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[摘要]本文在分析华基绿城项目及其风险特征的基础上，采用理论与实践相结合的方法，本项目管理方法是基于华基绿城项目的风险管理而采用的。在项目风险评估中应采用定性和定量相结合的研究方法对项目风险进行评估。最后，在风险评估和评价的基础上，针对华基绿城项目的情况，制定相应的风险管控措施和方法，以有效应对项目风险。同时希望本文的研究成果能为房地产项目的风险管理提供参考。
[关键词]项目管理;风险管理;房地产项目
改革创新开放以来，房地产业持续实现了快速健康发展，对促进国民经济的持续发展进步起到了一种不可替代的重要推动力和作用，已发展成为当代我国国民经济发展的重要支柱产业。据我国相关统计资料数据统计，2008年，我国全年房地产项目开发完成投资30580亿元，比上年同期增长了20.9%。我国已经初步进入了我国房地产业快速发展的高峰阶段。但在这个行业繁荣的背后，我们也必须清醒地充分认识和看到：随着我国市场竞争的日益加剧和行业国际化的发展趋势，我国房地产开发项目的国内外部环境日益复杂，不确定性的因素日益明显增多。本文正是在这样的背景下选择了华基绿城项目的风险管理作为研究课题。
一.项目风险管理理论综述
1.1项目风险管理的概念
什么是项目管理？不同的学者对此有不同的说法。但所有不同的合理解释都主要来自于以下几个主要方面：企业项目经理如何识别、评估和分析评估潜在项目风险源、教育风险过程、潜在风险损害补偿机制、范围和造成损失等，在此等的基础上，综合研究运用市场经济学、管理学、运筹学、行为科学、系统论、控制论、信息论等各门学科和各种现代管理工程，结合各种现代企业项目风险管理手段，制定一套相应的企业项目风险控制管理策略，实施有效风险控制，采取主动控制行动，创造条件，为了控制成本，保证工程质量，保证工程的顺利进行，达到相应的效益和工程目标，我们应该降低工程中发生风险的可能性，降低风险所造成的负面影响和各种损失，减少或消除风险。
1.2房地产项目风险管理综述
随着我国社会主义法治市场经济的逐步建立和快速发展，房地产业已逐步走向发展化并成为拉动国民经济的重要基础性、先导性和重要支柱性新兴产业。同时，房地产业仍然是一个具有高风险、高预期收益的投资行业，具有诸多大的不确定性。房地产项目开发投资项目风险预测管理评估是广泛指通过项目风险评估、风险评估和项目风险评估，对房地产开发项目建设开发投资过程阶段中的不同经济风险以及不同市场经济阶段资源的生产使用经营情况风险进行综合检查，在此评估基础上，对不同的项目管理者和技术手段进行综合优化管理组合，以有效率的控制风险预测房地产项目开发投资项目过程中的不同经济风险，达到降低风险、提高效益、实现目标的目的。
1.3房地产项目风险识别
风险信息识别技术是广泛指企业风险管理技术人员通过运用视觉感知和掌握历史管理经验，运用不同的宏观经济信息技术和管理手段，记录不同的市场客观经济数据和各类风险管理事故，系统地分析认识潜在风险、分析、总结和进行分类，区分实际管理风险和潜在管理风险以及相关事件处理规则，并提出确定未来潜在风险及其潜在性质的一个过程。识别房地产项目的过程是以一种可以理解的方式来描述不确定性。
1.4房地产项目风险评价
风险评估主要应用的是对一个项目风险的直接影响和造成后果的风险评估和绩效评估。理论界的数学分类方法可以划分为非定性数学分析和定量分析两种研究方法。房地产开发行业的长期发展历史表明，开发商企业应首先充分考虑行业风险影响因素，进行行业风险评估分析和收益评估。在现有风险评估的基础上，房地产开发项目风险评估分析主要采用不同的风险分析方法技术，对不确定过程进行定性、定量或双向处理，以评估风险可能带来的影响。
二.制定具体有效的风险管理措施
2.1加强政策分析
我们必须知道，房地产项目开发投资项目的首要投资风险往往是源于政策性投资风险。房地产市场交易主要包括各种交易相关的法律政策、法规和法律规章，在国家实行宏观调控的政策背景下，未来对于土地和房地产的市场发展控制政策比较明确，即严格控制整体房价，控制整体房价过快快速上涨，严格控制整体土地市场供应，同时，在房地产投资市场持续发展速度方面，要不断提高房地产项目开发的市场准入率和门槛，纠正房地产市场的限购令。
2.2积极化解融资风险
由于企业资金市场需求旺盛，银行贷款有限，只有积极探索拓展企业融资服务渠道，才能有效保证市场资金的有效顺利供给。具体的项目风险管理控制措施主要有：项目合作开发和再融资。在企业项目投资开发初期，要仔细考虑项目资金成本流动的全一个过程，制定详细的项目成本计划，准确合理测算项目资金流动缺口，实行不同经营渠道的资金融资方式组合。
2.3控制质量风险
工程质量安全控制目标原则以工程合同条款为质量依据，督促具体施工单位全面实现工程合同条款约定的工程质量控制目标。质量管理控制以事前事后控制质量为主因而质量控制是最重要的。施工设计方案组织制定后，要认真征求上级有关建设单位、项目管理技术人员和其他有相关经验的工程施工人员的具体意见，充实具体工程设计内容，修改具体施工设计方案，确保施工系统的科学性和可靠性、质量风险得到合理控制。也可以委托其他监理人对工程全过程进行监理，项目部还应派专人负责质量控制，对出现的质量差错、建筑质量通病等问题进行处理。
2.4加强安全施工意识
要提高建筑业的安全意识，首先要确保建筑业安全保障措施的落实。因此，有必要对日常施工工作进行检查和监控，最大限度地减少和消除建设项目中对象的不确定性和人的不确定性行为。同时，注重安全培训，所有参与设计的人员必须提高安全意识，进入现场的人员必须首先进行安全培训和教育，并严格遵守规章制度。
参考文献：
[1]赵世强，房地产开发风险管理，北京，中国建筑材料出版社，2003，1
[2]谭术魁，房地产项目管理，北京，机械工业出版社，2003，11
[3]刘洪玉，房地产开发，北京，首都经济贸易出版社，2006， 11
[5]李文斌，国际房地产投资利益风险与制度，北京，中国财政经济出版社，2007， 7
[6]沈建明，项目风险管理，北京，机械工业出版社，2006，10
[7]王家远，劉春乐建设项目风险管理北京中国水利水电出版社知识产权出版社，2004
山东协和学院 山东济南 250100
[关键词]项目管理;风险管理;房地产项目
改革创新开放以来，房地产业持续实现了快速健康发展，对促进国民经济的持续发展进步起到了一种不可替代的重要推动力和作用，已发展成为当代我国国民经济发展的重要支柱产业。据我国相关统计资料数据统计，2008年，我国全年房地产项目开发完成投资30580亿元，比上年同期增长了20.9%。我国已经初步进入了我国房地产业快速发展的高峰阶段。但在这个行业繁荣的背后，我们也必须清醒地充分认识和看到：随着我国市场竞争的日益加剧和行业国际化的发展趋势，我国房地产开发项目的国内外部环境日益复杂，不确定性的因素日益明显增多。本文正是在这样的背景下选择了华基绿城项目的风险管理作为研究课题。
一.项目风险管理理论综述
1.1项目风险管理的概念
什么是项目管理？不同的学者对此有不同的说法。但所有不同的合理解释都主要来自于以下几个主要方面：企业项目经理如何识别、评估和分析评估潜在项目风险源、教育风险过程、潜在风险损害补偿机制、范围和造成损失等，在此等的基础上，综合研究运用市场经济学、管理学、运筹学、行为科学、系统论、控制论、信息论等各门学科和各种现代管理工程，结合各种现代企业项目风险管理手段，制定一套相应的企业项目风险控制管理策略，实施有效风险控制，采取主动控制行动，创造条件，为了控制成本，保证工程质量，保证工程的顺利进行，达到相应的效益和工程目标，我们应该降低工程中发生风险的可能性，降低风险所造成的负面影响和各种损失，减少或消除风险。
1.2房地产项目风险管理综述
随着我国社会主义法治市场经济的逐步建立和快速发展，房地产业已逐步走向发展化并成为拉动国民经济的重要基础性、先导性和重要支柱性新兴产业。同时，房地产业仍然是一个具有高风险、高预期收益的投资行业，具有诸多大的不确定性。房地产项目开发投资项目风险预测管理评估是广泛指通过项目风险评估、风险评估和项目风险评估，对房地产开发项目建设开发投资过程阶段中的不同经济风险以及不同市场经济阶段资源的生产使用经营情况风险进行综合检查，在此评估基础上，对不同的项目管理者和技术手段进行综合优化管理组合，以有效率的控制风险预测房地产项目开发投资项目过程中的不同经济风险，达到降低风险、提高效益、实现目标的目的。
1.3房地产项目风险识别
风险信息识别技术是广泛指企业风险管理技术人员通过运用视觉感知和掌握历史管理经验，运用不同的宏观经济信息技术和管理手段，记录不同的市场客观经济数据和各类风险管理事故，系统地分析认识潜在风险、分析、总结和进行分类，区分实际管理风险和潜在管理风险以及相关事件处理规则，并提出确定未来潜在风险及其潜在性质的一个过程。识别房地产项目的过程是以一种可以理解的方式来描述不确定性。
1.4房地产项目风险评价
风险评估主要应用的是对一个项目风险的直接影响和造成后果的风险评估和绩效评估。理论界的数学分类方法可以划分为非定性数学分析和定量分析两种研究方法。房地产开发行业的长期发展历史表明，开发商企业应首先充分考虑行业风险影响因素，进行行业风险评估分析和收益评估。在现有风险评估的基础上，房地产开发项目风险评估分析主要采用不同的风险分析方法技术，对不确定过程进行定性、定量或双向处理，以评估风险可能带来的影响。
二.制定具体有效的风险管理措施
2.1加强政策分析
我们必须知道，房地产项目开发投资项目的首要投资风险往往是源于政策性投资风险。房地产市场交易主要包括各种交易相关的法律政策、法规和法律规章，在国家实行宏观调控的政策背景下，未来对于土地和房地产的市场发展控制政策比较明确，即严格控制整体房价，控制整体房价过快快速上涨，严格控制整体土地市场供应，同时，在房地产投资市场持续发展速度方面，要不断提高房地产项目开发的市场准入率和门槛，纠正房地产市场的限购令。
2.2积极化解融资风险
由于企业资金市场需求旺盛，银行贷款有限，只有积极探索拓展企业融资服务渠道，才能有效保证市场资金的有效顺利供给。具体的项目风险管理控制措施主要有：项目合作开发和再融资。在企业项目投资开发初期，要仔细考虑项目资金成本流动的全一个过程，制定详细的项目成本计划，准确合理测算项目资金流动缺口，实行不同经营渠道的资金融资方式组合。
2.3控制质量风险
工程质量安全控制目标原则以工程合同条款为质量依据，督促具体施工单位全面实现工程合同条款约定的工程质量控制目标。质量管理控制以事前事后控制质量为主因而质量控制是最重要的。施工设计方案组织制定后，要认真征求上级有关建设单位、项目管理技术人员和其他有相关经验的工程施工人员的具体意见，充实具体工程设计内容，修改具体施工设计方案，确保施工系统的科学性和可靠性、质量风险得到合理控制。也可以委托其他监理人对工程全过程进行监理，项目部还应派专人负责质量控制，对出现的质量差错、建筑质量通病等问题进行处理。
2.4加强安全施工意识
要提高建筑业的安全意识，首先要确保建筑业安全保障措施的落实。因此，有必要对日常施工工作进行检查和监控，最大限度地减少和消除建设项目中对象的不确定性和人的不确定性行为。同时，注重安全培训，所有参与设计的人员必须提高安全意识，进入现场的人员必须首先进行安全培训和教育，并严格遵守规章制度。
参考文献：
[1]赵世强，房地产开发风险管理，北京，中国建筑材料出版社，2003，1
[2]谭术魁，房地产项目管理，北京，机械工业出版社，2003，11
[3]刘洪玉，房地产开发，北京，首都经济贸易出版社，2006， 11
[5]李文斌，国际房地产投资利益风险与制度，北京，中国财政经济出版社，2007， 7
[6]沈建明，项目风险管理，北京，机械工业出版社，2006，10
[7]王家远，劉春乐建设项目风险管理北京中国水利水电出版社知识产权出版社，2004
山东协和学院 山东济南 250100