7月20日，国家发改委和统计局发布的最新调查数据显示，2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5．8％，其中，深圳涨幅最高，为14．6％。在宏观调控人势之下，深圳风头猛然盖过了北京、上海，“领涨”全国。
　　在此报告出台之前10天，深圳市房地产研究中心发布了《2006年上半年深圳市房地产市场发展状况》报告书。报告显示，2006年上半年，深圳办公楼销售面积16．93万平方米，同比上涨21．10％；销售均价14259．21元／平方米，同比上涨23．22％。进入2006年的深圳写字楼市场由此成为亮点中的亮点。写字楼租金水平一路走高，销售亮点频现，出现了明显的“三增一减”状况，即供应量在增加，客户需求在增加，销售和租赁价格在上涨，写字楼的空置率在减少。这一良好表现为深圳写字楼迎来了更多来自市场的关注目光。
　　
　　主力区和热点区两面开花
　　
　　深圳写字楼主要分布在三个区域：罗湖是老牌劲旅，福田中心区已成主导力量，南山是新生力军。近两年，随着城市中心的西移，福田已经逐渐取代了罗湖的商务中心位置。福田中心区的大中华交易广场、金中环写字楼、荣超国际商会中心等深圳CBD总部经济项目目前成为关注焦点和投资热点。随着配套设施的不断完善、商务氛围的日趋成熟，深圳福田中心区的核心地位和价值将逐步释放出来，投资价值必将提升。
　　除中心区写字楼市场倍受关注外，南山写字楼市场成为今年上半年的新热点，写字楼不管是租金还是受关注率较去年都有很大提高。很多楼盘的市场均价已经接近12000元。写字楼也是今年的南山商业地产发展的重头戏。深圳中原物业顾问有限公司写字楼部总监杨创慧介绍说，不管是南山的科技园、中心区还是老片区南油，写字楼市场都有了长足进展，已投入使用和即将入市的写字楼项目市场前景都非常不错，因为南山的住宅和商业近况都有了长足的进步，加上西部通道的开通和经济发展迅速等因素，很多新兴企业开始选择南山作为公司的根据地。业内人士分析说，虽然相比老牌写字楼片区在数量上还有差距，但是随着南山区各项配套设施的完善和经济的迅速发展，在2～3年之后将成为大热点片区。
　　
　　一、二级市场齐头并进
　　
　　深圳市写字楼一级市场的全面开花，也带动了二级市场的发展。深圳中原深港研究中心统计数据显示，今年前4个月买卖成交接近13万平方米，比去年同期增长3成。目前写字楼二手买卖成交已超过一手，深圳写字楼进入了两级市场并驾齐驱的局面。有别于住宅市场的明显波动，上半年深圳写字楼租赁市场仍持续活跃，位于福田中心区的甲级写字楼仍然是需求热点。同时由于该区的影射作用，使得中心西区也成为写字楼发展重要区域，空置率不断下降。
　　二手市场活跃的另一个因素就是深圳写字楼的租金水平相对合理。福田中心区大多数楼盘租金都在100～120元／平方米月区间内，车公庙的租金价格多数在80～100元／平方米月区间内。市场存量比较充裕，虽有上涨空间，但涨幅不会特别大。在福田办公的谭先生告诉记者，他所在楼层的租赁客户大多数对现有租赁价格表示认可。与此同时，深圳一些老城区的写字楼如国贸、赛格租赁形势也非常乐观。
　　在深圳城市经济迅速发展、市场开放度增强等系列利好因素下，很多投资者和业内人士都非常看好二手写字楼市场。一位业内人士分析说，一些国外基金也将写字楼买来之后用于收租，这些投资者追求的是长期稳定的回报。现在深圳的写字楼市场平均回报率稳定在10％左右。不会短期内大起大落，也避免了投机者的浑水摸鱼。
　　
　　三大需求催热深圳写字楼
　　
　　深圳写字楼市场表现良好，跟市场的供需平衡有关。今年是深圳写字楼市场“消化年”。去年集中放量加上今年入市的项目，总供应量达到230万平方米左右，市场需求旺盛。
　　美联物业有限公司市场研究部高级研究员王军鹏分析，从一季度成交的情况来看，需求主要来自如下三股力量：
　　一是外资需求：政府工作报告显示，“十五”期间深圳吸引外商直接投资累计达到147．24亿美元，世界500强企业已有114家投资进驻本市。加上WTO效应，包括汽车、金融、农业、电信、物流等诸多行业逐步取消进入壁垒，乃至完全放开市场，为外资进入中国创造了良好的环境，使得一季度外资对深圳市场的关注度明显提高，外企进入深圳市场的力度也显著加大。
　　二是中小企业：一些成长型企业由于经济的高位运行，赢利能力增长，具备了更换高级写字楼的能力，同时根据租约，合同相继到期，一季度相继迎来实力型企业换楼高峰。南山科技园和福田车工庙200—500平方米之间的写字楼是热销产品。
　　三是投资需求：据政府工作报告，深圳市综合经济实力在全国百强城市中排名第三，然而深圳写字楼的价格与其经济实力并不相符，不但比北京、上海的写字楼价格要低，甚至比南京都还要低，与一河之隔香港就更没得比了，甚至还出现与本地商务公寓的价格倒挂现象。价格的偏低，加上政府加大发展福田CBD政策利好，使得投资者使对中心区写字楼前景的普遍看好，投资气氛越来越浓，需求也不断上涨。
　　
　　供需平衡压缩炒作空间
　　
　　随着国家地产调控政策的逐步落实，炒作势力在住宅领域活动的空间越来越小，加上深圳本地出台的调控细则非常严厉，很多人开始担心：活跃于住宅市场的流动资金会不会大举进入写字楼市场，从而影响写字楼行业的正常发展。
　　据深圳中原物业顾问有限公司的数据表明：外资在写字楼市场所占比例在10％－15％之间，应该不会对深圳写字楼市场造成冲击。世联地产(中国)有限公司区域经理杨成认为，虽然不排除外资大举进入写字楼市场的可能，但是其首选还是北京、上海。他认为，现在的深圳写字楼市场有部分炒作空间，但是像住宅领域那样出现“全民炒房”现象不大可能。这是由写字楼市场自身特性决定的。写字楼自用和投资比例约6：4。投资者绝大多数以出租收益为主要目的。如果商品实际价值在使用，那么这个商品所处行业产生泡沫的可能性就比较小。同时，深圳写字楼的供应是非常充是的，供需在一种平衡的状态下，炒作就很难有空间。
　　


　　深圳市房地产研究中心主任王峰也指出，随着深圳市房地产调控力度的增强，今年市场投资和投机性购房需求得到有效遏制，购房需求回归理性。
　　此外，投资写字楼的成本显然比住宅要高得多。据深圳中原地产顾问有限公司最近发布的数据来看，现在深圳市场一个120平方米左右的写字楼物业，保守估价约为150万元左右，加上其他相关费用，接近200万元。购买写字楼的首付一般是4～6成，也就是说将近百万元。因此，很多普通市民和小炒家是不会选择写字楼作为主要投资目标的。
　　深圳地产业内人士透露，一些国外基金也将写字楼买来之后用于收租，这些投资者追求的是长期稳定的回报。 现在深圳的写字楼市场平均回报率稳定在10％左右。不会短期内大起大落，因此避免了投机者的浑水摸鱼，整体而言，深圳写字楼市场在稳健有序的发展中，不管是外资还是国内炒家，想通过搅乱市场获取高额利润的可能性都不大。
　　
　　重拾“中国式样板房”桂冠
　　
　　


　　从“中国经济发展窗口”到“综合发展城市”，再到现在的“现代化的国际城市”，城市的发展带动了深圳房地产的发展，也给写字楼市场带来飞速发展的新契机。过去的十年，深圳楼市一直走在全国的前列，被誉为“中国式样板房”。近午来，深圳地产业界更是大肆宣扬所建楼盘的高品质。专家分析认为，无论是从建筑产品的设计理念、销售模式等方面来看，深圳写字楼市场都或多或少地存在不足。
　　说起深圳写字楼的发展，福田中心区的地标建筑新世界中心营销总监温国辉语出惊人，“我认为深圳的楼市产品在停滞，缺乏创新和精品，不说远的、国外的，就是上海北京的产品也在逐渐超越深圳。”他解释道，虽然总体来看，深圳写字楼的建筑品质都在提高，但是这几年深圳进步速度放慢了。北京和上海等地有很多项目水平已经超过了深圳。
　　与其他一线城市相比，深圳的写字楼市场发展比较理性。但是，近年来，新建写字楼往往瞄准跨国公司和大中型企业。而深圳的经济模式是以民营经济为主，创业型小公司较多，500强之类的大公司在深圳相对不多。因此大开间、总价高的写字楼需求相对有限，目前供大于求已抑制了价格上涨的空间，价格涨幅高于租金涨幅。此外，城市规划与项目开发脱节，往往是有了项目，周遍的配套才陆续跟进。这就对项目销售造成了一定压力。
　　与此同时，国际化大都市深圳要和国际化接轨，在项目的运作过程中一定要以国际化的思维来考虑问题，以国际化的规范要求自己，建设出符合国际化标准的产品。然而，实际情况是，这样国际化水准的写字楼并不多见。
　　供求稳定的一级市场，活跃的二级市场，为写字楼奠定了良好的市场基础，同时也催热了深圳写字楼。“第五代写字楼”“总部基地”“私人酒店”“国际商务领袖”等独具个性化的营销理念的提出，高档会所、健身房、游泳池、网球场、水疗中心等设施的逐步完善，让我们看到了深圳重拾“中国样板房”的希望。随着“9+2”中外总部抢滩深圳中心区和深圳CBD的再提速，各大标志性甲级商务楼入住率不断攀升，新兴的南山和宝安写字楼市场也开始发力，深圳写字楼正在以前所未有的速度朝着一个更加成熟、更加理性的方向迈进。