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“目前是最坏的时刻，股价是安全的。”这是海通证券分析师林周勇对华侨城A(000069)给出的评价。
的确，华侨城虽然是国内文化旅游产业的龙头，但由于与地产融合紧密，市场一直将其视为地产股，并按地产行业估值。而地产一直受到政策的压制，市场预期普遍较为悲观。今年上半年华侨城地产结算较少，业绩一般，进一步打压市场信心，目前公司11PE仅12倍，处于历史最低水平，股价已基本反应了最坏的预期。
“华侨城‘旅游 地产’双轮驱动的盈利模式已广为市场所熟知，不过我们认为，市场以往对公司的关注重点过度集中于房地产业，忽视了公司旅游业务的发展，从而低估了公司的整体投资价值。”华泰联合地产研究员鱼晋华的一番话或许道出了华侨城被低估的症结所在。
林周勇认为，“华侨城的能力与发展前景市场基本认同，但市场始终纠结于‘推动股价上涨的催化剂何时到来’这个问题，如今，我们认为东风已至。”
这东风，就是大运会。
打造城市名片
将于8月12日举办的大运会，目前已经进入倒计时阶段。大运会是深圳经济特区成立三十年以来首次举办的国际综合性体育赛事，大运会的成功举办将是深圳建设国际化城市的标志性大事。重大国际性运动会对城市的影响力提升有着长远和重大的影响，深圳市政府对本届大运会的重视程度可见一斑。
从大运会本身的影响力而言，我们可以找到两个类似的重大事件进行可比性研究：北京奥运会2008年8月8日至24日举办，参加的国家和地区204个，参赛运动员11526人；广州亚运会2010年11月12日至27日举办，参加的国家和地区45个，参赛运动员9704人。而本届大运会2011年8月12日至23日举办，将会吸引117个国家和地区近13000人参赛，是大运会历史上比赛项目最多的一届。
随着大运会的临近，参观的海内外游客会接踵而至。从广州亚运会和北京奥运会期间酒店业的表现来看，客房出租率明显上升，星级酒店的平均价格也水涨船高。而华侨城集团旗下的华侨城大酒店、深圳威尼斯酒店从深圳全市86家申请的饭店中脱颖而出，获选本届大运会的首批官方指定饭店。潜在巨大的酒店入住人数将会给华侨城酒店业带来丰厚的收入。
深圳欢乐谷、世界之窗、锦绣中华、东部华侨城、华侨城创意文化园……这些在深圳乃至全国享有盛名的景点都是华侨城旗下的旅游项目。可以说，华侨城已经成为深圳的城市名片。受益于大运会给深圳带来的巨大游客增量，这些收费景点贡献的收入对华侨城旅游业务的业绩将有较大提振。
同时，华侨城集团献礼大运的国内首个“都市娱乐目的地”——欢乐海岸，也将于大运会前夕的8月9日开业。据了解，作为今年深圳重点工程之一的欢乐海岸，地处深圳湾商圈核心，总占地面积125万平方米，集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店等多元业态于一体。欢乐海岸是继欢乐谷、东部华侨城之后的又一新业态，业内人士认为，由于其可复制性强，有望成为华侨城扩张的又一有效模式。
早在今年3月，深圳大运会组委会执行局已确定将华侨城旗下的世界之窗作为大运会闭幕式场地。这也是大运会历史上唯一一次在体育场外露天举办的闭幕式。“这对于世界之窗以及华侨城无疑是一次最好的宣传，是花多少钱都买不到的。”难怪有业内人士发出这样的感慨。
“收入倍增计划”开局
今年一季度显示，华侨城旅游接待人数是460万。“从规模来讲，预计今年整个华侨城的旅游接待人数能达到2800万人。”广发证券分析师周户认为，“考虑到今年深圳大运会的举行、华侨城的全面运营以及今年旅游市场的景气度改善，我们觉得今年华侨城整个旅游接待人数这一块维持25%的增长应该是有可能的。”
一方面受益于旅游大环境的向好，另一方面得益于景区的不断创新，华侨城近年旅游业绩一直呈现良好的增长趋势。美国主题娱乐协会（TEA）与美国AECOM集团6月底联合发布的2010年全球主题公园游客量数据显示，华侨城主题公园游客量达到1930万人次，再次成为进入世界主题公园集团八强的唯一中国企业。而与2009年同期相比，华侨城游客量增长22.2%，在全球八强中增长率最高。
尽管已经是国内最具竞争力的连锁主题公园，但华侨城与全球一流主题公园尚有一定差距。差距主要体现在单位面积的接待能力，重游率和收入结构三个方面：目前欢乐谷的单位面积接待游客数量仅为世界一流主题公园的一半。欢乐谷的平均重游率也只有30-35%，远低于迪斯尼主题公园和环球影城主题公园60%-70%的平均重游率的水平。此外，华侨城主题公园的收入来源中过于依赖门票收入，公司来自于门票以外的收入仅占到主题公园总收入的不到16%。
“我们认为，这些差距正是华侨城内涵式增长的改善空间。”鱼晋华表示，“随着旅游收入倍增计划的实施和推进，加之公司目前正处于第二轮规模扩张中，我们认为公司旅游业务有望进入外延及内涵增长双驱动的有利局面。”
鱼晋华提到的“旅游收入倍增计划”是华侨城今年年初提出来的。华侨城拟从2011年开始全力实施景区收入倍增计划，从营业时间、产品丰富程度、客户满意度重游率，园区内餐饮服务等多方面挖掘空间和潜力，提升消费水平，实现旅游业务收入3-5年内翻番。
今年，云南华侨城、天津华侨城及深圳欢乐海岸将陆续开业。2012年，武汉欢乐谷将开业。随着主题公园规模的扩大，加上前期东部华侨城、北京欢乐谷、上海欢乐谷和成都欢乐谷的运营成熟，至2016年前后，华侨城游客接待量有望突破3000万人次。华侨城“旅游收入倍增计划”的布局脉络正逐渐清晰。
三季度迎来推盘高峰
华侨城目前拥有900万平米地产项目储备。今年上半年华侨城推盘较少，截至一季度预售帐款不到48个亿，同比增长34%，这个增速相对于历史是比较慢的。华侨城今年全年计划可售面积151万平米，较2010年增加88%。从这个角度来讲，下半年将是华侨城推盘的集中时期。尤其是从三季度开始，整个公司新增推盘会有较大幅度的提升。
国泰君安地产分析师孙建平在调研华侨城后认为，预计华侨城下半年推盘100万平米左右，对应270-280亿货量，大幅高于上半年。
“市场可能担心华侨城销售业绩低于预期，因为华侨城给市场的印象是高端产品占比高，而目前调控环境下此类产品需求的刚性可能不足，但我们认为公司旅游地产综合开发所营造的稀缺资源环境仍旧能激发此类需求，公司全年销售有望实现20%以上增长。”国金证券分析师曹旭特表示，“事实证明，华侨城近期推出的高端产品仍取得不俗的去化水平。”
诚然，一个不容忽视的问题是，因偿付地价需求，华侨城财务压力正在增大。公司一季度借款增加，净负债率较期初上升32个百分点至120%，资产负债率上升3个百分点至73%。期末货币资金42.5亿元，同比下降22%。但业内人士认为，公司净负债率将随着后期销售回款的增加而实现回落。
在宏观经济仍然存在诸多不确定性的背景下，主题投资依然是贯穿三季度A股市场的主线，大运会召开在即，相关受益上市公司有望得到资金青睐。“华侨城房地产项目将主要集中在下半年推盘，并且考虑到深圳大运会的举办对公司旅游酒店业务的推动，预计下半年公司的盈利模式会有不错的表现。”周户如是说。
的确，华侨城虽然是国内文化旅游产业的龙头，但由于与地产融合紧密，市场一直将其视为地产股，并按地产行业估值。而地产一直受到政策的压制，市场预期普遍较为悲观。今年上半年华侨城地产结算较少，业绩一般，进一步打压市场信心，目前公司11PE仅12倍，处于历史最低水平，股价已基本反应了最坏的预期。
“华侨城‘旅游 地产’双轮驱动的盈利模式已广为市场所熟知，不过我们认为，市场以往对公司的关注重点过度集中于房地产业，忽视了公司旅游业务的发展，从而低估了公司的整体投资价值。”华泰联合地产研究员鱼晋华的一番话或许道出了华侨城被低估的症结所在。
林周勇认为，“华侨城的能力与发展前景市场基本认同，但市场始终纠结于‘推动股价上涨的催化剂何时到来’这个问题，如今，我们认为东风已至。”
这东风，就是大运会。
打造城市名片
将于8月12日举办的大运会，目前已经进入倒计时阶段。大运会是深圳经济特区成立三十年以来首次举办的国际综合性体育赛事，大运会的成功举办将是深圳建设国际化城市的标志性大事。重大国际性运动会对城市的影响力提升有着长远和重大的影响，深圳市政府对本届大运会的重视程度可见一斑。
从大运会本身的影响力而言，我们可以找到两个类似的重大事件进行可比性研究：北京奥运会2008年8月8日至24日举办，参加的国家和地区204个，参赛运动员11526人；广州亚运会2010年11月12日至27日举办，参加的国家和地区45个，参赛运动员9704人。而本届大运会2011年8月12日至23日举办，将会吸引117个国家和地区近13000人参赛，是大运会历史上比赛项目最多的一届。
随着大运会的临近，参观的海内外游客会接踵而至。从广州亚运会和北京奥运会期间酒店业的表现来看，客房出租率明显上升，星级酒店的平均价格也水涨船高。而华侨城集团旗下的华侨城大酒店、深圳威尼斯酒店从深圳全市86家申请的饭店中脱颖而出，获选本届大运会的首批官方指定饭店。潜在巨大的酒店入住人数将会给华侨城酒店业带来丰厚的收入。
深圳欢乐谷、世界之窗、锦绣中华、东部华侨城、华侨城创意文化园……这些在深圳乃至全国享有盛名的景点都是华侨城旗下的旅游项目。可以说，华侨城已经成为深圳的城市名片。受益于大运会给深圳带来的巨大游客增量，这些收费景点贡献的收入对华侨城旅游业务的业绩将有较大提振。
同时，华侨城集团献礼大运的国内首个“都市娱乐目的地”——欢乐海岸，也将于大运会前夕的8月9日开业。据了解，作为今年深圳重点工程之一的欢乐海岸，地处深圳湾商圈核心，总占地面积125万平方米，集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店等多元业态于一体。欢乐海岸是继欢乐谷、东部华侨城之后的又一新业态，业内人士认为，由于其可复制性强，有望成为华侨城扩张的又一有效模式。
早在今年3月，深圳大运会组委会执行局已确定将华侨城旗下的世界之窗作为大运会闭幕式场地。这也是大运会历史上唯一一次在体育场外露天举办的闭幕式。“这对于世界之窗以及华侨城无疑是一次最好的宣传，是花多少钱都买不到的。”难怪有业内人士发出这样的感慨。
“收入倍增计划”开局
今年一季度显示，华侨城旅游接待人数是460万。“从规模来讲，预计今年整个华侨城的旅游接待人数能达到2800万人。”广发证券分析师周户认为，“考虑到今年深圳大运会的举行、华侨城的全面运营以及今年旅游市场的景气度改善，我们觉得今年华侨城整个旅游接待人数这一块维持25%的增长应该是有可能的。”
一方面受益于旅游大环境的向好，另一方面得益于景区的不断创新，华侨城近年旅游业绩一直呈现良好的增长趋势。美国主题娱乐协会（TEA）与美国AECOM集团6月底联合发布的2010年全球主题公园游客量数据显示，华侨城主题公园游客量达到1930万人次，再次成为进入世界主题公园集团八强的唯一中国企业。而与2009年同期相比，华侨城游客量增长22.2%，在全球八强中增长率最高。
尽管已经是国内最具竞争力的连锁主题公园，但华侨城与全球一流主题公园尚有一定差距。差距主要体现在单位面积的接待能力，重游率和收入结构三个方面：目前欢乐谷的单位面积接待游客数量仅为世界一流主题公园的一半。欢乐谷的平均重游率也只有30-35%，远低于迪斯尼主题公园和环球影城主题公园60%-70%的平均重游率的水平。此外，华侨城主题公园的收入来源中过于依赖门票收入，公司来自于门票以外的收入仅占到主题公园总收入的不到16%。
“我们认为，这些差距正是华侨城内涵式增长的改善空间。”鱼晋华表示，“随着旅游收入倍增计划的实施和推进，加之公司目前正处于第二轮规模扩张中，我们认为公司旅游业务有望进入外延及内涵增长双驱动的有利局面。”
鱼晋华提到的“旅游收入倍增计划”是华侨城今年年初提出来的。华侨城拟从2011年开始全力实施景区收入倍增计划，从营业时间、产品丰富程度、客户满意度重游率，园区内餐饮服务等多方面挖掘空间和潜力，提升消费水平，实现旅游业务收入3-5年内翻番。
今年，云南华侨城、天津华侨城及深圳欢乐海岸将陆续开业。2012年，武汉欢乐谷将开业。随着主题公园规模的扩大，加上前期东部华侨城、北京欢乐谷、上海欢乐谷和成都欢乐谷的运营成熟，至2016年前后，华侨城游客接待量有望突破3000万人次。华侨城“旅游收入倍增计划”的布局脉络正逐渐清晰。
三季度迎来推盘高峰
华侨城目前拥有900万平米地产项目储备。今年上半年华侨城推盘较少，截至一季度预售帐款不到48个亿，同比增长34%，这个增速相对于历史是比较慢的。华侨城今年全年计划可售面积151万平米，较2010年增加88%。从这个角度来讲，下半年将是华侨城推盘的集中时期。尤其是从三季度开始，整个公司新增推盘会有较大幅度的提升。
国泰君安地产分析师孙建平在调研华侨城后认为，预计华侨城下半年推盘100万平米左右，对应270-280亿货量，大幅高于上半年。
“市场可能担心华侨城销售业绩低于预期，因为华侨城给市场的印象是高端产品占比高，而目前调控环境下此类产品需求的刚性可能不足，但我们认为公司旅游地产综合开发所营造的稀缺资源环境仍旧能激发此类需求，公司全年销售有望实现20%以上增长。”国金证券分析师曹旭特表示，“事实证明，华侨城近期推出的高端产品仍取得不俗的去化水平。”
诚然，一个不容忽视的问题是，因偿付地价需求，华侨城财务压力正在增大。公司一季度借款增加，净负债率较期初上升32个百分点至120%，资产负债率上升3个百分点至73%。期末货币资金42.5亿元，同比下降22%。但业内人士认为，公司净负债率将随着后期销售回款的增加而实现回落。
在宏观经济仍然存在诸多不确定性的背景下，主题投资依然是贯穿三季度A股市场的主线，大运会召开在即，相关受益上市公司有望得到资金青睐。“华侨城房地产项目将主要集中在下半年推盘，并且考虑到深圳大运会的举办对公司旅游酒店业务的推动，预计下半年公司的盈利模式会有不错的表现。”周户如是说。