论文部分内容阅读
刚过去的一年，楼市动荡，无论是北上广深等一线城市，或是其他地区，房价都出现不同程度的下跌。国家统计局数据显示，从去年9月开始，全国70个大中城市的房价，全部出现环比下跌或持平的情况。南京未能幸免，连续7个月未有涨价。
有分析指出，人口结构变化将加深中国房地产业面临的危机。根据艾经纬的研究报告，中国购房主力人口（25岁至49岁之间人群）将在2015年达到峰值，随后开始下降。这也就意味着，未来房地产市场将有可能出现严重的结构性短缺。报告一出，引起房地产业内的不安。
购房适龄人群达峰值
人口是房地产的基础，房地产的需求量总是与人口数量、年龄结构密切相关。人口规模基数大，年轻人多，刚性购房需求增多，中小户型好卖；中年人多，改善性购房需求增多，大户型好卖。从统计学上来说，劳动年龄人口（15-64岁）越多，自然购房需求就越多。
报告指出，从2011年开始，中国的人口结构已经迎来拐点，劳动年龄人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，强调了15-59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降，比上年减少345万人。
而根据房地产业内的调查需求，相对于劳动年龄人口，还有个更精确的指标，即购房适龄人口（25-49岁）。若细分下来，购房适龄人口还大致包括两类人：25-35岁的青年人和35-49岁的中年人。
报告里援引2010年全国人口普查数据：2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为543亿人、5亿人。从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为328亿人，2016年约为335亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3 14亿、2.5亿。
再来看南京的情况。根据南京市人口和计划生育委员会的调查数据，2013年，南京劳动年龄人口比重为80.4%，环比2012年增幅0.4%，也就是说南京劳动年龄人口在6583万。若根据我国第六次全国人口普查的平均值估算，2013年南京市的购房适龄人群至少在360.68万人以上。
与全国数据趋同，南京不仅高年龄劳动年龄人口比重增大，65岁以上老年人所占比重也日趋增大，人口年龄结构趋向老化。根据统计结果，南京2013年65岁以上老年人口比重环比2012年上升0.21个百分点，达到9.90%。这对购房影响不容小觑。一般说来，老年人口所占比重越大，对住房需求越低迷，大部分老年人已有房屋，无需再购，另外老年人退休后收入下降，改善住房能力不足。
再从南京户籍人口数自然变动情况看，自从1995年以来，南京人口自然增长率都在1-3%之间徘徊，仅有2011年自然增长率达到3.69%。老年人口比重增大，连同较低的自然增长率，从长期来看，南京的人口红利逐渐递减。
至于南京是否已经出现购房适龄人群的人口峰值，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，关于购房适龄人群峰值出现年份的问题，与人口与城镇化水平何时达到峰值有关。根据南京市人口与计划生育委员会的数据，过去南京每年人口机械增长是南京人口增长的主要动力，然而如今南京的外来人口增长已经出现急剧下降，2013年南京市净流入人口首现负增长，净流入人口共177.62万，比2012年少了1.93万人。
张辉表示，虽然2014年的数据尚未统计出来，但估计人口机械增长会持续下降，从这个层面上来说，南京人口增长的峰值基本达到，因此购房适龄人群的峰值也可以算基本达到。也就是说人口对南京住宅市场最有利的时间节点，或已过去。房地产热仍有支撑点
人口结构调整、购房适龄人群逐年减少是不争的事实，这无疑会给未来楼市带来一定的压力。艾经纬的研究报告中另一个令人不安的发现是，历史上其他国家劳动年龄人口下降和房地产泡沫破裂之间看上去存在相关性。比如日本的房地产市场，后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅—年后，巨大的房地产泡沫就开始破裂。还有—个更近的案例是美国，美国劳动年龄人口占比在2006年见顶，而2007年，美国房价开始转向。
而不少业内人士表示，若因此说明楼市即将崩盘或者房价大幅下滑则有失偏颇。与国外房地产有所区别的是，中国房地产市场具有明显中国特色，并未完全市场化，受很多因素的影响和制约，就长期而论，包括经济增长水平、城镇化进程、人口红利、人均收入水平、家庭规模、政府政策等等因素。
同策咨询研究机构提出，人口结构决定着家庭分裂的速度。中国家庭的人口平均数已经从1990年的3.96人/户下降到了3人/户以下，并还在不断的下降中。由于生活观念的转变，两人户和三人户的家庭规模—直处于上升的趋势，并成为主要的家庭模式。根据南京市人口和计划生育委员会的家庭发展能力建设研究报告显示，2013年，南京市家庭规模从“五普”三人户（2.92人/户）缩小到“六普”2.77人/户，这个数据比全国数据稍低一些。根据出生率下降导致家庭人口规模的缩小与单身家庭的增加，预计未来20年内，我国家庭的规模未来还将缩小。家庭规模小型化，能拉动部分住宅需求。
另一个值得关注的热点是，我国目前的低城镇化率在未来一段时间内仍是房地产发展的红利。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭曾在微博上表示，快速的城镇化能在一定程度上抵消人口规模增长趋缓，甚至下降的影响。与发达国家相比，我国的城镇化显著滞后于经济发展。比如，日本购房适龄人口数量最多的1980年，城镇化率已接近80%，而目前我国城镇化率还不足50%。这也就意味着，随着未来10-20年我国城镇化的快速推进，由农民转至城镇的人口，依然会创造很大的购房需求。如果按每年城镇化率提高0.8%的速度估算，则2015年到2027年，每年的城镇购房适龄人口都能维持在一个较为稳定的水平。这就意味着，未来15年住宅需求仍将保持总体旺盛的状态，至少在未来15年内，楼市不太可能出现崩盘。
有分析指出，人口结构变化将加深中国房地产业面临的危机。根据艾经纬的研究报告，中国购房主力人口（25岁至49岁之间人群）将在2015年达到峰值，随后开始下降。这也就意味着，未来房地产市场将有可能出现严重的结构性短缺。报告一出，引起房地产业内的不安。
购房适龄人群达峰值
人口是房地产的基础，房地产的需求量总是与人口数量、年龄结构密切相关。人口规模基数大，年轻人多，刚性购房需求增多，中小户型好卖；中年人多，改善性购房需求增多，大户型好卖。从统计学上来说，劳动年龄人口（15-64岁）越多，自然购房需求就越多。
报告指出，从2011年开始，中国的人口结构已经迎来拐点，劳动年龄人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，强调了15-59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降，比上年减少345万人。
而根据房地产业内的调查需求，相对于劳动年龄人口，还有个更精确的指标，即购房适龄人口（25-49岁）。若细分下来，购房适龄人口还大致包括两类人：25-35岁的青年人和35-49岁的中年人。
报告里援引2010年全国人口普查数据：2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为543亿人、5亿人。从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为328亿人，2016年约为335亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3 14亿、2.5亿。
再来看南京的情况。根据南京市人口和计划生育委员会的调查数据，2013年，南京劳动年龄人口比重为80.4%，环比2012年增幅0.4%，也就是说南京劳动年龄人口在6583万。若根据我国第六次全国人口普查的平均值估算，2013年南京市的购房适龄人群至少在360.68万人以上。
与全国数据趋同，南京不仅高年龄劳动年龄人口比重增大，65岁以上老年人所占比重也日趋增大，人口年龄结构趋向老化。根据统计结果，南京2013年65岁以上老年人口比重环比2012年上升0.21个百分点，达到9.90%。这对购房影响不容小觑。一般说来，老年人口所占比重越大，对住房需求越低迷，大部分老年人已有房屋，无需再购，另外老年人退休后收入下降，改善住房能力不足。
再从南京户籍人口数自然变动情况看，自从1995年以来，南京人口自然增长率都在1-3%之间徘徊，仅有2011年自然增长率达到3.69%。老年人口比重增大，连同较低的自然增长率，从长期来看，南京的人口红利逐渐递减。
至于南京是否已经出现购房适龄人群的人口峰值，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，关于购房适龄人群峰值出现年份的问题，与人口与城镇化水平何时达到峰值有关。根据南京市人口与计划生育委员会的数据，过去南京每年人口机械增长是南京人口增长的主要动力，然而如今南京的外来人口增长已经出现急剧下降，2013年南京市净流入人口首现负增长，净流入人口共177.62万，比2012年少了1.93万人。
张辉表示，虽然2014年的数据尚未统计出来，但估计人口机械增长会持续下降，从这个层面上来说，南京人口增长的峰值基本达到，因此购房适龄人群的峰值也可以算基本达到。也就是说人口对南京住宅市场最有利的时间节点，或已过去。房地产热仍有支撑点
人口结构调整、购房适龄人群逐年减少是不争的事实，这无疑会给未来楼市带来一定的压力。艾经纬的研究报告中另一个令人不安的发现是，历史上其他国家劳动年龄人口下降和房地产泡沫破裂之间看上去存在相关性。比如日本的房地产市场，后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅—年后，巨大的房地产泡沫就开始破裂。还有—个更近的案例是美国，美国劳动年龄人口占比在2006年见顶，而2007年，美国房价开始转向。
而不少业内人士表示，若因此说明楼市即将崩盘或者房价大幅下滑则有失偏颇。与国外房地产有所区别的是，中国房地产市场具有明显中国特色，并未完全市场化，受很多因素的影响和制约，就长期而论，包括经济增长水平、城镇化进程、人口红利、人均收入水平、家庭规模、政府政策等等因素。
同策咨询研究机构提出，人口结构决定着家庭分裂的速度。中国家庭的人口平均数已经从1990年的3.96人/户下降到了3人/户以下，并还在不断的下降中。由于生活观念的转变，两人户和三人户的家庭规模—直处于上升的趋势，并成为主要的家庭模式。根据南京市人口和计划生育委员会的家庭发展能力建设研究报告显示，2013年，南京市家庭规模从“五普”三人户（2.92人/户）缩小到“六普”2.77人/户，这个数据比全国数据稍低一些。根据出生率下降导致家庭人口规模的缩小与单身家庭的增加，预计未来20年内，我国家庭的规模未来还将缩小。家庭规模小型化，能拉动部分住宅需求。
另一个值得关注的热点是，我国目前的低城镇化率在未来一段时间内仍是房地产发展的红利。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭曾在微博上表示，快速的城镇化能在一定程度上抵消人口规模增长趋缓，甚至下降的影响。与发达国家相比，我国的城镇化显著滞后于经济发展。比如，日本购房适龄人口数量最多的1980年，城镇化率已接近80%，而目前我国城镇化率还不足50%。这也就意味着，随着未来10-20年我国城镇化的快速推进，由农民转至城镇的人口，依然会创造很大的购房需求。如果按每年城镇化率提高0.8%的速度估算，则2015年到2027年，每年的城镇购房适龄人口都能维持在一个较为稳定的水平。这就意味着，未来15年住宅需求仍将保持总体旺盛的状态，至少在未来15年内，楼市不太可能出现崩盘。