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【摘 要】 随着我国经济的快速增长，房地产业越来越重要的地位体现在国民经济中，逐渐成为我国经济的支柱产业。房地产项目的管理也逐渐的引起人们重视。本文分析了房地产项目管理中的一些问题及优化措施。
【关键词】 房地产项目;管理;问题;措施
一、项目管理概述
房地产项目管理是建筑工程项目管理的一个分支，指的是管理者采用各种方法，对房地产建筑工程的投建和使用的全过程进行全方位的管理，实现建筑资源的优化配置，为人们提供优质建筑产品的一种管理活动。实行房地产项目管理，加强有关负责人对建筑工程的全面管理，建筑工程的各个环节都由项目管理组织负责，统一指挥，统一管理，实现业主、设计、监理和施工的有机结合。要进一步明确项目管理的各级负责人的权利和义务，建立起一个具有科学性、规范性和高效性等特征的羡慕管理体系;对人力、物力、财力等各项资源进行合理分配、充分利用，全面调动和发挥各级工作人员的主观能动性和工作积极性，在建筑工程中进行全方位的项目管理，最终提高房地产建筑工程的社会效益和经济效益。
二、房地产项目管理的重要性
房地产项目管理是项目建设中的重要组成部分，在项目施工过程中，只有做好房地产管理工作，才能使工程达到预期效果，使工程的利益达到最大化。优质高效的管理，能够延长建筑的使用寿命，能够提高建筑的质量，能够使开发商获取最大的利益。我国有许多建筑由于没有进行科学的管理，导致工程项目出现返工甚至废弃的情况。所以说，为了使保证工程质量和工程收益，就要做好项目管理中各个环节的工作。
三、房地产工程项目管理现存问题
1、各自为政，合作意识差
房地产开发工程和普通建设工程不同，房地产开发项目的建设单位、施工单位繁杂、设计单位多、施工工作交叉施工情况多，以上这些因素让房地产项目施工中每一个单位的施工和退出的时间点各不相同。同时，部分施工单位之间没有严格的合同从属关系，从而导致了各单位之间我行我素，各自为政，只按照本单位的进度施工，单位之间没有协调沟通，即使有问题出现也是各自解决，没有合作共赢的意识，这一点直接导致了工程施工现场没有秩序，所有单位都是以本单位的利益为重，这种现象的存在不仅严重阻碍了房地产开发工程的施工进度，还会造成项目成本的增加。
2、设计单位和开发商忽略项目设计阶段的投资控制
我国的设计投标主要从功能和技术等角度评价方案优劣，较少考虑项目投资，而开发商常常轻设计、重施工，他们往往会投入大量人力和物力去检验建筑安装工程造价，却很少重视怎样才能投入合理的资金才能获得美观适用的建筑物。按照通常的惯例，实际上施工监理部门就应该是投资控制部门，而这时候的图纸已经定型了，对于投资控制措施也只能在图纸的基础上对成本进行控制。
3、项目风险管理薄弱
房地产开发项目的风险主要包括：政治风险、环保风险、金融风险、市场风险、财务风险、经营风险、信用风险，无论其中哪一个风险没有被合理的管理和控制都会给项目带来巨大的危害。尤其是对决定着房地产投资走向的政治风险，决定着房地产施工质量的环保风险，决定着房地产开发工程资金安全的金融风险，决定着企业投入资金运转的财物风险等，无论其中哪一个环节出现问题，房地产开发工程都难以顺利实施，但是就目前的情况分析，房地产开发企业对这些项目风险的管理意识还比较薄弱，没有从思想上深刻认识其重要性，这是很严重的潜在危险。
4、合同管理的意识淡薄
项目管理中最重要的就是合同的管理，而往往也是最容易被忽略的，我国传统思想强调很多事情只要口头答应就行了，但是随着我国加入世界经济竞争步伐的加快，不同文化间的冲撞不断，合同是当双方发生争执时最重要的凭据，今后房地产商一定要认真对待合同管理，不能随意进行修改。
5、项目成本管理问题
无论是从项目决策阶段、设计阶段，还是房地产施工阶段、施工完毕验收阶段，每一个阶段都涉及到工程造价，因此优化项目成本管理的意义重大。目前，由于房地产开发企业在决策阶段做出的错误决策，导致工程投资增多的现象比比皆是。除此外，在工程的招投标中，一些企业为了赢得工程，往往忽视所有实际问题降低造价，只为满足招标方的要求，这将导致在后期的施工中会有很大的设计变更，一方面造成成本的增加，一方面又会造成工期的延误。
四、房地产开发项目管理问题的应对措施
1、做好房地产项目管理中的沟通管理
对于房地产企业而言，首先应做好组织内部的沟通交流。由于大部分的房地产公司都采用矩阵式的组织模式，企业应注重职能部门之间的沟通和职能部门与项目部之间的交流。
1.1职能部门之间的沟通。例如：营销策划部通过其获得的市场信息为投资发展部提供决策支持;财务部依据投资预算进行融资，做好资金流的保障工作，同时控制工程、营销等等费用;人力资源部则根据需要为整个组织提供人力保障等。
1.2应做好开发项目参与各方的沟通工作。例如，在工程施工中，承包商、监理单位、规划设计单位、供应商之间的沟通对于工程项目的顺利实施至关重要。
1.3界面沟通管理。当然在房地产企业中，信息管理、合同管理、风险管理也是至关重要的。
2、加强项目设计阶段投资控制
项目投资控制的重点在于设计阶段，虽然设计费用仅占项目总投资的很小一部分，但是它对整个施工项目的影响程度却达到了75%，在方案确定的过程中，可以运用价值工程的方法把工程的成本和功能综合进行对比，使设计工作人员不仅仅可以在建筑物外观和功能上动脑筋，还可以在如何降低工程造价上多下点功夫。房地产商还可以要求设计人员在设备材料选择上采用性价比较好的新设备、新材料和新工艺，并尽可能的优化每个配套系统方案，从而保证房地产项目的经济效益。
3、强化建筑房地产项目的风险管理 3.1风险回避法，风险回避法是指当风险超出投资方心里的底线时，一定要通过放弃投资决策的相关措施，这样才可以真正地避免相应的风险。但是风险回避是一种消极的方式，只有在别无他法的情况下，才可以运用，因为一旦运用风险回避的方法，也就意味着建筑房地产无法获取任何可能的利润。
3.2风险转移法，风险转移法是指通过相应的防范措施，把一种特殊的风险用其他方式转移到无形。在目前的建筑房地产工程管理策略里，这样的方式运用的最多。通常风险转移是通过两种形式来完成的，一种形式是签订合同，也就是用合同的形式，来转移相应的风险，当签订完合同后，不论产生任何相关的风险，都要通过施工方来进行承担。另一种形式是购买保险，也就是透过购买保险的形式，把无法预知的相应的风险转移给保险公司，虽然这样会加大部分成本，但是通过这样的形式，可以有力的提升项目抵御风险的能力。比如一个建筑房地产的项目在过程里，遭遇了非常大的自然灾害，或者当建筑房地产在进行施工时由于意外而发生的赔偿等。
4、提高合同管理意识
要针对当前房地产行业中存在的项目管理意识不强的局面，加强其对项目管理的认知，首要的就是要转变观念，意识到合同的强制性和其所具有的威力，只有这样才能够从根本上解决房地产项目中合同管理意识淡薄的局面，也更能加强工程项目管理的可行性。
5、加强房地产开发项目的成本控制
房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从整个系统的开发成本控制和严格的监控，以采取合理的措施来降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。特别要注意项目的成本控制和监督，在项目实施过程中，尽量减少不必要的开支，降低生产成本，使企业利润最大化，但也能满足消费者的需求。
五、结束语
房地产项目管理往往是一个联系紧密的整体，各关键环节管理的好坏将会直接影响到项目科学、有效管理及企业利润最大化能否实现。因此，房地产企业需有效分析项目开发各环节，做好各环节管理，保证项目顺利进行和项目的成功开发。
参考文献：
[1]李莉.房产企业项目管理的常见问题及对策研究[J].建材与装饰：中旬，2012，（8）：100.
[2]薛春屹.基于新形势下我国房地产项目管理中存在问题思考[J].价值工程，2012，31（26）：49-50.
【关键词】 房地产项目;管理;问题;措施
一、项目管理概述
房地产项目管理是建筑工程项目管理的一个分支，指的是管理者采用各种方法，对房地产建筑工程的投建和使用的全过程进行全方位的管理，实现建筑资源的优化配置，为人们提供优质建筑产品的一种管理活动。实行房地产项目管理，加强有关负责人对建筑工程的全面管理，建筑工程的各个环节都由项目管理组织负责，统一指挥，统一管理，实现业主、设计、监理和施工的有机结合。要进一步明确项目管理的各级负责人的权利和义务，建立起一个具有科学性、规范性和高效性等特征的羡慕管理体系;对人力、物力、财力等各项资源进行合理分配、充分利用，全面调动和发挥各级工作人员的主观能动性和工作积极性，在建筑工程中进行全方位的项目管理，最终提高房地产建筑工程的社会效益和经济效益。
二、房地产项目管理的重要性
房地产项目管理是项目建设中的重要组成部分，在项目施工过程中，只有做好房地产管理工作，才能使工程达到预期效果，使工程的利益达到最大化。优质高效的管理，能够延长建筑的使用寿命，能够提高建筑的质量，能够使开发商获取最大的利益。我国有许多建筑由于没有进行科学的管理，导致工程项目出现返工甚至废弃的情况。所以说，为了使保证工程质量和工程收益，就要做好项目管理中各个环节的工作。
三、房地产工程项目管理现存问题
1、各自为政，合作意识差
房地产开发工程和普通建设工程不同，房地产开发项目的建设单位、施工单位繁杂、设计单位多、施工工作交叉施工情况多，以上这些因素让房地产项目施工中每一个单位的施工和退出的时间点各不相同。同时，部分施工单位之间没有严格的合同从属关系，从而导致了各单位之间我行我素，各自为政，只按照本单位的进度施工，单位之间没有协调沟通，即使有问题出现也是各自解决，没有合作共赢的意识，这一点直接导致了工程施工现场没有秩序，所有单位都是以本单位的利益为重，这种现象的存在不仅严重阻碍了房地产开发工程的施工进度，还会造成项目成本的增加。
2、设计单位和开发商忽略项目设计阶段的投资控制
我国的设计投标主要从功能和技术等角度评价方案优劣，较少考虑项目投资，而开发商常常轻设计、重施工，他们往往会投入大量人力和物力去检验建筑安装工程造价，却很少重视怎样才能投入合理的资金才能获得美观适用的建筑物。按照通常的惯例，实际上施工监理部门就应该是投资控制部门，而这时候的图纸已经定型了，对于投资控制措施也只能在图纸的基础上对成本进行控制。
3、项目风险管理薄弱
房地产开发项目的风险主要包括：政治风险、环保风险、金融风险、市场风险、财务风险、经营风险、信用风险，无论其中哪一个风险没有被合理的管理和控制都会给项目带来巨大的危害。尤其是对决定着房地产投资走向的政治风险，决定着房地产施工质量的环保风险，决定着房地产开发工程资金安全的金融风险，决定着企业投入资金运转的财物风险等，无论其中哪一个环节出现问题，房地产开发工程都难以顺利实施，但是就目前的情况分析，房地产开发企业对这些项目风险的管理意识还比较薄弱，没有从思想上深刻认识其重要性，这是很严重的潜在危险。
4、合同管理的意识淡薄
项目管理中最重要的就是合同的管理，而往往也是最容易被忽略的，我国传统思想强调很多事情只要口头答应就行了，但是随着我国加入世界经济竞争步伐的加快，不同文化间的冲撞不断，合同是当双方发生争执时最重要的凭据，今后房地产商一定要认真对待合同管理，不能随意进行修改。
5、项目成本管理问题
无论是从项目决策阶段、设计阶段，还是房地产施工阶段、施工完毕验收阶段，每一个阶段都涉及到工程造价，因此优化项目成本管理的意义重大。目前，由于房地产开发企业在决策阶段做出的错误决策，导致工程投资增多的现象比比皆是。除此外，在工程的招投标中，一些企业为了赢得工程，往往忽视所有实际问题降低造价，只为满足招标方的要求，这将导致在后期的施工中会有很大的设计变更，一方面造成成本的增加，一方面又会造成工期的延误。
四、房地产开发项目管理问题的应对措施
1、做好房地产项目管理中的沟通管理
对于房地产企业而言，首先应做好组织内部的沟通交流。由于大部分的房地产公司都采用矩阵式的组织模式，企业应注重职能部门之间的沟通和职能部门与项目部之间的交流。
1.1职能部门之间的沟通。例如：营销策划部通过其获得的市场信息为投资发展部提供决策支持;财务部依据投资预算进行融资，做好资金流的保障工作，同时控制工程、营销等等费用;人力资源部则根据需要为整个组织提供人力保障等。
1.2应做好开发项目参与各方的沟通工作。例如，在工程施工中，承包商、监理单位、规划设计单位、供应商之间的沟通对于工程项目的顺利实施至关重要。
1.3界面沟通管理。当然在房地产企业中，信息管理、合同管理、风险管理也是至关重要的。
2、加强项目设计阶段投资控制
项目投资控制的重点在于设计阶段，虽然设计费用仅占项目总投资的很小一部分，但是它对整个施工项目的影响程度却达到了75%，在方案确定的过程中，可以运用价值工程的方法把工程的成本和功能综合进行对比，使设计工作人员不仅仅可以在建筑物外观和功能上动脑筋，还可以在如何降低工程造价上多下点功夫。房地产商还可以要求设计人员在设备材料选择上采用性价比较好的新设备、新材料和新工艺，并尽可能的优化每个配套系统方案，从而保证房地产项目的经济效益。
3、强化建筑房地产项目的风险管理 3.1风险回避法，风险回避法是指当风险超出投资方心里的底线时，一定要通过放弃投资决策的相关措施，这样才可以真正地避免相应的风险。但是风险回避是一种消极的方式，只有在别无他法的情况下，才可以运用，因为一旦运用风险回避的方法，也就意味着建筑房地产无法获取任何可能的利润。
3.2风险转移法，风险转移法是指通过相应的防范措施，把一种特殊的风险用其他方式转移到无形。在目前的建筑房地产工程管理策略里，这样的方式运用的最多。通常风险转移是通过两种形式来完成的，一种形式是签订合同，也就是用合同的形式，来转移相应的风险，当签订完合同后，不论产生任何相关的风险，都要通过施工方来进行承担。另一种形式是购买保险，也就是透过购买保险的形式，把无法预知的相应的风险转移给保险公司，虽然这样会加大部分成本，但是通过这样的形式，可以有力的提升项目抵御风险的能力。比如一个建筑房地产的项目在过程里，遭遇了非常大的自然灾害，或者当建筑房地产在进行施工时由于意外而发生的赔偿等。
4、提高合同管理意识
要针对当前房地产行业中存在的项目管理意识不强的局面，加强其对项目管理的认知，首要的就是要转变观念，意识到合同的强制性和其所具有的威力，只有这样才能够从根本上解决房地产项目中合同管理意识淡薄的局面，也更能加强工程项目管理的可行性。
5、加强房地产开发项目的成本控制
房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从整个系统的开发成本控制和严格的监控，以采取合理的措施来降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。特别要注意项目的成本控制和监督，在项目实施过程中，尽量减少不必要的开支，降低生产成本，使企业利润最大化，但也能满足消费者的需求。
五、结束语
房地产项目管理往往是一个联系紧密的整体，各关键环节管理的好坏将会直接影响到项目科学、有效管理及企业利润最大化能否实现。因此，房地产企业需有效分析项目开发各环节，做好各环节管理，保证项目顺利进行和项目的成功开发。
参考文献：
[1]李莉.房产企业项目管理的常见问题及对策研究[J].建材与装饰：中旬，2012，（8）：100.
[2]薛春屹.基于新形势下我国房地产项目管理中存在问题思考[J].价值工程，2012，31（26）：49-50.