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摘要：我国社会主义市场经济的快速发展，让商业地产也顺应发展趋势不断进步。但是，当前商业地产经济管理过程中出现了很多阻碍，使得商业地产经济的进一步发展受到制约。我国人均收入在近些年来有一定增长，但是生活成本也在不断增加，许多租赁业务的存在都让当前商业地产的发展趋势严重下滑。本文对当前商业地产经济管理的困境进行了研讨和分析，并根据相应困境结合理论知识给予对应的解决方案，希望帮助我国商业地产经济尽快走出低迷期，实现进一步发展与突破。
关键词：商业地产;经济管理;困境;出路
中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1003-2177（2019）22-0041-02
根据现代社会发展情况来看，社会经济与商业地产之间的关系十分紧密，社会经济的发展能带动商业地产行业获得项目投资，焕发新的活力，而商业地产的活跃与金融流动，也可帮助增加社会财富和社会效益。就比如北京新光天地来说，根据目前来看，若只是纯粹的模仿新光天地商业地产的发展形势，根本无法满足现代社会的发展需求，这一点也是当前商业地产发展状况逐渐下滑的重要原因。因此，需要正确对待社会经济与服务管理之间的依存关系，从而推动我国商业地产在当今社会时代下的创新与顺利转型[1]。
1商业地产经济管理的现实状况
我国城市化进程工作的逐渐推进，让我国商业地产渐渐饱和。从2012年金融危机以来，我国商业地产市场中融入了大量的资本，让整个地产行业又焕发新的生机。同时，为了推动我国城市化进程工作的开展，全国各地出现了很多商业地产开发，既便商业地产行业看起来利润丰厚，但是由于商业地产产品的价格与居民人均收入之间的差距非常明显，致使商业地产经济产业的发展态势不容乐观，尤其是在当下互联网经济发展的情况下，实体商业地产销售的水平年年下滑，很多地产经济商户不得不被迫转行。本文对当下商业地产发展方向和经济管理模式进行了研究，并发现我国当下商业地产经济遭遇阻碍的几个重要问题[2]。
1.1地产商业运营管理缺乏规范
由于地产商业每次投资资产很多，且涉及范围广，导致在其运营过程中需花费大量的人力来进行有效监管，尤其是在商业地产发展过程中，高层管理人员的分工与结构对地产的发展态势有重要影响。而当前地产商业运营过程中，大部分地产行业依旧是由最大投资商作为所有决策的主导者，对任何决策拥有一票否决权，从而致使地产商业行业的决策效率无法提高，信息资源短缺等。比如，万科在珠海市商业黄金地段有一个某商业地产项目，该地产周围全是高级写字楼、大型超市、免税商场和国际大牌旗舰店，该商业地产项目本来是该地著名的高级旅馆，其马路对面就是老牌商务区。因此，该商业地产项目的地理条件相当理想，自然条件也十分优越。万科将原来的旅馆拆掉后将该地规划为城市综合体。但是经过开发完成后，该地的住宅销售十分紧俏，可谓是供不应求，但是其商业项目却没有任何起色，选择在该地产项目进行商业规划的商家逐渐减少。由此表明，地产商业开发不能局限于固定的住宅开发的思维模式，也不能依靠自身悠久的品牌历史和综合实力，就让商家对地产项目产生追捧的意愿。因此，地产开发企业还需重视地产商业的运营管理[3]。
1.2借贷方式和融资能力有待加强
我国大部分的商业地产商的开发模式仍觉比较喜欢资产模式，也就是利用自身的资本来增加对商业物业的持有股份，在利用控股的方式来控制，其项目开发，典型的例子就包括中粮的“大悦城模式”以及万达的“现金流滚资产”。这种重视资产投入的方式背后有银行企业和金融风投公司的大力加持。十几年来，以阿里为首的互联网企业迅速扩张并大面积发展，让更多的中小型资产企业获得了经济增长的机会，这也让传统的银行企业受到发展阻碍，从而让以往的地产行业资金链的供给方式遭到巨大阻力。目前使用“自投自担保”的资金产业链的发展形势风险不可估量，这种共享经济让融资风险进一步加大，从而无法对风控方向进行准确把握。这也制约了我国以往的商业地产投资企业的发展[4]。
此外，某些商业地产由于自身地产规模有限，并不能得到银行企业或其他金融机构的投资和贷款。就算这些地产规模较小的地产商获得了固定的投资渠道，也会由于其内部没有健全的经济管理体系来帮助商业地产内部资金进行合理规划和运用，进而致使资金浪费或流失，在商业地产开发后期的建设工作中，也会出现由于资金周苦难等问题而亏本或直接破产。
1.3区位开发与定位水平匹配度低
近几十年来，我国地产行业的经济效益十分可观且一直处于中上水平。因此，很多地产商为了迅速扩张、盲目选址，对开发地段的区位和水平定位还没有科学的考察依据下就进行开发建设，致使我国各地的商业地产中总是存在商户不断更换的情况，在商业地段中的商户品牌影响力不足、销售水平下降、消费者关注度不够等状况时常发生。
比如，东莞南华mall商业地产开发就非常具有代表性。东莞南华mall商业区位于东莞万江区汽车总站旁，该商业区投资总额高达45亿元人民币，其建筑总面积占500，000平方米以上，良好的硬件条件下，该商业区对自身的商业定位为吃穿住行和游玩为一体的综合服务商场。尽管该地区交通十分便捷，但是由于该地区处在工业区范围以内，致使很多餐饮行业的商户和游乐设备设施无法进驻，再加上租金问题一直存在缺陷，导致该区域一时成为“空城”建筑，导致地产商进退两难。因此，地产开发人员在区域选址和开发定位上需要准确考察周边环境、客流量和消费水准等条件因素，避免投资失败而造成无法弥补的经济损失。
2探寻商业地产经济管理的相关出路
2.1加强人才引进力度，改革原有管理结构
商业地产经济管理工作需要较强的专业性和經验性，从以往的数据资料显示可以看出，一个项目能否成功主要是看在前期决策方面是否科学合理。所以，在商业地产经济管理工作中，需强化人才培训，及时引进优秀人才，并聘用行业内优秀的地产经济开发顾问进行技术指导，帮助商业地产经济管理提高可靠性。就比如扬州国际珠宝城投资建设失败的主要原因就是缺乏优秀的管理人才。在事后进行原因分析时可以看出，该项目从高层管理人员到人力资源部门的领导都未对人才的重要性引起足够的重视，在地产开发过程中几乎每周都要进行人员招聘，不但没有认识到优秀员工对项目开展的重要性，也没有认识到对已有的优秀人才进行合理运用和珍视，从而导致了该项目进退两难并最终失败。同时，还要对传统的管理结构进行优化与改革，帮助企业经济管理人员完成工作考核，强化经济管理队伍，实现对员工的有效监控，避免在商业地产开发中出现“裙带关系”。另外，还要对已有的商业地产经济管理队伍进行按时培训和考核，确保经济管理人员具有丰富的理论知识和实践经验，帮助商业地产储备优秀的管理人员[5]。 2.2增强资本运作与风控能力
不论是前文所说的重资产模式还是轻资产模式，在发展过程中都得有相应的资本投入和时间成本投入，利用轻资产模式的商业运作，能够帮助地产商有效解决资金困难的难题，从而获得高速发展。此外，还可建立健全完善的风险控制模式，对地产开发的租金回报率、资金成本把握等实现合理控制，从而规避风险，让整体的投资回报率大幅增加。
2.3科学选定区位，迎合当地消费观念
当一个行业迅速发展并取得突破性进展时，很多投资人员会盲目跟风，出现投资决策失误的情况。在进行投资过程中，应该根据自身条件判断当前优势情况是否符合投资标准，避免盲目乐观。例如，上海虹桥购物乐园的自身定位是高档购物中心，该地段的交通发达、租金低廉，由此看来非常适合投资。但是，当地居民的消费观念是高档消费场所应该位于市中心的位置，而不是上海虹桥购物乐园所处的偏离市中心地区，由此看来消费者并不为开发商的投机取巧买单。所以，在商业地产开发过程中必须清楚自身商场定位，符合城市发展需求和人们的消费需求，从而确保消费者有意愿消费，帮助商业地产开放商获得利润。
当前互联网经济的快速发展对实体商业地产的冲击十分巨大，因此商业地产的资金与管理模式应顺应改变和转型，减缓投资者与房产消费品之间的矛盾，帮助商业地产企业在互联网经济的冲击下找到合适的发展方向。
3结语
总而言之，在商业地产开发过程中必须重视其资金管理，帮助提高商业地产的管理效率。此外，在互联网市场经济的影响下，商业地产还需不断优化改革，及时转变发展方向，帮助商业地产提高市场竞争力，从而促进我国市场经济的进一步发展。
参考文献
[1]史馥.我国房地产信托投资基金（REITs）发展现状、困境及建议浅析[J].环渤海经济瞭望，2016（12）：29-31.
[2]肖之燕.浅析当代商业地产经济管理困境及解决措施[J].经贸实践，2016（24）：84-85.
[3]路辉琳.商业地产经济管理存在的问题及其解决对策[J].商場现代化，2018（12）：89-90.
[4]侯敏.我国商业地产经济的发展现状及对策研究[J].中国商论，2018（28）：150-151.
[5]刘力宇.基于商圈理论的商业地产定位研究[J].商业经济研究，2019（07）：183-186.
（编辑：周安琪）
关键词：商业地产;经济管理;困境;出路
中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1003-2177（2019）22-0041-02
根据现代社会发展情况来看，社会经济与商业地产之间的关系十分紧密，社会经济的发展能带动商业地产行业获得项目投资，焕发新的活力，而商业地产的活跃与金融流动，也可帮助增加社会财富和社会效益。就比如北京新光天地来说，根据目前来看，若只是纯粹的模仿新光天地商业地产的发展形势，根本无法满足现代社会的发展需求，这一点也是当前商业地产发展状况逐渐下滑的重要原因。因此，需要正确对待社会经济与服务管理之间的依存关系，从而推动我国商业地产在当今社会时代下的创新与顺利转型[1]。
1商业地产经济管理的现实状况
我国城市化进程工作的逐渐推进，让我国商业地产渐渐饱和。从2012年金融危机以来，我国商业地产市场中融入了大量的资本，让整个地产行业又焕发新的生机。同时，为了推动我国城市化进程工作的开展，全国各地出现了很多商业地产开发，既便商业地产行业看起来利润丰厚，但是由于商业地产产品的价格与居民人均收入之间的差距非常明显，致使商业地产经济产业的发展态势不容乐观，尤其是在当下互联网经济发展的情况下，实体商业地产销售的水平年年下滑，很多地产经济商户不得不被迫转行。本文对当下商业地产发展方向和经济管理模式进行了研究，并发现我国当下商业地产经济遭遇阻碍的几个重要问题[2]。
1.1地产商业运营管理缺乏规范
由于地产商业每次投资资产很多，且涉及范围广，导致在其运营过程中需花费大量的人力来进行有效监管，尤其是在商业地产发展过程中，高层管理人员的分工与结构对地产的发展态势有重要影响。而当前地产商业运营过程中，大部分地产行业依旧是由最大投资商作为所有决策的主导者，对任何决策拥有一票否决权，从而致使地产商业行业的决策效率无法提高，信息资源短缺等。比如，万科在珠海市商业黄金地段有一个某商业地产项目，该地产周围全是高级写字楼、大型超市、免税商场和国际大牌旗舰店，该商业地产项目本来是该地著名的高级旅馆，其马路对面就是老牌商务区。因此，该商业地产项目的地理条件相当理想，自然条件也十分优越。万科将原来的旅馆拆掉后将该地规划为城市综合体。但是经过开发完成后，该地的住宅销售十分紧俏，可谓是供不应求，但是其商业项目却没有任何起色，选择在该地产项目进行商业规划的商家逐渐减少。由此表明，地产商业开发不能局限于固定的住宅开发的思维模式，也不能依靠自身悠久的品牌历史和综合实力，就让商家对地产项目产生追捧的意愿。因此，地产开发企业还需重视地产商业的运营管理[3]。
1.2借贷方式和融资能力有待加强
我国大部分的商业地产商的开发模式仍觉比较喜欢资产模式，也就是利用自身的资本来增加对商业物业的持有股份，在利用控股的方式来控制，其项目开发，典型的例子就包括中粮的“大悦城模式”以及万达的“现金流滚资产”。这种重视资产投入的方式背后有银行企业和金融风投公司的大力加持。十几年来，以阿里为首的互联网企业迅速扩张并大面积发展，让更多的中小型资产企业获得了经济增长的机会，这也让传统的银行企业受到发展阻碍，从而让以往的地产行业资金链的供给方式遭到巨大阻力。目前使用“自投自担保”的资金产业链的发展形势风险不可估量，这种共享经济让融资风险进一步加大，从而无法对风控方向进行准确把握。这也制约了我国以往的商业地产投资企业的发展[4]。
此外，某些商业地产由于自身地产规模有限，并不能得到银行企业或其他金融机构的投资和贷款。就算这些地产规模较小的地产商获得了固定的投资渠道，也会由于其内部没有健全的经济管理体系来帮助商业地产内部资金进行合理规划和运用，进而致使资金浪费或流失，在商业地产开发后期的建设工作中，也会出现由于资金周苦难等问题而亏本或直接破产。
1.3区位开发与定位水平匹配度低
近几十年来，我国地产行业的经济效益十分可观且一直处于中上水平。因此，很多地产商为了迅速扩张、盲目选址，对开发地段的区位和水平定位还没有科学的考察依据下就进行开发建设，致使我国各地的商业地产中总是存在商户不断更换的情况，在商业地段中的商户品牌影响力不足、销售水平下降、消费者关注度不够等状况时常发生。
比如，东莞南华mall商业地产开发就非常具有代表性。东莞南华mall商业区位于东莞万江区汽车总站旁，该商业区投资总额高达45亿元人民币，其建筑总面积占500，000平方米以上，良好的硬件条件下，该商业区对自身的商业定位为吃穿住行和游玩为一体的综合服务商场。尽管该地区交通十分便捷，但是由于该地区处在工业区范围以内，致使很多餐饮行业的商户和游乐设备设施无法进驻，再加上租金问题一直存在缺陷，导致该区域一时成为“空城”建筑，导致地产商进退两难。因此，地产开发人员在区域选址和开发定位上需要准确考察周边环境、客流量和消费水准等条件因素，避免投资失败而造成无法弥补的经济损失。
2探寻商业地产经济管理的相关出路
2.1加强人才引进力度，改革原有管理结构
商业地产经济管理工作需要较强的专业性和經验性，从以往的数据资料显示可以看出，一个项目能否成功主要是看在前期决策方面是否科学合理。所以，在商业地产经济管理工作中，需强化人才培训，及时引进优秀人才，并聘用行业内优秀的地产经济开发顾问进行技术指导，帮助商业地产经济管理提高可靠性。就比如扬州国际珠宝城投资建设失败的主要原因就是缺乏优秀的管理人才。在事后进行原因分析时可以看出，该项目从高层管理人员到人力资源部门的领导都未对人才的重要性引起足够的重视，在地产开发过程中几乎每周都要进行人员招聘，不但没有认识到优秀员工对项目开展的重要性，也没有认识到对已有的优秀人才进行合理运用和珍视，从而导致了该项目进退两难并最终失败。同时，还要对传统的管理结构进行优化与改革，帮助企业经济管理人员完成工作考核，强化经济管理队伍，实现对员工的有效监控，避免在商业地产开发中出现“裙带关系”。另外，还要对已有的商业地产经济管理队伍进行按时培训和考核，确保经济管理人员具有丰富的理论知识和实践经验，帮助商业地产储备优秀的管理人员[5]。 2.2增强资本运作与风控能力
不论是前文所说的重资产模式还是轻资产模式，在发展过程中都得有相应的资本投入和时间成本投入，利用轻资产模式的商业运作，能够帮助地产商有效解决资金困难的难题，从而获得高速发展。此外，还可建立健全完善的风险控制模式，对地产开发的租金回报率、资金成本把握等实现合理控制，从而规避风险，让整体的投资回报率大幅增加。
2.3科学选定区位，迎合当地消费观念
当一个行业迅速发展并取得突破性进展时，很多投资人员会盲目跟风，出现投资决策失误的情况。在进行投资过程中，应该根据自身条件判断当前优势情况是否符合投资标准，避免盲目乐观。例如，上海虹桥购物乐园的自身定位是高档购物中心，该地段的交通发达、租金低廉，由此看来非常适合投资。但是，当地居民的消费观念是高档消费场所应该位于市中心的位置，而不是上海虹桥购物乐园所处的偏离市中心地区，由此看来消费者并不为开发商的投机取巧买单。所以，在商业地产开发过程中必须清楚自身商场定位，符合城市发展需求和人们的消费需求，从而确保消费者有意愿消费，帮助商业地产开放商获得利润。
当前互联网经济的快速发展对实体商业地产的冲击十分巨大，因此商业地产的资金与管理模式应顺应改变和转型，减缓投资者与房产消费品之间的矛盾，帮助商业地产企业在互联网经济的冲击下找到合适的发展方向。
3结语
总而言之，在商业地产开发过程中必须重视其资金管理，帮助提高商业地产的管理效率。此外，在互联网市场经济的影响下，商业地产还需不断优化改革，及时转变发展方向，帮助商业地产提高市场竞争力，从而促进我国市场经济的进一步发展。
参考文献
[1]史馥.我国房地产信托投资基金（REITs）发展现状、困境及建议浅析[J].环渤海经济瞭望，2016（12）：29-31.
[2]肖之燕.浅析当代商业地产经济管理困境及解决措施[J].经贸实践，2016（24）：84-85.
[3]路辉琳.商业地产经济管理存在的问题及其解决对策[J].商場现代化，2018（12）：89-90.
[4]侯敏.我国商业地产经济的发展现状及对策研究[J].中国商论，2018（28）：150-151.
[5]刘力宇.基于商圈理论的商业地产定位研究[J].商业经济研究，2019（07）：183-186.
（编辑：周安琪）