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摘要：本文以烟台市区土地为研究对象，在论述城市土地集约利用内涵的基础上，重视经济，兼顾社会、生态环境效益，构建了新的突出生态功能的城市土地集约利用评价指标体系，并采用多因素综合评价方法对烟台市城市土地集约利用水平进行了量化评价，得出烟台市城市土地集约利用水平为较集约，并结合实际提出了促进烟台城市土地集约利用的建议措施。
关键词：城市土地；集约利用；评价；体系；过程；烟台市
Abstract: this paper based on yantai urban land as the research object, this paper the connotation of urban land intensive use, on the basis of give attention to two or morethings attention economy, social, ecological environmental benefits, construct a new highlight of the ecological function of urban land intensive use evaluation index system, and the multi-factor comprehensive evaluation method of yantai city land intensive use level of quantitative evaluation, the conclusion that the yantai city land intensive use level is a more intensive, and combining with actual situations, the proposed to promote the urban land intensive utilization of yantai Suggestions and measures.
Keywords: urban land; Intensive use; Evaluation; System; Process; yantai
中图分类号：F293.2文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
前言 目前我国正处于城市化的加速发展时期，开展城市土地集约利用，促使城市土地利用方式由粗放式、低效益向集约化、高效益转变，进而实现城市的可持续发展刻不容缓。本文在借鉴国内外城市土地集约利用相关理论、研究方法的基础上，注重考虑城市土地集约利用的生态环境效益，从经济、生态环境、社会三方面构建出新的城市土地集约利用评价指标体系，并运用此指标体系对烟台市城市土地集约利用程度作出评价，在此基础上寻求促进烟台市土地集约利用的途径和措施。
1 城市土地集约利用的内涵
城市是人类社会经济发展的成果与象征，是发展经济的重要场所，但城市同时也是人们高密度聚居的地区，需要为在此生活工作的居民提供良好的环境，即城市土地的社会、生态功能必须得以體现，所以城市土地集约利用不能简单地局限于经济上的投入和产出效益的提高，还应综合体现社会、环境效益，使得在追求经济效益的同时，实现经济、社会、生态环境效益的统一。因此，可将城市土地集约利用的概念定义如下：城市土地集约利用是在特定时段中、特定区域内的一个动态的、相对的概念。它是指现期条件下，在满足城市发展适度规模、使城市获得最大规模效益和集聚效益的基础上，以城市合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，来不断提高城市土地的使用效率，并取得良好的经济、社会和生态环境效益[1]。
2 烟台市土地利用概况
烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海。截止到2010年底，烟台市区辖5个区，市区总面积2722.30 km2。其中，城镇建设用地357.25 km2，交通运输用地84.525 km2，采矿用地21.6336 km2，风景名胜及特殊用地8.6039 km2。
3 城市土地集约利用评价指标体系构建
3.1 城市土地集约利用评价指标选取的原则
3.1.1 系统性原则
城市土地集约利用指标体系应按照系统论的观点，全面、系统反映城市土地集约利用的各个方面，各子系统之间相互协调、互相促进[2]。
3.1.2 科学性原则
合理完善的城市土地集约利用评价指标体系，应能准确、客观地反映城市土地集约利用现状，建立城市土地集约利用评价指标体系，必须要以科学的理论为依据，并结合我国城市土地集约利用发展的实际情况来确定[3]。
3.1.3 可操作性原则
指标体系的选择应简单明了，通过尽量少的城市土地集约利用评价指标从多层面反映城市土地集约利用发展的状况。且选择指标时应考虑数据收集的难易程度，保证数据的可采集性[4]。
3.1.4 层次性原则
由诸多指标构成的指标体系，应该根据研究系统的结构，由宏观到微观、由抽象到具体分出层次，使指标体系结构清晰，易于使用。
3.1.5 可比性原则
评价指标体系应考虑土地集约利用内涵在各城市之间的普适性[5]，尽量选择多数城市共有的指标，避免个性指标，使应用指标体系得出的结果具有城市、地区间的可比性。
3.2 城市土地集约利用指标体系的构建
为了全面反映土地集约利用的状况，本文综合以往的研究经验和对试点城市评价指标体系的总结，建立了包括目标层、准则层和指标层的城市土地集约利用评价指标体系。第一层是目标层，即城市土地集约利用程度；第二层为准则层，包括土地投入程度，土地利用程度，土地经济产出，土地利用社会生态环境效益；第三层为具体指标层。具体指标结构如下表1：
表1城市土地集约利用评价指标体系
3.3本指标体系较之于一般土地集约利用评价指标体系的区别
由于我国在城市土地集约利用研究方面尚处于起步阶段，长期以来，人们对土地集约利用程度的评价是以单纯经济价值观为唯一的评价标准，注重土地利用的经济产出，而忽略了土地利用的生态环境效益。但城市不仅承担着经济发展的重任，同时也是人们生活工作的场所，良好的城市环境不仅能提高人们的生活质量，同时也是使城市能实现可持续发展的必要条件。所以，城市土地集约利用不仅要达到经济效益最大化，同时也要实现生态环境效益最大化。因此，传统的追求经济效益的指标体系难以从整体上反映土地集约利用的状况。本指标体系重视城市土地利用的经济效益，同时兼顾生态环境效益，选取了能反映城市生态环境质量的代表性指标，如城市绿化覆盖率、人均公共绿地面积、人均公园休憩面积、生活垃圾无害化处理率、污水处理率、空气质量二级达标率，力求较全面地反映出城市的生态环境质量，从而全面反映城市土地的集约利用状况。
4 烟台城市土地集约利用评价过程
4.1 指标权重的确定
指标权重是各指标对土地集约利用水平的贡献程度。烟台市土地集约利用评价采用特尔菲法，将制定出的指标体系送到各位专家手中，专家根据已有的经验，逐层确定准则层、指标层各因子相对于目标层——城市土地集约利用水平的权重，具体如表2：
表2 城市土地集约利用评价指标相对于目标层权重
4.2 评价指标标准化处理
4.2.1 评价指标标准的选择方法
城市土地集约利用评价旨在反映城市土地利用现状与合理集约利用状况的接近程度。因此确定指标的标准值就显得尤为重要，根据评价内容和因素的指标特征，本文主要从一下几个方面确定标准值：（1）国家及地方相关标准[4] 。（2）从目前城市发展状况，通过选择典型区域的方法来确定合理值的取值[6]。青岛与烟台同属山东省内环渤海城市，在发展环境上具有相似性，且青岛又是山东省经济发展最好的城市，因此本研究将土地利用集约利用评价经济指标标准值以及其他一些国家没有相关标准的指标以青岛市的水平作为取值标准。
4.2.2 评价指标的无量纲化处理
在多指标评价中，由于各个指标的单位不同、量纲不同、数量级也不同，不
便于分析。因此，为统一标准，首先要对所有评价指标进行标准化处理，以消除量纲，将其转化成无量纲、无数量级差别的标准值，然后再进行分析评价。得到各项评价指标的标准化处理值 ，如下表3示：
表3城市土地集约利用评价指标标准化处理值
注：数据来源：烟台市2010年统计年鉴，青岛市2010年统计年鉴
4.3 城市土地集约利用综合评价过程
4.3.1 城市土地集约利用评价模型
考虑到城市土地集约利用影响因素的多样性及其指标的可获取性，本研究采用多因素综合评价方法。多因素综合评分法是通过求取所选指标的无量纲化值，并根据各个指标的权重，采用加权平均方法计算土地利用集约指数，依据综合评价分值的大小，确定集约度大小，公式为：
式中：P—烟台市城市土地集约利用程度
Gi—烟台市第i项指标的无量纲化值
Wi—烟台市第i项指标的权重
n一指标个数
4.3.2 评价结果确定
根据本文所应用的评价标准和城市土地集约利用的内涵以及烟台市城市土地利用的特点，并参考专家的意见和其他城市的经验，本文将城市土地集约利用状态分为粗放、基本集约、较集约和高度集约4个等级，具体如表4所示：
表4城市土地集约利用水平等级标准
注：长沙市、哈尔滨等市城市土地集约利用评价研究等级标准
根据本研究所应用的方法，得出烟台市城市土地集约利用分值为0.6071。对照表4所列等级标准，烟台市城市土地集约利用水平属于较集约，但在较集约等级中属于较低的水平。
从各方面具体来说，烟台市城市整体环境质量较好，土地利用生态环境效益方面的各项指标值都达到较高水平，同时在土地利用程度与结构方面都与青岛市水平相当。但由于烟台市市区面积较大，是青岛市市区面积的2倍，使得烟台市的地均经济指标各项值与青岛市差距很大，造成烟台市经济产出水平较低，同时土地投入水平也较低，与青岛市差距较大。
5 提高烟台市城市土地集约利用水平的途径
5.1 提高土地利用经济效益
烟台市近两年经济发展较快，各项经济指标总量增长较多。但烟台市市区土地面积较大，其中所辖五区中牟平区的土地面积最大，但经济效益最差，地均GDP不到城市核心区芝罘区的九分之一，造成城市总体经济效益较差。在今后的发展中，烟台应该仍然以经济发展为中心，坚持又好又快发展，并且在保持传统优势地区的良好发展势头之外，重点建设牟平、福山两个经济较弱区。在集约利用土地的前提下，根据两区各自特点发展特色产业、特色经济，同时兼顾生态环境效益，力争将两区建设成为烟台市的新的经济增长极，提高烟台市整体经济效益。
5.2 提高土地利用生态环境效益
烟台市城市环境质量在全国一直处于较好水平，在本文的集约利用评价中其生态环境效益各项指标值得分较高，从整体上提升了其土地集约利用水平，而并未像许多其他城市那样成为制约城市土地集约利用的因素。在今后的发展中，烟台市应继续保持并力争进一步提高城市环境质量，在发展经济的同时重视生态环境效益，争取经济与环境双赢。
5.3 加大城市土地投入程度，以投入增效益
烟台市城市土地投入程度方面，除了城市基础设施完备度水平较高外，其他各项指标值均处于中等或中等偏下水平。政府应加大土地投入，通过招商引资与鼓励民营企业发展加大固定资产投入与劳动力投入。同时增加在公共服务设施上的投入，进一步扩建医院，增加公车数量，在生活上更便利于人们，提高人们的生活质量。
5.4 强化土地利用总体规划，严格控制城市用地规模
烟台市市区面积较大，而综合效益却较低，在今后的发展中，应该严格控制城市用地的外延扩张，注重挖掘存量土地使用潛力。各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划，年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划之内。同时，城市发展要根据合理布局、集约发展的原则，准确定位城市功能，科学地确定城市建设用地规模，提高城市综合承载力[7]。
参考文献：
[1] 查志强. 城市土地集约利用潜力评价指标体系的构建[J]. 浙江统计，2002（4）：9
[2] 杨东朗，安晓丽. 城市土地集约利用评价指标实证研究[Z]. http://epub.cnki.net/grid2008/detail.aspx?filename=DIDD200609002535&dbname=CPFD2006，2008-01-04
[3] 孙建. 城市土地集约利用评价研究[D]. 天津大学，2007
[4] 张亚卿. 城市土地集约利用评价研究[D]. 河北师范大学，2005
[5] 赵鹏军，彭建. 城市土地高效集约化利用及其评价指标体系[J]. 资源科学，2001,23（5）：25
[6] 刘昉. 常德市城区土地利用集约潜力评价研究[D]. 湖南师范大学，2007
[7] 李婧云. 论我国城市土地的集约利用[J].理论学刊，2009（5）：67
关键词：城市土地；集约利用；评价；体系；过程；烟台市
Abstract: this paper based on yantai urban land as the research object, this paper the connotation of urban land intensive use, on the basis of give attention to two or morethings attention economy, social, ecological environmental benefits, construct a new highlight of the ecological function of urban land intensive use evaluation index system, and the multi-factor comprehensive evaluation method of yantai city land intensive use level of quantitative evaluation, the conclusion that the yantai city land intensive use level is a more intensive, and combining with actual situations, the proposed to promote the urban land intensive utilization of yantai Suggestions and measures.
Keywords: urban land; Intensive use; Evaluation; System; Process; yantai
中图分类号：F293.2文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
前言 目前我国正处于城市化的加速发展时期，开展城市土地集约利用，促使城市土地利用方式由粗放式、低效益向集约化、高效益转变，进而实现城市的可持续发展刻不容缓。本文在借鉴国内外城市土地集约利用相关理论、研究方法的基础上，注重考虑城市土地集约利用的生态环境效益，从经济、生态环境、社会三方面构建出新的城市土地集约利用评价指标体系，并运用此指标体系对烟台市城市土地集约利用程度作出评价，在此基础上寻求促进烟台市土地集约利用的途径和措施。
1 城市土地集约利用的内涵
城市是人类社会经济发展的成果与象征，是发展经济的重要场所，但城市同时也是人们高密度聚居的地区，需要为在此生活工作的居民提供良好的环境，即城市土地的社会、生态功能必须得以體现，所以城市土地集约利用不能简单地局限于经济上的投入和产出效益的提高，还应综合体现社会、环境效益，使得在追求经济效益的同时，实现经济、社会、生态环境效益的统一。因此，可将城市土地集约利用的概念定义如下：城市土地集约利用是在特定时段中、特定区域内的一个动态的、相对的概念。它是指现期条件下，在满足城市发展适度规模、使城市获得最大规模效益和集聚效益的基础上，以城市合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，来不断提高城市土地的使用效率，并取得良好的经济、社会和生态环境效益[1]。
2 烟台市土地利用概况
烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海。截止到2010年底，烟台市区辖5个区，市区总面积2722.30 km2。其中，城镇建设用地357.25 km2，交通运输用地84.525 km2，采矿用地21.6336 km2，风景名胜及特殊用地8.6039 km2。
3 城市土地集约利用评价指标体系构建
3.1 城市土地集约利用评价指标选取的原则
3.1.1 系统性原则
城市土地集约利用指标体系应按照系统论的观点，全面、系统反映城市土地集约利用的各个方面，各子系统之间相互协调、互相促进[2]。
3.1.2 科学性原则
合理完善的城市土地集约利用评价指标体系，应能准确、客观地反映城市土地集约利用现状，建立城市土地集约利用评价指标体系，必须要以科学的理论为依据，并结合我国城市土地集约利用发展的实际情况来确定[3]。
3.1.3 可操作性原则
指标体系的选择应简单明了，通过尽量少的城市土地集约利用评价指标从多层面反映城市土地集约利用发展的状况。且选择指标时应考虑数据收集的难易程度，保证数据的可采集性[4]。
3.1.4 层次性原则
由诸多指标构成的指标体系，应该根据研究系统的结构，由宏观到微观、由抽象到具体分出层次，使指标体系结构清晰，易于使用。
3.1.5 可比性原则
评价指标体系应考虑土地集约利用内涵在各城市之间的普适性[5]，尽量选择多数城市共有的指标，避免个性指标，使应用指标体系得出的结果具有城市、地区间的可比性。
3.2 城市土地集约利用指标体系的构建
为了全面反映土地集约利用的状况，本文综合以往的研究经验和对试点城市评价指标体系的总结，建立了包括目标层、准则层和指标层的城市土地集约利用评价指标体系。第一层是目标层，即城市土地集约利用程度；第二层为准则层，包括土地投入程度，土地利用程度，土地经济产出，土地利用社会生态环境效益；第三层为具体指标层。具体指标结构如下表1：
表1城市土地集约利用评价指标体系
3.3本指标体系较之于一般土地集约利用评价指标体系的区别
由于我国在城市土地集约利用研究方面尚处于起步阶段，长期以来，人们对土地集约利用程度的评价是以单纯经济价值观为唯一的评价标准，注重土地利用的经济产出，而忽略了土地利用的生态环境效益。但城市不仅承担着经济发展的重任，同时也是人们生活工作的场所，良好的城市环境不仅能提高人们的生活质量，同时也是使城市能实现可持续发展的必要条件。所以，城市土地集约利用不仅要达到经济效益最大化，同时也要实现生态环境效益最大化。因此，传统的追求经济效益的指标体系难以从整体上反映土地集约利用的状况。本指标体系重视城市土地利用的经济效益，同时兼顾生态环境效益，选取了能反映城市生态环境质量的代表性指标，如城市绿化覆盖率、人均公共绿地面积、人均公园休憩面积、生活垃圾无害化处理率、污水处理率、空气质量二级达标率，力求较全面地反映出城市的生态环境质量，从而全面反映城市土地的集约利用状况。
4 烟台城市土地集约利用评价过程
4.1 指标权重的确定
指标权重是各指标对土地集约利用水平的贡献程度。烟台市土地集约利用评价采用特尔菲法，将制定出的指标体系送到各位专家手中，专家根据已有的经验，逐层确定准则层、指标层各因子相对于目标层——城市土地集约利用水平的权重，具体如表2：
表2 城市土地集约利用评价指标相对于目标层权重
4.2 评价指标标准化处理
4.2.1 评价指标标准的选择方法
城市土地集约利用评价旨在反映城市土地利用现状与合理集约利用状况的接近程度。因此确定指标的标准值就显得尤为重要，根据评价内容和因素的指标特征，本文主要从一下几个方面确定标准值：（1）国家及地方相关标准[4] 。（2）从目前城市发展状况，通过选择典型区域的方法来确定合理值的取值[6]。青岛与烟台同属山东省内环渤海城市，在发展环境上具有相似性，且青岛又是山东省经济发展最好的城市，因此本研究将土地利用集约利用评价经济指标标准值以及其他一些国家没有相关标准的指标以青岛市的水平作为取值标准。
4.2.2 评价指标的无量纲化处理
在多指标评价中，由于各个指标的单位不同、量纲不同、数量级也不同，不
便于分析。因此，为统一标准，首先要对所有评价指标进行标准化处理，以消除量纲，将其转化成无量纲、无数量级差别的标准值，然后再进行分析评价。得到各项评价指标的标准化处理值 ，如下表3示：
表3城市土地集约利用评价指标标准化处理值
注：数据来源：烟台市2010年统计年鉴，青岛市2010年统计年鉴
4.3 城市土地集约利用综合评价过程
4.3.1 城市土地集约利用评价模型
考虑到城市土地集约利用影响因素的多样性及其指标的可获取性，本研究采用多因素综合评价方法。多因素综合评分法是通过求取所选指标的无量纲化值，并根据各个指标的权重，采用加权平均方法计算土地利用集约指数，依据综合评价分值的大小，确定集约度大小，公式为：
式中：P—烟台市城市土地集约利用程度
Gi—烟台市第i项指标的无量纲化值
Wi—烟台市第i项指标的权重
n一指标个数
4.3.2 评价结果确定
根据本文所应用的评价标准和城市土地集约利用的内涵以及烟台市城市土地利用的特点，并参考专家的意见和其他城市的经验，本文将城市土地集约利用状态分为粗放、基本集约、较集约和高度集约4个等级，具体如表4所示：
表4城市土地集约利用水平等级标准
注：长沙市、哈尔滨等市城市土地集约利用评价研究等级标准
根据本研究所应用的方法，得出烟台市城市土地集约利用分值为0.6071。对照表4所列等级标准，烟台市城市土地集约利用水平属于较集约，但在较集约等级中属于较低的水平。
从各方面具体来说，烟台市城市整体环境质量较好，土地利用生态环境效益方面的各项指标值都达到较高水平，同时在土地利用程度与结构方面都与青岛市水平相当。但由于烟台市市区面积较大，是青岛市市区面积的2倍，使得烟台市的地均经济指标各项值与青岛市差距很大，造成烟台市经济产出水平较低，同时土地投入水平也较低，与青岛市差距较大。
5 提高烟台市城市土地集约利用水平的途径
5.1 提高土地利用经济效益
烟台市近两年经济发展较快，各项经济指标总量增长较多。但烟台市市区土地面积较大，其中所辖五区中牟平区的土地面积最大，但经济效益最差，地均GDP不到城市核心区芝罘区的九分之一，造成城市总体经济效益较差。在今后的发展中，烟台应该仍然以经济发展为中心，坚持又好又快发展，并且在保持传统优势地区的良好发展势头之外，重点建设牟平、福山两个经济较弱区。在集约利用土地的前提下，根据两区各自特点发展特色产业、特色经济，同时兼顾生态环境效益，力争将两区建设成为烟台市的新的经济增长极，提高烟台市整体经济效益。
5.2 提高土地利用生态环境效益
烟台市城市环境质量在全国一直处于较好水平，在本文的集约利用评价中其生态环境效益各项指标值得分较高，从整体上提升了其土地集约利用水平，而并未像许多其他城市那样成为制约城市土地集约利用的因素。在今后的发展中，烟台市应继续保持并力争进一步提高城市环境质量，在发展经济的同时重视生态环境效益，争取经济与环境双赢。
5.3 加大城市土地投入程度，以投入增效益
烟台市城市土地投入程度方面，除了城市基础设施完备度水平较高外，其他各项指标值均处于中等或中等偏下水平。政府应加大土地投入，通过招商引资与鼓励民营企业发展加大固定资产投入与劳动力投入。同时增加在公共服务设施上的投入，进一步扩建医院，增加公车数量，在生活上更便利于人们，提高人们的生活质量。
5.4 强化土地利用总体规划，严格控制城市用地规模
烟台市市区面积较大，而综合效益却较低，在今后的发展中，应该严格控制城市用地的外延扩张，注重挖掘存量土地使用潛力。各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划，年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划之内。同时，城市发展要根据合理布局、集约发展的原则，准确定位城市功能，科学地确定城市建设用地规模，提高城市综合承载力[7]。
参考文献：
[1] 查志强. 城市土地集约利用潜力评价指标体系的构建[J]. 浙江统计，2002（4）：9
[2] 杨东朗，安晓丽. 城市土地集约利用评价指标实证研究[Z]. http://epub.cnki.net/grid2008/detail.aspx?filename=DIDD200609002535&dbname=CPFD2006，2008-01-04
[3] 孙建. 城市土地集约利用评价研究[D]. 天津大学，2007
[4] 张亚卿. 城市土地集约利用评价研究[D]. 河北师范大学，2005
[5] 赵鹏军，彭建. 城市土地高效集约化利用及其评价指标体系[J]. 资源科学，2001,23（5）：25
[6] 刘昉. 常德市城区土地利用集约潜力评价研究[D]. 湖南师范大学，2007
[7] 李婧云. 论我国城市土地的集约利用[J].理论学刊，2009（5）：67