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【摘要】为了更有效率地做好房地产开发项目的造价管理，本文从项目的源头“决策阶段”和施工的源头“设计阶段”入手，阐述这两个方面对房地产开发项目造价管理的重要性，并分析如何降低房地产开发项目的造价。应用结果表明，充分把握好这两个源头，能够有效地做好开发项目的造价管理，提高项目的投资效益。
【关键词】房地产开发项目，决策阶段，设计阶段，造价管理
房地产开发项目，可以让人身家上亿，但却也可以让一个身家上亿的人负债累累。在这种高投资，高回报，高风险的行业里，需要的不仅仅是冒险精神，更需要知道如何抓住机遇，规避风险。房地产项目开发过程中决策阶段通过经济技术分析决定是否进行项目投资。决策的正确与否，对整个项目的造价管理起着关键作用。国内外统计资料表明[1]，设计方案对整个项目投资额的影响度可达75%～95%。到了施工阶段，即使通过各种技术措施，努力节约工程造价，影响度仅可能达到5%～10%。可见，要做好造价管理，决策阶段和设计阶段是两个关键。
1.决策阶段
1.1 决策阶段造价管理的重要性
决策阶段是通过对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较，从众多方案中决定出最佳的投资方案[3]。同时，决策阶段对建筑规模，建筑造价等作出估算，为后期造价划出界限。而我国传统的做法是把造价管理重点放在施工阶段，在客观上造成轻决策重实施、轻经济重技术、先建设后算账的后果，造成许多项目投资超限[2]。所以决策阶段对整個项目的成本及效益起着决定性的作用。
1.2 做好决策阶段的造价管理
决策阶段的成本及效益分析是根据已有类似工程和市场经验估算出来的，不可能做到准确无误。但如果对数据的预测误差过大，可能导致可行的方案被放弃，而误选不可行方案，导致不可挽回的损失，所以在数据调查和预测时需慎重。作为投资单位，在决策阶段必须对造价的构成要素进行深入的分析，充分考虑时间、市场需求、政策变化等对造价的影响，以保证在进行方案经济分析时的数据在一定误差范围内。建筑工程具有工期长，回收期长，投资大等特点，须要考虑资金的时间价值，根据具体情况选择投资收益率、差额投资收益率、等额年值，动态投资回收期等经济指标进行方案比选。决策出的方案除了利益最大化，还应当能够承担一定范围的风险。
2.设计阶段
2.1 设计阶段造价管理的重要性
设计阶段对项目的功能、技术、工艺、成本等指标进行事前规定，设计人员按照任务书的要求出图，承包商将在建设阶段根据设计图完成建设。所以，设计阶段对后期造价有着直接影响。但由于目前普遍存在的专业壁垒，造价人员只管照图造价，对设计的相关专业知识知之甚少；设计人员只管完成设计任务书的要求，对造价的问题漠不关心。这种壁垒使得造价和设计就像两条不相交的平行线，永远达不到相互约束的效果，导致造价管理失败。必须突破设计阶段的专业壁垒，做到事前控制，才能做好设计阶段的造价管理。
2.2 做好设计阶段的造价管理
设计阶段主要运用价值工程分析方法。价值工程强调功能和成本的匹配。在设计时，先对房地产开发项目各组成部分的功能加以量化，确定其功能系数[4]。然后设置合理的目标成本，对各功能按功能系数进行成本分配，得到各功能的目标成本，进行限额设计。最后利用价值工程的分析方法进行方案优选及优化：当对不同方案进行选择时，对象所具有的功能与获得该功能的全部费用之比越大越好；当对某一特定方案进行优化时，应使对象所具有的功能与获得该功能的全部费用之比越接近1越好。价值工程的应用，有效地避免了设计人员不顾成本的盲目设计，既能获得必需的功能，又能有效地控制造价，从源头上解决造价过高的风险。
3.实例应用
在重庆永川区茶山竹海景区山脚下，有一块面积为25351平方米的土地，土地费用为1938万元，要求容积率不大于0.6，建筑密度不大于38%，绿化率不小于35%，建筑层高不超过3层（局部4层），土地用途及使用年限为其他商服用地，商业40年。
3.1决策阶段
3.1.1 对地理位置、交通状况、场地条件、周围现有房产项目、周围土地等进行初步分析：此地地理位置较好，既在风景优美的茶山竹海区域，又位于交通便利的高速路旁，周边还有较多的学校，既有风景又有人气。虽然离成渝高速路有一点距离，但由于处于景区，公路建设很好，又因处于郊区，公路畅通，交通便利。场地条件要求建筑层数小于等于3层（局部4层）。以成渝高速为分界线，位于此地对侧的地区有较多酒店旅馆、写字楼。 周围有可开发用地，土地升值空间很大。
3.1.2 决定出最终的方案：对于这样一个环境优美，交通便利，升值空间还很大，土地费用又不大的土地，可以选择能够自己持有所有权的建设方案。结合市场需求和场地要求，提出养老院、商场、娱乐场所等建设方案。然后利用经验、市场等提供的经济数据作出成本测算及效益分析，通过敏感性分析计算出最佳的建筑规模。最后结合经济技术决策出最佳的投资方案。此项目最终决定建设养老院，建筑规模为1521平方米。
3.2设计阶段
运用0-4评分法对建筑设计方案打分，分为建筑效果、可靠性、便利、工期四个功能。打分结果如下：
F1 F2 F3 F4 功能系数
建筑效果F1 0 1 3 3 7/24
可靠性F2 3 0 3 4 10/24
便利F3 1 1 0 2 4/24
工期F4 1 0 2 0 3/24
设置目标成本为1368万元，各项功能的目标成本为399万元、570万元、228万元、171万元。然后进行限额设计，再对不同方案进行优选。
对不同方案各项指标打分如下：
F1 F2 F3 F4
A 10 9 8 7
B 7 10 9 8
C 8 7 10 9
A、B、C方案的成本分别为1234万元、1108万元、1058万元。
根据具体的计算，得出A、B、C的价值分别为0.9543、1.0428、1.0085。Vb最大，根据价值工程分析方法可知，应选择方案B。最后通过降低过剩功能、增加满足应有功能的成本等方案进行方案B的优化。
4.结语
综上所述，项目决策和设计是工程造价管理的核心，其对整个项目的成本和效益起着决定性的作用。在进行项目决策时应做足调查，不可以偏概全，更不可闭塞眼睛捉麻雀。在设计阶段，必须突破专业壁垒，做到事前预控，才能实现造价管理。所以科学地决策和经济地设计才能帮助我们赢得最大的效益。
参考文献：（1） 尹贻林.工程造价计价与控制.北京：中国计划出版社，2005.
（2） 吴燕玲.试论建设工程造价的控制与管理.改革与战略，2006.
（3） 黄惠平.工程咨询中心在工程项目造价管理中的工作初探.中国住宅实施，2009.
（4） 项勇.工程经济学 .机械工业出版社，2011.
作者简介：杨阳，女，汉，四川省资阳市安岳县人，（1994.06-），在读大学生，工程造价专业。
【关键词】房地产开发项目，决策阶段，设计阶段，造价管理
房地产开发项目，可以让人身家上亿，但却也可以让一个身家上亿的人负债累累。在这种高投资，高回报，高风险的行业里，需要的不仅仅是冒险精神，更需要知道如何抓住机遇，规避风险。房地产项目开发过程中决策阶段通过经济技术分析决定是否进行项目投资。决策的正确与否，对整个项目的造价管理起着关键作用。国内外统计资料表明[1]，设计方案对整个项目投资额的影响度可达75%～95%。到了施工阶段，即使通过各种技术措施，努力节约工程造价，影响度仅可能达到5%～10%。可见，要做好造价管理，决策阶段和设计阶段是两个关键。
1.决策阶段
1.1 决策阶段造价管理的重要性
决策阶段是通过对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较，从众多方案中决定出最佳的投资方案[3]。同时，决策阶段对建筑规模，建筑造价等作出估算，为后期造价划出界限。而我国传统的做法是把造价管理重点放在施工阶段，在客观上造成轻决策重实施、轻经济重技术、先建设后算账的后果，造成许多项目投资超限[2]。所以决策阶段对整個项目的成本及效益起着决定性的作用。
1.2 做好决策阶段的造价管理
决策阶段的成本及效益分析是根据已有类似工程和市场经验估算出来的，不可能做到准确无误。但如果对数据的预测误差过大，可能导致可行的方案被放弃，而误选不可行方案，导致不可挽回的损失，所以在数据调查和预测时需慎重。作为投资单位，在决策阶段必须对造价的构成要素进行深入的分析，充分考虑时间、市场需求、政策变化等对造价的影响，以保证在进行方案经济分析时的数据在一定误差范围内。建筑工程具有工期长，回收期长，投资大等特点，须要考虑资金的时间价值，根据具体情况选择投资收益率、差额投资收益率、等额年值，动态投资回收期等经济指标进行方案比选。决策出的方案除了利益最大化，还应当能够承担一定范围的风险。
2.设计阶段
2.1 设计阶段造价管理的重要性
设计阶段对项目的功能、技术、工艺、成本等指标进行事前规定，设计人员按照任务书的要求出图，承包商将在建设阶段根据设计图完成建设。所以，设计阶段对后期造价有着直接影响。但由于目前普遍存在的专业壁垒，造价人员只管照图造价，对设计的相关专业知识知之甚少；设计人员只管完成设计任务书的要求，对造价的问题漠不关心。这种壁垒使得造价和设计就像两条不相交的平行线，永远达不到相互约束的效果，导致造价管理失败。必须突破设计阶段的专业壁垒，做到事前控制，才能做好设计阶段的造价管理。
2.2 做好设计阶段的造价管理
设计阶段主要运用价值工程分析方法。价值工程强调功能和成本的匹配。在设计时，先对房地产开发项目各组成部分的功能加以量化，确定其功能系数[4]。然后设置合理的目标成本，对各功能按功能系数进行成本分配，得到各功能的目标成本，进行限额设计。最后利用价值工程的分析方法进行方案优选及优化：当对不同方案进行选择时，对象所具有的功能与获得该功能的全部费用之比越大越好；当对某一特定方案进行优化时，应使对象所具有的功能与获得该功能的全部费用之比越接近1越好。价值工程的应用，有效地避免了设计人员不顾成本的盲目设计，既能获得必需的功能，又能有效地控制造价，从源头上解决造价过高的风险。
3.实例应用
在重庆永川区茶山竹海景区山脚下，有一块面积为25351平方米的土地，土地费用为1938万元，要求容积率不大于0.6，建筑密度不大于38%，绿化率不小于35%，建筑层高不超过3层（局部4层），土地用途及使用年限为其他商服用地，商业40年。
3.1决策阶段
3.1.1 对地理位置、交通状况、场地条件、周围现有房产项目、周围土地等进行初步分析：此地地理位置较好，既在风景优美的茶山竹海区域，又位于交通便利的高速路旁，周边还有较多的学校，既有风景又有人气。虽然离成渝高速路有一点距离，但由于处于景区，公路建设很好，又因处于郊区，公路畅通，交通便利。场地条件要求建筑层数小于等于3层（局部4层）。以成渝高速为分界线，位于此地对侧的地区有较多酒店旅馆、写字楼。 周围有可开发用地，土地升值空间很大。
3.1.2 决定出最终的方案：对于这样一个环境优美，交通便利，升值空间还很大，土地费用又不大的土地，可以选择能够自己持有所有权的建设方案。结合市场需求和场地要求，提出养老院、商场、娱乐场所等建设方案。然后利用经验、市场等提供的经济数据作出成本测算及效益分析，通过敏感性分析计算出最佳的建筑规模。最后结合经济技术决策出最佳的投资方案。此项目最终决定建设养老院，建筑规模为1521平方米。
3.2设计阶段
运用0-4评分法对建筑设计方案打分，分为建筑效果、可靠性、便利、工期四个功能。打分结果如下：
F1 F2 F3 F4 功能系数
建筑效果F1 0 1 3 3 7/24
可靠性F2 3 0 3 4 10/24
便利F3 1 1 0 2 4/24
工期F4 1 0 2 0 3/24
设置目标成本为1368万元，各项功能的目标成本为399万元、570万元、228万元、171万元。然后进行限额设计，再对不同方案进行优选。
对不同方案各项指标打分如下：
F1 F2 F3 F4
A 10 9 8 7
B 7 10 9 8
C 8 7 10 9
A、B、C方案的成本分别为1234万元、1108万元、1058万元。
根据具体的计算，得出A、B、C的价值分别为0.9543、1.0428、1.0085。Vb最大，根据价值工程分析方法可知，应选择方案B。最后通过降低过剩功能、增加满足应有功能的成本等方案进行方案B的优化。
4.结语
综上所述，项目决策和设计是工程造价管理的核心，其对整个项目的成本和效益起着决定性的作用。在进行项目决策时应做足调查，不可以偏概全，更不可闭塞眼睛捉麻雀。在设计阶段，必须突破专业壁垒，做到事前预控，才能实现造价管理。所以科学地决策和经济地设计才能帮助我们赢得最大的效益。
参考文献：（1） 尹贻林.工程造价计价与控制.北京：中国计划出版社，2005.
（2） 吴燕玲.试论建设工程造价的控制与管理.改革与战略，2006.
（3） 黄惠平.工程咨询中心在工程项目造价管理中的工作初探.中国住宅实施，2009.
（4） 项勇.工程经济学 .机械工业出版社，2011.
作者简介：杨阳，女，汉，四川省资阳市安岳县人，（1994.06-），在读大学生，工程造价专业。