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摘 要：住宅专项维修资金对保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，确保物业的保值增值，维护维修资金所有者的合法权益理应起到重要作用。但目前我国住宅专项维修资金普遍存在归集、资金使用及监管困难等多方面的问题，影响物业的保值增值，损害业主的利益。运用系统理论分析问题原因， 明确维修资金主体的职责分工， 完善相关制度， 以期解决维修资金存在的问题。
关键词：住房专项维修资金 主要问题 建议
住房专项维修资金属业主所有，是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的資金，其缴存、归集、管理、使用和监督直接面向千家万户，是关系到人民群众切身利益和社会公共利益的一件大事。以前（约1998年前）这项资金基本上都由物业管理企业和房地产开发企业直接控制和使用管理，后来（约1998年后）这项资金在我国大部分地区开始由政府监管，并实行财政专项储存。国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）颁发后，明确了三项法规内容：一、明确专项维修资金属小区全体业主共同所有，由业主大会履行使用职责；二、明确专项维修资金使用、续筹方案须由业主大会会议三分之二以上投票权数通过；三、有关专项维修资金使用管理办法由建设部会同财政部共同制定。由于目前两部关于专项维修资金使用管理办法尚未出台，相关法规不健全，因而引发诸多亟待解决的问题。近年来，随着我国商品住房市场大规模快速发展，大量商品住房和已购公有住房已开始步入大中维修期，住房专项维修资金潜藏的隐患和问题已逐渐暴露出来，各地因住房专项维修资金引发的纠纷频频发生。住房专项维修资金已面临"集中爆发"的危机。
一、存在的主要问题是：
1、政府监管问题
目前，在专项维修资金管理上出现多头管理问题。有政府物业主管部门和财政部门共同管理的，有物业主管部门单独管理的，有业主委员会直接管理的，也有物业管理协会管理的。现在的问题是，专项维修资金应该由谁管理更为适宜，更合乎实际，便于化解各种纠纷和矛盾。
2、住房专项维修资金归集严重缺口，巨额住房专项维修资金被挪用
一是住房专项维修资金管理混乱，各地在缴存主体、缴存标准、管理模式等方面规定不一致，归集量小，缺口大；二是部分城市只对商品住房或只对已购公有住房建立了住房专项维修资金制度，归集面较小、归集率较低；三是业主首次缴存的商品住房专项维修资金，由房地产开发商按购房款2%-3%的比例代收、缴存，为房地产开发商擅自挪用、滞留该项资金制造了契机，从而产生住房专项维修资金无法追缴等问题，出现了"不缴不给房，交房后不知去向"的局面。当前各城市未缴、漏缴、占用、挪用乃至侵占或者根本没有进入规定账目管理体系的住房专项维修资金已是个天文数字。
3、前期物业管理期间（业主大会成立前）维修资金的使用管理问题
目前，国家对于前期物业管理期间维修资金应如何使用管理，没有明确的法规依据。但有一点是明确的，维修资金是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造。因此各地做法不一，形成一定的混乱。在这个问题上，现在往往出现两个极端。一、凡是业主大会未成立的，所有的维修项目（哪怕是一点小小的维修）都要由物业管理公司去征求小区三分之二以上业主同意，才能动用维修资金，否则政府主管部门一律不予划拨维修资金。二、凡是业主大会未成立的，维修资金一律暂停使用。这种做法显然也是无法可依的，实际上已侵犯了业主享有使用维修资金的权力。
前期物业管理期间维修资金应如何有效正确使用，是目前亟待解决的难题。我个人认为，目前有两种办法可以一试。第一、前期物业管理期间，可由政府主管部门代为履行业主大会职责。因为维修资金若由政府监管，政府就有了维护专项维修资金有效正确使用的法定义务。业主大会未成立前，其职责由政府来代为履行是最合理的。政府主管部门应就前期物业管理期间专项维修资金如何使用、使用范围、使用程序、使用方法等作出暂行规定，由物业管理公司照章履行维修职责。第二，可由开发建设单位代为履行业主大会职责。因为《条例》规定，建设单位在前期物业管理期间有签订前期物业管理。
4、法定决策程序难以落实，住房专项维修资金使用难
《物业管理条例》规定：住房专项维修资金的使用决定，必须经物业管理域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。这充分体现了业主的决策权和监督权，但在具体的实施中，决策主体的缺位，业主自治机构不完善，造成了法定决策程序难以落实，依法通过该项资金的使用决定几乎不可能。主要表现在：一是大部分住宅小区没有建立业主委员会，业主大会很难组织召开，业主委员会不能代表全体业主行使决定权，业主无法通过业主大会或者业主委员会表达利益、形成决策；二是维修工程对应的决策范围与受益范围的不一致，与维修无关的业主根本不参与决策，出现了物业公司积极，业主观望，业主委员会尴尬的局面；三是业主对维修工程的技术标准、费用额度在规范标准不完善的情况下，难以认定；四是住房专项维修资金使用的相关细则一直没有出台，政府主管部门的监管手段不明确。目前各地的维修资金使用比例很低。
二、为从根源上解决住房专项维修资金所面临的诸多问题，保障住房的维修和正常使用，维护群众合法权益，我们特提出以下几点建议：
1、加快住房专项维修资金立法工作，规范住房专项维修资金管理模式
立法部门应尽快出台《住房专项维修资金管理办法》，以规范住房专项维修资金的缴存、归集、管理、使用和监督，建立健全住房专项维修资金制度。一是明确住房专项维修资金管理模式，实行商品住房和已购公有住房专项维修资金的管理并轨。对住房专项维修资金实行统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督；二是理顺住房专项维修资金管理体制，在业主大会制度尚未完全建立的情况下，明确各地房地产主管部门和同级财政部门对住房专项维修基金的监管责任，办公经费由财政保障；三是明确住房专项维修资金增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用，不得挪作它用；四是制定《物业管理条例》实施细则，明确业主大会和业主委员会在住房专项维修资金使用管理中的法律地位；五是进一步完善维修资金管理办法：（1）明确维修资金续交标准的制定主体、编制方法及程序，以完善维修资金续交法律规定；（2）维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致原则的前提下，适当放宽条件，做到维修资金使用的灵活性。 2、维修资金信息公开
在明确维修资金运行管理主体职责分工的基础上，业主自治组织、建设主管部门、物业企业等应定期对维修资金相关信息进行公开。首先， 对维修资金制度有关规定的信息进行公开。其次， 对建筑造价信息、住宅品质信息、维修周期信息以及交纳标准信息进行公开。
3、完善业主大会制度
（1） 成立业主大会及业主委员会
物业服务企业、房地产开发商应按照《物业管理条例》和《物权法》的规定，在政府部门的指导下成立业主大会并选举产生委员会，政府进行监督。
（2） 明确业主大会及业主委员会的法律地位
业主大会是由全体业主组成的团体，不仅是全体业主的一个议事机关，而且还应具有一定的权利能力，业主委员会做为业主大会的执行机构，签订物业服务合同，审核维修资金的使用方案，应赋予业主大会民事权利主体资格及业主委员会的法律诉讼资格，一旦出现维修资金在使用过程中被侵占、挪用等问题，业主委员会可以运用法律武器来捍卫业主的权利不受侵犯。建立健全業主大会制度， 既有利于维修资金的交纳， 也有利于维修资金的使用与管理， 提高维修资金的使用效率。
4、制定住房专项维修资金续筹、补建办法，确保住房专项维修资金的可持续性
随着住房使用年限增加，住房专项维修资金的使用将出现高峰。为确保住房专项维修资金的可持续性，各有关部门要尽快研究制定相关的法规政策。一是应尽快制定住房专项维修资金的续筹办法；二是对未建立住房专项维修资金的住房，根据实际情况制定补建办法；三是建立二手房交易的住房专项维修资金，凡是二手房进行交易，原业主未缴存首次住房专项维修资金或者所缴存的住房专项维修资金余额不足规定标准的，由交易当事人协商足额缴存后，方能办理住房所有权转移登记。
参考文献
[1] 方涛. 密切关注住宅专项维修资金的保值问题[J].现代物业-新主， 2008， （3）：24-27
[2] 钱学森. 论系统工程[M]. 长沙：湖南科学技术出版社， 1988：10
[3] 汪应洛. 系统工程学[M].北京： 高等教育出版社， 2007：9-10
[4] 王敏. 物业维修资金管理的新模式[J].价值工程， 2007， （6）：121-123
关键词：住房专项维修资金 主要问题 建议
住房专项维修资金属业主所有，是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的資金，其缴存、归集、管理、使用和监督直接面向千家万户，是关系到人民群众切身利益和社会公共利益的一件大事。以前（约1998年前）这项资金基本上都由物业管理企业和房地产开发企业直接控制和使用管理，后来（约1998年后）这项资金在我国大部分地区开始由政府监管，并实行财政专项储存。国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）颁发后，明确了三项法规内容：一、明确专项维修资金属小区全体业主共同所有，由业主大会履行使用职责；二、明确专项维修资金使用、续筹方案须由业主大会会议三分之二以上投票权数通过；三、有关专项维修资金使用管理办法由建设部会同财政部共同制定。由于目前两部关于专项维修资金使用管理办法尚未出台，相关法规不健全，因而引发诸多亟待解决的问题。近年来，随着我国商品住房市场大规模快速发展，大量商品住房和已购公有住房已开始步入大中维修期，住房专项维修资金潜藏的隐患和问题已逐渐暴露出来，各地因住房专项维修资金引发的纠纷频频发生。住房专项维修资金已面临"集中爆发"的危机。
一、存在的主要问题是：
1、政府监管问题
目前，在专项维修资金管理上出现多头管理问题。有政府物业主管部门和财政部门共同管理的，有物业主管部门单独管理的，有业主委员会直接管理的，也有物业管理协会管理的。现在的问题是，专项维修资金应该由谁管理更为适宜，更合乎实际，便于化解各种纠纷和矛盾。
2、住房专项维修资金归集严重缺口，巨额住房专项维修资金被挪用
一是住房专项维修资金管理混乱，各地在缴存主体、缴存标准、管理模式等方面规定不一致，归集量小，缺口大；二是部分城市只对商品住房或只对已购公有住房建立了住房专项维修资金制度，归集面较小、归集率较低；三是业主首次缴存的商品住房专项维修资金，由房地产开发商按购房款2%-3%的比例代收、缴存，为房地产开发商擅自挪用、滞留该项资金制造了契机，从而产生住房专项维修资金无法追缴等问题，出现了"不缴不给房，交房后不知去向"的局面。当前各城市未缴、漏缴、占用、挪用乃至侵占或者根本没有进入规定账目管理体系的住房专项维修资金已是个天文数字。
3、前期物业管理期间（业主大会成立前）维修资金的使用管理问题
目前，国家对于前期物业管理期间维修资金应如何使用管理，没有明确的法规依据。但有一点是明确的，维修资金是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造。因此各地做法不一，形成一定的混乱。在这个问题上，现在往往出现两个极端。一、凡是业主大会未成立的，所有的维修项目（哪怕是一点小小的维修）都要由物业管理公司去征求小区三分之二以上业主同意，才能动用维修资金，否则政府主管部门一律不予划拨维修资金。二、凡是业主大会未成立的，维修资金一律暂停使用。这种做法显然也是无法可依的，实际上已侵犯了业主享有使用维修资金的权力。
前期物业管理期间维修资金应如何有效正确使用，是目前亟待解决的难题。我个人认为，目前有两种办法可以一试。第一、前期物业管理期间，可由政府主管部门代为履行业主大会职责。因为维修资金若由政府监管，政府就有了维护专项维修资金有效正确使用的法定义务。业主大会未成立前，其职责由政府来代为履行是最合理的。政府主管部门应就前期物业管理期间专项维修资金如何使用、使用范围、使用程序、使用方法等作出暂行规定，由物业管理公司照章履行维修职责。第二，可由开发建设单位代为履行业主大会职责。因为《条例》规定，建设单位在前期物业管理期间有签订前期物业管理。
4、法定决策程序难以落实，住房专项维修资金使用难
《物业管理条例》规定：住房专项维修资金的使用决定，必须经物业管理域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。这充分体现了业主的决策权和监督权，但在具体的实施中，决策主体的缺位，业主自治机构不完善，造成了法定决策程序难以落实，依法通过该项资金的使用决定几乎不可能。主要表现在：一是大部分住宅小区没有建立业主委员会，业主大会很难组织召开，业主委员会不能代表全体业主行使决定权，业主无法通过业主大会或者业主委员会表达利益、形成决策；二是维修工程对应的决策范围与受益范围的不一致，与维修无关的业主根本不参与决策，出现了物业公司积极，业主观望，业主委员会尴尬的局面；三是业主对维修工程的技术标准、费用额度在规范标准不完善的情况下，难以认定；四是住房专项维修资金使用的相关细则一直没有出台，政府主管部门的监管手段不明确。目前各地的维修资金使用比例很低。
二、为从根源上解决住房专项维修资金所面临的诸多问题，保障住房的维修和正常使用，维护群众合法权益，我们特提出以下几点建议：
1、加快住房专项维修资金立法工作，规范住房专项维修资金管理模式
立法部门应尽快出台《住房专项维修资金管理办法》，以规范住房专项维修资金的缴存、归集、管理、使用和监督，建立健全住房专项维修资金制度。一是明确住房专项维修资金管理模式，实行商品住房和已购公有住房专项维修资金的管理并轨。对住房专项维修资金实行统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督；二是理顺住房专项维修资金管理体制，在业主大会制度尚未完全建立的情况下，明确各地房地产主管部门和同级财政部门对住房专项维修基金的监管责任，办公经费由财政保障；三是明确住房专项维修资金增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用，不得挪作它用；四是制定《物业管理条例》实施细则，明确业主大会和业主委员会在住房专项维修资金使用管理中的法律地位；五是进一步完善维修资金管理办法：（1）明确维修资金续交标准的制定主体、编制方法及程序，以完善维修资金续交法律规定；（2）维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致原则的前提下，适当放宽条件，做到维修资金使用的灵活性。 2、维修资金信息公开
在明确维修资金运行管理主体职责分工的基础上，业主自治组织、建设主管部门、物业企业等应定期对维修资金相关信息进行公开。首先， 对维修资金制度有关规定的信息进行公开。其次， 对建筑造价信息、住宅品质信息、维修周期信息以及交纳标准信息进行公开。
3、完善业主大会制度
（1） 成立业主大会及业主委员会
物业服务企业、房地产开发商应按照《物业管理条例》和《物权法》的规定，在政府部门的指导下成立业主大会并选举产生委员会，政府进行监督。
（2） 明确业主大会及业主委员会的法律地位
业主大会是由全体业主组成的团体，不仅是全体业主的一个议事机关，而且还应具有一定的权利能力，业主委员会做为业主大会的执行机构，签订物业服务合同，审核维修资金的使用方案，应赋予业主大会民事权利主体资格及业主委员会的法律诉讼资格，一旦出现维修资金在使用过程中被侵占、挪用等问题，业主委员会可以运用法律武器来捍卫业主的权利不受侵犯。建立健全業主大会制度， 既有利于维修资金的交纳， 也有利于维修资金的使用与管理， 提高维修资金的使用效率。
4、制定住房专项维修资金续筹、补建办法，确保住房专项维修资金的可持续性
随着住房使用年限增加，住房专项维修资金的使用将出现高峰。为确保住房专项维修资金的可持续性，各有关部门要尽快研究制定相关的法规政策。一是应尽快制定住房专项维修资金的续筹办法；二是对未建立住房专项维修资金的住房，根据实际情况制定补建办法；三是建立二手房交易的住房专项维修资金，凡是二手房进行交易，原业主未缴存首次住房专项维修资金或者所缴存的住房专项维修资金余额不足规定标准的，由交易当事人协商足额缴存后，方能办理住房所有权转移登记。
参考文献
[1] 方涛. 密切关注住宅专项维修资金的保值问题[J].现代物业-新主， 2008， （3）：24-27
[2] 钱学森. 论系统工程[M]. 长沙：湖南科学技术出版社， 1988：10
[3] 汪应洛. 系统工程学[M].北京： 高等教育出版社， 2007：9-10
[4] 王敏. 物业维修资金管理的新模式[J].价值工程， 2007， （6）：121-123