论文部分内容阅读
【摘要】近年来，随着房地产市场的不断发展，土地资源的稀缺性进一步体现出来。在划拨国有土地时，主要是采取征地的方式获取，所以在取得土地时势必会消耗一定的成本。因而本文正是基于这一前提，首先对目前划拨土地时存在的问题进行了概述；其次对划拨土地的价值构成进行了探讨；再次提出了划拨土地的估价方法及注意事项；最后对全文进行总结。希望通过全文的研究，能更好的促进划拨土地估价工作顺利的实施。
【关键词】划拨土地；价值构成；估价方法
在划拨土地过程中，我们为了更好地对其价值进行评估，我们必须对其价值的构成进行分析，并采取针对性的方式，切实加强对其的估价，才能更好地促进土地集约化的效益，从而更好地合理的分配土地收益。以下笔者就此展开探究。
1、概述目前划拨土地时存在的问题
房地产市场一直在我国十分活跃，尤其是进入市场经济时代以来，国家在土地产权制度方面也加大了改革力度，因而土地使用权的划拨逐渐变得市场化已成为一种趋势，在进行房地产估价时，势必会涉及更多有关土地使用权划拨的情况。而一直以来，由于受到计划经济时代的影响，国有土地的使用权主要是采取划拨的方式获得，而随着改革开放的不断深入和实践，在获取土地使用权时主要是采取出让的方式。但是原产权单位主要是采取划拨的方式获得土地的使用权，所以目前主要是划拨和出让两种方式获得土地使用权。但是不管采取何种方式，其价值属性在房地产市场经济中正不断的体现出来，因而当前面临的另一个问题是如何判别其价值属性和结构，采取哪些方式对其进行评估又是一个需要考虑的问题[1]。
2、划拨土地使用权概述
所谓划拨土地使用权，主要是通过县级及以上人民政府的依法批准，由土地使用者向有关部门缴纳安置和补偿费用后所获取的国土使用权，亦或是通过县级及以上人民政府的依法批准，并无偿取得的国土使用权。所以通过划拨的方式所得的土地使用权并无使用期限的限制。而就其特点来看，主要是具有公益性和法定性以及限制性。就公益性来看，主要是在土地使用权划拨之后，由于国家是土地所有人，所以并没有获取相关的经济利益。而就法定性来看，主要是要向获得划拨土地使用权，必须符合有关法律法规之规定，且在相关部门的批准下才能采用。而就其限制性来看，主要是在取得了划拨土地的使用权之后，在收益和处分权利上有着一定的限制，也就是其使用性质有着严格的要求。
3、价值构成分析
要想了解划拨土地使用权价值的构成，就必须对什么是划拨土地使用权价值有一个基本的认识。一般而言，其主要是指在正常的市场条件下，土地价格在一定的年期下，其未来的使用权带来的纯收益的价值总和，所以其权利特征就在于土地使用权的出让，且在进入二三级市场时的限制条件更加严格。所以国家对通过划拨土地的方式从事经营活动往往是禁止的态度，但是其又能已发实施出租、转让和抵押，因而其主要是表现土地价格的形式之一，只是其具有较强的特殊性，主要是划拨土地平均取得成本与开发成本的和组成。在对划拨土地使用权价值的定义明确的前提下，我们就明确了其构成主要分为两个部分，一是取得成本；二是开发成本。但是在实际应用过程中，由于土地的利用情况存在差异，所以在价格构成上的差异也较大。
4、评估方法分析
对划拨土地使用权价值进行评估，常见的主要有正算法和倒算法。其中，正算法就是直接评估，而倒算法则是间接进行评估，在具体的评估工作中，主要是结合实际需要对其进行评估。以下就这两种评估方法进行分析。
一是采取正算法时，主要是按照土地平均的取得成本与开发成本，对划拨土地使用权价值进行计算。所以其主要是在取得和开发土地过程中形成的各种费用的和，再将其与利息和税金以及利润与土地收益等对土地价格进行计算的方法。而土地价格则包含了土地的取得费用和开发费用以及利润、利息和税费以及土地所有权收益的累加组成。
二是采取倒算法时，主要是通过两个步骤对划拨土地使用权价值进行评估和计算。第一步是采取多元化的评估方法，对一定期限内、一定的开发程度以及在一定的容积率条件下对出让土地的使用权价格进行计算。常见的评估方法主要有以下几种：①市场比较法；②收益还原法；③基准地价系数修正法；④剩余法。具体的评估方法结合实际来确定。最后计算的价格包含三个方面：取得、开发和增值三个方面的收益。第二步是在此基础上结合出让土地使用权的价格和划拨土地使用权价格的区别，对划拨土地使用权价格进行倒算，并采取间接评估法进行计算，得出划拨土地的使用权价值=出让土地使用权价值-土地使用权出让金[2]。
5、注意事项
一是在对划拨土地使用权的抵押价值进行评估时，应确保其具有较强的合理性。因为此类土地不仅面积大，而且无使用年限，但是在城市化进程不断加快的今天，随着对其的不断的开发和建设，导致部分用途出现变化，这样在抵押时就会面临更多的限制，所以在评估时也会变得更加复杂，尤其是价值测算的难度会增加。
二是若企业已经破产进行清算，那么划拨土地使用权就不能成为评估的对象，其属于原始取得，国家并没有从中获利，在使用土地时，企业也没有支付相关费用，所以企业只是行使了国家所赋予的占用权，而并没有对其进行收益以及處分的权利。这样企业在破产之后，只是划拨使用对象的缺失，也就失去划拨土地的根据，此时国家主要是根据有关规定将其收回，因而其并非破产企业的财产，严禁将其作为评估的对象。
结语：
综上所述，目前划拨土地时存在的问题较多，所以为了更好地促进这些问题的优化，我们应明确划拨土地使用权的定义和特点，明确划拨土地使用权的价值构成，并采取针对性的方法加强对其的评估，从而更好地确保评估的科学性和精准性，但是必须具有较强的合理性，也就是对评估的范围进行合理的确定，且破产后的企业清算不能将其作为评估的对象。
参考文献：
[1]陈惠.划拨土地的价值构成及其估价方法研究[J].时代金融，2015，（33）：369+373.
[2]殷彤.划拨土地使用权价格构成及其估价[J].发展，2009，（08）：137-138.
【关键词】划拨土地；价值构成；估价方法
在划拨土地过程中，我们为了更好地对其价值进行评估，我们必须对其价值的构成进行分析，并采取针对性的方式，切实加强对其的估价，才能更好地促进土地集约化的效益，从而更好地合理的分配土地收益。以下笔者就此展开探究。
1、概述目前划拨土地时存在的问题
房地产市场一直在我国十分活跃，尤其是进入市场经济时代以来，国家在土地产权制度方面也加大了改革力度，因而土地使用权的划拨逐渐变得市场化已成为一种趋势，在进行房地产估价时，势必会涉及更多有关土地使用权划拨的情况。而一直以来，由于受到计划经济时代的影响，国有土地的使用权主要是采取划拨的方式获得，而随着改革开放的不断深入和实践，在获取土地使用权时主要是采取出让的方式。但是原产权单位主要是采取划拨的方式获得土地的使用权，所以目前主要是划拨和出让两种方式获得土地使用权。但是不管采取何种方式，其价值属性在房地产市场经济中正不断的体现出来，因而当前面临的另一个问题是如何判别其价值属性和结构，采取哪些方式对其进行评估又是一个需要考虑的问题[1]。
2、划拨土地使用权概述
所谓划拨土地使用权，主要是通过县级及以上人民政府的依法批准，由土地使用者向有关部门缴纳安置和补偿费用后所获取的国土使用权，亦或是通过县级及以上人民政府的依法批准，并无偿取得的国土使用权。所以通过划拨的方式所得的土地使用权并无使用期限的限制。而就其特点来看，主要是具有公益性和法定性以及限制性。就公益性来看，主要是在土地使用权划拨之后，由于国家是土地所有人，所以并没有获取相关的经济利益。而就法定性来看，主要是要向获得划拨土地使用权，必须符合有关法律法规之规定，且在相关部门的批准下才能采用。而就其限制性来看，主要是在取得了划拨土地的使用权之后，在收益和处分权利上有着一定的限制，也就是其使用性质有着严格的要求。
3、价值构成分析
要想了解划拨土地使用权价值的构成，就必须对什么是划拨土地使用权价值有一个基本的认识。一般而言，其主要是指在正常的市场条件下，土地价格在一定的年期下，其未来的使用权带来的纯收益的价值总和，所以其权利特征就在于土地使用权的出让，且在进入二三级市场时的限制条件更加严格。所以国家对通过划拨土地的方式从事经营活动往往是禁止的态度，但是其又能已发实施出租、转让和抵押，因而其主要是表现土地价格的形式之一，只是其具有较强的特殊性，主要是划拨土地平均取得成本与开发成本的和组成。在对划拨土地使用权价值的定义明确的前提下，我们就明确了其构成主要分为两个部分，一是取得成本；二是开发成本。但是在实际应用过程中，由于土地的利用情况存在差异，所以在价格构成上的差异也较大。
4、评估方法分析
对划拨土地使用权价值进行评估，常见的主要有正算法和倒算法。其中，正算法就是直接评估，而倒算法则是间接进行评估，在具体的评估工作中，主要是结合实际需要对其进行评估。以下就这两种评估方法进行分析。
一是采取正算法时，主要是按照土地平均的取得成本与开发成本，对划拨土地使用权价值进行计算。所以其主要是在取得和开发土地过程中形成的各种费用的和，再将其与利息和税金以及利润与土地收益等对土地价格进行计算的方法。而土地价格则包含了土地的取得费用和开发费用以及利润、利息和税费以及土地所有权收益的累加组成。
二是采取倒算法时，主要是通过两个步骤对划拨土地使用权价值进行评估和计算。第一步是采取多元化的评估方法，对一定期限内、一定的开发程度以及在一定的容积率条件下对出让土地的使用权价格进行计算。常见的评估方法主要有以下几种：①市场比较法；②收益还原法；③基准地价系数修正法；④剩余法。具体的评估方法结合实际来确定。最后计算的价格包含三个方面：取得、开发和增值三个方面的收益。第二步是在此基础上结合出让土地使用权的价格和划拨土地使用权价格的区别，对划拨土地使用权价格进行倒算，并采取间接评估法进行计算，得出划拨土地的使用权价值=出让土地使用权价值-土地使用权出让金[2]。
5、注意事项
一是在对划拨土地使用权的抵押价值进行评估时，应确保其具有较强的合理性。因为此类土地不仅面积大，而且无使用年限，但是在城市化进程不断加快的今天，随着对其的不断的开发和建设，导致部分用途出现变化，这样在抵押时就会面临更多的限制，所以在评估时也会变得更加复杂，尤其是价值测算的难度会增加。
二是若企业已经破产进行清算，那么划拨土地使用权就不能成为评估的对象，其属于原始取得，国家并没有从中获利，在使用土地时，企业也没有支付相关费用，所以企业只是行使了国家所赋予的占用权，而并没有对其进行收益以及處分的权利。这样企业在破产之后，只是划拨使用对象的缺失，也就失去划拨土地的根据，此时国家主要是根据有关规定将其收回，因而其并非破产企业的财产，严禁将其作为评估的对象。
结语：
综上所述，目前划拨土地时存在的问题较多，所以为了更好地促进这些问题的优化，我们应明确划拨土地使用权的定义和特点，明确划拨土地使用权的价值构成，并采取针对性的方法加强对其的评估，从而更好地确保评估的科学性和精准性，但是必须具有较强的合理性，也就是对评估的范围进行合理的确定，且破产后的企业清算不能将其作为评估的对象。
参考文献：
[1]陈惠.划拨土地的价值构成及其估价方法研究[J].时代金融，2015，（33）：369+373.
[2]殷彤.划拨土地使用权价格构成及其估价[J].发展，2009，（08）：137-138.