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万科降价的大旗所祭到的城市，市场产生的连锁效應各不相同。但是却重则引起周边楼盘跟风争相降价，轻则致使观望加剧，成交愈加低迷。
在谈到万科降价的影响时，世华财讯房地产行业分析师从力对《楼市》记者表示，万科是否引起周边楼盘的降价与周边开发商自身的存货以及对市场的判断相关。不过，从力同时认为，即使周边开发商没有跟风降价，但是万科的降价对买家心理产生了影响，买家延长了对楼市观望的心理预期，市场成交继续萎缩，这也是其对市场产生的实实在在的影响。
“万科成交量活跃，而其他项目成交量低迷的房地产市场也并不健康。”从力说。
2007年底从珠三角的广州、深圳发起，到今年年初蔓延到上海、北京等城市，此为万科降价的第一轮；今年8月份开始，万科又率先从上海、杭州、南京等长三角重点城市发起降价的号角，并有可能进一步延伸至环渤海区域。轮番降价，万科到底在想什么?
资金压力致使?
业内对万科降价充满了各种揣测。万科作为致力于全国拓展的房产行业龙头企业，是否面临着巨大的资金压力?
郁亮对于如此的质疑持完全否定的态度。
“在国内，找不出第二个比万科更有钱的发展商。”9月18日，在媒体见面会上，郁亮对于万科的资金实力相当自信。
半年报数据显示，截至今年中期，万科持有现金153.7亿元，随着59亿元公司债的成功发行，扣除手续费佣金后，债券融资将使公司资金总额达到200亿元以上。
而万科未来一年到期债务为147亿元。另外，公司下半年资本支出约280亿元，其中支付地价120亿元，工程款约160亿元。
与427亿元的一年到期债务和下半年资本支出总额相比，万科现有200亿元现金似乎存在一定的流动性风险。
然而在今年上半年，万科第一轮的降价促销过后，万科已实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元。
显然，万科下半年的资金压力并不大。
“公司预收账款有265亿元，占负债总额35％，扣除预收账款后净负债率为37％，负债结构中有47％为长期负债，偿债压力相对较低，财务较为稳定。世华财讯房地产行业分析师从力认为，在紧缩的宏观调控基调下，各大房地产公司都面临着资金压力越来越大的问题，但是相对而言，万科财务稳健，资金压力并不是其降价的真正原因。
“是不是有钱了，万科就不降价促销了?”面对如此的追问，郁亮表示，万科的各种市场行为都是从市场出发来进行的，并不是从有没有钱的角度出发。
追求业绩保障?
业绩压力成为万科降价背后的又一备受父注的焦点话题。
万科2007年销售额达523.6亿元，不过此后并没有公布2008年销售任务。5月份，高华证券一份名为《对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试》的研究报告显示：万科2008年合同销售目标在842亿元。而今年上半年，万科实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元。以此来推算，万科下半年销售额必须达到500亿元以上，相当于月均销售80亿元以上，而1～8月份，万科的月均销售额仅为39亿元。
值得关注的是，今年万科激励计划的实施更加不容乐观，要满足2008年股权激励计划的各项业绩考核指标：年净利润增长率超过15％，全面摊薄的年净资产收益率超过12％，如公开增发或配股，当年每股收益增长率超过10％。万科2007年全年的净利润是48.44亿元，如果实现净利润同比增长15％以上，那么，2008年全年的净利润必须达到55.7亿元，其中，2008年上半年的净利润是20.61亿元，2008年下半年的净利润就得达到35亿元以上。
由此可见，万科下半年的利润和销售压力大干上半年。
根据郁亮的介绍，万科目前全国布局180个楼盘，90个楼盘在售，并不是每个楼盘都在降价，不同市场、不同产品、产品不同发展阶段、是尾货还是刚开盘、不同竞争状况，万科会决定不同的销售策略。
然而，从万科目前正在降价的楼盘来看，竣工日期多在今年年底，即如果这些楼盘售出结算成2008年收入，无疑对万科下半年的利润指标大有帮助。
对于降价源于业绩压力的质疑，郁亮并没有给出明确的说法。“我们业绩目标就一个，跑赢大市。从上半年情况来看，我们还不错，市场份额达到2.7％，跑赢了大市。今年1～8月份万科销售额达到313亿元，降价效果还是蛮明显的。”郁亮说。
对此，世华财讯房地产行业分析师从力分析认为，楼市整体销售低迷必然影响到了万科。“今年上半年，万科实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元。而今年下半年在政策未松动，观望依然持续的市场大势下，预计很难有金九银十，下半年的销售状况有可能比上半年还要差。”从力表示，万科的全年销售业绩预计将与去年持平或略高于去年水平。
作为上市公司，股东回报和业绩保障都必然是其决定经营策略考虑的因素，但这些都不是万科降价的根本原因。从力认为万科降价的根本原因在于其对于市场的预判。
弱市中的机会?
当然房地产市场未来发展趋势究竟如何，业内普遍的认识是长期看好，短期调整。而此轮短期调整究竟有多长，却没有明确的答案。
当记者问到楼市的短期调整究竟对万科而言，是机会更大还是阻力更大时，从力表示，始自2007年9月的宏观调控，对于万科等龙头房企而言，实际是减少了其发展的阻力。万科今年上半年76％的土地为并购获取，而且2155元/平方米的土地成本远低于去年水平，即使万科在目前大势下谨慎拿地，也阻碍不了其扩张的步伐，并购会成为行业新一轮整合的趋势。
而对于万科降价的动机，郁亮的回答是“万科坚持从市场出发、对行业负责”。郁亮进一步解释了对行业负责的内涵：“任何一个发展商行为促进了行业健康理性发展，这就是对行业负责。比如成交非常低迷的市场，就不是健康市场。必须让它重新活跃起来，那才是健康市场。如果说房子的价格明显的非理性的偏高，它一定会向理性的价格回归。当开发商做的安排跟这两个有关系的话，我觉得这就是对行业负责。”很显然，郁亮认为万科的降价行为是对行业负责。
不过，万科降价是对行业负责的观点似乎并得不到太多的认同。
潘石屹不仅认为在万科引发的长三角的价格战中，唯一的胜利者只有万科，而且明确表示，万科拿走了市场份额、销售额，把已经调低的计场房价的预期留给这些城市的住宅开发商自己去打架!“万科要赶在别人打乱战之前，自己先开枪。这就是万科‘先发制人’的策略。万科目前做 的就是不受任何干扰地实施他们的计划。”潘石屹说。
当然，在所有对万科降价的剖析中，被万科指为“伪造”的“松山湖讲话”言辞最为激烈。该讲话的中心观点即为万科降价旨在“快速消货降低利润挤掉同行”。
著名财经评论家叶檀曾在评论中提出这样一个问题：“为什么万科只强调没有讲话，而不去反驳讲话内容?”
9月18日媒体见面会上，郁亮关于万科降价是“万科对行业负责、让行业健康理性发展”的回答，似乎已经反驳了“松山湖讲话”中“关于万科挤掉同行”的结论。
然而，前文对万科降价后周边楼盘的实际成交量和价格调查所显示的数据，让人不得不产生新的疑问：万科成交量活跃，而其他项目成交量低迷的房地产市场是否算健康的房地产市场?
根据同花顺网络一项关于“万科大幅下调房价是否会打击同行”的调查最新显示，高达67％的人群认为万科行为将打击同行。
业内人士谈万科降价
万科席卷长三角、珠三角的两轮降价事件引起了诸多当地开发商和业内人士的关注。关于万科降价事件，许多房地产业界人士纷纷发表了看法，以下为部分典型观点与读者分享。
新一轮降价潮不太可能出现
从经济学来讲，现在房地产市场是典型的滞胀，就是价格还在上涨，但交易量下降，也就是发展预期不好。我不想简单地以房价两个字描述中国房地产的情况。在房价里面有很多悖论，房价到底体现了什么价值?它到底是消费价值为主，投资价值为主，还是金融价值为主?
商品房有三种属性：一是居住属性，指房产的使用功能，这一属性不受价格变动影响；二是投资属性，与股票类似，既然作为投资，就应该接受价格的涨跌；三是金融属性，万科降价充分说明了房价的投资价值，否则就难以解释为什么这次万科房价打折，第一期的业主就要求赔钱，就是因为家庭固定资产投资缩水。
事实上，万科此次降价已经引发了连锁反应，像“退房”、“索赔”之类的纠纷也有发生。所以，为了避免降价带来的麻烦，全国范围内的地产商们不会轻易效仿万科，新一轮的“降价潮”不太可能出现。
万科的降价不科学
作为市场经济主体，万科有自主定价权，但万科降价的节奏和幅度是否合理，值得商榷。同样是降价，一天卖掉200套房和一个月卖掉200套房的情况是不一样的。前者就像超市降价大促销，购买者在降价的刺激下疯狂抢购，缺乏对商品的理性比较；而后者则是购房者在对同区位产品或同类型产品经过考量，再比较价格因素之后，做出的理性选择。
在前一种情况下，购房者在冷静后会反省，开发商的产品有如此大降价空间，是否意味着产品价值与销售价格之间还有更大的落差?而后一种则属于正常的营销手法，产品价值与销售价格并不会有太人的不符。一些国际知名品牌很少采用降价的手段促销，甚至绝不降价，就是为了给消费者一种信心的保证。
大范围、大幅度的降价有可能损害地产商的品牌价值。现在万科降价的落差太大，并且在节奏和降价空间上没有掌握好，才会造成业主和开发商之间的冲突。如果开发商持续降价，反而会使购房者产生惧怕心理，不敢消费。
万科降价是退一步进两步
面对此次中国房地产特殊时期的暂时性波动，万科打折自有特殊原因，万科此举可能退一步，进二步：既为回笼资金，又为创造机会伺机购并中小企业。
房地产行业经历了数次国家宏观调控，我认为在楼市低迷中还是要把企业管理做好、把产品做好，中国的经济一定是向前发展的，所以要对市场有信心。短时间之内，房地产行业也许会销售状况不好，但是买绿城房子的人，作为居住来说，物有所值。綠城集团的产品不仅不会打折，还会微涨。因为绿城对产品的品质投入很大，无论从设计、选材到投入的精力，每个项目倾注的心血都是非常大的，绿城楼盘值目前这样的价值和价格。万科降价后，其他过不了年关的中小企业可能会跟风降价，但绿城的楼盘价格决不会降。
万科降价对区域内开发商冲击很大
万科杭州降价可以说是在市场环境相对稳定的杭州楼市引爆了一枚炸弹。我不提倡这种打折行为，万科有可能不会继续在杭州拿地，所以不用太多顾及此事件在杭州市场上的影响。万科降价也有可能是资金链出现问题。同时还可以打击市场上一些小房地产企业，达到兼并、收购的目的。
之前有报道称，万科在深圳等地区的销售下滑，也有可能会利用这次杭州的销售收入来资助其他地区的经营。但这种行为，对行业不负责，对政府不负责，对广大杭州市民不负责，对老业主更不负责。因为，万科降价，会对其楼盘周边的二手房市场冲击很大，对区域内的开发商冲击很大。杭州的楼市，属于竞争较充分的市场，在全国范围看，杭州房产的品质较高，所以，本土企业更希望稳中求升发展。
万科降价亏欠老客户，有损信誉
房地产属于大宗消费品，消费者往往倾一生积蓄购得一房，因此，房价的涨落直接影响到购房者长期生活品质。房价被人为控制，大幅波动，或者转嫁风险，是大部分消费者无法承受的经济压力。25％左右的降幅，与首付持平，已经超过消费者的忍耐力。
万科降价确实亏欠老客户，对信誉有损。老牌房地产商万科理应考虑到如此降价会给老业主带来损失，而万科一声不吭，降价之前仍然高价出售，明显是想把部分成本转嫁给客户。8月初，王石表示“万科不会依赖降价来赢得客户和市场”，万科执行副总裁肖莉宣称“我们不会打价格战”，但20天不到就发生了180度逆转。
另外，万科此前一直悄悄降价，现在大张旗鼓，是想给竞争对手强大的压力，希望市场加快转变，加快并购过程。
在谈到万科降价的影响时，世华财讯房地产行业分析师从力对《楼市》记者表示，万科是否引起周边楼盘的降价与周边开发商自身的存货以及对市场的判断相关。不过，从力同时认为，即使周边开发商没有跟风降价，但是万科的降价对买家心理产生了影响，买家延长了对楼市观望的心理预期，市场成交继续萎缩，这也是其对市场产生的实实在在的影响。
“万科成交量活跃，而其他项目成交量低迷的房地产市场也并不健康。”从力说。
2007年底从珠三角的广州、深圳发起，到今年年初蔓延到上海、北京等城市，此为万科降价的第一轮；今年8月份开始，万科又率先从上海、杭州、南京等长三角重点城市发起降价的号角，并有可能进一步延伸至环渤海区域。轮番降价，万科到底在想什么?
资金压力致使?
业内对万科降价充满了各种揣测。万科作为致力于全国拓展的房产行业龙头企业，是否面临着巨大的资金压力?
郁亮对于如此的质疑持完全否定的态度。
“在国内，找不出第二个比万科更有钱的发展商。”9月18日，在媒体见面会上，郁亮对于万科的资金实力相当自信。
半年报数据显示，截至今年中期，万科持有现金153.7亿元，随着59亿元公司债的成功发行，扣除手续费佣金后，债券融资将使公司资金总额达到200亿元以上。
而万科未来一年到期债务为147亿元。另外，公司下半年资本支出约280亿元，其中支付地价120亿元，工程款约160亿元。
与427亿元的一年到期债务和下半年资本支出总额相比，万科现有200亿元现金似乎存在一定的流动性风险。
然而在今年上半年，万科第一轮的降价促销过后，万科已实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元。
显然，万科下半年的资金压力并不大。
“公司预收账款有265亿元，占负债总额35％，扣除预收账款后净负债率为37％，负债结构中有47％为长期负债，偿债压力相对较低，财务较为稳定。世华财讯房地产行业分析师从力认为，在紧缩的宏观调控基调下，各大房地产公司都面临着资金压力越来越大的问题，但是相对而言，万科财务稳健，资金压力并不是其降价的真正原因。
“是不是有钱了，万科就不降价促销了?”面对如此的追问，郁亮表示，万科的各种市场行为都是从市场出发来进行的，并不是从有没有钱的角度出发。
追求业绩保障?
业绩压力成为万科降价背后的又一备受父注的焦点话题。
万科2007年销售额达523.6亿元，不过此后并没有公布2008年销售任务。5月份，高华证券一份名为《对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试》的研究报告显示：万科2008年合同销售目标在842亿元。而今年上半年，万科实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元。以此来推算，万科下半年销售额必须达到500亿元以上，相当于月均销售80亿元以上，而1～8月份，万科的月均销售额仅为39亿元。
值得关注的是，今年万科激励计划的实施更加不容乐观，要满足2008年股权激励计划的各项业绩考核指标：年净利润增长率超过15％，全面摊薄的年净资产收益率超过12％，如公开增发或配股，当年每股收益增长率超过10％。万科2007年全年的净利润是48.44亿元，如果实现净利润同比增长15％以上，那么，2008年全年的净利润必须达到55.7亿元，其中，2008年上半年的净利润是20.61亿元，2008年下半年的净利润就得达到35亿元以上。
由此可见，万科下半年的利润和销售压力大干上半年。
根据郁亮的介绍，万科目前全国布局180个楼盘，90个楼盘在售，并不是每个楼盘都在降价，不同市场、不同产品、产品不同发展阶段、是尾货还是刚开盘、不同竞争状况，万科会决定不同的销售策略。
然而，从万科目前正在降价的楼盘来看，竣工日期多在今年年底，即如果这些楼盘售出结算成2008年收入，无疑对万科下半年的利润指标大有帮助。
对于降价源于业绩压力的质疑，郁亮并没有给出明确的说法。“我们业绩目标就一个，跑赢大市。从上半年情况来看，我们还不错，市场份额达到2.7％，跑赢了大市。今年1～8月份万科销售额达到313亿元，降价效果还是蛮明显的。”郁亮说。
对此，世华财讯房地产行业分析师从力分析认为，楼市整体销售低迷必然影响到了万科。“今年上半年，万科实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元。而今年下半年在政策未松动，观望依然持续的市场大势下，预计很难有金九银十，下半年的销售状况有可能比上半年还要差。”从力表示，万科的全年销售业绩预计将与去年持平或略高于去年水平。
作为上市公司，股东回报和业绩保障都必然是其决定经营策略考虑的因素，但这些都不是万科降价的根本原因。从力认为万科降价的根本原因在于其对于市场的预判。
弱市中的机会?
当然房地产市场未来发展趋势究竟如何，业内普遍的认识是长期看好，短期调整。而此轮短期调整究竟有多长，却没有明确的答案。
当记者问到楼市的短期调整究竟对万科而言，是机会更大还是阻力更大时，从力表示，始自2007年9月的宏观调控，对于万科等龙头房企而言，实际是减少了其发展的阻力。万科今年上半年76％的土地为并购获取，而且2155元/平方米的土地成本远低于去年水平，即使万科在目前大势下谨慎拿地，也阻碍不了其扩张的步伐，并购会成为行业新一轮整合的趋势。
而对于万科降价的动机，郁亮的回答是“万科坚持从市场出发、对行业负责”。郁亮进一步解释了对行业负责的内涵：“任何一个发展商行为促进了行业健康理性发展，这就是对行业负责。比如成交非常低迷的市场，就不是健康市场。必须让它重新活跃起来，那才是健康市场。如果说房子的价格明显的非理性的偏高，它一定会向理性的价格回归。当开发商做的安排跟这两个有关系的话，我觉得这就是对行业负责。”很显然，郁亮认为万科的降价行为是对行业负责。
不过，万科降价是对行业负责的观点似乎并得不到太多的认同。
潘石屹不仅认为在万科引发的长三角的价格战中，唯一的胜利者只有万科，而且明确表示，万科拿走了市场份额、销售额，把已经调低的计场房价的预期留给这些城市的住宅开发商自己去打架!“万科要赶在别人打乱战之前，自己先开枪。这就是万科‘先发制人’的策略。万科目前做 的就是不受任何干扰地实施他们的计划。”潘石屹说。
当然，在所有对万科降价的剖析中，被万科指为“伪造”的“松山湖讲话”言辞最为激烈。该讲话的中心观点即为万科降价旨在“快速消货降低利润挤掉同行”。
著名财经评论家叶檀曾在评论中提出这样一个问题：“为什么万科只强调没有讲话，而不去反驳讲话内容?”
9月18日媒体见面会上，郁亮关于万科降价是“万科对行业负责、让行业健康理性发展”的回答，似乎已经反驳了“松山湖讲话”中“关于万科挤掉同行”的结论。
然而，前文对万科降价后周边楼盘的实际成交量和价格调查所显示的数据，让人不得不产生新的疑问：万科成交量活跃，而其他项目成交量低迷的房地产市场是否算健康的房地产市场?
根据同花顺网络一项关于“万科大幅下调房价是否会打击同行”的调查最新显示，高达67％的人群认为万科行为将打击同行。
业内人士谈万科降价
万科席卷长三角、珠三角的两轮降价事件引起了诸多当地开发商和业内人士的关注。关于万科降价事件，许多房地产业界人士纷纷发表了看法，以下为部分典型观点与读者分享。
新一轮降价潮不太可能出现
从经济学来讲，现在房地产市场是典型的滞胀，就是价格还在上涨，但交易量下降，也就是发展预期不好。我不想简单地以房价两个字描述中国房地产的情况。在房价里面有很多悖论，房价到底体现了什么价值?它到底是消费价值为主，投资价值为主，还是金融价值为主?
商品房有三种属性：一是居住属性，指房产的使用功能，这一属性不受价格变动影响；二是投资属性，与股票类似，既然作为投资，就应该接受价格的涨跌；三是金融属性，万科降价充分说明了房价的投资价值，否则就难以解释为什么这次万科房价打折，第一期的业主就要求赔钱，就是因为家庭固定资产投资缩水。
事实上，万科此次降价已经引发了连锁反应，像“退房”、“索赔”之类的纠纷也有发生。所以，为了避免降价带来的麻烦，全国范围内的地产商们不会轻易效仿万科，新一轮的“降价潮”不太可能出现。
万科的降价不科学
作为市场经济主体，万科有自主定价权，但万科降价的节奏和幅度是否合理，值得商榷。同样是降价，一天卖掉200套房和一个月卖掉200套房的情况是不一样的。前者就像超市降价大促销，购买者在降价的刺激下疯狂抢购，缺乏对商品的理性比较；而后者则是购房者在对同区位产品或同类型产品经过考量，再比较价格因素之后，做出的理性选择。
在前一种情况下，购房者在冷静后会反省，开发商的产品有如此大降价空间，是否意味着产品价值与销售价格之间还有更大的落差?而后一种则属于正常的营销手法，产品价值与销售价格并不会有太人的不符。一些国际知名品牌很少采用降价的手段促销，甚至绝不降价，就是为了给消费者一种信心的保证。
大范围、大幅度的降价有可能损害地产商的品牌价值。现在万科降价的落差太大，并且在节奏和降价空间上没有掌握好，才会造成业主和开发商之间的冲突。如果开发商持续降价，反而会使购房者产生惧怕心理，不敢消费。
万科降价是退一步进两步
面对此次中国房地产特殊时期的暂时性波动，万科打折自有特殊原因，万科此举可能退一步，进二步：既为回笼资金，又为创造机会伺机购并中小企业。
房地产行业经历了数次国家宏观调控，我认为在楼市低迷中还是要把企业管理做好、把产品做好，中国的经济一定是向前发展的，所以要对市场有信心。短时间之内，房地产行业也许会销售状况不好，但是买绿城房子的人，作为居住来说，物有所值。綠城集团的产品不仅不会打折，还会微涨。因为绿城对产品的品质投入很大，无论从设计、选材到投入的精力，每个项目倾注的心血都是非常大的，绿城楼盘值目前这样的价值和价格。万科降价后，其他过不了年关的中小企业可能会跟风降价，但绿城的楼盘价格决不会降。
万科降价对区域内开发商冲击很大
万科杭州降价可以说是在市场环境相对稳定的杭州楼市引爆了一枚炸弹。我不提倡这种打折行为，万科有可能不会继续在杭州拿地，所以不用太多顾及此事件在杭州市场上的影响。万科降价也有可能是资金链出现问题。同时还可以打击市场上一些小房地产企业，达到兼并、收购的目的。
之前有报道称，万科在深圳等地区的销售下滑，也有可能会利用这次杭州的销售收入来资助其他地区的经营。但这种行为，对行业不负责，对政府不负责，对广大杭州市民不负责，对老业主更不负责。因为，万科降价，会对其楼盘周边的二手房市场冲击很大，对区域内的开发商冲击很大。杭州的楼市，属于竞争较充分的市场，在全国范围看，杭州房产的品质较高，所以，本土企业更希望稳中求升发展。
万科降价亏欠老客户，有损信誉
房地产属于大宗消费品，消费者往往倾一生积蓄购得一房，因此，房价的涨落直接影响到购房者长期生活品质。房价被人为控制，大幅波动，或者转嫁风险，是大部分消费者无法承受的经济压力。25％左右的降幅，与首付持平，已经超过消费者的忍耐力。
万科降价确实亏欠老客户，对信誉有损。老牌房地产商万科理应考虑到如此降价会给老业主带来损失，而万科一声不吭，降价之前仍然高价出售，明显是想把部分成本转嫁给客户。8月初，王石表示“万科不会依赖降价来赢得客户和市场”，万科执行副总裁肖莉宣称“我们不会打价格战”，但20天不到就发生了180度逆转。
另外，万科此前一直悄悄降价，现在大张旗鼓，是想给竞争对手强大的压力，希望市场加快转变，加快并购过程。