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摘 要：改革开放以来，我国国有土地使用权拍卖出让制度逐步在全国推开，通过拍卖的方式出让土地使用权能够使土地的稀缺性和市场价值得到充分体现，但因拍卖机制的固有缺陷，国有土地使用权拍卖出让制度在实施过程中也出现了诸多问题，因此有必要对拍卖机制进行分析并提出改进意见。
关键词：国有土地使用权;拍卖出让;拍卖机制
中图分类号：F301.2;F724.59文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）08-0261-01
作者简介：张春林（1989-），男，土家族，湖南永顺人，吉首大学，研究生在读，研究方向：民商法学。
一、国有土地使用权拍卖出让的概念
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，国有土地使用权拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。在实践中有增价拍卖（也称买方叫价拍卖）、减价拍卖、密封递价三种拍卖方式，我国国有土地使用权拍卖主要采取的是增价拍卖模式也即由拍卖人根据拟出让宗地，宣布预定的最低价格，估价后由竞买者相继叫价，竞相加价，竞价直到拍卖人认为没有人再出更高价时结束，拟出让宗地的使用权由出价最高者获得。
二、国有土地使用权拍卖出让机制存在的问题
（一）评价模式单一
价高者得是目前国有土地使用权拍卖出让中主要的评价因素，拍卖中谁出价最高谁就能得到土地使用权，但实践当中，出价最高的人并不一定是最有能力开发利用土地的人，价高者得这一只论经济实力不论竞买人真实开发意愿和开发实力的评价模式也存在很多弊端，如很多土地虽然以高价拍出，但因竞买人无力开发或者没有意愿开发，将土地闲置或倒手转卖。
（二）竞价机制不合理
“现场感”是拍卖与其他出让方式的主要区别，由于拍卖是现场举行，竞拍现场激烈竞价环境容易使竞价人盲目报价况，另外开发商用于竞拍的资金除少部分为自有资金以外大多是通过金融杠杆工具筹集到的，一旦金融市场发生变化，流动性缩紧，或者开发进度受阻，极易造成开发商融资成本过大，资金回流不够，资金链断裂从而丧失后续开发能力的情况。
（三）预防机制不健全
土地使用权拍卖出让中的串谋即指参与竞买土地的竞买人通过私下串通谋划，共同压低土地竞得价，使得竞买方整体的利益最大化。在国有土地使用权拍卖过程中的串谋行为已经成为一种行业潜规则，严重损害了国家及有关当事人的合法权益。内部人员往往为谋取自身或者小团体利益，利用自身的行政管理职权，将拍卖底价或者竞买人信息透露给他人，或者选择在节假日期间在不知名报刊的不显眼位置刊登土地拍卖信息，有意控制拍卖信息对外传播面，使不特定多数人难以从公开渠道方便的获取拍卖信息。另外，近年来在招拍挂领域出现了所谓的“职业竞买人”“赶场”、“围标”等现象，所谓的“职业竞买人”、“赶场”意指参与竞买的人员的真实意图并非是想通过参与拍卖会获取土地使用权，而是利用自身资质，为其他竞买人作陪衬。
三、关于完善国有土地使用权拍卖机制的建议
（一）构建多因素评价体系
改变单一评价体系也就是要将其他的评价因素加入到拍卖当中去，使价格成为评判竞得与否的主要因素而非全部。具体在国有土地使用权拍卖当中，可以借鉴招投标的优点，即将竞拍单位过往业绩、资质条件、人员配备、商业信誉等因素加入到拍卖评价体系当中，通过对竞拍价及上述内容按照权重综合打分，得分最高者竟得土地使用权。这种综合拍卖模式既能够通过市场化手段反应土地价值，也能够通过对竞买人的综合评价，过滤掉有资本但没有开发实力的竞买人，把土地交给最适合的人，做到地尽其用。
（二）采取多样化成交拍卖法
国有土地使用权拍卖出让可以引入维克里拍卖模式也即次高价成交的拍卖模式也即次高价成交模式。在这种拍卖模式中，土地依然由拍卖师确认的拍卖会现场最高出价者竞得，但竞得人不按其报价成交，而按拍卖会现场报价中的次高价成交，通过引入维克里拍卖模式，能够通过博弈论的原理使每个参与竞拍人都按照其真实意愿或者按照能够保证竞拍人至少不会亏损的价格进行报价。通过健全和多样化拍卖模式，可以减少竞买人盲目竞价的冲动，使土地拍卖成交价格更符合价值规律。
（三）规范土地拍卖流程
一是采取资格后审法，将竞买人资格审查后置可以防止竞买人信息在资格审查环节泄露，這样在拍卖会举行之前，参与竞拍的人彼此之间都不清楚相互的信息，从而消除串谋的主体及信息传递。二是确定适当的土地保留价。一方面可邀请权威中立的中介评估机构对土地价值进行评估，从而制定合理的土地保留价，使串谋获利的非法预期降低;三是增加竞买人数。首先，拍卖公告要在全省乃至全国范围内较为权威的网站和报刊进行发布，吸引尽可能多的人参与竞拍，从而增加串谋成本，降低竞拍人串谋的可能性，其次拍卖时间过短不利于竞买人充分考虑和决策，适当延长拍卖信息发布到拍卖会之间的时间，给竞买人充分考虑和评估的时间，使竞买人能够有时间实地考察和勘验，从而保证竞买人能够理性决策。最后，在规划及其他条件允许的前提下，将大面积土地细分为若干小面积土地予以出让，从而降低拍卖的准入门槛，吸引尽可能多的竞买人参与拍卖。
[ 参 考 文 献 ]
[1]田飞龙.农村土地承包经营权流转程序的实践考察与模式分析——以湖南省长沙市经验为例[J].朝阳法律评论，2012（01）：163-184.
[2]申惠文.集体建设用地出让研究[J].朝阳法律评论，2015（02）：170-185.
关键词：国有土地使用权;拍卖出让;拍卖机制
中图分类号：F301.2;F724.59文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）08-0261-01
作者简介：张春林（1989-），男，土家族，湖南永顺人，吉首大学，研究生在读，研究方向：民商法学。
一、国有土地使用权拍卖出让的概念
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，国有土地使用权拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。在实践中有增价拍卖（也称买方叫价拍卖）、减价拍卖、密封递价三种拍卖方式，我国国有土地使用权拍卖主要采取的是增价拍卖模式也即由拍卖人根据拟出让宗地，宣布预定的最低价格，估价后由竞买者相继叫价，竞相加价，竞价直到拍卖人认为没有人再出更高价时结束，拟出让宗地的使用权由出价最高者获得。
二、国有土地使用权拍卖出让机制存在的问题
（一）评价模式单一
价高者得是目前国有土地使用权拍卖出让中主要的评价因素，拍卖中谁出价最高谁就能得到土地使用权，但实践当中，出价最高的人并不一定是最有能力开发利用土地的人，价高者得这一只论经济实力不论竞买人真实开发意愿和开发实力的评价模式也存在很多弊端，如很多土地虽然以高价拍出，但因竞买人无力开发或者没有意愿开发，将土地闲置或倒手转卖。
（二）竞价机制不合理
“现场感”是拍卖与其他出让方式的主要区别，由于拍卖是现场举行，竞拍现场激烈竞价环境容易使竞价人盲目报价况，另外开发商用于竞拍的资金除少部分为自有资金以外大多是通过金融杠杆工具筹集到的，一旦金融市场发生变化，流动性缩紧，或者开发进度受阻，极易造成开发商融资成本过大，资金回流不够，资金链断裂从而丧失后续开发能力的情况。
（三）预防机制不健全
土地使用权拍卖出让中的串谋即指参与竞买土地的竞买人通过私下串通谋划，共同压低土地竞得价，使得竞买方整体的利益最大化。在国有土地使用权拍卖过程中的串谋行为已经成为一种行业潜规则，严重损害了国家及有关当事人的合法权益。内部人员往往为谋取自身或者小团体利益，利用自身的行政管理职权，将拍卖底价或者竞买人信息透露给他人，或者选择在节假日期间在不知名报刊的不显眼位置刊登土地拍卖信息，有意控制拍卖信息对外传播面，使不特定多数人难以从公开渠道方便的获取拍卖信息。另外，近年来在招拍挂领域出现了所谓的“职业竞买人”“赶场”、“围标”等现象，所谓的“职业竞买人”、“赶场”意指参与竞买的人员的真实意图并非是想通过参与拍卖会获取土地使用权，而是利用自身资质，为其他竞买人作陪衬。
三、关于完善国有土地使用权拍卖机制的建议
（一）构建多因素评价体系
改变单一评价体系也就是要将其他的评价因素加入到拍卖当中去，使价格成为评判竞得与否的主要因素而非全部。具体在国有土地使用权拍卖当中，可以借鉴招投标的优点，即将竞拍单位过往业绩、资质条件、人员配备、商业信誉等因素加入到拍卖评价体系当中，通过对竞拍价及上述内容按照权重综合打分，得分最高者竟得土地使用权。这种综合拍卖模式既能够通过市场化手段反应土地价值，也能够通过对竞买人的综合评价，过滤掉有资本但没有开发实力的竞买人，把土地交给最适合的人，做到地尽其用。
（二）采取多样化成交拍卖法
国有土地使用权拍卖出让可以引入维克里拍卖模式也即次高价成交的拍卖模式也即次高价成交模式。在这种拍卖模式中，土地依然由拍卖师确认的拍卖会现场最高出价者竞得，但竞得人不按其报价成交，而按拍卖会现场报价中的次高价成交，通过引入维克里拍卖模式，能够通过博弈论的原理使每个参与竞拍人都按照其真实意愿或者按照能够保证竞拍人至少不会亏损的价格进行报价。通过健全和多样化拍卖模式，可以减少竞买人盲目竞价的冲动，使土地拍卖成交价格更符合价值规律。
（三）规范土地拍卖流程
一是采取资格后审法，将竞买人资格审查后置可以防止竞买人信息在资格审查环节泄露，這样在拍卖会举行之前，参与竞拍的人彼此之间都不清楚相互的信息，从而消除串谋的主体及信息传递。二是确定适当的土地保留价。一方面可邀请权威中立的中介评估机构对土地价值进行评估，从而制定合理的土地保留价，使串谋获利的非法预期降低;三是增加竞买人数。首先，拍卖公告要在全省乃至全国范围内较为权威的网站和报刊进行发布，吸引尽可能多的人参与竞拍，从而增加串谋成本，降低竞拍人串谋的可能性，其次拍卖时间过短不利于竞买人充分考虑和决策，适当延长拍卖信息发布到拍卖会之间的时间，给竞买人充分考虑和评估的时间，使竞买人能够有时间实地考察和勘验，从而保证竞买人能够理性决策。最后，在规划及其他条件允许的前提下，将大面积土地细分为若干小面积土地予以出让，从而降低拍卖的准入门槛，吸引尽可能多的竞买人参与拍卖。
[ 参 考 文 献 ]
[1]田飞龙.农村土地承包经营权流转程序的实践考察与模式分析——以湖南省长沙市经验为例[J].朝阳法律评论，2012（01）：163-184.
[2]申惠文.集体建设用地出让研究[J].朝阳法律评论，2015（02）：170-185.