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一、个人住房贷款风险的表现
(一)借款人信用风险
个人住房贷款是零售性业务，其贷款对象是分散的众多的居民个人。由于我国尚未建立起一套完整的个人资信体系，也没有对居民个人的资信状况进行调查评估的专门机构，银行很难对借款人的资信情况做出准确判断。借款人的信用风险是目前个人住房贷款的主要风险，主要有：1.因房价暴跌，借款人深感贷款付息吃亏，造成心理不平衡，可能产生违约行为；2..借款人因其他债务外逃，而产生违约行为；3.借款人拟定还款资金有新的用途，可能产生违约行为；4.借款人因意外事故、生病、病残、家庭婚变或失业等造成还款能力下降，构成事实上的违约行为。
(二)房地产开发商带来的风险
房地产开发企业由于各种原因导致不能按时修建、出售、交付楼盘，给借款人造成直接或间接损失，从而给贷款带来风险以及开发商的虚假按揭贷款。主要表现形式：1.不按合同期限交房；2.一房多售；3.房屋存在严重质量问题；4.实际面积小于图纸面积；5.实际环境、硬件配置与销售广告承诺差异较大；6.开发商的虚假按揭贷款。
(三)银行疏于管理带来的风险
随着个人住房贷款业务的迅猛发展，银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群体的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，在办理业务过程中，由于银行设备和人员的相对不足，忙于个人住房贷款业务发展而疏于贷前审批、贷中监测和贷后管理，风险隐患极大。具体表现：1.对开发商资质审查把关不严，不具备资质，开工手续不足，甚至出现违规工程，导致产权无法确认，使抵押贷款形同虚设；2.对期房按揭无明确标准，有的按揭贷款在“楼花”阶段，就提供按揭，使获得抵押产权的时间增长，变数加大，导致风险；3.房地产开发企业的保证金不按比例实行专户存储；4.个人住房贷款档案资料尤其产权证、他项权证及重要单证疏于管理；5.随着按揭贷款户数逐年增加和信贷管理人员的变动，导致一些逾期贷款不能及时采取措施，有的可能导致诉讼时效过期，形成贷款风险。
(四)国家利率政策带来的风险
现行的国家利率政策，由于利率结构存在一定的不合理性，而给个人住房贷款带来风险。按照规定，个人住房贷款期限在一年以上的遇法定利率调整，于次年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定；而住房储蓄存款按存入日利率确定合同利率，在存款期内不变。在中央银行利率连续七次下调的情况下，贷款利率实行“一年一定”，而存款利率实行“一定到底”，无形中使存贷利差大打折扣。当前，随着个人住房贷款业务的大力开展，我国银行个人住房贷款中自营性贷款比重逐年上升。自营性业务资金主要来源于非住房储蓄存款，资金成本较高，几乎是微利经营。
二、个人住房贷款的风险防范
个人住房贷款的风险防范具有全过程、主动性和预警性，不能限于贷款的某一阶段的监控，而是需要实施全过程的风险监控，及早发现风险，最大限度地减少风险可能给银行带来的损失。个人住房贷款业务对于银行来说是一项新业务，银行不能因为个人住房贷款业务“热”而忽视其风险，相反应将风险防范作为个人住房贷款业务经营管理的一个主要内容，积极探索防范的方法和措施，确保个人住房贷款资产的质量。
(一)借款人信用风险的防范
可以从以下几个方面对客户进行贷前调查，防范风险：1.性格和目的。认真走访和了解每一位申请贷款者，通过对话等方式揭示对方的性格缺点和是否真诚，这与归还贷款的可能性直接相关，还可了解借款人能否明确地说明其用款计划，所陈述的贷款目的是否和银行的书面贷款目的一致。2.收入水平。个人收入的多少和稳定性应该是重要因素，了解客户的收入及资产情况(储蓄存款、有价证券、房产等情况)，还可以通过客户的工作单位了解其收入的真实情况。3.工作和居住的稳定性。在一个单位工作的时间长短和在一个地址居住的时间长短也可以用于贷款分析，时间越长说明其个人状况越稳定。4.信用调查。目前开展深入的个人信用调查条件不成熟，但随着我国个人信用制度方面法规的制定，个人信用记录、个人信用档案的建立，相关配套措施的落实，信用调查的环境将日趋完善。5.办理财产抵押。通常的抵押品有定期存单、国库券、住房等，这些抵押品在市场容易变现，但必须按《担保法》的有关规定办理保险和登记。6.家庭成员构成及借款人的身体健康状况。另外还可以根据以上内容，设定信用评分系统，测定借款申请人的风险度，作为发放个人住房贷款的重要依据，达到防范风险的目的。
(二)房地产开发商带来风险的防范
1.注重开发商的选择和楼盘的统一审查。个人住房贷款业务所服务的另一对象房地产业仍是高风险行业，因而对客户和市场的选择十分重要，开发商的经济实力、信誉程度以及楼盘本身的市场接受程度、销售前景是选择楼盘贷款投向的关键因素。另外，由具有专业法律知识的人员来介入此业务，可以保证开发商资信、资金的真实，确定项目的审批、报建、销售许可的合法有效。
2.对个人住房贷款，期房高层到少完成工程2/3；多层住宅必须主体完工的情况下，才能提供按揭。商业用房期房不能提供按揭。
3.规范开发商的销售行为。一是要尽快制定《商品房销售管理办法》，加大对商品房销售活动的监督力度。二是积极推广使用《商品房买卖合同示范文体》，保护购房者合法权益。三是鼓励按套或套内面积结算房价，减少买卖纠纷。四是继续加大承诺活动的宣传力度，促进更多的企业加入。通过承诺，约束企业质量行为，切实改进住房商品在社会公众中的形象，树立优秀企业品牌。
4.加强对开发商贷后管理。一是对开发商贷后资金使用情况的监督，防止开发商搞虚假按揭贷款。二是加强贷款保证金、按揭回购协议的落实，对于开发商按揭贷款的保证金要严格执行银行与开发商所签协议规定的比例。开发商保证金在保证期间，必须实行足额专户存储，不得提前支取或挪用。落实按揭回购协议，协议规定，开发商只在缺乏其他买主或其他买主出价未达到银行认可的底价要求时才回购抵押房屋，这种方式的操作性很强，可以在很大程度上制约开发商故意骗取银行信贷资金的行为。
(三)银行疏于管理带来风险的防范
在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。
1.完善个贷信息系统，利用好该系统加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。解决和完善系统中的问题和不足，使系统能及时适应新管理办法的不断变化。建立统一规范的个人住房贷款业务处理系统，把个人住房贷款业务纳入全行整体风险控制范围之内，发挥识别风险和防范风险的作用。
2.建立和细化个人住房贷款各项规章制度及操作办法。为有效地防范经营风险，首先应从“源头”抓起，结合个人住房贷款业务的实际情况，重新修订、完善《中国建设银行个人住房贷款办法》。根据几年来的工作实践以及新时期的变化情况，重新完善、修订个贷有关不适时宜的相关规定，使操作程序更符合时代的要求，便于经办行的实际操作。
3.实行准入、退出机制。为了有效防范个人住房贷款风险，把个人住房贷款不良率纳入全行综合考评，取消不良贷款率较高行的个人住房贷款审批权，实行经办机构准入、退出机制。
4.加大对基层经办行的检查力度。实行检查工作底稿制度、通报制度。为统一检查和考核口径，提高检查质量，应制定《个贷工作检查制度》、《检查工作底稿》制度及《个贷业务整改通知书》。由管理行信贷人员按季对所辖行的个贷业务进行全面检查，并将检查过程中发现的问题及时向有关部门领导反馈，督促其限期整改，达到规范操作风险的目的。
5.加强抵押物权属证明管理，杜绝风险隐患。抵押物权属证明办结率是个人住房贷款业务经办过程中风险防范的重点，也是衡量经办行个人住房贷款业务管理水平的重要标志。对于抵押物权属证明办结率达不到80%，要停止其办理个人住房贷款业务，直到达到规定标准。权证的管理，信贷业务部门收缴后，应及时登记造册并移交会计部门入金库保管。
(四)国家利率政策带来风险的防范
为了降低利率风险，金融机构必须强化服务意识，增强自身的竞争实力。为扩大贷款资金来源，要尽可能争取地方支持，将地方住房资金、住房公积金实行专户存储，以尽可能缩小“借短贷长”资金结构不对称的差距，从而实现银行盈利的最大化。此外，随着我国的入世，个人贷款利率应由固定利率制度向弹性利率制度过渡，扩大银行的自主性，使银行可以根据自身情况针对不同经济情况的贷款人和不同的保证方式实行不同利率。
(一)借款人信用风险
个人住房贷款是零售性业务，其贷款对象是分散的众多的居民个人。由于我国尚未建立起一套完整的个人资信体系，也没有对居民个人的资信状况进行调查评估的专门机构，银行很难对借款人的资信情况做出准确判断。借款人的信用风险是目前个人住房贷款的主要风险，主要有：1.因房价暴跌，借款人深感贷款付息吃亏，造成心理不平衡，可能产生违约行为；2..借款人因其他债务外逃，而产生违约行为；3.借款人拟定还款资金有新的用途，可能产生违约行为；4.借款人因意外事故、生病、病残、家庭婚变或失业等造成还款能力下降，构成事实上的违约行为。
(二)房地产开发商带来的风险
房地产开发企业由于各种原因导致不能按时修建、出售、交付楼盘，给借款人造成直接或间接损失，从而给贷款带来风险以及开发商的虚假按揭贷款。主要表现形式：1.不按合同期限交房；2.一房多售；3.房屋存在严重质量问题；4.实际面积小于图纸面积；5.实际环境、硬件配置与销售广告承诺差异较大；6.开发商的虚假按揭贷款。
(三)银行疏于管理带来的风险
随着个人住房贷款业务的迅猛发展，银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群体的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，在办理业务过程中，由于银行设备和人员的相对不足，忙于个人住房贷款业务发展而疏于贷前审批、贷中监测和贷后管理，风险隐患极大。具体表现：1.对开发商资质审查把关不严，不具备资质，开工手续不足，甚至出现违规工程，导致产权无法确认，使抵押贷款形同虚设；2.对期房按揭无明确标准，有的按揭贷款在“楼花”阶段，就提供按揭，使获得抵押产权的时间增长，变数加大，导致风险；3.房地产开发企业的保证金不按比例实行专户存储；4.个人住房贷款档案资料尤其产权证、他项权证及重要单证疏于管理；5.随着按揭贷款户数逐年增加和信贷管理人员的变动，导致一些逾期贷款不能及时采取措施，有的可能导致诉讼时效过期，形成贷款风险。
(四)国家利率政策带来的风险
现行的国家利率政策，由于利率结构存在一定的不合理性，而给个人住房贷款带来风险。按照规定，个人住房贷款期限在一年以上的遇法定利率调整，于次年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定；而住房储蓄存款按存入日利率确定合同利率，在存款期内不变。在中央银行利率连续七次下调的情况下，贷款利率实行“一年一定”，而存款利率实行“一定到底”，无形中使存贷利差大打折扣。当前，随着个人住房贷款业务的大力开展，我国银行个人住房贷款中自营性贷款比重逐年上升。自营性业务资金主要来源于非住房储蓄存款，资金成本较高，几乎是微利经营。
二、个人住房贷款的风险防范
个人住房贷款的风险防范具有全过程、主动性和预警性，不能限于贷款的某一阶段的监控，而是需要实施全过程的风险监控，及早发现风险，最大限度地减少风险可能给银行带来的损失。个人住房贷款业务对于银行来说是一项新业务，银行不能因为个人住房贷款业务“热”而忽视其风险，相反应将风险防范作为个人住房贷款业务经营管理的一个主要内容，积极探索防范的方法和措施，确保个人住房贷款资产的质量。
(一)借款人信用风险的防范
可以从以下几个方面对客户进行贷前调查，防范风险：1.性格和目的。认真走访和了解每一位申请贷款者，通过对话等方式揭示对方的性格缺点和是否真诚，这与归还贷款的可能性直接相关，还可了解借款人能否明确地说明其用款计划，所陈述的贷款目的是否和银行的书面贷款目的一致。2.收入水平。个人收入的多少和稳定性应该是重要因素，了解客户的收入及资产情况(储蓄存款、有价证券、房产等情况)，还可以通过客户的工作单位了解其收入的真实情况。3.工作和居住的稳定性。在一个单位工作的时间长短和在一个地址居住的时间长短也可以用于贷款分析，时间越长说明其个人状况越稳定。4.信用调查。目前开展深入的个人信用调查条件不成熟，但随着我国个人信用制度方面法规的制定，个人信用记录、个人信用档案的建立，相关配套措施的落实，信用调查的环境将日趋完善。5.办理财产抵押。通常的抵押品有定期存单、国库券、住房等，这些抵押品在市场容易变现，但必须按《担保法》的有关规定办理保险和登记。6.家庭成员构成及借款人的身体健康状况。另外还可以根据以上内容，设定信用评分系统，测定借款申请人的风险度，作为发放个人住房贷款的重要依据，达到防范风险的目的。
(二)房地产开发商带来风险的防范
1.注重开发商的选择和楼盘的统一审查。个人住房贷款业务所服务的另一对象房地产业仍是高风险行业，因而对客户和市场的选择十分重要，开发商的经济实力、信誉程度以及楼盘本身的市场接受程度、销售前景是选择楼盘贷款投向的关键因素。另外，由具有专业法律知识的人员来介入此业务，可以保证开发商资信、资金的真实，确定项目的审批、报建、销售许可的合法有效。
2.对个人住房贷款，期房高层到少完成工程2/3；多层住宅必须主体完工的情况下，才能提供按揭。商业用房期房不能提供按揭。
3.规范开发商的销售行为。一是要尽快制定《商品房销售管理办法》，加大对商品房销售活动的监督力度。二是积极推广使用《商品房买卖合同示范文体》，保护购房者合法权益。三是鼓励按套或套内面积结算房价，减少买卖纠纷。四是继续加大承诺活动的宣传力度，促进更多的企业加入。通过承诺，约束企业质量行为，切实改进住房商品在社会公众中的形象，树立优秀企业品牌。
4.加强对开发商贷后管理。一是对开发商贷后资金使用情况的监督，防止开发商搞虚假按揭贷款。二是加强贷款保证金、按揭回购协议的落实，对于开发商按揭贷款的保证金要严格执行银行与开发商所签协议规定的比例。开发商保证金在保证期间，必须实行足额专户存储，不得提前支取或挪用。落实按揭回购协议，协议规定，开发商只在缺乏其他买主或其他买主出价未达到银行认可的底价要求时才回购抵押房屋，这种方式的操作性很强，可以在很大程度上制约开发商故意骗取银行信贷资金的行为。
(三)银行疏于管理带来风险的防范
在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。
1.完善个贷信息系统，利用好该系统加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。解决和完善系统中的问题和不足，使系统能及时适应新管理办法的不断变化。建立统一规范的个人住房贷款业务处理系统，把个人住房贷款业务纳入全行整体风险控制范围之内，发挥识别风险和防范风险的作用。
2.建立和细化个人住房贷款各项规章制度及操作办法。为有效地防范经营风险，首先应从“源头”抓起，结合个人住房贷款业务的实际情况，重新修订、完善《中国建设银行个人住房贷款办法》。根据几年来的工作实践以及新时期的变化情况，重新完善、修订个贷有关不适时宜的相关规定，使操作程序更符合时代的要求，便于经办行的实际操作。
3.实行准入、退出机制。为了有效防范个人住房贷款风险，把个人住房贷款不良率纳入全行综合考评，取消不良贷款率较高行的个人住房贷款审批权，实行经办机构准入、退出机制。
4.加大对基层经办行的检查力度。实行检查工作底稿制度、通报制度。为统一检查和考核口径，提高检查质量，应制定《个贷工作检查制度》、《检查工作底稿》制度及《个贷业务整改通知书》。由管理行信贷人员按季对所辖行的个贷业务进行全面检查，并将检查过程中发现的问题及时向有关部门领导反馈，督促其限期整改，达到规范操作风险的目的。
5.加强抵押物权属证明管理，杜绝风险隐患。抵押物权属证明办结率是个人住房贷款业务经办过程中风险防范的重点，也是衡量经办行个人住房贷款业务管理水平的重要标志。对于抵押物权属证明办结率达不到80%，要停止其办理个人住房贷款业务，直到达到规定标准。权证的管理，信贷业务部门收缴后，应及时登记造册并移交会计部门入金库保管。
(四)国家利率政策带来风险的防范
为了降低利率风险，金融机构必须强化服务意识，增强自身的竞争实力。为扩大贷款资金来源，要尽可能争取地方支持，将地方住房资金、住房公积金实行专户存储，以尽可能缩小“借短贷长”资金结构不对称的差距，从而实现银行盈利的最大化。此外，随着我国的入世，个人贷款利率应由固定利率制度向弹性利率制度过渡，扩大银行的自主性，使银行可以根据自身情况针对不同经济情况的贷款人和不同的保证方式实行不同利率。