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随着农村社会经济不断发展及城市化进程的不断加快，越来越多的农村房屋进入市场交易，由房屋买卖引发的纠纷也不断增加，其中相当部分的纠纷最后进入诉讼程序。但是进入诉讼程序的纠纷由于受当前法律法规及土地制度的制约并没有得到统一有效的解决，反而是各地法院处理方式各异，判决结果也是差别很大。为此笔者结合自己的审判实践针对农村房屋买卖纠纷相关问题进行了分析，试图提出一些解决纠纷的建议。
一、纠纷的类型
从笔者处理的案件来看，纠纷的主要类型有两种，一是房屋交易过程中双方没有及时办理产权过户手续，卖方面对经济利益的诱惑而丧失诚信，拒绝协助办理过户手续并进而要求确认买卖合同无效并收回房屋；二是农村房屋的宅基地转让具有特殊限制，相当部分的交易因不符合规定而无法办理土地使用权过户手续，导致买方通过诉讼要求卖方协助办理过户手续。
二、纠纷产生的原因
当前农村房屋买卖合同纠纷不断增多的主要原因在于，一是缺乏相关法律法规的约束，同时法律法规与行政部门的具体执行政策没有形成统一；二是随着社会经济的发展，人口流动性大大增强，城市和农村之间流动，不同地区之间流动，形成了农村房屋的交易需要和市场；三是部分买房人缺乏必要的法律意识，未能及时办理房屋产权过户手续，部分买房人缺乏诚信，面对房屋升值的经济利益而故意违约制造纠纷。
三、现行纠纷的主要处理方式及利弊分析
农村房屋买卖合同纠纷审理中最关键的问题在于如何确认买卖合同的效力，目前对于同一集体经济组织内部成员之间的房屋买卖合同有效应当是没有争议的，争议主要在于买方为集体经济组织之外的人员时买卖合同是否有效。对此理论界、实务界均存在截然相反的意见。一种意见认为农村房屋所使用的宅基地具有一定的身份性质，不适合自由转让，同时结合我国土地管理法第六十三条及相关政策规定，应当认定买卖合同违反了法律禁止性规定而无效；另一种意见则认为我国法律并未禁止农村房屋买卖，故应从意思自治和合同自由原则确认买卖合同合法有效。案件审理中法院一般也是按照上述两种意见形成两种不同的处理方式，从处理纠纷的法律效果和社会效果来分析，这两种处理方式也是各有利弊，简要分析如下：
1、确认买卖合同无效。确认合同无效有利之处在于法院判决结果和目前我国房屋土地管理部门拒绝为农村房屋买卖办理过户的做法形成了统一，避免出现了法院判决和行政部门规定冲突进而导致法院生效判决无法执行的现象。确认合同无效的弊端在于一是确认无效缺乏明确的法律依据，现行法律、行政法规中并没有明确禁止农村房屋买卖的强制性规定，因此认定合同无效的合法性存疑；二是确认无效与公民一律平等、合同自由、意思自治、保护物权等基本的法律原则相违背，法律效果不佳；三是确认无效不利于形成诚实信用的市场经济秩序和社会道德准则，社会效果不佳。
2、确认买卖合同有效。确认买卖合同的有利之处在于一是彰显了法律以人为本的精神，体现了平等、自由、保护物权的法律原则，赋予了农民处分自身合法财产充分的自由；二是倡导了诚实信用的交易原则和社会道德风尚；三是有利于促进社会和经济发展，适应了社会发展的趋势。确认合同有效目前最大的不足之处在于土地管理部门停止办理农村房屋土地使用权的过户手续，造成了法院作出的农村房屋买卖合同有效的判决难以执行，有损司法的权威，也无法有效保护买方的权利。
通过对上述两种处理方式的比较，笔者认为确认合同有效更符合立法精神和法律原则，也更有利于保护农民的权利，应当成为处理该类纠纷的方向和目标。
四、处理纠纷的建议
1、加快立法进程，完善法律规范。农村房屋买卖问题涉及到广大农民的切身利益，纠纷的处理也涉及到法院、土地、房管等众多部门，因此立法机关应当尽快的通过立法，规范农村房屋买卖，促进农村房屋买卖合法有序的发展，从根本上减少此类纠纷的产生。
2、在立法完善之前处理此类纠纷，要坚持平等、合同自由、保护所有权、诚实信用的基本法律原则，在合法的限度内最大化的保护诚信、守法者的利益。
3、改革农村宅基地制度。在坚持农村土地集体所有的原则下，取消对于宅基地流转的限制，使得宅基地能够自由流转。考虑到目前我国农村宅基地都是无偿取得的，是作为农村集体经济组织给予内部成员的一种福利，为了平衡集体和其他成员的利益，可以仿效国有土地使用权出让制度，建立农村宅基地使用权出让制度，未办理出让的宅基地不得转让，经过批准办理出让手续并缴纳一定的出让金后的宅基地可以自由转让，不再受交易主体身份的限制，这样一方面集体经济组织获得了相应的宅基地出让金收益，另一方面农民得到了对于自己房屋的完全的处分权利，同时也与我国现行的基本土地制度基本一致，可以从根本上解决目前的纠纷。
(作者通讯地址：江苏省丹阳市人民法院，江苏丹阳 212300)
一、纠纷的类型
从笔者处理的案件来看，纠纷的主要类型有两种，一是房屋交易过程中双方没有及时办理产权过户手续，卖方面对经济利益的诱惑而丧失诚信，拒绝协助办理过户手续并进而要求确认买卖合同无效并收回房屋；二是农村房屋的宅基地转让具有特殊限制，相当部分的交易因不符合规定而无法办理土地使用权过户手续，导致买方通过诉讼要求卖方协助办理过户手续。
二、纠纷产生的原因
当前农村房屋买卖合同纠纷不断增多的主要原因在于，一是缺乏相关法律法规的约束，同时法律法规与行政部门的具体执行政策没有形成统一；二是随着社会经济的发展，人口流动性大大增强，城市和农村之间流动，不同地区之间流动，形成了农村房屋的交易需要和市场；三是部分买房人缺乏必要的法律意识，未能及时办理房屋产权过户手续，部分买房人缺乏诚信，面对房屋升值的经济利益而故意违约制造纠纷。
三、现行纠纷的主要处理方式及利弊分析
农村房屋买卖合同纠纷审理中最关键的问题在于如何确认买卖合同的效力，目前对于同一集体经济组织内部成员之间的房屋买卖合同有效应当是没有争议的，争议主要在于买方为集体经济组织之外的人员时买卖合同是否有效。对此理论界、实务界均存在截然相反的意见。一种意见认为农村房屋所使用的宅基地具有一定的身份性质，不适合自由转让，同时结合我国土地管理法第六十三条及相关政策规定，应当认定买卖合同违反了法律禁止性规定而无效；另一种意见则认为我国法律并未禁止农村房屋买卖，故应从意思自治和合同自由原则确认买卖合同合法有效。案件审理中法院一般也是按照上述两种意见形成两种不同的处理方式，从处理纠纷的法律效果和社会效果来分析，这两种处理方式也是各有利弊，简要分析如下：
1、确认买卖合同无效。确认合同无效有利之处在于法院判决结果和目前我国房屋土地管理部门拒绝为农村房屋买卖办理过户的做法形成了统一，避免出现了法院判决和行政部门规定冲突进而导致法院生效判决无法执行的现象。确认合同无效的弊端在于一是确认无效缺乏明确的法律依据，现行法律、行政法规中并没有明确禁止农村房屋买卖的强制性规定，因此认定合同无效的合法性存疑；二是确认无效与公民一律平等、合同自由、意思自治、保护物权等基本的法律原则相违背，法律效果不佳；三是确认无效不利于形成诚实信用的市场经济秩序和社会道德准则，社会效果不佳。
2、确认买卖合同有效。确认买卖合同的有利之处在于一是彰显了法律以人为本的精神，体现了平等、自由、保护物权的法律原则，赋予了农民处分自身合法财产充分的自由；二是倡导了诚实信用的交易原则和社会道德风尚；三是有利于促进社会和经济发展，适应了社会发展的趋势。确认合同有效目前最大的不足之处在于土地管理部门停止办理农村房屋土地使用权的过户手续，造成了法院作出的农村房屋买卖合同有效的判决难以执行，有损司法的权威，也无法有效保护买方的权利。
通过对上述两种处理方式的比较，笔者认为确认合同有效更符合立法精神和法律原则，也更有利于保护农民的权利，应当成为处理该类纠纷的方向和目标。
四、处理纠纷的建议
1、加快立法进程，完善法律规范。农村房屋买卖问题涉及到广大农民的切身利益，纠纷的处理也涉及到法院、土地、房管等众多部门，因此立法机关应当尽快的通过立法，规范农村房屋买卖，促进农村房屋买卖合法有序的发展，从根本上减少此类纠纷的产生。
2、在立法完善之前处理此类纠纷，要坚持平等、合同自由、保护所有权、诚实信用的基本法律原则，在合法的限度内最大化的保护诚信、守法者的利益。
3、改革农村宅基地制度。在坚持农村土地集体所有的原则下，取消对于宅基地流转的限制，使得宅基地能够自由流转。考虑到目前我国农村宅基地都是无偿取得的，是作为农村集体经济组织给予内部成员的一种福利，为了平衡集体和其他成员的利益，可以仿效国有土地使用权出让制度，建立农村宅基地使用权出让制度，未办理出让的宅基地不得转让，经过批准办理出让手续并缴纳一定的出让金后的宅基地可以自由转让，不再受交易主体身份的限制，这样一方面集体经济组织获得了相应的宅基地出让金收益，另一方面农民得到了对于自己房屋的完全的处分权利，同时也与我国现行的基本土地制度基本一致，可以从根本上解决目前的纠纷。
(作者通讯地址：江苏省丹阳市人民法院，江苏丹阳 212300)