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摘 要：人口老龄化问题，已经成为当前中国面临的严峻的社会问题。老龄化问题的凸显促进了养老产业的蓬勃发展，同时也催生出为养老服务提供物质基础的养老地产。但是通过对养老地产业在供需、规划、融资、产业链、运营等方面的研究， 发现了我国养老地产现存的问题， 并结合国外经验， 国内具体国情、文化等提出了一些建议。
关键词：养老地产；老龄化；政策建议
1 养老地产的简要介绍
由于我国人口出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加，老龄化进程呈明显加快趋势。自2000年中国进入老龄化社会以来，养老产业的发展也逐步受到社会的广泛关注。养老地产作为养老产业的一部分是必不可少的。养老地产概念的提出始于20世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。狭义上的养老地产指将养老主题融合于地产开发项目中，满足日益增长的特定市场需求，广义上的养老地产则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能。
2我国养老地产发展的现状
我国养老地产行业目前发展前景广阔，吸引了一大部分投资主体参与投资，其中包括房地产公司、保险机构、养老服务机构与其他投资机构等。总的来说，房地产开发企业主要负责养老住宅的开发与养老服务设施的建设，也会涉猎到项目的运营与融资等领域；养老服务机构主要负责运营养老地产的日常服务工作，由于专业优势，他们会对养老地产项目提出建设性意见；保险机构主要将养老住宅建设、设施运营和保险、理财产品结合在一起并为一部分项目提供资金支持。 我国养老产业方面依然存在许多问题，国家重视养老产业的发展情况，党的十八大提出“积极应对人口老龄化，大力推进老龄服务事业和产业发展”，这为养老产业的发展提供了生命之泉。
3我国养老地产发展中遇到的困境
3.1投入成本居高不下
养老地产产业链涉及房地产行业、保险行业、医疗保健行业、医疗护理服务、老年娱乐、老年教育等多项目，那么前期投资成本将会十分庞大。养老地产首先地理位置要方便，有良好的生态环境，方便子女探望的同时也有利于老年人的身体健康；也要距离医疗资源近，而本就供不应求的医院周边土地难寻；还要有各种老年人配套设施，同时配套相关服务，这每一项因素都在一步步推高前期的投入。后期的运营例如无障碍通道、老年人慢速电梯等等老年人生活的特殊需求造成运营成本会较普通小区高出30%左右。医疗资源缺乏、基础设施不足、土地成本高、缺乏合适的政府补贴机制，导致现在入场的都是资金十分雄厚的公司才敢来试水，大量投资者仍处于观望状态。
3.2 产业链有待优化
养老产业具有综合性强、产业链长，过程复杂等特点，养老产业链涉及范围广泛，其中养老地产是养老产业链中举足轻重的一部分。我国养老地产产业链尚处于雏形阶段，互相衔接融合还有待加强。处于养老地产产业链中游的开发商、运营商等互相还不能有效衔接。处于产业链上游的政府发挥着监管的作用，同样处于上游的还有融资这项有待解决的问题，产业链下游的养老地产衍生产品即老年旅游、老年教育、老年保健、康复设施、娱乐设施随着养老地产的发展会被带动发展，但依然缺乏一套完整的体系。养老地产虽说是地产但其主要依靠衍生服务盈利，所以完整的、一体的养老地产产业链不只要有房地产开发商还要有服务机构。养老地产产业链中的各方应充分发挥自己的优势，互相促进各自的健康发展，以达到效率最优化。
3.3 参与方单一，无法实现优势互补
事实上，我国养老地产发展的速度远远追不上老龄化的速度，而在这种严峻的形势下，我国的养老地产业却已经形成了一种恶性循环。这种恶性循环就是我国养老地产的投资方、建设方与后期运营方常常是集中在同一个公司身上，没有达到有效的分工协作，这样这个公司就会承担更大的风险，进行效率值不佳的作业。
4 相关建议
4.1准确定位目标群体
养老产业的缺口目前看来更多的体现在中低端消费群体，而目前养老地产的定位多为高端群体，例如目前泰康养老模式进入的条件是200万保单起，公寓出 租模式年卡是30万押金起，对于我国目前居民收入水平来说（以2016为例：全国居民人均可支配收入23821元），定位目前是针对高净值群体。企业在布局前期就 应该做好战略部署，充分利用已有的资源，对未来的盈利模式、客户群、服务价格等进行合理预测与定位。我国目前老年人口的两周患病率为46.6%，大多都是因为疾病而去世，进入老年后需要全陪护的老人数量比例并不是很多，绝大多数的老年人退休后的养老模式就是居家养老—医院救治—人生终点。同时数据表明 目前空巢老人比例50%，到2030年将达到90%，老年群体晚年迫切需要的不是护理，而是大健康为核心的综合老年配套服务。确定位目标群体，满足需求才能推出更适合市场的产品。
4.2优化产业链
在人口老龄化的趋势下，我们应该将现代科技手段加以利用，使其服务于我国养老产业，以便构建一个完整的养老产业链。从核心的养老服务、养老地产至养老支柱产业以及辐射产业带动养老上下游的服务，以形成一个从上至下的五位一体养老产业链，提升养老产业的效率，使老年人退休后的生活质量有所提高。
4.3各参与方优势互补
现阶段我国养老地产投资方、建设方以及后期运营相互之间欠缺合作，各个单位难展拳脚。因此资金实力雄厚的公司与拥有开发技术的公司以及擅长后期运营的公司可以发挥自身所长，共同出资合作成立一所新公司。这样它们的作业效率也会较之前有所提高。新公司具备了资金实力、开发技术与后期运营，并且内部形成了一套有着独特优势的生产链。
参考文献：
[1] 李珺.当前我国老年产业发展存在的问题与应对策略[J].昆明学院学报，2016（2）.
[2] 彭后生，张建坤，李灵芝.老龄化背景下房企发展养老地产的对策研究[J]，现代城市研究，2014（12）.
[3] 许生.我国养老产业现状、前景和路径选择[J]，公共治理评论，2015（10）.
[4] 赵丽芳.养老地产蓄势待发[J].WTO經济导刊，2014（4）.
作者简介：
吴彦卓（1994—），女，山西大同人，山西财经大学2017（管理学）学术硕士研究生，研究方向：住房制度.
关键词：养老地产；老龄化；政策建议
1 养老地产的简要介绍
由于我国人口出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加，老龄化进程呈明显加快趋势。自2000年中国进入老龄化社会以来，养老产业的发展也逐步受到社会的广泛关注。养老地产作为养老产业的一部分是必不可少的。养老地产概念的提出始于20世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。狭义上的养老地产指将养老主题融合于地产开发项目中，满足日益增长的特定市场需求，广义上的养老地产则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能。
2我国养老地产发展的现状
我国养老地产行业目前发展前景广阔，吸引了一大部分投资主体参与投资，其中包括房地产公司、保险机构、养老服务机构与其他投资机构等。总的来说，房地产开发企业主要负责养老住宅的开发与养老服务设施的建设，也会涉猎到项目的运营与融资等领域；养老服务机构主要负责运营养老地产的日常服务工作，由于专业优势，他们会对养老地产项目提出建设性意见；保险机构主要将养老住宅建设、设施运营和保险、理财产品结合在一起并为一部分项目提供资金支持。 我国养老产业方面依然存在许多问题，国家重视养老产业的发展情况，党的十八大提出“积极应对人口老龄化，大力推进老龄服务事业和产业发展”，这为养老产业的发展提供了生命之泉。
3我国养老地产发展中遇到的困境
3.1投入成本居高不下
养老地产产业链涉及房地产行业、保险行业、医疗保健行业、医疗护理服务、老年娱乐、老年教育等多项目，那么前期投资成本将会十分庞大。养老地产首先地理位置要方便，有良好的生态环境，方便子女探望的同时也有利于老年人的身体健康；也要距离医疗资源近，而本就供不应求的医院周边土地难寻；还要有各种老年人配套设施，同时配套相关服务，这每一项因素都在一步步推高前期的投入。后期的运营例如无障碍通道、老年人慢速电梯等等老年人生活的特殊需求造成运营成本会较普通小区高出30%左右。医疗资源缺乏、基础设施不足、土地成本高、缺乏合适的政府补贴机制，导致现在入场的都是资金十分雄厚的公司才敢来试水，大量投资者仍处于观望状态。
3.2 产业链有待优化
养老产业具有综合性强、产业链长，过程复杂等特点，养老产业链涉及范围广泛，其中养老地产是养老产业链中举足轻重的一部分。我国养老地产产业链尚处于雏形阶段，互相衔接融合还有待加强。处于养老地产产业链中游的开发商、运营商等互相还不能有效衔接。处于产业链上游的政府发挥着监管的作用，同样处于上游的还有融资这项有待解决的问题，产业链下游的养老地产衍生产品即老年旅游、老年教育、老年保健、康复设施、娱乐设施随着养老地产的发展会被带动发展，但依然缺乏一套完整的体系。养老地产虽说是地产但其主要依靠衍生服务盈利，所以完整的、一体的养老地产产业链不只要有房地产开发商还要有服务机构。养老地产产业链中的各方应充分发挥自己的优势，互相促进各自的健康发展，以达到效率最优化。
3.3 参与方单一，无法实现优势互补
事实上，我国养老地产发展的速度远远追不上老龄化的速度，而在这种严峻的形势下，我国的养老地产业却已经形成了一种恶性循环。这种恶性循环就是我国养老地产的投资方、建设方与后期运营方常常是集中在同一个公司身上，没有达到有效的分工协作，这样这个公司就会承担更大的风险，进行效率值不佳的作业。
4 相关建议
4.1准确定位目标群体
养老产业的缺口目前看来更多的体现在中低端消费群体，而目前养老地产的定位多为高端群体，例如目前泰康养老模式进入的条件是200万保单起，公寓出 租模式年卡是30万押金起，对于我国目前居民收入水平来说（以2016为例：全国居民人均可支配收入23821元），定位目前是针对高净值群体。企业在布局前期就 应该做好战略部署，充分利用已有的资源，对未来的盈利模式、客户群、服务价格等进行合理预测与定位。我国目前老年人口的两周患病率为46.6%，大多都是因为疾病而去世，进入老年后需要全陪护的老人数量比例并不是很多，绝大多数的老年人退休后的养老模式就是居家养老—医院救治—人生终点。同时数据表明 目前空巢老人比例50%，到2030年将达到90%，老年群体晚年迫切需要的不是护理，而是大健康为核心的综合老年配套服务。确定位目标群体，满足需求才能推出更适合市场的产品。
4.2优化产业链
在人口老龄化的趋势下，我们应该将现代科技手段加以利用，使其服务于我国养老产业，以便构建一个完整的养老产业链。从核心的养老服务、养老地产至养老支柱产业以及辐射产业带动养老上下游的服务，以形成一个从上至下的五位一体养老产业链，提升养老产业的效率，使老年人退休后的生活质量有所提高。
4.3各参与方优势互补
现阶段我国养老地产投资方、建设方以及后期运营相互之间欠缺合作，各个单位难展拳脚。因此资金实力雄厚的公司与拥有开发技术的公司以及擅长后期运营的公司可以发挥自身所长，共同出资合作成立一所新公司。这样它们的作业效率也会较之前有所提高。新公司具备了资金实力、开发技术与后期运营，并且内部形成了一套有着独特优势的生产链。
参考文献：
[1] 李珺.当前我国老年产业发展存在的问题与应对策略[J].昆明学院学报，2016（2）.
[2] 彭后生，张建坤，李灵芝.老龄化背景下房企发展养老地产的对策研究[J]，现代城市研究，2014（12）.
[3] 许生.我国养老产业现状、前景和路径选择[J]，公共治理评论，2015（10）.
[4] 赵丽芳.养老地产蓄势待发[J].WTO經济导刊，2014（4）.
作者简介：
吴彦卓（1994—），女，山西大同人，山西财经大学2017（管理学）学术硕士研究生，研究方向：住房制度.