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中国老龄化进程正以前所未有的速度推进， 2012年60周岁以上老年人口已达1.94亿人，成为世界上老年人口绝对数最大的国家。
随着人口结构的变化，传统的居家养老模式正面临巨大挑战。以何种方式养老，已成为不容回避的严峻现实。而日益扩大的养老资金缺口的现状，亟须开拓养老资金来源和养老模式。
9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下称“35号文”），对发展养老产业进行了总体而全面的统筹规划。在意见罗列的45项重点任务中，保险资金投资养老服务领域是其中一项。
对于保障范围涵盖生老病死的保险业来说，养老保险是其业务琏条上的重要一环，亦是中国养老保险三大支柱之一。2001年-2012年，商业养老保险业务的年复合增速高达75%，显示出广阔的市场潜力。
为了在养老产业中发挥越来越大的作用，近年来保险公司获得各种政策支持。2006年，国务院发布的《国务院关于保险业改革发展的若干意见》鼓励和支持有条件的企业通过商业保险建立多层次的养老保障计划，2010年保监会发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，允许保险公司投资与保险业务相关的养老、医疗等企业的股权和不动产，进一步扫清了保险公司投资养老产业的政策障碍。
“35号文”则提出，逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域，同时首次确定由保险公司试点开展“老年人住房反向抵押养老保险”（下称“反向抵押保险”），为保险公司参与养老产业提供了新的政策导向。
至此，从养老产业的资金来源、产品供应到养老模式，商业保险公司已打通进入养老产业的各种政策通道。
不过，一位保险监管部门人士表示，如何制定和落实反向抵押养老保险的试点，需要与民政部等相关部门进行协调和研究，同时还要征集保险公司和专家的意见和建议，试点不会一蹴而就。“政策虽然放开了，保险公司是否愿意开展？保险公司推出了产品，消费者是否买账？养老观念的改变，可能是一个更现实的问题。”
真正实现保险产业与养老产业的对接和联动，绝非易事，涉及医疗、民政、税收、人社、房管、建设等诸多监管领域。“做养老产业的感受就是太累，涉及的分管部门太多了。”一位负责养老社区的保险公司人士感叹。
9月24日，由民政部牵头，保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会，讨论相关的操作办法和实施细则的可能方案。
起源于荷兰的住房反向抵押养老保险，虽然此次在国务院政策层面被首次明确，但在国内并非新生事物。早在2003年，业内便已在讨论住房反向抵押贷款的可能性。2006年，中房集团原总裁孟晓苏向有关部门递交了一份关于“住房反向抵押贷款”的建议。
随后，南京和上海两地进行了试水，南京的“倒按揭”模式，针对年届六旬以上、拥有本市60平方米以上产权房的孤残老人，由其自愿将房产抵押，经公证后入住汤山留园老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。经过两年试点，最终因陷入资金困局和法律诉讼而暂停。
上海的“房产转让”模式相当于“售后回租”，由65岁以上的老人将自己的产权房售给市公积金管理中心，房款收入作为租金，一次性给付公积金管理中心，老人租住在自己原来的房子里。由于需要转让房屋所有权，响应者寥寥。
在金融领域，中国农业银行亦对住房反向抵押业务进行过研究，中信银行则曾推出中老年客户群体的专属借记卡，其中一项业务是为其提供養老按揭服务。拟以反向抵押保险业务作为主打的幸福人寿，亦未能落实这一构想。
对于住房反向抵押业务的探索，并未止步。2010年，广州市政府下发的《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》提出，要探索发展住房反向抵押养老保险。2011年北京民政局发布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》则进一步提出，鼓励商业保险公司、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展住房反向抵押贷款试点。
经过近十年的探索，“以房养老”面临的法律和政策环境已大有改观，2007年颁布的《物权法》确定了房主对住宅的长期物权，使得反向抵押的推行有了法律上的保障。
一位监管层人士指出，国内人口老龄化加剧，养老问题比十年前更为急迫，加之自有商品住房的普及，也使得“以房养老”有了更多的现实可能性，这可能是国务院最终将反向抵押保险列入“35号文”的原因。
与以往试点不同，“35号文”此次明确提出由保险公司作为试点主体，最初引进时的叫法“住房反向抵押贷款”也改为“老年人住房反向抵押养老保险”。孟晓苏在其微博里表示，这种表述更加准确，体现出其作为保险业务的性质。
反向抵押保险的推行，需要保险公司发挥在养老产品设计和精算技术上的优势，根据生命表，合理厘定每年给付的养老费用，而这正是此前银行和中介机构试点时遇到的难点。
但是对于这项新政，市场上却充满质疑和反对声音。认为既然有自有房产，可以出租养老或卖房养老，为何要采取反向抵押保险？这是否是政府推卸养老责任的方式？
孟晓苏对此认为，与卖房养老相比，反向抵押保险既为老人提供稳定持续的养老金来源，又不让其失去房屋所有权和居住权，还可以享受房产增值带来的资金增值。与反向抵押贷款等其他金融产品相比，反向抵押保险最大的优势则在于可伴老人终老。
作为一种市场化的养老方式，反向抵押保险并非针对所有老年人群。孟晓苏建议，该业务应该主要适用于无子女老人与失独老人。
另一个争议焦点在于，国内住房产权有70年期限的问题，这将对住房抵押价值的评估带来巨大影响。虽然《物权法》规定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，但续期的相关法律程序如何对接，以及房屋质量是否足以支撑至续期，亦是重要考量因素。 除了明确抵押房屋的权属关系，是否可以通过减免投保老人的房屋交易税与所得税等相关税费，以激发其投保积极性，则需要相关部门出台相关支持政策。
在中国国情下，反向抵押养老保险看上去多少有点理想主义色彩。诸保险分析师指出，根据美国、英国、日本等發达国家历史经验，当目标群体占比很高时（美国为15%、英国和日本均为 20%），反向抵押才比较容易推行。即便如此，美国目前符合条件的潜在人群中，也仅有2%-3%的家庭选择了反向抵押方式。
如果仅针对目前约占老龄人口比重10%的无子女或失独老人，反向抵押保险很难形成规模效应。基于大数法则，如果无法达到一定的业务规模，对于保险公司而言，可能又是一桩赔本赚吆喝的业务。
上述监管层人士认为，反向抵押养老保险作为一种商业保险产品，为消费者提供了一种可供选择的补充养老方式，旨在满足老年人不同的需要。
如果说消费者需要考虑的是如何改变传统的养老观念，保险公司则需要考虑开展该项业务是否能够满足其商业盈利诉求和风险承受能力等要求，采取哪种操作模式，这些都将决定未来试点是否能够顺利推行。
一些业内人士认为，从国外的推行经验来看，政府在其中发挥了重要作用，比如反向抵押做得最成熟的美国市场，其主流模式是由房屋与城市发展署（HUD）发起的HECM（Home Equity Conversion Mortgage，房产净值转换抵押贷款）计划，由联邦政府为借贷双方提供保险支持，进行兜底。英国模式和新加坡模式，政府亦在其中发挥了重要作用。如果单凭保险公司一己之力，恐怕难以为继。需要相关行业统筹规划，协同合作。
在“35号文”所构架的多层次养老体系中，除了居家养老、机构养老和“以房养老”，还包括社区养老等养老服务模式。
中国人保集团副总裁兼人保资产管理公司总裁周立群此前在接受《财经》记者专访时认为，从中国的国情和现状看，开展社区养老是一种更现实可行的养老模式。老人在社区内聚居，政府投资建设的各类辅助老人生活的设施的利用率更高，会产生更大的集群效应和经济效益。
社区养老亦可与“以房养老”结合起来推行。根据周立群的思路，空巢老人可以把房子交由专门的经营机构把房子出租或出售，这笔收入可以保障其在老年居住区获得良好的养老生活质量。
对于社区养老模式，保险公司更乐于采取自建养老社区的方式参与其中。但是从目前保险公司的定位来看，这种自建的养老社区以高端群体为主，而非具有普适性的普通社区养老。
自从保险机构获准不动产投资以来，便纷纷以养老社区的名义跑马圈地。公开数据显示，截至2012年底，保险业以“养老社区”名义取得的土地已超过两万亩。
根据泰康人寿的规划，拟在三年内建立15个养老社区。合众人寿人士对《财经》记者表示，除了将于10月正式启动的武汉养老社区，公司还在南宁邕江、沈阳棋盘山、合肥大官塘水库等地投资养老社区，未来还将在北京、上海等城市投资养老社区。
平安则拟在“环渤海”、“长三角”、“珠三角”、西南部和海南等五个地区规划养生养老地产项目，新华保险在北京的延庆和密云养老社区项目、中国太平在上海周浦的养老社区亦在推进之中。今年8月，中国人寿集团与厦门市政府商议在天竺山投资建设养老养生项目事宜， 安邦人寿则前往武夷山考察了养老社区项目。
虽然众保险公司纷纷进军养老社区，但目前除了泰康人寿和合众人寿的养老社区已初步建成，其他公司的养老社区仍在规划或拿地阶段，养老产业投资尚处于初级阶段，盈利模式前景不明。
保险公司如此热衷于进军养老社区，被业内质疑是以低价变相圈地。以泰康取得的几个养老地块为例，从公开信息估算，其，于2011年购得的北京昌平地块的楼面价约为5100元/平方米，如今昌平的平均房价至少在2.5万元/平方米。上海松江地块楼面价约3698元/平方米，广州萝岗地块的起始楼面价则仅为2788元/平方米左右，都远低于普通地块的平均市场价。
据了解，养老社区的地块属于多功能用地，根据建设内容的不同，包括医疗卫生用地、福利用地和公建用地等类型。泰康之家CEO刘挺军表示，除了价格因素，选择养老社区还要考虑距市区的心理距离、地理环境，以及是否属于经济发达区域等条件，“找到合适的地并不容易”。
一位保险资管公司负责人表示，做养老地产关键要能拿到便宜的地块，且地块要有一定的规模，因为“养老社区需要配套的医疗保健等基础设施，与普通商用和民宅有很大的不同，如果拿地的成本很高，经营成本就太高了”。
有关测算显示，养老社区的建安成本约在8000元/平方米，加之楼面价，每平方米成本至少万元。“要想实现盈利，必须走高端路线，否则无法覆盖成本。”上述保险资管人士表示。周立群也认为，以养老社区的经营成本来看，保险公司也只能做成为小众人群服务的“精品店”模式。
泰康之家养老社区便是主要定位在公司2万-5万的高端客户，提供集合式养老服务。泰康人寿董事长兼CEO陈东升则坦言，投资养老社区周期长、回报慢，绝非志在炒地的暴利行业，进入这一领域一定要“考虑好”。
养老社区的高成本，决定其投资周期的漫长。一哄而上的保险业，对于养老社区的盈利模式尚未有一个清晰的认识。刘挺军认为，养老社区的盈利模式还在探索之中，目前采取出租的模式，可以获得长期稳定的现金流，通过投资运作，在长达20年的租住周期里，逐渐摊平成本，这比一次性销售更具有发展的持续性。
上述保险资管人士认为，如何依托养老社区，打通养老产业和保险产业的上下游，很多公司其实还“没有真正想明白”。
全国养老服务体系建设专家委员会委员傅曾对媒体表示，中国很多机构对养老产业的理解，仅停留在圈地和适老住宅上，而没有把重点落在养老产业的核心——服务上。 周立群亦认为，对于老人来说，住在哪儿养老并不重要，能否享受到周到细致的养老服务更重要，保险公司应该打造成为养老服务供应商，提供养老服务解决方案，而不是仅提供居住条件。
建立长期养老服务体系的一个核心在于服务费用的筹集。荷兰、德国和日本等发达国家，建立了护理保险制度，并通过立法形式强制实施，解决了护理经费来源的问题，并形成护理费社会承担机制。
“35号文”提出，鼓励和引导商业保险公司开发适合老年人的健康保险、长期护理保险和意外伤害保险等保险产品，推进医疗卫生与养老服務相结合，开拓养老服务消费市场。
有业内人士指出，从中国国情和国外实践来看，长期护理保险的推行，可以考虑从社保基金中提取一定比例用于护理保险，可由政府向商业保险公司购买长期护理服务，采取“政府承担、定项委托”的公共服务合作模式，既有利于解决护理保险的费用来源，又可以形成较好的保障覆盖面。
对于保险公司来说，无论是推行“以房养老”，还是开设养老社区，真正形成养老产业链效应，必须在养老产业与保险产业的有效对接和互动上，进行创新和探索。
产品是两个产业板块联动的重要载体，不过目前保险业养老保险和健康保险产品单一、同质化严重，无法体现养老服务的深层内涵。
一位健康险公司人士指出，保险公司如果将养老服务内容嵌入保险产品，需要充分把握当期缴费金额与未来服务提供成本之间的匹配关系，还要考虑通胀等宏观经济因素的预期影响，制定合理的服务标准和定价机制，这就对保险公司的精算水平和宏观经济的把握能力提出了很高的要求。
养老社区与保险产品的对接，目前亦处于初级阶段。从目前泰康人寿和合众人寿分别推出的与其养老社区相关联的保险产品来看，主要作为入住养老社区的门槛，含有一些相应的优惠政策，社区内的服务费用和月租费则需另缴，并未体现在产品中。合众人寿人士表示，对于与养老社区联动的产品，公司还在研究和探索之中。
周立群认为，保险公司可以探索开发具有养老社区选择权的年金产品、与养老社区投资对接的投资连接产品等模式，使被保险人既可以享受社区的居住权，又能享受社区内的养老和健康管理等服务，较好地实现与养老服务的对接。
对于保险公司来说，“以房养老”亦有进行养老产业和保险产业对接的创新空间。周立群曾撰文指出，保险公司还可提供房屋所有者人身险和家财险、住房反向抵押贷款保证保险以及将抵押房产连接年金产品等一揽子“以房养老”保险服务。
养老产业涉及的产业链长、辐射范围广，对上下游产业具有明显的带动效应。不过，合众人寿养老社区相关负责人指出，目前养老产业和保险主业有效互动的机制尚未很好地建立，产业链条的真正形成还有待时日。
随着人口结构的变化，传统的居家养老模式正面临巨大挑战。以何种方式养老，已成为不容回避的严峻现实。而日益扩大的养老资金缺口的现状，亟须开拓养老资金来源和养老模式。
9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下称“35号文”），对发展养老产业进行了总体而全面的统筹规划。在意见罗列的45项重点任务中，保险资金投资养老服务领域是其中一项。
对于保障范围涵盖生老病死的保险业来说，养老保险是其业务琏条上的重要一环，亦是中国养老保险三大支柱之一。2001年-2012年，商业养老保险业务的年复合增速高达75%，显示出广阔的市场潜力。
为了在养老产业中发挥越来越大的作用，近年来保险公司获得各种政策支持。2006年，国务院发布的《国务院关于保险业改革发展的若干意见》鼓励和支持有条件的企业通过商业保险建立多层次的养老保障计划，2010年保监会发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，允许保险公司投资与保险业务相关的养老、医疗等企业的股权和不动产，进一步扫清了保险公司投资养老产业的政策障碍。
“35号文”则提出，逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域，同时首次确定由保险公司试点开展“老年人住房反向抵押养老保险”（下称“反向抵押保险”），为保险公司参与养老产业提供了新的政策导向。
至此，从养老产业的资金来源、产品供应到养老模式，商业保险公司已打通进入养老产业的各种政策通道。
不过，一位保险监管部门人士表示，如何制定和落实反向抵押养老保险的试点，需要与民政部等相关部门进行协调和研究，同时还要征集保险公司和专家的意见和建议，试点不会一蹴而就。“政策虽然放开了，保险公司是否愿意开展？保险公司推出了产品，消费者是否买账？养老观念的改变，可能是一个更现实的问题。”
真正实现保险产业与养老产业的对接和联动，绝非易事，涉及医疗、民政、税收、人社、房管、建设等诸多监管领域。“做养老产业的感受就是太累，涉及的分管部门太多了。”一位负责养老社区的保险公司人士感叹。
再探 “以房养老”
9月24日，由民政部牵头，保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会，讨论相关的操作办法和实施细则的可能方案。
起源于荷兰的住房反向抵押养老保险，虽然此次在国务院政策层面被首次明确，但在国内并非新生事物。早在2003年，业内便已在讨论住房反向抵押贷款的可能性。2006年，中房集团原总裁孟晓苏向有关部门递交了一份关于“住房反向抵押贷款”的建议。
随后，南京和上海两地进行了试水，南京的“倒按揭”模式，针对年届六旬以上、拥有本市60平方米以上产权房的孤残老人，由其自愿将房产抵押，经公证后入住汤山留园老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。经过两年试点，最终因陷入资金困局和法律诉讼而暂停。
上海的“房产转让”模式相当于“售后回租”，由65岁以上的老人将自己的产权房售给市公积金管理中心，房款收入作为租金，一次性给付公积金管理中心，老人租住在自己原来的房子里。由于需要转让房屋所有权，响应者寥寥。
在金融领域，中国农业银行亦对住房反向抵押业务进行过研究，中信银行则曾推出中老年客户群体的专属借记卡，其中一项业务是为其提供養老按揭服务。拟以反向抵押保险业务作为主打的幸福人寿，亦未能落实这一构想。
对于住房反向抵押业务的探索，并未止步。2010年，广州市政府下发的《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》提出，要探索发展住房反向抵押养老保险。2011年北京民政局发布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》则进一步提出，鼓励商业保险公司、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展住房反向抵押贷款试点。
经过近十年的探索，“以房养老”面临的法律和政策环境已大有改观，2007年颁布的《物权法》确定了房主对住宅的长期物权，使得反向抵押的推行有了法律上的保障。
一位监管层人士指出，国内人口老龄化加剧，养老问题比十年前更为急迫，加之自有商品住房的普及，也使得“以房养老”有了更多的现实可能性，这可能是国务院最终将反向抵押保险列入“35号文”的原因。
与以往试点不同，“35号文”此次明确提出由保险公司作为试点主体，最初引进时的叫法“住房反向抵押贷款”也改为“老年人住房反向抵押养老保险”。孟晓苏在其微博里表示，这种表述更加准确，体现出其作为保险业务的性质。
反向抵押保险的推行，需要保险公司发挥在养老产品设计和精算技术上的优势，根据生命表，合理厘定每年给付的养老费用，而这正是此前银行和中介机构试点时遇到的难点。
但是对于这项新政，市场上却充满质疑和反对声音。认为既然有自有房产，可以出租养老或卖房养老，为何要采取反向抵押保险？这是否是政府推卸养老责任的方式？
孟晓苏对此认为，与卖房养老相比，反向抵押保险既为老人提供稳定持续的养老金来源，又不让其失去房屋所有权和居住权，还可以享受房产增值带来的资金增值。与反向抵押贷款等其他金融产品相比，反向抵押保险最大的优势则在于可伴老人终老。
作为一种市场化的养老方式，反向抵押保险并非针对所有老年人群。孟晓苏建议，该业务应该主要适用于无子女老人与失独老人。
另一个争议焦点在于，国内住房产权有70年期限的问题，这将对住房抵押价值的评估带来巨大影响。虽然《物权法》规定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，但续期的相关法律程序如何对接，以及房屋质量是否足以支撑至续期，亦是重要考量因素。 除了明确抵押房屋的权属关系，是否可以通过减免投保老人的房屋交易税与所得税等相关税费，以激发其投保积极性，则需要相关部门出台相关支持政策。
在中国国情下，反向抵押养老保险看上去多少有点理想主义色彩。诸保险分析师指出，根据美国、英国、日本等發达国家历史经验，当目标群体占比很高时（美国为15%、英国和日本均为 20%），反向抵押才比较容易推行。即便如此，美国目前符合条件的潜在人群中，也仅有2%-3%的家庭选择了反向抵押方式。
如果仅针对目前约占老龄人口比重10%的无子女或失独老人，反向抵押保险很难形成规模效应。基于大数法则，如果无法达到一定的业务规模，对于保险公司而言，可能又是一桩赔本赚吆喝的业务。
上述监管层人士认为，反向抵押养老保险作为一种商业保险产品，为消费者提供了一种可供选择的补充养老方式，旨在满足老年人不同的需要。
如果说消费者需要考虑的是如何改变传统的养老观念，保险公司则需要考虑开展该项业务是否能够满足其商业盈利诉求和风险承受能力等要求，采取哪种操作模式，这些都将决定未来试点是否能够顺利推行。
一些业内人士认为，从国外的推行经验来看，政府在其中发挥了重要作用，比如反向抵押做得最成熟的美国市场，其主流模式是由房屋与城市发展署（HUD）发起的HECM（Home Equity Conversion Mortgage，房产净值转换抵押贷款）计划，由联邦政府为借贷双方提供保险支持，进行兜底。英国模式和新加坡模式，政府亦在其中发挥了重要作用。如果单凭保险公司一己之力，恐怕难以为继。需要相关行业统筹规划，协同合作。
力拓高端社区养老
在“35号文”所构架的多层次养老体系中，除了居家养老、机构养老和“以房养老”，还包括社区养老等养老服务模式。
中国人保集团副总裁兼人保资产管理公司总裁周立群此前在接受《财经》记者专访时认为，从中国的国情和现状看，开展社区养老是一种更现实可行的养老模式。老人在社区内聚居，政府投资建设的各类辅助老人生活的设施的利用率更高，会产生更大的集群效应和经济效益。
社区养老亦可与“以房养老”结合起来推行。根据周立群的思路，空巢老人可以把房子交由专门的经营机构把房子出租或出售，这笔收入可以保障其在老年居住区获得良好的养老生活质量。
对于社区养老模式，保险公司更乐于采取自建养老社区的方式参与其中。但是从目前保险公司的定位来看，这种自建的养老社区以高端群体为主，而非具有普适性的普通社区养老。
自从保险机构获准不动产投资以来，便纷纷以养老社区的名义跑马圈地。公开数据显示，截至2012年底，保险业以“养老社区”名义取得的土地已超过两万亩。
根据泰康人寿的规划，拟在三年内建立15个养老社区。合众人寿人士对《财经》记者表示，除了将于10月正式启动的武汉养老社区，公司还在南宁邕江、沈阳棋盘山、合肥大官塘水库等地投资养老社区，未来还将在北京、上海等城市投资养老社区。
平安则拟在“环渤海”、“长三角”、“珠三角”、西南部和海南等五个地区规划养生养老地产项目，新华保险在北京的延庆和密云养老社区项目、中国太平在上海周浦的养老社区亦在推进之中。今年8月，中国人寿集团与厦门市政府商议在天竺山投资建设养老养生项目事宜， 安邦人寿则前往武夷山考察了养老社区项目。
虽然众保险公司纷纷进军养老社区，但目前除了泰康人寿和合众人寿的养老社区已初步建成，其他公司的养老社区仍在规划或拿地阶段，养老产业投资尚处于初级阶段，盈利模式前景不明。
保险公司如此热衷于进军养老社区，被业内质疑是以低价变相圈地。以泰康取得的几个养老地块为例，从公开信息估算，其，于2011年购得的北京昌平地块的楼面价约为5100元/平方米，如今昌平的平均房价至少在2.5万元/平方米。上海松江地块楼面价约3698元/平方米，广州萝岗地块的起始楼面价则仅为2788元/平方米左右，都远低于普通地块的平均市场价。
据了解，养老社区的地块属于多功能用地，根据建设内容的不同，包括医疗卫生用地、福利用地和公建用地等类型。泰康之家CEO刘挺军表示，除了价格因素，选择养老社区还要考虑距市区的心理距离、地理环境，以及是否属于经济发达区域等条件，“找到合适的地并不容易”。
一位保险资管公司负责人表示，做养老地产关键要能拿到便宜的地块，且地块要有一定的规模，因为“养老社区需要配套的医疗保健等基础设施，与普通商用和民宅有很大的不同，如果拿地的成本很高，经营成本就太高了”。
有关测算显示，养老社区的建安成本约在8000元/平方米，加之楼面价，每平方米成本至少万元。“要想实现盈利，必须走高端路线，否则无法覆盖成本。”上述保险资管人士表示。周立群也认为，以养老社区的经营成本来看，保险公司也只能做成为小众人群服务的“精品店”模式。
泰康之家养老社区便是主要定位在公司2万-5万的高端客户，提供集合式养老服务。泰康人寿董事长兼CEO陈东升则坦言，投资养老社区周期长、回报慢，绝非志在炒地的暴利行业，进入这一领域一定要“考虑好”。
养老社区的高成本，决定其投资周期的漫长。一哄而上的保险业，对于养老社区的盈利模式尚未有一个清晰的认识。刘挺军认为，养老社区的盈利模式还在探索之中，目前采取出租的模式，可以获得长期稳定的现金流，通过投资运作，在长达20年的租住周期里，逐渐摊平成本，这比一次性销售更具有发展的持续性。
上述保险资管人士认为，如何依托养老社区，打通养老产业和保险产业的上下游，很多公司其实还“没有真正想明白”。
创新产业联动机制
全国养老服务体系建设专家委员会委员傅曾对媒体表示，中国很多机构对养老产业的理解，仅停留在圈地和适老住宅上，而没有把重点落在养老产业的核心——服务上。 周立群亦认为，对于老人来说，住在哪儿养老并不重要，能否享受到周到细致的养老服务更重要，保险公司应该打造成为养老服务供应商，提供养老服务解决方案，而不是仅提供居住条件。
建立长期养老服务体系的一个核心在于服务费用的筹集。荷兰、德国和日本等发达国家，建立了护理保险制度，并通过立法形式强制实施，解决了护理经费来源的问题，并形成护理费社会承担机制。
“35号文”提出，鼓励和引导商业保险公司开发适合老年人的健康保险、长期护理保险和意外伤害保险等保险产品，推进医疗卫生与养老服務相结合，开拓养老服务消费市场。
有业内人士指出，从中国国情和国外实践来看，长期护理保险的推行，可以考虑从社保基金中提取一定比例用于护理保险，可由政府向商业保险公司购买长期护理服务，采取“政府承担、定项委托”的公共服务合作模式，既有利于解决护理保险的费用来源，又可以形成较好的保障覆盖面。
对于保险公司来说，无论是推行“以房养老”，还是开设养老社区，真正形成养老产业链效应，必须在养老产业与保险产业的有效对接和互动上，进行创新和探索。
产品是两个产业板块联动的重要载体，不过目前保险业养老保险和健康保险产品单一、同质化严重，无法体现养老服务的深层内涵。
一位健康险公司人士指出，保险公司如果将养老服务内容嵌入保险产品，需要充分把握当期缴费金额与未来服务提供成本之间的匹配关系，还要考虑通胀等宏观经济因素的预期影响，制定合理的服务标准和定价机制，这就对保险公司的精算水平和宏观经济的把握能力提出了很高的要求。
养老社区与保险产品的对接，目前亦处于初级阶段。从目前泰康人寿和合众人寿分别推出的与其养老社区相关联的保险产品来看，主要作为入住养老社区的门槛，含有一些相应的优惠政策，社区内的服务费用和月租费则需另缴，并未体现在产品中。合众人寿人士表示，对于与养老社区联动的产品，公司还在研究和探索之中。
周立群认为，保险公司可以探索开发具有养老社区选择权的年金产品、与养老社区投资对接的投资连接产品等模式，使被保险人既可以享受社区的居住权，又能享受社区内的养老和健康管理等服务，较好地实现与养老服务的对接。
对于保险公司来说，“以房养老”亦有进行养老产业和保险产业对接的创新空间。周立群曾撰文指出，保险公司还可提供房屋所有者人身险和家财险、住房反向抵押贷款保证保险以及将抵押房产连接年金产品等一揽子“以房养老”保险服务。
养老产业涉及的产业链长、辐射范围广，对上下游产业具有明显的带动效应。不过，合众人寿养老社区相关负责人指出，目前养老产业和保险主业有效互动的机制尚未很好地建立，产业链条的真正形成还有待时日。