爱与痛的边缘

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  一二线城市,演绎了无数的爱与痛,尤其对于房价,更是许多人不可承受之痛。最近有网友用《欢乐颂》中樊胜美的一句话“我不想让别人知道,我在上海这些年,住的只是合租房”作为话题,引申出“今天的房奴都是来日的千万富翁”。
  热点城市地王频现,意味着日后的高价入市。对于去库存压力减弱、房价快速上涨的部分二线城市来说,或将引发一系列连锁反应。融创中国董事会主席孙宏斌就指出,“苏州、南京的地价是不对的,杭州曾经比上海还高,因为地价高,很多开发商在杭州亏钱,南京是在步杭州的后尘。”
  土地市场泡沫化
  近两年在不少二线城市的地块中,不少高价地超过了区域所在房价。但城市基础设施、产业转移和人口疏导进展不足。二线楼市需求基础和安全边际被高估,土地市场已出现明显泡沫化倾向。
  在南京,无论地市和楼市都风头正劲,“国家级新区”加身的江北、地王学区利好的河西南、地价超房价的麒麟、规划利好频出的鼓楼滨江……
  南京地价同样水涨船高,甚至超过区域内大多数在售楼盘均价。今年以来,江北已经诞生了3块2万元地:中建东孚G02地块,楼面价22435元/平米;保利G03地块,楼面价22320元/平米;以及金隅G07地块,楼面价20077元/平米。
  相比高地价,江北新区各项配套设施却仍有些乏力。目前虽然有地铁十号线直达河西,不过4号线和11号线等均属于规划列表,江浦各大楼盘距离地铁口还有相当一段的距离。作为新区核心区,配套可以说尚在起步阶段。目前江浦仅有珠江镇和南工大旁边的慕斯荟购物中心支撑,东方万汇城、华润万象城等一批商业中心尚未动工。
  再比如葛洲坝在南京拿下的南京河西单价地王,楼面价4.52万元/平米。按照地价与楼价的比例,这一项目未来售价要达到每平方米7万到9万元才能回本。这意味着,南京楼市或将继北京、上海、深圳后第四个进入“10万+”时代。
  但河西的各项配套却依旧有待提升。交通方面目前只有有轨电车一号线,商业配套方面,金地中心内部已经在施工,华侨城、正荣财富中心尚未动工,而包括规划中的鱼嘴国际商圈、河西中轴商业中心等配套,至少要等5年后才可成型。
  地价的疯狂上涨,意味着把后面好多年的上涨空间消化掉了。近日在回答媒体关于北京、上海、南京、苏州等城市土地市场的问题时,孙宏斌至少五次提到北京和上海的地价“太贵”,八次用“不对”这个词形容苏州和南京的地价。
  孙宏斌表示,南京、苏州这些城市,房价没什么泡沫,但地价肯定是有泡沫的。“这么多年了,苏州的房价一直是在2万元,南京的房价都没有超过3万元,一下子楼面价超过3万元甚至到4万元,这个肯定是不对的,我觉得我们会非常小心的。”
  挤出效应
  在吸引力上,二线城市魅力独特。苏州可以说是长三角最有吸引力的城市之一。据2010年第六次人口普查资料显示,苏州常住外来人口总量接近上海的一半,是杭州的近两倍,在长三角16城市中仅低于上海。苏州在常住外来人口占比上名列前茅,仅低于以“移民城市”著称的深圳。


疯狂盛宴→土地市场“疯狂盛宴”背后,是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。

  在一些中西部城市,省会往往有最大的吸引力。受益于安徽“做大合肥”的政策倾斜,在安徽的16个地市中,合肥越来越强,产业发展、公共资源的集聚,使合肥成为安徽最耀眼的城市。目前安徽房地产市场出现了合肥“一家独大”的现象,除了合肥,省内绝大部分城市去库存压力依然较大。
  在这些二线城市,不乏购买力,尤其是沿海城市的购买力确实强劲。福州一名当地开发商告诉记者,现在福州主城区两三万的房价,看上去贵,但确实也有购买力,因为周边县市很多做生意的,现在都开始在主城区置业。而在十几二十年前,很多福建人出国打拼,如今回国后实力雄厚,能买得起很贵的房子。
  除此之外,不少投资需求也纷纷杀入。比如南京江北新区获批后,一大波投资客纷至沓来,部分楼盘投资比例很高,有媒体报道投资需求甚至超过了70%。
  一位大型开发商的苏州营销负责人对媒体透露,其手上的项目投资客已经占到了客户总数的30%-40%,主要来自上海、南京、北京。
  但对于普通年轻人则是另一番景象。多数年轻人因为喜欢二线城市的前景和环境欣然前往,但最后又对房价感到无力,近些年不少年轻人因为无法忍受高房价而产生了回老家置业的念头。
  “我对于厦门,是又爱又恨。”在厦门工作的杨小姐说,厦门城市环境和人文底蕴都很好,可是现在岛内房价四万,岛外也在两万上下,年轻人根本就无力承受了。
  但作为发展中的二线城市,如果房价持续暴涨,必然将削弱城市竞争力。城市房价太高,就会增加居住成本,包括买房成本和租房成本,从而降低了城市对于人才的吸引力,城市发展自然也就受到影响。这一迹象已经逐渐显现出来。
  深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为,受出口下行和去产能影响,重点二线城市如苏州、南京等工业总产值或增加值接近零增长或负增长。人口集聚能力下降,南京市常住人口年均增长放缓至1万到2万人。若扣除农民工对人口的补充,不少二线城市实际人口增长已停滞或负增长。
  地王“解套”
  同策咨询研究总监张宏伟认为,房价上涨是有“天花板”的。对房企来说,由于“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化,但市场真实的需求结构并非如此,这成为房企拿下“地王”之后的最大隐藏风险。
  由于地王项目存在开发周期长、营销成本高等瓶颈,这些隐性成本会加剧地王项目的开发投入负荷。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进提出了“隐性成本”的概念。具体包括:营销压力加大,可能带来营销成本的提升;去库存效果不佳,会使资金成本增加,同时影响财务表现,进而影响到机构评级和融资成本;若进行降价促销,会影响品牌价值和购房者口碑。   他认为,当高价地项目后续遇到市场降温周期,那么各类隐性成本就会显性化,并产生连锁反应,使房企面临的风险不断累积。
  “地王”确实并非稳赚不赔。中原集团研究中心的统计数据显示,截至2015年底,2009年至2014年京沪成交的71个“地王”,有4个已经退地,已销售的48个项目中有19个销售金额低于土地出让金,入不敷出。
  由于土地成本大幅上升,高价地项目势必拖累房企的资金安全。本轮拿高价地的房企,几乎都是不惜透支未来上涨空间,甚至负债累累去豪赌房地产的明天。
  中原地产研究部统计显示,截至5月25日,今年全国50家大型房企合计拿地金额3887亿元,平均拿地成本6283元/平方米。而在2015年同期,拿地平均成本只有4231元,增幅达48.4%。而公布销售业绩的30家房企前4月销售均价在1.15万元,销售价格同比上涨了12%,土地价格上涨明显超过了房价上涨。
  拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产,近日再度拍下杭州一幅土地,一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元,几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损,负债率高达135%。
  中原地产首席分析张大伟甚至称,“房企这是在赌命”。他认为,若未来一年房价涨幅不能超过50%,拿了地王的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力将存在较大风险。
  面对新一轮的地王潮,稳健型企业已有所警觉。近期杭州一地块拍卖过程中,万科便因风控机制而临时拆伙退出,放弃与信达联合拿地。业内大佬开始警示地王风险,孙宏斌日前表示,那些拿高价地的开发商,在房地产风向变化的时候便会受到惩罚。
  对于已经拿到地王的开发商,只有小心应对了。因为拿下地王之后,能否开发出匹配地王身价的产品至关重要。从根本上说,能让“地王”最终解套 的,也并非另一个新地王,而是打造出经得起市场考验的产品。
  近年来,在北京房地产市场,不乏经典案例。如广渠?金茂府、北京壹号院,都是曾经饱受质疑的地王,但是最终广渠?金茂府成就了现在的中国金茂,北京壹号院极大提升了融创在顶豪领域的名声。
  严跃进建议,地王“解套”可从以下策略着手:一是压低产品开发成本,以高周转模式来争取更大利润;二是采取灵活的定价策略,如将项目分为三期开盘,逐渐抬高价格;三是积极从其他市场发掘客户,比如从股票市场找出部分潜在的需求,导入到此类高端物业的销售市场。
  系统隐忧
  近期,管理层开始强调房地产泡沫和杠杆风险,二线城市需求基础、产业宽度和厚度不及一线城市,“地王”频出的风险须引起重视和防范。
  土地市场“疯狂盛宴”背后,是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还,而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷,政府卖地收入将大幅下降,土地抵押的债务将出现坏账风险。
  社科院金融研究所研究员易宪容近日撰文称,一些城市的房价疯狂上涨及土地拍卖的疯狂,不仅把住房的消费者完全排除现有的房地产市场之外,让整个城市的营运成本迅速拉升及城市竞争力迅速下降,也把房地产泡沫吹得巨大,使国内金融体系的风险全面上升。
  在他看来,如果是一个完全由过度投机炒作主导的住房市场,只要房价上涨的预期逆转,那么住房投机炒作者立即会止步。这时,尽管整个市场房价下跌幅度不会很大,但成交量会立即萎缩,比如5月深圳房地产市场的成交量下跌70%以上。在这种情况下,那些过度融资(如首付贷等)进入房地产市场投机炒作者面临的风险很快就会显示出来。
  南京林业大学副教授、城市与房产研究中心主任孟祥远则认为,在南京这样的省会城市,各路企业出手高价夺地使得地价高涨,并出现泡沫。房地产市场火爆的背后,隐藏购买力断层、金融系统风险。
  在孟祥远看来,南京目前对地价、房价的双控政策会促使开发商拿地时更多考虑未来利润预期,短期内能有效缓解地王频出现状,但根本上还是要加大土地供应。通过政府短期调控政策和后续土地供应量的增加,房价会有所降温,市场也会逐渐趋于理性。
  二线城市地价上涨,已经引起了监管层的重视。近期,有媒体报道,国资委等监管机构约谈央企开发商,要求收敛在土地市场的追高拿地行为。近期在土地市场多次造高价地,带来不小的舆论压力,这是被约谈的根源。约谈后,央企拿地表现低调许多。近日杭州一地块成交溢价率仅37.34%,与多个二线城市上半年100%的平均溢价率相比,出现显著降温。
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