论文部分内容阅读
截至3月9日，今年以来房地产企业海外融资额达72.5亿美元，而2016年前三个月，房地产企业海外融资仅为5.6亿美元。也就是说，今年前三月房地产企业海外融资额是去年同期的十余倍。
自2016年以来，国内房地产融资持续收紧。在此背景下，诸多房地产企业将目光转向海外，密集发行美元债券，借新还旧，以外债来弥补国内融资的缺口。
有关专家表示，受美联储加息和人民币贬值的双重叠加影响，以及近期国内房地产市场销售放缓，房地产企业海外融资也正在加速恶化。
因此，业内人士提醒，在楼市调控关键期，房地产企业拿地要慎之又慎，高地价将可能引发更大力度的调控措施出台；同时，房地产企业必须保持冷静，降价促销去库存将成为“最后一根稻草”。
房企掀起海外融资热
在多数房地产企业连续三个多月在国内发行公司债闯关失败后，鉴于今年一季度的补仓和还债需求，不得不转战海外融资，尤其拥有H股平台的中型规模上市房地产企业。
2月15日，融信中国公告称，发行2.25亿美元2019年到期优先票据；同时，该笔票据将与2016年12月8日发行并于2019年到期的1.75亿美元6.95%优先票据合并及构成单一系列。
2月14日，路劲基建有限公司发布公告披露，2月13日发行人、路劲及担保人与摩根大通、汇丰及星展银行就发行本金总额3亿美元的7.95%优先担保永续资本证券订立认购协议。
1月17日，中国金茂宣布完成了5亿美元的次级担保永久资本证券发行，年利率5.75%，每半年付息一次。本次发行所得款项将部分用作尚未偿还债项的再融资。
1月16日，时代地产签约发行3.75亿美元的优先票据。年利率6.25%，用途是现有债务再融资。1月13日，富力地产宣布将再发行4.6亿美元优先票据，年利率5.75%；此前富力已经发行了2.65亿美元优先票据。
1月13日，爪哇控股宣布发行2亿美元的票据，年率为4.5%。爪哇控股的主营业务为酒店营运、物业及资产管理。
1月11日，合景泰富宣布向香港交易所提出申请发行2.5亿美元优先票据，年利率6%。1月4日，中国奥园宣布发行2.5亿美元票据，所得款项部分用于现有债务再融资，年利率6.35%。在此之前的2016年12月底，万科、龙光地产、旭辉控股等也发行了超过15亿美元的债券。
光大证券的一份报告指出，从2016年四季度起，房地产企业海外融资加速。首创、首开、万科、融信、碧桂园、龙光地产、中国奥园、合景泰富、旭辉控股、中国金茂、富力地产、时代地产、仁恒置地、新湖中宝等企业均发行了美元债。
事实上，房地产企业转战海外融资，正好也碰上了对收益率非常渴求的离岸投资者，离岸美元债市场十分火爆。
据称，房地产企业在海外发行的是可赎回债券，这些债券大受投资者欢迎。比如，2月14日路劲基建有限公司发行的3亿美元优先担保永续债，认购倍数超过18倍。
截至3月9日，今年以来房地产企业海外融资额达72.5亿美元，净融资27.65亿美元，约合人民币191亿元。而2016年前三个月，房地产企业海外融资5.6亿美元，仅为今年的7.7%。也就是说，今年前三月房地产企业海外融资额是去年同期的十余倍。
其实，海外融资并不存在利率优势。就目前海外融资成本来看，相比于境内公司债平均5%，大型房地产企业不足4%的水平线，海外融资利率仍旧较高，甚至高达10%。
不过，国内楼市政策使得国内融资渠道受限，相当一部分房地产企业就会考虑在海外发债，预计房地产企业在海外融资升温的情况还会继续。
自2016年四季度以来，房地产企业开始转战海外融资，加速发行美元债。而近期重回海外融资市场的房地产企业更多。
数据显示到，截至3月9日，今年以来房地产企业共发行21只海外债券，融资金额总计72.5亿美元。具体来看，前三个月的发行只数分别为10只、4只、7只，融资额分别为30.7亿美元、11.8亿美元、30亿美元。
值得一提的是，2月份因春节假期因素发行较少，而3月份才过去9天，就已经发行了30亿美元，较前两个月的总和仅差12.5亿美元。
如果和往年同期数据对比来看，今年房地产企业海外融资情况可谓急剧升温。2016年前三个月，房地产企业发行的海外债券只有2只，总计融资5.6亿美元，仅为今年的7.7%；2015年同期发行数量为4只，融资29.8亿美元，为今年的41.1%。
有关专家表示，自去年以来，房地产企业在海外发债不断升温，主要是由于国内对房地产企业发债有严格的限制。在国内融资渠道收紧之后，诸多房地产企业将目光转向海外，密集发行美元债券，借新还旧，以外债来弥补国内融资的缺口。
分析人士表示，一旦房地产行业在2017年二季度出現资金紧张问题，则可能进一步激发房地产企业在海外融资热情。
房企融资环境在恶化
2016年楼市火爆的原因，很大程度上与政策宽松、公司债等各类融资渠道成本低廉有关。不久前召开的中央经济工作会议确定房子的住宅属性，这意味着房地产政策会朝着防止热炒和防范系统性风险的方向推进，房地产企业融资政策趋严大势所趋。
据称，很多银行已经收缩了住房按揭贷款新增规模，且不少银行的地方分行向总行汇报房贷数据和投放计划的频率也大幅提升。
业内人士表示，伴随着监管部门的窗口指导和银行自身的主动调整，预计今年银行整体房贷增速将大幅放缓。
中国人民银行行长周小川3月10日在两会新闻发布会上表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，增速估计会适当放慢。
业内人士表示，鉴于去年个人房贷增长比较快，日前监管层已经向大行传达要对新增房贷规模有所把控。银行内部也传达到了各地分行，目前已经在执行中收紧了相关额度。 某国有大行深圳分行个人房贷规模近两个月正在逐月下降，前两个月的房贷新增规模均低于去年12月的新增规模。规模下降一方面由于监管层提出了要求，另一方面也由于一些地方性的限购政策出来以后，实际的贷款需求有所下降。
商业银行在严控新增房贷规模的同时，内部对房贷规模的监测也更加频繁。例如，某中部省份商业银行的总行正在严格控制信贷投放总量在各分行之间的分配比例，且从之前每月汇报改为每周至少两次向总行汇报相关信贷的投放情况。
有关专家表示，预计今年房贷增速会较去年有大幅放缓，且在新增贷款中的占比也将有所下降。这一方面和国家整体的房地产调控政策有关，另一方面也和银行自身贷款结构的主动调整有关。
事实上，自2016年10月楼市调控以来房地产融资全面收紧。除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外，房地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有所收紧。到目前为止，房地产融资紧张的环境未见改善信号。
据称，债券融资锐减，2月公司债发行为零；开发贷审核从严，居民房贷增速疲软；房地产企业通过信托贷款、私募基金等非传统类渠道的融资方式受到监管，预计相关融资将明显压缩。
在融资难度加大的同时，房地产企业销售也有下降。CRIC房地产研究中心日前发布的2017年1月中国房地产企业销售排行榜也显示，在限购、限贷、限地价、限房价的“四限”政策背景下，房地产企业销售业绩趋弱。
前100房企1月的销售额、销售面积双降，金额合计4311.8亿元，销售面积合计3648.1万平方米，环比2016年12月分别下降了19%和12%。
业内人士表示，未来六至九个月，房地产企业可能会面临更大的资金问题。而房地产企业近两年的银行借款、发行的短期票据和债券以及2015年之前的中长期债务，将在2017下半年和2018年迎来到期偿还的高峰，房地产企业只能通过新增融资或者依赖自有资金来应对债务偿还的压力。
在融资渠道收紧的背景下，一旦2017年楼市销售不如预期，销售回款不能满足房地产企业偿还债务和新增开发投资的需求，那么房地产企业的资金链将会面临较大的压力。
在最近超过两个月的调控周期内，超过20个城市房地产调控已经逐渐开始影响楼市销售，巨量的海外融资规模将引发房地产企业资金链紧张。
同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，叠加内地债券市场融资难，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境。如果楼市调控持续收紧，甚至有出现房地产企业债务违约的可能性。
有关专家指出，流向房地产的资金也已经降速，开发贷款和房地产企业自有资金都已经趋近零增长，按揭贷款增速也在下降，债券刚兑已经打破，房地产企业资金隐性成本也在上升。对于房地产企业来说，2017年必须备好“干粮”，做好“入冬”准备。
海外融资等同走钢丝
受美联储加息和人民币贬值的双重叠加影响，以及近期国内房地产市场销售放缓，房地产企业海外融资也正在加速恶化。
中原地产首席分析师张大伟认为，人民币持续下调，美元转为强势，导致房地产企业海外融资的难度越来越大，房企的资金之门又有一扇处于逐渐关闭状态，对市场的影响非常不乐观。
从融资成本上看，大部分房地产企业的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，融资成本明显增加，这导致企业的资金成本负担上涨。
有数据显示，不少房地产企业海外发债的年化利率超过7%以上，加之汇率损失，海外融资成本可能达到10%左右。
值得注意的是，房地产企业海外融资额度正在骤减！据统计，去年7月房地产企业海外融资额为56.6亿美元，环比大幅下降41%，
在房地产市场预期变化的背景下，房地产企业投资节奏将放缓，加上境外投资者更趋谨慎，预计下半年海外发债将有所收紧，海外融资成本也将继续上升。
在融资成本明显增加、融资额度整体缩减的情况下，房地产企业之间的分化也越发凸显。因此，优质房地产企业发债规模及成本优势将进一步凸显，中小房地产企业海外发债难度将加大。
有关专家表示，美元债期限较长，人民币汇率贬值的风险是海外发债房地产企业面临的最大挑战。尤其是现在日本面临深刻经济困难，安倍上台后实施宽松货币政策，导致日元对美元大幅贬值，对人民币汇率会有很大影响。
如果人民币不贬值，中国制造业将丧失竞争力；如果人民币也贬值，则房地产企业已高达几千亿美元的海外债务会不堪本息偿还的压力。
对于人民币汇率的走势，多家国际投行均预测，人民币中期内大幅贬值并非不可能，可以说房地产企业海外发债是一场豪赌。
自去年以来，亚洲垃圾债市场火爆异常，其中中国房地产企业作为发行人的身影不断闪现。包括瑞安房产、雅居乐、合景泰富均发布公告表示，计划发行以美元计值后偿（即次级）永久资本证券。
分析人士表示，所谓永久债是指无到期日，每年支付一定票息的债券，而由于无本金支付，这种债券的市场风险也更大。由于基准利率即美国10年期国债利率依然维持在1.8%左右的低水平，所以对于有特定收益要求的投资机构来说，他们会在债券评级和久期之间做出一个权衡。
然而，已疯狂了一年多的亚洲垃圾债市场似乎正显露出消化不良的端倪。如合景泰富面对仅有两倍超额认购的市况，不得不撤回一笔初始息率10.25%的3亿美元永久债发行计划；同時，雅居乐的永久债上市后也一度下跌4%，目前市价仍低于面值。
有关专家表示，垃圾债市场新年之初的“变脸”也反映出了房地产企业海外发债的一个隐忧，即随着全球股市的回暖，债券市场将面临资金分流的压力，未来的认购情况还需要持续关注。
值得一提的是，近期国内房地产市场销售放缓，新一轮楼市调控进一步加码。在此背景下，如果房地产企业不能通过降价有效回笼资金，或找到其他有效融资渠道，显然将面临经营困境。
据称，目前国内楼市供需矛盾再度出现，一线城市房价出现快速上涨的风险仍然存在。房地产企业纷纷拿地，还会对市场预期带来强烈冲击，给购房者造成市场即将回暖、房价即将回升的错觉。
最近，中央层面再次释放坚持房地产调控信号。对于未来的政策走向，住建部相关负责人表示，将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。
业内人士提醒，在楼市调控的关键期，房地产企业拿地要慎之又慎，高地价将很可能引发更大力度的调控措施出台；同时，房地产企业必须保持冷静，降价促销去库存将成为“最后一根稻草”。
自2016年以来，国内房地产融资持续收紧。在此背景下，诸多房地产企业将目光转向海外，密集发行美元债券，借新还旧，以外债来弥补国内融资的缺口。
有关专家表示，受美联储加息和人民币贬值的双重叠加影响，以及近期国内房地产市场销售放缓，房地产企业海外融资也正在加速恶化。
因此，业内人士提醒，在楼市调控关键期，房地产企业拿地要慎之又慎，高地价将可能引发更大力度的调控措施出台；同时，房地产企业必须保持冷静，降价促销去库存将成为“最后一根稻草”。
房企掀起海外融资热
在多数房地产企业连续三个多月在国内发行公司债闯关失败后，鉴于今年一季度的补仓和还债需求，不得不转战海外融资，尤其拥有H股平台的中型规模上市房地产企业。
2月15日，融信中国公告称，发行2.25亿美元2019年到期优先票据；同时，该笔票据将与2016年12月8日发行并于2019年到期的1.75亿美元6.95%优先票据合并及构成单一系列。
2月14日，路劲基建有限公司发布公告披露，2月13日发行人、路劲及担保人与摩根大通、汇丰及星展银行就发行本金总额3亿美元的7.95%优先担保永续资本证券订立认购协议。
1月17日，中国金茂宣布完成了5亿美元的次级担保永久资本证券发行，年利率5.75%，每半年付息一次。本次发行所得款项将部分用作尚未偿还债项的再融资。
1月16日，时代地产签约发行3.75亿美元的优先票据。年利率6.25%，用途是现有债务再融资。1月13日，富力地产宣布将再发行4.6亿美元优先票据，年利率5.75%；此前富力已经发行了2.65亿美元优先票据。
1月13日，爪哇控股宣布发行2亿美元的票据，年率为4.5%。爪哇控股的主营业务为酒店营运、物业及资产管理。
1月11日，合景泰富宣布向香港交易所提出申请发行2.5亿美元优先票据，年利率6%。1月4日，中国奥园宣布发行2.5亿美元票据，所得款项部分用于现有债务再融资，年利率6.35%。在此之前的2016年12月底，万科、龙光地产、旭辉控股等也发行了超过15亿美元的债券。
光大证券的一份报告指出，从2016年四季度起，房地产企业海外融资加速。首创、首开、万科、融信、碧桂园、龙光地产、中国奥园、合景泰富、旭辉控股、中国金茂、富力地产、时代地产、仁恒置地、新湖中宝等企业均发行了美元债。
事实上，房地产企业转战海外融资，正好也碰上了对收益率非常渴求的离岸投资者，离岸美元债市场十分火爆。
据称，房地产企业在海外发行的是可赎回债券，这些债券大受投资者欢迎。比如，2月14日路劲基建有限公司发行的3亿美元优先担保永续债，认购倍数超过18倍。
截至3月9日，今年以来房地产企业海外融资额达72.5亿美元，净融资27.65亿美元，约合人民币191亿元。而2016年前三个月，房地产企业海外融资5.6亿美元，仅为今年的7.7%。也就是说，今年前三月房地产企业海外融资额是去年同期的十余倍。
其实，海外融资并不存在利率优势。就目前海外融资成本来看，相比于境内公司债平均5%，大型房地产企业不足4%的水平线，海外融资利率仍旧较高，甚至高达10%。
不过，国内楼市政策使得国内融资渠道受限，相当一部分房地产企业就会考虑在海外发债，预计房地产企业在海外融资升温的情况还会继续。
自2016年四季度以来，房地产企业开始转战海外融资，加速发行美元债。而近期重回海外融资市场的房地产企业更多。
数据显示到，截至3月9日，今年以来房地产企业共发行21只海外债券，融资金额总计72.5亿美元。具体来看，前三个月的发行只数分别为10只、4只、7只，融资额分别为30.7亿美元、11.8亿美元、30亿美元。
值得一提的是，2月份因春节假期因素发行较少，而3月份才过去9天，就已经发行了30亿美元，较前两个月的总和仅差12.5亿美元。
如果和往年同期数据对比来看，今年房地产企业海外融资情况可谓急剧升温。2016年前三个月，房地产企业发行的海外债券只有2只，总计融资5.6亿美元，仅为今年的7.7%；2015年同期发行数量为4只，融资29.8亿美元，为今年的41.1%。
有关专家表示，自去年以来，房地产企业在海外发债不断升温，主要是由于国内对房地产企业发债有严格的限制。在国内融资渠道收紧之后，诸多房地产企业将目光转向海外，密集发行美元债券，借新还旧，以外债来弥补国内融资的缺口。
分析人士表示，一旦房地产行业在2017年二季度出現资金紧张问题，则可能进一步激发房地产企业在海外融资热情。
房企融资环境在恶化
2016年楼市火爆的原因，很大程度上与政策宽松、公司债等各类融资渠道成本低廉有关。不久前召开的中央经济工作会议确定房子的住宅属性，这意味着房地产政策会朝着防止热炒和防范系统性风险的方向推进，房地产企业融资政策趋严大势所趋。
据称，很多银行已经收缩了住房按揭贷款新增规模，且不少银行的地方分行向总行汇报房贷数据和投放计划的频率也大幅提升。
业内人士表示，伴随着监管部门的窗口指导和银行自身的主动调整，预计今年银行整体房贷增速将大幅放缓。
中国人民银行行长周小川3月10日在两会新闻发布会上表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，增速估计会适当放慢。
业内人士表示，鉴于去年个人房贷增长比较快，日前监管层已经向大行传达要对新增房贷规模有所把控。银行内部也传达到了各地分行，目前已经在执行中收紧了相关额度。 某国有大行深圳分行个人房贷规模近两个月正在逐月下降，前两个月的房贷新增规模均低于去年12月的新增规模。规模下降一方面由于监管层提出了要求，另一方面也由于一些地方性的限购政策出来以后，实际的贷款需求有所下降。
商业银行在严控新增房贷规模的同时，内部对房贷规模的监测也更加频繁。例如，某中部省份商业银行的总行正在严格控制信贷投放总量在各分行之间的分配比例，且从之前每月汇报改为每周至少两次向总行汇报相关信贷的投放情况。
有关专家表示，预计今年房贷增速会较去年有大幅放缓，且在新增贷款中的占比也将有所下降。这一方面和国家整体的房地产调控政策有关，另一方面也和银行自身贷款结构的主动调整有关。
事实上，自2016年10月楼市调控以来房地产融资全面收紧。除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外，房地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有所收紧。到目前为止，房地产融资紧张的环境未见改善信号。
据称，债券融资锐减，2月公司债发行为零；开发贷审核从严，居民房贷增速疲软；房地产企业通过信托贷款、私募基金等非传统类渠道的融资方式受到监管，预计相关融资将明显压缩。
在融资难度加大的同时，房地产企业销售也有下降。CRIC房地产研究中心日前发布的2017年1月中国房地产企业销售排行榜也显示，在限购、限贷、限地价、限房价的“四限”政策背景下，房地产企业销售业绩趋弱。
前100房企1月的销售额、销售面积双降，金额合计4311.8亿元，销售面积合计3648.1万平方米，环比2016年12月分别下降了19%和12%。
业内人士表示，未来六至九个月，房地产企业可能会面临更大的资金问题。而房地产企业近两年的银行借款、发行的短期票据和债券以及2015年之前的中长期债务，将在2017下半年和2018年迎来到期偿还的高峰，房地产企业只能通过新增融资或者依赖自有资金来应对债务偿还的压力。
在融资渠道收紧的背景下，一旦2017年楼市销售不如预期，销售回款不能满足房地产企业偿还债务和新增开发投资的需求，那么房地产企业的资金链将会面临较大的压力。
在最近超过两个月的调控周期内，超过20个城市房地产调控已经逐渐开始影响楼市销售，巨量的海外融资规模将引发房地产企业资金链紧张。
同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，叠加内地债券市场融资难，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境。如果楼市调控持续收紧，甚至有出现房地产企业债务违约的可能性。
有关专家指出，流向房地产的资金也已经降速，开发贷款和房地产企业自有资金都已经趋近零增长，按揭贷款增速也在下降，债券刚兑已经打破，房地产企业资金隐性成本也在上升。对于房地产企业来说，2017年必须备好“干粮”，做好“入冬”准备。
海外融资等同走钢丝
受美联储加息和人民币贬值的双重叠加影响，以及近期国内房地产市场销售放缓，房地产企业海外融资也正在加速恶化。
中原地产首席分析师张大伟认为，人民币持续下调，美元转为强势，导致房地产企业海外融资的难度越来越大，房企的资金之门又有一扇处于逐渐关闭状态，对市场的影响非常不乐观。
从融资成本上看，大部分房地产企业的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，融资成本明显增加，这导致企业的资金成本负担上涨。
有数据显示，不少房地产企业海外发债的年化利率超过7%以上，加之汇率损失，海外融资成本可能达到10%左右。
值得注意的是，房地产企业海外融资额度正在骤减！据统计，去年7月房地产企业海外融资额为56.6亿美元，环比大幅下降41%，
在房地产市场预期变化的背景下，房地产企业投资节奏将放缓，加上境外投资者更趋谨慎，预计下半年海外发债将有所收紧，海外融资成本也将继续上升。
在融资成本明显增加、融资额度整体缩减的情况下，房地产企业之间的分化也越发凸显。因此，优质房地产企业发债规模及成本优势将进一步凸显，中小房地产企业海外发债难度将加大。
有关专家表示，美元债期限较长，人民币汇率贬值的风险是海外发债房地产企业面临的最大挑战。尤其是现在日本面临深刻经济困难，安倍上台后实施宽松货币政策，导致日元对美元大幅贬值，对人民币汇率会有很大影响。
如果人民币不贬值，中国制造业将丧失竞争力；如果人民币也贬值，则房地产企业已高达几千亿美元的海外债务会不堪本息偿还的压力。
对于人民币汇率的走势，多家国际投行均预测，人民币中期内大幅贬值并非不可能，可以说房地产企业海外发债是一场豪赌。
自去年以来，亚洲垃圾债市场火爆异常，其中中国房地产企业作为发行人的身影不断闪现。包括瑞安房产、雅居乐、合景泰富均发布公告表示，计划发行以美元计值后偿（即次级）永久资本证券。
分析人士表示，所谓永久债是指无到期日，每年支付一定票息的债券，而由于无本金支付，这种债券的市场风险也更大。由于基准利率即美国10年期国债利率依然维持在1.8%左右的低水平，所以对于有特定收益要求的投资机构来说，他们会在债券评级和久期之间做出一个权衡。
然而，已疯狂了一年多的亚洲垃圾债市场似乎正显露出消化不良的端倪。如合景泰富面对仅有两倍超额认购的市况，不得不撤回一笔初始息率10.25%的3亿美元永久债发行计划；同時，雅居乐的永久债上市后也一度下跌4%，目前市价仍低于面值。
有关专家表示，垃圾债市场新年之初的“变脸”也反映出了房地产企业海外发债的一个隐忧，即随着全球股市的回暖，债券市场将面临资金分流的压力，未来的认购情况还需要持续关注。
值得一提的是，近期国内房地产市场销售放缓，新一轮楼市调控进一步加码。在此背景下，如果房地产企业不能通过降价有效回笼资金，或找到其他有效融资渠道，显然将面临经营困境。
据称，目前国内楼市供需矛盾再度出现，一线城市房价出现快速上涨的风险仍然存在。房地产企业纷纷拿地，还会对市场预期带来强烈冲击，给购房者造成市场即将回暖、房价即将回升的错觉。
最近，中央层面再次释放坚持房地产调控信号。对于未来的政策走向，住建部相关负责人表示，将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。
业内人士提醒，在楼市调控的关键期，房地产企业拿地要慎之又慎，高地价将很可能引发更大力度的调控措施出台；同时，房地产企业必须保持冷静，降价促销去库存将成为“最后一根稻草”。