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【摘 要】随着房地产企业近年来的迅速发展，房地产企业为了获得经济效益的最大化，对工程的各个项目环节成本控制十分重视。成本控制工作贯穿于整个房地产开发项目的始末，其中前期成本控制因为会影响后续工作的成本，是整个项目顺利实施的有利保证，同时，房地产开发企业开发成本涉及项目的投资决策、前期策划、设计、施工、销售等各个环节，相关数据分析与研究表明，对项目成本影响最大的阶段是项目的前期决策和规划设计阶段。因此，做好房地产开发项目前期的成本控制具有重要的理论价值与现实意义。
【关键词】房地产；投资项目；前期；成本控制
1、房地产项目成本控制理论概述
1.1房地产项目成本控制相关涵义
1.1.1成本控制涵义
成本控制就是对企业生产经营过程中发生的各种费用进行控制。可以从广义和狭义两个层次理解成本控制。狭义的成本控制即成本的日常控制，主要是指对产品生产阶段发生的成本进行控制。即运用--定的方法将生产过程中构成产品成本的一切耗费限制在预先确定的计划成本范围内，然后通过分析实际成本与计划成本之间的差异，找出原因，采取对策以降低成本。广义的成本控制就是成本经营，强调对企业生产经营的各个环节和方面进行全过程的控制。
1.1.2房地产开发项目成本控制涵义
传统的房地产开发项目成本控制是指从房地产开发项目的决策立项开始，到销售为止的全部建设过程中，对影响项目成本的各种因素加强管理，并采用各种有效措施，对此期间产生的土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、报建税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费和其他费用等相关费用进行控制，将实际发生的各种费用支出控制在成本计划范围内。随着成本控制理论的发展，房地产开发项目成本控制的对象也变得更为广泛，从项目的决策立项一直延伸到后期的物业服务及运营管理，即为项目全寿命周期成本控制。
1.1.3现代成本控制理论
成本控制论认为成本控制方式分为三个阶段：事前控制、事中控制和事后控制。
所谓事前控制是指在成本计划执行之前，为防止成本计划执行过程中可能出现的偏差而采取的管理行动，它规定了完成成本计划的各项要求、措施和职责。通过对成本计划制定的监控，在成本计划实施之前就能发现和纠正偏差，保证成本计划符合要求。比如用测定产品的目标成本来控制产品设计成本，对各种设计工艺方案的成本进行比较，从中选择最优方案。
事中控制则是指在经营过程中，直接观察、检查、监督成本活动，有两种控制方法：一是按照事先制定的成本目标进行控制；二是现场的控制，成本管理人员深入生产经营活动，检查目标成本的完成情况和存在的问题，然后与有关的技术、经营人员一道提出解决问题的方案。
成本控制要求从时间和空间上对企业发生的各种资源耗费进行事前、事中、事后的监督、调控，发现偏差及时揭示，并采用有效措施纠正不利差异，将实际成本控制在预定的目标成本范围内。运用工程学原理对生产经营过程中发生的各种耗费进行计算，发现其中不增值的作业，找出原因并加以改善，减少任何不增加企业价值的耗费，从而降低成本。
1.1.4房地产项目特点
（1）区域性
房地产项目具有不可移动性和长期使用性。由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同城市、城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水平都会大相径庭。由于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开发时须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方面情况。
（2）周期性
房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣一调整一衰退一萧条一复苏一繁荣。房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。
（3）专业性
房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品，也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消费品，也是一种有价资产。房地产在一个国家的总财富中一般占有较大比重。房地产交易不仅是交易物业本身，更是指附着在每一种具体房地产上的权益。只有完成了这些权益的转移，房地产交易才告完结。房地产商品是绝对异质的，互相不可替代，每一个项目，每一栋楼，每一个单位都有差异。所以房地产开发每个项目都有不同的特点，不同的目标市场，绝对不能简单照搬复制。做每一个项目都是做全新的事情，具有很强的专业性。
（4）高风险性
一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入数额巨大，另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市場不景气，则难以退出市场。此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的
角色，更容易受到政策的影响。
1.1.5房地产成本构成
房地产企业开发成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。
房地产企业成本与开发流程有着紧密的联系，成本的控制是一个过程，是地产企业诸多经营管理活动的体现。房地产企业一般的幵发流程如图1所示。
图1房地产幵发流程
1.2房地产开发项目成本控制关键节点
1.2.1投资决策阶段的成本控制
在开发项目的投资决策阶段，项目建设标准、建设地址、建设规模、项目定位、融资方式等内容均已初步确定，项目决策正确与否，直接关系到项目的成败。正确的项目决策是控制好工程成本的前提，如果项目投资决策阶段决策失误，则后续阶段再有效的成本控制也不能取得满意的成本控制效果。项目投资决策阶段的成本控制对整个开发项目而言，节约投资的可能性最大。 1.2.2设计阶段的成本控制
项目投资决策确定以后，设计阶段的成本控制就变得十分重要了。设计阶段对成本的影响首先体现在设计方案直接影响开发项目建设成本。诸如建筑风格的确定、结构方案的选择、建筑材料的选用、施工工艺的选择，以及新材料和新技术的应用等设计内容均对成本有直接影响。“笔下一条线，投资花千万"正是设计阶段对投资具有重大影响的形象体现。因此，项目开发过程中要对设计方案进行多方位经济比选，认真研究、分析和优化，才能更好的控制项目成本。
1.2.3招投标与合同洽商阶段的成本控制
开发项目的相关法律文本均在招投标与合同的洽商阶段完成，这个阶段的工作质量直接影响项目运作期间的成本控制工作能否顺利开展。为了确保做好招投标工作，首先要进行充分的市场调查分析，建立和完善施工单位、建筑材料、政策法规信息库，为招投标工作储备足够的信息资源。其次，要根据项目的整体施工计划制订详尽的招投标计划，制订招标计划的同时，应明确招标原则，确定承包方式、承包范围、支付款办法、分包项目以及甲供材料的范围、方式等主要合同洽商所需条款。
招投标工作环节多，为了做好成本控制工作，应建立有力的监控制度，从而避免成本失控。监控主要从以下两方面加强。一是加强对标底的审核。标底的计算过程具有复杂性和专业性的特点，并且易受人为因素影响。因此开发项目应建立标底复审核机制，避免因标底偏差造成的成本提高或投标单位盲目低价中标现象，进而给工程成本控制工作带来困难。标底应该是以目标成本为基础，结合发包工程内容经综合计算确定的。二是加强对投标单位的资格审查。应充分审查投标单位的经济实力、在行业内的信誉、工作操作能力等，避免不够资格的投标单位扰乱投标环境，给招标工作带来难度，甚至影响幵发商做出错误判断。
开发项目成本控制在合同管理方面应注意合同的严密性和合同的可操作性。合同的严密性是指为了避免在结算时产生分歧和矛盾，合同条款除了包括正常应明确的条款外，还应着重对设计变更、现场签证计价方法、特殊工艺计价方法、违约的处理方法及可能遇到的风险因素的处理方法等进行明确。合同的可操作性主要体现在承发包双方能够切实执行合同的相关条款。应避免承包方为了承建工程而盲目承诺不可能实现的条款，待合同签订后在执行的过程中遇到困难即找开发商推矮扯皮，严重时甚至消极怠工，影响工程进度以及项目各项计划的实施，对成本控制工作极为不利。
1.2.4 施工阶段的成本控制
开发项目施工阶段的成本控制是在既定的预算成本基础上，在施工生产的动态过程中，对施工各阶段、各部分的成本进行控制，它对项目竣工后的工程决算具有重要影响。开发项目的施工阶段是将设计图纸转化为工程实体的过程，虽然施工阶段节约投资的可能性比较小，但是这一阶段需要投入大量资源，支付大量资金，浪费的可能性很大，容易造成投资的超支。因此施工阶段的成本控制在房地产开发项目的成本控制工作中也占有重要地位。施工阶段成本控制的重点工作是加强设计变更和现场签证的监督和管理。在施工阶段，开发企业应该建立适合企业的、严密的、行之有效的设计变更和现场签证管理控制体系，并且明确该体系的操作流程，流程环节中的责任人，责任人的管理权限，流程环节的确认时限，否决及责任追究制度。为了便于施工单位协作配合工作，提高工作效率，为结算打好基础，设计变更及签证管理控制操作体系也应让施工单位明晰。
房地产开发项目施工阶段的结算工作具有集中性、大量性、复杂性的特点，为避免结算时产生主观上的错误及客观上的疏忽，使结算工作处于受监控状态，应建立工程结算二次审核机制。建立审核制，既可加强内部制约，又可减少工作失误。同时依据审核结果建立相应的奖惩机制，例如：以每个月度为考核期间，本月内该项目的工程结算审减率（工程结算审减率=（初审金额一复审金额）/初审金额*100%）低于一定比率，则对相应责任人给予奖励，如果工程结算审减率高于一定比率，则对相应责任人给予处罚，从而提高工程结算工作人员的工作效率和积极性，形成良好的成本控制氛围。
2、房地产开发项目投资决策阶段的成本控制
2.1房地产投资决策的程序
房地产投资项目的决策程序（见图2），是指经过人们在房地产投资决策过程中不断总结，通过对客观事物的规律性认识，并用科学合理的方法不断分析总结得出的房地产投资项目在决策过程中各工作环节应遵循的符合其自身运动规律的先后顺序。
图2房地产开发项目投资决策程序图
2.2投资决策阶段影响房地产项目成本的因素分析
（1）投资决策阶段成本的组成：投资决策阶段需要考虑的是项目从建议书开始到建成交付使用，指进行某项工程建设花费的全部费用。現行房地产项目投资主要包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共设施配套费、项目预备费、市政配套费、工程监理费。土地成本、财务成本、营销成本等以及其他相关费用。
（2）投资决策阶段影响项目成本的主要因素：
①项目区位的选择
项目地区选择得合理与否，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着工程造价的高低、建设工期的长短、建设质量的好坏，同时对项目建成后的销售状况也有很大影响。因此，项目地区的选择要充分考虑各种因素的影响。
②开发项目建设时机的选择
房地产开发业在国民经济中占有重要的地位，它受市场宏观经济及区域经济的影响很大，因此幵发项目建设时机的选择对项目的成本也有很大影响。
③开发项目中主要材料设备的选用
开发项目主要设备的选用关系到项目建成后的档次、质量、使用功能、寿命周期、物业运营费用。因此，在满足功能要求，同时不增加使用过程中的运营和维修费用的前提下，对各种材料设备进行价格比较选择，可以有效节约成本。
2.3投资决策阶段的成本控制 房地产开发项目投资决策是一个不断渐进及深化的过程，投资决策阶段属于事前成本控制，决定项目投资的影响程度最高。项目开发成功与否，关键是要提高投资决策的质量。在投资决策阶段，房地产开发项目的成本控制主要遵循以下思路：
①制定购地决策，对土地成本进行有效控制；
②供求关系分析，对使用者的需要进行分析，合理定位项目；
③对环境的发展趋势和机遇进行调查预测；
④确定投资者的对项目功能的需求，发挥投资者的优势，利用环境和形势的机遇。
3、房地产开发项目目标成本在设计阶段的应用
房地产开发项目设计阶段成本控制需与目标成本紧密结合，通过限额设计等方法进行动态控制、设计优化。
3.1目标成本管理，是指确定及分解目标成本、落实成本控制责任、监控动态成本、考核责任主体的管理过程。
3.1.1可研目标成本的制定，须基于充分的市场调研及成本测算，载于可研报告内
3.1.2方案及施工图目标成本的制定，原则上，新制定目标成本受上一阶段目标成本控制，不得超过上一阶段目标成本，新可售面积占比不得低于上一阶段目标成本的可售面积占比。
3.2限额设计
3.2.1目标成本控制的关键在于设计环节的主动控制，项目设计应实施限额设计，保证设计结果符合目标成本要求
3.2.2限额设计由成本人员以目标成本的分解额，结合钢材、砼、铝材等主材的含量指标，提出设计的限额指标，设计人员将其列入设计合同成为相应条款，并督促设计单位落实执行。
3.2.3设计过程中，成本人员应积极配合设计人员，在具备条件时，及时对设计文件进行造价测算，配合方案的技术经济比较，以达到主动控制的目的。
3.2.4经测算超过设计限额的，应进行设计优化或修改设计，以符合目标成本的要求。
3.3成本预警机制
3.3.1 成本预警机制就是通过动态成本管理，对项目动态节超情况进行预警，以及时采取措施，保证目标成本的有效控制机制。
3.3.2.由成本人员建立成本预警机制。预警工作分定期预警及单项预警。
①定期预警：成本人员应定期向公司报告项目动态成本情况，对节超情况予以分析，对潜在的超支情况予以揭示，对超支科目知会各责任部门，商议应对办法。
②单项预警：成本人员在进行即时动态成本管理时，当预测单项成本科目或合同项目超支时，即时对该科目或合同进行预警，知会相关责任部门商议应对办法。
4、结束语
综上所述，随着国家对房地产市场的宏观调控，房地产项目中控制成本最重要的一环就是管控好开发房地产项目的前期成本。而房地产企业为获得利润，成本控制工作将会成为管理工作的中的重中之重。通过对房地产幵发各个阶段所产生的成本对总造价的影响所占的比重分析得知，项目开发的前期成本控制对整个项目造价有重大影响。由此，本文从房地产幵发企业的角度，通过对房地產开发项目前期成本的分析，针对其中存在的问题，提出了一套定量与定性相结合的前期成本控制体系，为房地产企业的发展提供有力保障。
参考文献：
[1]李启明，郑嘉，等小鹏，沈良峰.现代房地产项目全生命周期管理，[M].东南大学出版社.2009：18-27.
[2]王冬.关于设计阶段工程造价管理的几点思考闭.[J].四川建筑，2012， （23）：18.
[3]杨维.浅谈房地产开发项目的全寿命成本控制开发与建设[J].中国房地产，2008（9）：7-8.
[4]王夫冬，周梅华，王林秀.模糊综合评判在房地产投资中的应用.现代管理科学2007.7：112-113.
【摘 要】随着房地产企业近年来的迅速发展，房地产企业为了获得经济效益的最大化，对工程的各个项目环节成本控制十分重视。成本控制工作贯穿于整个房地产开发项目的始末，其中前期成本控制因为会影响后续工作的成本，是整个项目顺利实施的有利保证，同时，房地产开发企业开发成本涉及项目的投资决策、前期策划、设计、施工、销售等各个环节，相关数据分析与研究表明，对项目成本影响最大的阶段是项目的前期决策和规划设计阶段。因此，做好房地产开发项目前期的成本控制具有重要的理论价值与现实意义。
【关键词】房地产；投资项目；前期；成本控制
1、房地产项目成本控制理论概述
1.1房地产项目成本控制相关涵义
1.1.1成本控制涵义
成本控制就是对企业生产经营过程中发生的各种费用进行控制。可以从广义和狭义两个层次理解成本控制。狭义的成本控制即成本的日常控制，主要是指对产品生产阶段发生的成本进行控制。即运用--定的方法将生产过程中构成产品成本的一切耗费限制在预先确定的计划成本范围内，然后通过分析实际成本与计划成本之间的差异，找出原因，采取对策以降低成本。广义的成本控制就是成本经营，强调对企业生产经营的各个环节和方面进行全过程的控制。
1.1.2房地产开发项目成本控制涵义
传统的房地产开发项目成本控制是指从房地产开发项目的决策立项开始，到销售为止的全部建设过程中，对影响项目成本的各种因素加强管理，并采用各种有效措施，对此期间产生的土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、报建税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费和其他费用等相关费用进行控制，将实际发生的各种费用支出控制在成本计划范围内。随着成本控制理论的发展，房地产开发项目成本控制的对象也变得更为广泛，从项目的决策立项一直延伸到后期的物业服务及运营管理，即为项目全寿命周期成本控制。
1.1.3现代成本控制理论
成本控制论认为成本控制方式分为三个阶段：事前控制、事中控制和事后控制。
所谓事前控制是指在成本计划执行之前，为防止成本计划执行过程中可能出现的偏差而采取的管理行动，它规定了完成成本计划的各项要求、措施和职责。通过对成本计划制定的监控，在成本计划实施之前就能发现和纠正偏差，保证成本计划符合要求。比如用测定产品的目标成本来控制产品设计成本，对各种设计工艺方案的成本进行比较，从中选择最优方案。
事中控制则是指在经营过程中，直接观察、检查、监督成本活动，有两种控制方法：一是按照事先制定的成本目标进行控制；二是现场的控制，成本管理人员深入生产经营活动，检查目标成本的完成情况和存在的问题，然后与有关的技术、经营人员一道提出解决问题的方案。
成本控制要求从时间和空间上对企业发生的各种资源耗费进行事前、事中、事后的监督、调控，发现偏差及时揭示，并采用有效措施纠正不利差异，将实际成本控制在预定的目标成本范围内。运用工程学原理对生产经营过程中发生的各种耗费进行计算，发现其中不增值的作业，找出原因并加以改善，减少任何不增加企业价值的耗费，从而降低成本。
1.1.4房地产项目特点
（1）区域性
房地产项目具有不可移动性和长期使用性。由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同城市、城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水平都会大相径庭。由于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开发时须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方面情况。
（2）周期性
房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣一调整一衰退一萧条一复苏一繁荣。房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。
（3）专业性
房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品，也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消费品，也是一种有价资产。房地产在一个国家的总财富中一般占有较大比重。房地产交易不仅是交易物业本身，更是指附着在每一种具体房地产上的权益。只有完成了这些权益的转移，房地产交易才告完结。房地产商品是绝对异质的，互相不可替代，每一个项目，每一栋楼，每一个单位都有差异。所以房地产开发每个项目都有不同的特点，不同的目标市场，绝对不能简单照搬复制。做每一个项目都是做全新的事情，具有很强的专业性。
（4）高风险性
一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入数额巨大，另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市場不景气，则难以退出市场。此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的
角色，更容易受到政策的影响。
1.1.5房地产成本构成
房地产企业开发成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。
房地产企业成本与开发流程有着紧密的联系，成本的控制是一个过程，是地产企业诸多经营管理活动的体现。房地产企业一般的幵发流程如图1所示。
图1房地产幵发流程
1.2房地产开发项目成本控制关键节点
1.2.1投资决策阶段的成本控制
在开发项目的投资决策阶段，项目建设标准、建设地址、建设规模、项目定位、融资方式等内容均已初步确定，项目决策正确与否，直接关系到项目的成败。正确的项目决策是控制好工程成本的前提，如果项目投资决策阶段决策失误，则后续阶段再有效的成本控制也不能取得满意的成本控制效果。项目投资决策阶段的成本控制对整个开发项目而言，节约投资的可能性最大。 1.2.2设计阶段的成本控制
项目投资决策确定以后，设计阶段的成本控制就变得十分重要了。设计阶段对成本的影响首先体现在设计方案直接影响开发项目建设成本。诸如建筑风格的确定、结构方案的选择、建筑材料的选用、施工工艺的选择，以及新材料和新技术的应用等设计内容均对成本有直接影响。“笔下一条线，投资花千万"正是设计阶段对投资具有重大影响的形象体现。因此，项目开发过程中要对设计方案进行多方位经济比选，认真研究、分析和优化，才能更好的控制项目成本。
1.2.3招投标与合同洽商阶段的成本控制
开发项目的相关法律文本均在招投标与合同的洽商阶段完成，这个阶段的工作质量直接影响项目运作期间的成本控制工作能否顺利开展。为了确保做好招投标工作，首先要进行充分的市场调查分析，建立和完善施工单位、建筑材料、政策法规信息库，为招投标工作储备足够的信息资源。其次，要根据项目的整体施工计划制订详尽的招投标计划，制订招标计划的同时，应明确招标原则，确定承包方式、承包范围、支付款办法、分包项目以及甲供材料的范围、方式等主要合同洽商所需条款。
招投标工作环节多，为了做好成本控制工作，应建立有力的监控制度，从而避免成本失控。监控主要从以下两方面加强。一是加强对标底的审核。标底的计算过程具有复杂性和专业性的特点，并且易受人为因素影响。因此开发项目应建立标底复审核机制，避免因标底偏差造成的成本提高或投标单位盲目低价中标现象，进而给工程成本控制工作带来困难。标底应该是以目标成本为基础，结合发包工程内容经综合计算确定的。二是加强对投标单位的资格审查。应充分审查投标单位的经济实力、在行业内的信誉、工作操作能力等，避免不够资格的投标单位扰乱投标环境，给招标工作带来难度，甚至影响幵发商做出错误判断。
开发项目成本控制在合同管理方面应注意合同的严密性和合同的可操作性。合同的严密性是指为了避免在结算时产生分歧和矛盾，合同条款除了包括正常应明确的条款外，还应着重对设计变更、现场签证计价方法、特殊工艺计价方法、违约的处理方法及可能遇到的风险因素的处理方法等进行明确。合同的可操作性主要体现在承发包双方能够切实执行合同的相关条款。应避免承包方为了承建工程而盲目承诺不可能实现的条款，待合同签订后在执行的过程中遇到困难即找开发商推矮扯皮，严重时甚至消极怠工，影响工程进度以及项目各项计划的实施，对成本控制工作极为不利。
1.2.4 施工阶段的成本控制
开发项目施工阶段的成本控制是在既定的预算成本基础上，在施工生产的动态过程中，对施工各阶段、各部分的成本进行控制，它对项目竣工后的工程决算具有重要影响。开发项目的施工阶段是将设计图纸转化为工程实体的过程，虽然施工阶段节约投资的可能性比较小，但是这一阶段需要投入大量资源，支付大量资金，浪费的可能性很大，容易造成投资的超支。因此施工阶段的成本控制在房地产开发项目的成本控制工作中也占有重要地位。施工阶段成本控制的重点工作是加强设计变更和现场签证的监督和管理。在施工阶段，开发企业应该建立适合企业的、严密的、行之有效的设计变更和现场签证管理控制体系，并且明确该体系的操作流程，流程环节中的责任人，责任人的管理权限，流程环节的确认时限，否决及责任追究制度。为了便于施工单位协作配合工作，提高工作效率，为结算打好基础，设计变更及签证管理控制操作体系也应让施工单位明晰。
房地产开发项目施工阶段的结算工作具有集中性、大量性、复杂性的特点，为避免结算时产生主观上的错误及客观上的疏忽，使结算工作处于受监控状态，应建立工程结算二次审核机制。建立审核制，既可加强内部制约，又可减少工作失误。同时依据审核结果建立相应的奖惩机制，例如：以每个月度为考核期间，本月内该项目的工程结算审减率（工程结算审减率=（初审金额一复审金额）/初审金额*100%）低于一定比率，则对相应责任人给予奖励，如果工程结算审减率高于一定比率，则对相应责任人给予处罚，从而提高工程结算工作人员的工作效率和积极性，形成良好的成本控制氛围。
2、房地产开发项目投资决策阶段的成本控制
2.1房地产投资决策的程序
房地产投资项目的决策程序（见图2），是指经过人们在房地产投资决策过程中不断总结，通过对客观事物的规律性认识，并用科学合理的方法不断分析总结得出的房地产投资项目在决策过程中各工作环节应遵循的符合其自身运动规律的先后顺序。
图2房地产开发项目投资决策程序图
2.2投资决策阶段影响房地产项目成本的因素分析
（1）投资决策阶段成本的组成：投资决策阶段需要考虑的是项目从建议书开始到建成交付使用，指进行某项工程建设花费的全部费用。現行房地产项目投资主要包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共设施配套费、项目预备费、市政配套费、工程监理费。土地成本、财务成本、营销成本等以及其他相关费用。
（2）投资决策阶段影响项目成本的主要因素：
①项目区位的选择
项目地区选择得合理与否，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着工程造价的高低、建设工期的长短、建设质量的好坏，同时对项目建成后的销售状况也有很大影响。因此，项目地区的选择要充分考虑各种因素的影响。
②开发项目建设时机的选择
房地产开发业在国民经济中占有重要的地位，它受市场宏观经济及区域经济的影响很大，因此幵发项目建设时机的选择对项目的成本也有很大影响。
③开发项目中主要材料设备的选用
开发项目主要设备的选用关系到项目建成后的档次、质量、使用功能、寿命周期、物业运营费用。因此，在满足功能要求，同时不增加使用过程中的运营和维修费用的前提下，对各种材料设备进行价格比较选择，可以有效节约成本。
2.3投资决策阶段的成本控制 房地产开发项目投资决策是一个不断渐进及深化的过程，投资决策阶段属于事前成本控制，决定项目投资的影响程度最高。项目开发成功与否，关键是要提高投资决策的质量。在投资决策阶段，房地产开发项目的成本控制主要遵循以下思路：
①制定购地决策，对土地成本进行有效控制；
②供求关系分析，对使用者的需要进行分析，合理定位项目；
③对环境的发展趋势和机遇进行调查预测；
④确定投资者的对项目功能的需求，发挥投资者的优势，利用环境和形势的机遇。
3、房地产开发项目目标成本在设计阶段的应用
房地产开发项目设计阶段成本控制需与目标成本紧密结合，通过限额设计等方法进行动态控制、设计优化。
3.1目标成本管理，是指确定及分解目标成本、落实成本控制责任、监控动态成本、考核责任主体的管理过程。
3.1.1可研目标成本的制定，须基于充分的市场调研及成本测算，载于可研报告内
3.1.2方案及施工图目标成本的制定，原则上，新制定目标成本受上一阶段目标成本控制，不得超过上一阶段目标成本，新可售面积占比不得低于上一阶段目标成本的可售面积占比。
3.2限额设计
3.2.1目标成本控制的关键在于设计环节的主动控制，项目设计应实施限额设计，保证设计结果符合目标成本要求
3.2.2限额设计由成本人员以目标成本的分解额，结合钢材、砼、铝材等主材的含量指标，提出设计的限额指标，设计人员将其列入设计合同成为相应条款，并督促设计单位落实执行。
3.2.3设计过程中，成本人员应积极配合设计人员，在具备条件时，及时对设计文件进行造价测算，配合方案的技术经济比较，以达到主动控制的目的。
3.2.4经测算超过设计限额的，应进行设计优化或修改设计，以符合目标成本的要求。
3.3成本预警机制
3.3.1 成本预警机制就是通过动态成本管理，对项目动态节超情况进行预警，以及时采取措施，保证目标成本的有效控制机制。
3.3.2.由成本人员建立成本预警机制。预警工作分定期预警及单项预警。
①定期预警：成本人员应定期向公司报告项目动态成本情况，对节超情况予以分析，对潜在的超支情况予以揭示，对超支科目知会各责任部门，商议应对办法。
②单项预警：成本人员在进行即时动态成本管理时，当预测单项成本科目或合同项目超支时，即时对该科目或合同进行预警，知会相关责任部门商议应对办法。
4、结束语
综上所述，随着国家对房地产市场的宏观调控，房地产项目中控制成本最重要的一环就是管控好开发房地产项目的前期成本。而房地产企业为获得利润，成本控制工作将会成为管理工作的中的重中之重。通过对房地产幵发各个阶段所产生的成本对总造价的影响所占的比重分析得知，项目开发的前期成本控制对整个项目造价有重大影响。由此，本文从房地产幵发企业的角度，通过对房地產开发项目前期成本的分析，针对其中存在的问题，提出了一套定量与定性相结合的前期成本控制体系，为房地产企业的发展提供有力保障。
参考文献：
[1]李启明，郑嘉，等小鹏，沈良峰.现代房地产项目全生命周期管理，[M].东南大学出版社.2009：18-27.
[2]王冬.关于设计阶段工程造价管理的几点思考闭.[J].四川建筑，2012， （23）：18.
[3]杨维.浅谈房地产开发项目的全寿命成本控制开发与建设[J].中国房地产，2008（9）：7-8.
[4]王夫冬，周梅华，王林秀.模糊综合评判在房地产投资中的应用.现代管理科学2007.7：112-113.