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摘要：改革开放催发商业地产的产生和发展，并随着商业的发展而壮大，成为相对独立于住宅地产的一种产业。本文首先对商业综合体的本质进行分析—商业综合体是商业形态的最高形式、是一种更为高级的商业集聚，然后就我国商业综合体发展的问题提出需要统一规划、科学定位、适度超前的建议进行了论述。
关键词：商业综合体；现状；发展
1、商业综合体是商业形态的最高形式
商业业态的定位基本上属于区域性，面对一定范围的商圈和周围的消费群体，实行的是一站式购物，可实现就近购买，而购物中心、奥特莱斯和商业综合体，面对的是超广域的消费群体，因此，他们对商品、对商业功能、对周围环境、对购物场所会提出更多、更高的要求，打破同质化消费、雷同化商品、模式化经营传统商业格局，一个多功能、综合性、超时空的商业综合体就应运而生。
第一，它是地標式的建设，塑造了城市的新形象，成为一个城市新的的名片和窗口。有的把它命名为城市经济综合体，这就是开发商的炒作，营销的需要。城市经济是综合性的概念，是多产业的集聚，反映的是城市经济发展的整体动态，一个多大的建筑都无法包容的。所以，应叫城市商业综合体，三、四线城市有一个甚至多个，按照城市经济发展来定位，一、二线城市应有若干个，合理分布，科学定位，成为城市新的风景线。
第二，它是功能性的，集聚商业主要功能，形成一个有主有从、有住、有吃、有娱乐、有办公、有购物的商业综合性的消费场所，不仅为住宅区提供功能配套、环境优美的生活环境，也为居民营造一个功能多样、办事方便、娱乐、休闲的好去处。
第三，它使土地得到更合理的利用，如果能够做到科学定位，适度发展，商业组合体有利于土地利用，节约用地，通过多功能的组合，可以享受公共场所、公共设施、公共用地，避免各自为政，造成设施的重复建设，土地的浪费，同时，多功能的商业组合体，也为住户带来更大的方便、更完整的设施、更大活动的空间，也促进房地产的开发，降低成本，稳定房价起到积极的作用。
第四，它有利于树立城市新的形象。一个新型的商业综合体不仅有卖点、成为销售的热点，更主要的是有自身靓点，以雄伟、高大、新颖、形象独特成为城市或地区地标建设，产生巨大的辐射力和吸引力，成为庞大的商业集群和商业中心，成为内外交往的平台，产生盆地效益，吸收更多的消费力向商业综合体集聚。
2、商业综合体是更为高级的商业集聚
一个功能齐全、实施完善的商业综合体，就是一种更为高级形式的商业集聚，是对外交往的平台、信息交流的平台、依托区域、区位优势和经济优势而形成的多功能交易平台。商业综合体的发展已成为商业地产开发新的热点，成为商业资金新的集聚点。
商业地产的开发已成为多元化的趋势，至少有五类资金竞相介入，形成多头介入、齐上快上的发展趋势：第一种力量是最早介入的原有商业地产企业，它们在百货业、超市、购物中心开发中初步获益后，大举进军商业综合体，成为开发的主力，象万达、万科、万通、万象城等；第二种是大型的企业，包括非流通企业，转变发展战略，进行跨行业开发，进入购物中心、奥特莱斯甚至商业综合体开发，象首创、中粮、海航、娃哈哈等，已成为商业地产开发的新生力量；第三种是原有的流通企业、零售集团，利用自身的终端优势，向上游延伸，在扩张新点的同时，介入商业地产，发挥优势，实现终端与上游发展的一体化；第四种是外资企业，由租赁经营到自建自用，发展到商业综合体的开发，租赁与自营并举，寻找多头的盈利空间；第五种是地方政府，为了自身形象，积极扶持商业地产的开发，把商业综合体作为形象工程、战略性措施列入地方政府的发展规划，筹资、投资或合资建设具有地标性的大型商业综合体。
3、统一规划，科学定位且适度超前
一股新的商业地产热已在全国兴起，继商业街、购物中心和奥特莱斯热后，又迎来了商业综合体热。在相当一个阶段，它们都将其称为城市经济综合体的开发，其实这是商业综合体的误读，是开发商的营销概念、媒体的炒作概念，政府的形象概念，因此，越建越多、越建越大。例如湖北武汉计划建三十几个综合体，面积达一千一百万平方米。一个二线城市，无法容纳几十、上百个综合体。概念的误读，必然导致行为的失控。商业综合体的发展已经出现一拥而上、规模过大、数量过多的泡沫形象，该点值得注意，需要谨慎发展。
第一，商业是城市生活的基础，城市经济发展状况又是商业存在的前提条件。作为城市生活基础设施的建设必须要有超前的战略。没有必要的商业设施为基础，无法留住人口和发展产业，也就体现不了城市的魅力和凝聚力，因此，要把商业的发展、基础设施的建设纳入城市的总体规划，要有超前意识、战略眼光，科学定位，适度发展。但必须看到任何一种大型的商业综合体或购物中心，都是经济发展的产物，都是一种新的生活方式，不能一拥而上，盲目发展，脱离实际，客观条件达不到，短期无法实现人气、商气的集聚，既谈不上盈利，也无法留住客商，导致有场无市、商走市衰的尴尬局面。依城建市、量力而行，适度超前，才能达到市城一体、协调发展的目的。
第二，作为城市形象代表的商业综合体，一味求大求洋，容易剑走偏锋。投资大、回收期长，涉及面广，必须兼顾多方利益，作为商业不动产的投资，要有一定的回报，得以收回成本，实现增值，才能继续运营；而作为运营商是否能成功出租，继续正常运行，存在着不少风险。有场无商，有地无业，不少商业综合体处于空运转状态，甚至难以为继；而零售商面对有场无客、店多客少情况，即使勉强支撑，超过一定时限，就会商走市衰，处于瘫痪、半瘫痪，产生几败俱伤的局面。所以，一个商业综合体的产生必须实施多赢战略，兼顾多方利益，才能持续发展。
第三，商业综合体，不是商业不同业态的大杂烩，而要根据的特点和发展需要，有特色、有针对性地进行组合，不要陷入雷同化发展、模式化经营。避免出现千店一面、千城一面的情况。要根据商业发展的现状和发展趋势，依城建市，突出自身靓点、卖点和盈利点。要根据城市整体布局，周围商业环境，进行综合筹划，科学定位，不求全、只求特，突出特色，进行科学的组合，与同一商圈内其它业态进行互补，突出购物、休闲、娱乐、餐饮、住宿、住宅、写字楼、酒店的群体效应；既不能包罗万象，也不搞千篇一律，要有自己的特色和发展模式。
第四，要注意不要以大压小、以大挤小，直接影响中小微商业企业的生存。全国的中小微商业企业可以解决大量居民就业和生存问题，任何一个城市的发展都必须考虑这一群体的生存条件。因此，商业综合体不可能代替其社会作用，也无法解决其生活问题。所以，不是所有城市的商业都可以用商业综合体代替，也不是所有的城市都要建设综合体，一拥而上的做法不可取，有条件上、没有条件创造条件也要上的观念，不仅无法树立城市的形象，而且会带来诸多的社会问题，必须引起各级政府注意，因城制宜、因需而定，有重点地发展。
参考文献：
[1]李振华：《城市商业综合体业态设计的新趋势》[J]广东建材，2010（07）
[2]金坤：《中小型商业综合体的设计方法探讨》[J]工程与建设，2011（04）
关键词：商业综合体；现状；发展
1、商业综合体是商业形态的最高形式
商业业态的定位基本上属于区域性，面对一定范围的商圈和周围的消费群体，实行的是一站式购物，可实现就近购买，而购物中心、奥特莱斯和商业综合体，面对的是超广域的消费群体，因此，他们对商品、对商业功能、对周围环境、对购物场所会提出更多、更高的要求，打破同质化消费、雷同化商品、模式化经营传统商业格局，一个多功能、综合性、超时空的商业综合体就应运而生。
第一，它是地標式的建设，塑造了城市的新形象，成为一个城市新的的名片和窗口。有的把它命名为城市经济综合体，这就是开发商的炒作，营销的需要。城市经济是综合性的概念，是多产业的集聚，反映的是城市经济发展的整体动态，一个多大的建筑都无法包容的。所以，应叫城市商业综合体，三、四线城市有一个甚至多个，按照城市经济发展来定位，一、二线城市应有若干个，合理分布，科学定位，成为城市新的风景线。
第二，它是功能性的，集聚商业主要功能，形成一个有主有从、有住、有吃、有娱乐、有办公、有购物的商业综合性的消费场所，不仅为住宅区提供功能配套、环境优美的生活环境，也为居民营造一个功能多样、办事方便、娱乐、休闲的好去处。
第三，它使土地得到更合理的利用，如果能够做到科学定位，适度发展，商业组合体有利于土地利用，节约用地，通过多功能的组合，可以享受公共场所、公共设施、公共用地，避免各自为政，造成设施的重复建设，土地的浪费，同时，多功能的商业组合体，也为住户带来更大的方便、更完整的设施、更大活动的空间，也促进房地产的开发，降低成本，稳定房价起到积极的作用。
第四，它有利于树立城市新的形象。一个新型的商业综合体不仅有卖点、成为销售的热点，更主要的是有自身靓点，以雄伟、高大、新颖、形象独特成为城市或地区地标建设，产生巨大的辐射力和吸引力，成为庞大的商业集群和商业中心，成为内外交往的平台，产生盆地效益，吸收更多的消费力向商业综合体集聚。
2、商业综合体是更为高级的商业集聚
一个功能齐全、实施完善的商业综合体，就是一种更为高级形式的商业集聚，是对外交往的平台、信息交流的平台、依托区域、区位优势和经济优势而形成的多功能交易平台。商业综合体的发展已成为商业地产开发新的热点，成为商业资金新的集聚点。
商业地产的开发已成为多元化的趋势，至少有五类资金竞相介入，形成多头介入、齐上快上的发展趋势：第一种力量是最早介入的原有商业地产企业，它们在百货业、超市、购物中心开发中初步获益后，大举进军商业综合体，成为开发的主力，象万达、万科、万通、万象城等；第二种是大型的企业，包括非流通企业，转变发展战略，进行跨行业开发，进入购物中心、奥特莱斯甚至商业综合体开发，象首创、中粮、海航、娃哈哈等，已成为商业地产开发的新生力量；第三种是原有的流通企业、零售集团，利用自身的终端优势，向上游延伸，在扩张新点的同时，介入商业地产，发挥优势，实现终端与上游发展的一体化；第四种是外资企业，由租赁经营到自建自用，发展到商业综合体的开发，租赁与自营并举，寻找多头的盈利空间；第五种是地方政府，为了自身形象，积极扶持商业地产的开发，把商业综合体作为形象工程、战略性措施列入地方政府的发展规划，筹资、投资或合资建设具有地标性的大型商业综合体。
3、统一规划，科学定位且适度超前
一股新的商业地产热已在全国兴起，继商业街、购物中心和奥特莱斯热后，又迎来了商业综合体热。在相当一个阶段，它们都将其称为城市经济综合体的开发，其实这是商业综合体的误读，是开发商的营销概念、媒体的炒作概念，政府的形象概念，因此，越建越多、越建越大。例如湖北武汉计划建三十几个综合体，面积达一千一百万平方米。一个二线城市，无法容纳几十、上百个综合体。概念的误读，必然导致行为的失控。商业综合体的发展已经出现一拥而上、规模过大、数量过多的泡沫形象，该点值得注意，需要谨慎发展。
第一，商业是城市生活的基础，城市经济发展状况又是商业存在的前提条件。作为城市生活基础设施的建设必须要有超前的战略。没有必要的商业设施为基础，无法留住人口和发展产业，也就体现不了城市的魅力和凝聚力，因此，要把商业的发展、基础设施的建设纳入城市的总体规划，要有超前意识、战略眼光，科学定位，适度发展。但必须看到任何一种大型的商业综合体或购物中心，都是经济发展的产物，都是一种新的生活方式，不能一拥而上，盲目发展，脱离实际，客观条件达不到，短期无法实现人气、商气的集聚，既谈不上盈利，也无法留住客商，导致有场无市、商走市衰的尴尬局面。依城建市、量力而行，适度超前，才能达到市城一体、协调发展的目的。
第二，作为城市形象代表的商业综合体，一味求大求洋，容易剑走偏锋。投资大、回收期长，涉及面广，必须兼顾多方利益，作为商业不动产的投资，要有一定的回报，得以收回成本，实现增值，才能继续运营；而作为运营商是否能成功出租，继续正常运行，存在着不少风险。有场无商，有地无业，不少商业综合体处于空运转状态，甚至难以为继；而零售商面对有场无客、店多客少情况，即使勉强支撑，超过一定时限，就会商走市衰，处于瘫痪、半瘫痪，产生几败俱伤的局面。所以，一个商业综合体的产生必须实施多赢战略，兼顾多方利益，才能持续发展。
第三，商业综合体，不是商业不同业态的大杂烩，而要根据的特点和发展需要，有特色、有针对性地进行组合，不要陷入雷同化发展、模式化经营。避免出现千店一面、千城一面的情况。要根据商业发展的现状和发展趋势，依城建市，突出自身靓点、卖点和盈利点。要根据城市整体布局，周围商业环境，进行综合筹划，科学定位，不求全、只求特，突出特色，进行科学的组合，与同一商圈内其它业态进行互补，突出购物、休闲、娱乐、餐饮、住宿、住宅、写字楼、酒店的群体效应；既不能包罗万象，也不搞千篇一律，要有自己的特色和发展模式。
第四，要注意不要以大压小、以大挤小，直接影响中小微商业企业的生存。全国的中小微商业企业可以解决大量居民就业和生存问题，任何一个城市的发展都必须考虑这一群体的生存条件。因此，商业综合体不可能代替其社会作用，也无法解决其生活问题。所以，不是所有城市的商业都可以用商业综合体代替，也不是所有的城市都要建设综合体，一拥而上的做法不可取，有条件上、没有条件创造条件也要上的观念，不仅无法树立城市的形象，而且会带来诸多的社会问题，必须引起各级政府注意，因城制宜、因需而定，有重点地发展。
参考文献：
[1]李振华：《城市商业综合体业态设计的新趋势》[J]广东建材，2010（07）
[2]金坤：《中小型商业综合体的设计方法探讨》[J]工程与建设，2011（04）