%左右。而这一比例在大城市中数额更大，北京市2009年GDP为11865.9亿元，商品房销售额为3259.66亿元，占GDP的27.47%。另一方面，房地产业的支柱作用在应对2008年金融危机上进一步得以表现，受危机冲击之后房地产业的迅速回暖，2009年商品房销售额占GDP的百分比达到13.01%，支持了国民经济的复苏。可以看出，目前房地产业己经发展成为当今中国各大城市的支柱产业，在推动中国近年来经济增长的过程中功不可没。
（二）房地产业能带动大量相关产业发展
房地产业具有高关联度和强带动力的特点。其与国民经济其他行业之间的高度关联性使得它的发展直接或间接地推动了建筑、建材、冶金、化工、纺织、仪表、家具、家用电器、金融保险、商业服务等众多产业的发展。
二、房地产泡沫
（一）房地产泡沫产生的原因
房地产市场的刚性需求是房价的有力支撑。人口增长、城镇化带来的城镇人口增加和投资性需求等都导致对房地产的需求不断迅速增长；而房地产供给却受土地这一稀缺资源的限制，无法跟上需求的快速增长。供给和需求的差距导致了人们对房地产价格不断上涨的预期。
由于国家政策的支持和房地产本身的资本价值，致使银行贷款的信用过度供给，大量的资金从银行流出。而我国金融体系发展不健全。债券市场、股票市场和房地产市场是吸收流动性的三大市场。在成熟的资本市场中，债券市场规模最大，一般为股市规模的数倍，中国债券市场规模尚小，以国债和金融债券为主，主要参与者是大型金融机构，普通投资者不能参与，资金吸收能力有限。经过近20 年的发展，我国股票市场已初具规模，形成了主板市场、中小企业板市场和创业板市场多层次的市场体系，为企业融资、吸收流动性发挥了重要作用。但2007 年股市泡沫破裂，大量资金流出股市[2]。在这样的背景下，从银行流出的大量资金只能涌入房地产市场。
上涨的预期和涌入的资金为房地产投机行为提供了前提和条件，大量的投机行为无疑会不断炒高房价，使其严重偏离商品价值，泡沫不断扩大。
此外，土地价格不断上涨是房地产泡沫的又一诱因。多数地方政府把土地出让作为增加财政收入的重要渠道，通过高价出让土地，获得建设资金。土地财政模式，把地方政府和房地产开发商绑到了一起，一旦房地产市场回落，除其他相关企业受影响外，地方政府的土地出让收入和各个阶段税费收入都将大幅下滑，部分对土地依赖性强的地方政府将面临入不敷出的境地。出于自身利益考虑，地方政府全力支持房地产业发展，增强了地价上升预期，推动房地产业泡沫化[1]。
三、房地产泡沫的危害
房地產泡沫带来的经济威胁和社会危害是显然且多样的，这里提主要的几点。
其一，高房价透支了未来，在两个方面抑制了消费。一是让许多购房人提前消费了未来的收入，而房地产商接受了转移来的收入，却未能承担起继续消费的责任。二是让许多梦想购房的人，开始增加储蓄，减少消费。高房价套牢了中国当前及未来的可支配收入，消费对于经济增长的拉动作用将长期难以发挥[2]。
其二，由于GDP、相关产业和政府财政收入对房地产业的高依赖程度，泡沫一旦破裂，会影响到经济增长、与房地产有关的众多实体行业和政府财政状况，使我国经济陷入停滞。
其三，巨额的银行贷款时刻威胁着我国的资本市场。一旦泡沫破裂，房地产价格暴跌，必然导致银行贷款无法收回，巨额的坏账最终会使我国以银行业为主导的金融体系崩溃。
其四，高房价不利于民生建设，大部分人买不到房的焦虑会降低社会安全感，从而激化社会矛盾，影响社会稳定和安全。
四、房地产业的宏观调控政策
2005年，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施（简称“国八条”），建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。
2008年，得益于前期调控和金融危机，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。但为应对金融危机、保持GDP增长，08年后半年，政策松动实行宽松的货币政策，银行利率下调，大量资金从银行涌入房地产使房价迅速反弹。
2010年，应对完危机过后，政策重新转为抑制房价，出台“国十条”，被称为“史上最严厉的调控政策”。但由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂实况，国十条的威力未能完全释放。
自2010年至今，政策一直保持紧缩，房价也在小幅上涨中逐渐趋于稳定。
国家的宏观调控其实是政府态度在民生和经济之间的博弈，从房价持续上涨的现状来看，经济在这场博弈中一直占上风，这也是为何年年调控房价却迟迟下不来的主要原因。当然，由于房地产业牵一发而动全身，调控本身就是一件难事，一旦力度过大，造成泡沫破裂，房价“硬着陆”，对我国经济和社会都是极其有害的。另一方面，由于民生问题越来越凸显，影响到社会安定，近年来政策开始表现出倾向于民生的趋势，房地产政策也将保持紧缩状态。
参考文献：
[1]王培辉.中国房地产价格泡沫原因分析[J].经济理论与经济管理，2011，（03）：39-44
[2]张弛.解读中国经济：揭示中国经济增长背后的危机[M].北京：经济科学出版社，2012.164