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摘 要 之所以将房字加上双引号，是因为有这几种情形，一是此房处于在建阶段，二是此房已建造完毕，交付使用并办理了房屋权属证书，三是该房为存量房，也就是通常所说的“二手房”，有房屋权属证书。在第一种情形下，买卖双方还只停留在合同阶段。虽然双方签定的为《商品房买卖合同》，但并非实际上的“房屋”，合同条款注明，开发商负有在约定的时间，将具备多种条件的商品房交付买方使用，并在交付使用后通常为90日内到产权登记机关备案，以使买受人获得房屋权属证书。
关键词 按揭”房” 继承公证 “二手房”
作者简介：李先锋，安徽省合肥市衡正公证处。
中图分类号：D923.5文献标识码：A文章编号：1009-0592（2012）10-268-02
《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。所以，在第一种情形下，买方只是获得对“房”的一种期待权，该“房”也不是《物权法》意义上的“物”。《物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第二和第三种情形都符合《物权法》第十六条、第十七条的规定，为通常意义上的房产。本文是为了表述上的方便，所以统一称为“房”。
在平常的接待中，持有房产证拥有百分之百产权的房产继承应是比较普通的业务了，但对于按揭”房”继承公证问题却各有不同的看法和做法。该继承又有如下几种比较常见的情况：（1）购买在建阶段的“房屋”，交付完首付款，签订了《商品房买卖合同》，房屋权属证书没有办理，被继承人死亡（此种情况下按揭没有办理，但该情况时有发生，本文也顺带提出）；（2）购买在建阶段的“房屋”，交付完首付款（也有交付全款的情形），签订《商品房买卖合同》，对余款办理了银行按揭，房屋权属证书没有办理，被继承人死亡；（3）购买在建阶段的“房屋”，交付完首付款，签订《商品房买卖合同》，对余款办理了银行按揭，被继承人死亡，房屋权属证书已办理；（4）购买存量房，交付完首付款，签订《存量房买卖合同》，对余款办理了银行按揭，房屋权属证书已过户到买方名下，被继承人死亡。在这几种情况下，公证处是否可以提供帮助，办理何种公证？如办理继承公证，有无理论依据？继承公证书是否可以被采用？如何办理？现作如下分析。
《继承法》第三条列举了公民的遗产包括其他合法财产，最高法《继承法司法解释》第3条规定：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。最高法《商品房买卖合同司法解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《商品房买卖合同》是双务、有偿、要式合同。当买受人支付了首付款，办妥按揭手续，银行向房地产开发企业发放完贷款，此时买受人主要的合同义务已完成，其对房地产开发企业享有请求交付房屋的权利，即给付请求权，而房屋正处于在建阶段，房地产开发企业依合同约定负有向买方履行既是特定物之债也是财务性的债务，所以买受人此时享有的是一种财产性的合同权益（包括权利、义务），此合同权益不具有人身性质，无专属性。《公证员入门》（江晓亮主编）关于继承制度的定义是规范如何将死者生前的财产和其他合法权益转移给他人所有的民事法律制度。继承公证是指公证处根据法律规定和继承人的申请，依法证明继承人的继承行为真实、合法的活动。因此，对处于按揭状况下被继承人财产性的合同权益（仅指权利）办理继承公证在理论上是没有障碍的。
所以办理这样的公证要求申请人将借款还清并拿到房屋权属证书或等待明确的行业指导意见、规范性文件是不现实的。再者，办理按揭贷款的人突然离世，他们的年龄往往又都不是很大，对待遗产问题，特别是房产，妻家或夫家都比较敏感，如果久拖不决，只会使关系变的更加复杂，不利于社会的和谐稳定。但如办理公证，因为涉及房地产开发企业、金融机构、房产登记部门等多家单位，又使公证处感觉左右为难，担心出具的公证书是否会被拒绝使用。这样的担心不是不会发生，关键看公证员如何操作，如何引导申请人做好出证前的疏通工作。此时，公证处就如赛场上的中锋，既可以起到组织作用，又可以起到冲锋作用，处理成功了，既宣传了公证，将公证的优点发挥，又将别人的困难化解了。
先说第一种，购买在建阶段的“房屋”，交付完首付款，签订了《商品房买卖合同》，房屋权属证书没有办理，被继承人死亡的情况。此种情况下与银行的按揭合同还没有来的及签订，根据最高法《商品房买卖合同司法解释》第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。最高法《商品房买卖合同司法解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。因此，该种情况下其继承人可以选择通过协商的方式解除合同也可以由继承人继承合同的权利义务关系，继续履行合同，但需要更改合同主体。
最为复杂的就是第二种购买在建阶段的“房屋”，交付完首付款，签订了《商品房买卖合同》，对余款办理了银行按揭，并已发放了贷款，房屋权属证书没有办理，被继承人死亡的情况。在此种情况下，要求解除合同基本上已是不可能，但公证处作为中锋的角色也最能够体现，现以此为例结合实践试将按揭”房”继承公证如何办理作一分析。科学发展观的本旨之一就是以人为本，要处处为当事人着想，工作上也要从细节入手。在接待申请人时，公证员就可以将办证思路，也即公证书如何使用，与其进行沟通，建议其与房地产开发企业、金融机构、房产登记部门先行交流，确定是否可以凭公证处出具的公证书（可先给一公证书草稿，草稿格式如下）来注销预抵押登记（只有在申请人有能力将余款还清时才会发生），更改《商品房买卖合同》主体，更改商品房网上备案确认单，如能够完成上述手续，以后房屋权属证书将直接办理在继承人名下，通常情况下有公证处出具的公证书，业主又没有争议，都是可以办理成功的。如申请人没有能力将余款还清，仍可以用类似的方式出具公证书，来处理同类事务。公证书可以如下方式出具。 继承公证书
（2009）皖合衡公证字第XXXX号
被继承人：XXX，男，一九XX年XX月XX日出生，生前住合肥市XX小区XX幢XX室。
继承人：XXX，男，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，现住合肥市XX小区XX幢XX室，系被继承人的父亲。
XXX，女，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，现住合肥市XX小区XX幢XX室，系被继承人的母亲。
XXX，女，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，现住合肥市XX小区XX幢XX室，系被继承人的配偶。
XXX，女，二○XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，现住合肥市XX小区XX幢XX室，系被继承人的女儿。
XXX的监护人：XXX，女，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，现住合肥市XX小区XX幢XX室，系XXX的母亲。
查被继承人XXX于二○○九年X月X日在合肥市因病去世。XXX生前与其配偶XXX共同拥有如下财产（《商品房买卖合同》项下的权利）：与合肥XX房地产开发有限公司签订的购买“XXX小区”XX幢XX单元XXX号房的《商品房买卖合同》，并已于二○○九年三月付清购买该商品房的购房款人民币X拾X万X仟X佰X拾X元整（或交清购买该商品房的首付款X拾X万X仟X佰X拾X元整），房屋权属证书尚未办理。根据《中华人民共和国继承法》第二十六条的规定，上述夫妻共有财产（或《商品房买卖合同》项下的权利）的一半为被继承人的遗产。继承人（继承人的监护人）均称被继承人生前未立过遗嘱或遗赠扶养协议；继承人XXX、XXX、XXX（因未成年人不具有完全民事行为能力，此处可不列未成年人，但限制民事行为能力的可列明）均称被继承人生前未与继承人XXX（此处的被继承人指的是被继承人的配偶）就上述《商品房买卖合同》项下的权利及义务立有夫妻财产约定；被继承人与继承人XXX也无其他共同债务。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条的规定，被继承人的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。根据合肥市XX区XXX街道办事处出具的《亲属关系证明》，被继承人的第一顺序法定继承人共有上列四人。
现继承人XXX、XXX均书面声明自愿放弃对上述财产中属于被继承人XXX遗产（《商品房买卖合同》项下的权利）的继承；继承人XXX书面承诺上述《商品房买卖合同》项下的义务由其一人承担，因办理“XXX小区”XX幢XX单元XXX号房屋的房屋权属证书（或房屋权属证书变更登记）及房屋交接等产生的税、费由其一人承担（见附件）。故上述属于被继承人XXX的遗产（《商品房买卖合同》项下的权利）由其配偶XXX、女儿XXX共同继承。
附件：《承诺书》（复印件一份共一页）
中华人民共和国安徽省合肥市衡正公证处
公证员
二○○九年X月XX日
承诺书
承诺人：XXX，女，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，现住合肥市XX小区XX幢XX室。
我的丈夫XXX于二○○九年X月X日在合肥市因病去世，他生前与合肥XX房地产开发有限公司签订了购买“XXX小区”XX幢XX单元XXX号房的《商品房买卖合同》，并已于二○○九年三月付清购买该商品房的购房款人民币X拾X万X仟X佰X拾X元整（或交清购买该商品房的首付款X拾X万X仟X佰X拾X元整，尚有余款X拾X万元整与XXX银行签订了《个人购房借款合同》），房屋权属证书尚未办理。因XXX的父、母亲XXX、XXX均表示放弃对上述财产中属于被继承人XXX遗产（《商品房买卖合同》项下的权利）的继承，故被继承人XXX的遗产（或《商品房买卖合同》项下的权利）由我和女儿XXX共同继承，现我作如下承诺：
包括上述债务在内的所有我和XXX的债务均由我一人承担，如XXX个人还负有其他债务也有我负责清偿。因办理“XXX小区”XX幢XX单元XXX号房屋的房屋权属证书（或房屋权属证书变更登记）及房屋交接等产生的税、费由我一人承担。
承诺人：XXX
2009年X月X日
公证办妥后，无论继承人是否将余款还清，该“房”都将与放弃继承的人无关，也为日后办理房屋权属证书及房屋交接带来方便。对于第3、4种情况即购买在建阶段的“房屋”，交付完首付款，签订《商品房买卖合同》，对余款办理了银行按揭，被继承人死亡，产权证已办理及购买存量房，交付完首付款，签订《存量房买卖合同》，对余款办理了银行按揭，产权证已过户到买方名下，被继承人死亡的，其共同的特点是房屋权属证书已形成，继承公证书可以结合上文格式及平常的格式予以出具。
关键词 按揭”房” 继承公证 “二手房”
作者简介：李先锋，安徽省合肥市衡正公证处。
中图分类号：D923.5文献标识码：A文章编号：1009-0592（2012）10-268-02
《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。所以，在第一种情形下，买方只是获得对“房”的一种期待权，该“房”也不是《物权法》意义上的“物”。《物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第二和第三种情形都符合《物权法》第十六条、第十七条的规定，为通常意义上的房产。本文是为了表述上的方便，所以统一称为“房”。
在平常的接待中，持有房产证拥有百分之百产权的房产继承应是比较普通的业务了，但对于按揭”房”继承公证问题却各有不同的看法和做法。该继承又有如下几种比较常见的情况：（1）购买在建阶段的“房屋”，交付完首付款，签订了《商品房买卖合同》，房屋权属证书没有办理，被继承人死亡（此种情况下按揭没有办理，但该情况时有发生，本文也顺带提出）；（2）购买在建阶段的“房屋”，交付完首付款（也有交付全款的情形），签订《商品房买卖合同》，对余款办理了银行按揭，房屋权属证书没有办理，被继承人死亡；（3）购买在建阶段的“房屋”，交付完首付款，签订《商品房买卖合同》，对余款办理了银行按揭，被继承人死亡，房屋权属证书已办理；（4）购买存量房，交付完首付款，签订《存量房买卖合同》，对余款办理了银行按揭，房屋权属证书已过户到买方名下，被继承人死亡。在这几种情况下，公证处是否可以提供帮助，办理何种公证？如办理继承公证，有无理论依据？继承公证书是否可以被采用？如何办理？现作如下分析。
《继承法》第三条列举了公民的遗产包括其他合法财产，最高法《继承法司法解释》第3条规定：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。最高法《商品房买卖合同司法解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《商品房买卖合同》是双务、有偿、要式合同。当买受人支付了首付款，办妥按揭手续，银行向房地产开发企业发放完贷款，此时买受人主要的合同义务已完成，其对房地产开发企业享有请求交付房屋的权利，即给付请求权，而房屋正处于在建阶段，房地产开发企业依合同约定负有向买方履行既是特定物之债也是财务性的债务，所以买受人此时享有的是一种财产性的合同权益（包括权利、义务），此合同权益不具有人身性质，无专属性。《公证员入门》（江晓亮主编）关于继承制度的定义是规范如何将死者生前的财产和其他合法权益转移给他人所有的民事法律制度。继承公证是指公证处根据法律规定和继承人的申请，依法证明继承人的继承行为真实、合法的活动。因此，对处于按揭状况下被继承人财产性的合同权益（仅指权利）办理继承公证在理论上是没有障碍的。
所以办理这样的公证要求申请人将借款还清并拿到房屋权属证书或等待明确的行业指导意见、规范性文件是不现实的。再者，办理按揭贷款的人突然离世，他们的年龄往往又都不是很大，对待遗产问题，特别是房产，妻家或夫家都比较敏感，如果久拖不决，只会使关系变的更加复杂，不利于社会的和谐稳定。但如办理公证，因为涉及房地产开发企业、金融机构、房产登记部门等多家单位，又使公证处感觉左右为难，担心出具的公证书是否会被拒绝使用。这样的担心不是不会发生，关键看公证员如何操作，如何引导申请人做好出证前的疏通工作。此时，公证处就如赛场上的中锋，既可以起到组织作用，又可以起到冲锋作用，处理成功了，既宣传了公证，将公证的优点发挥，又将别人的困难化解了。
先说第一种，购买在建阶段的“房屋”，交付完首付款，签订了《商品房买卖合同》，房屋权属证书没有办理，被继承人死亡的情况。此种情况下与银行的按揭合同还没有来的及签订，根据最高法《商品房买卖合同司法解释》第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。最高法《商品房买卖合同司法解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。因此，该种情况下其继承人可以选择通过协商的方式解除合同也可以由继承人继承合同的权利义务关系，继续履行合同，但需要更改合同主体。
最为复杂的就是第二种购买在建阶段的“房屋”，交付完首付款，签订了《商品房买卖合同》，对余款办理了银行按揭，并已发放了贷款，房屋权属证书没有办理，被继承人死亡的情况。在此种情况下，要求解除合同基本上已是不可能，但公证处作为中锋的角色也最能够体现，现以此为例结合实践试将按揭”房”继承公证如何办理作一分析。科学发展观的本旨之一就是以人为本，要处处为当事人着想，工作上也要从细节入手。在接待申请人时，公证员就可以将办证思路，也即公证书如何使用，与其进行沟通，建议其与房地产开发企业、金融机构、房产登记部门先行交流，确定是否可以凭公证处出具的公证书（可先给一公证书草稿，草稿格式如下）来注销预抵押登记（只有在申请人有能力将余款还清时才会发生），更改《商品房买卖合同》主体，更改商品房网上备案确认单，如能够完成上述手续，以后房屋权属证书将直接办理在继承人名下，通常情况下有公证处出具的公证书，业主又没有争议，都是可以办理成功的。如申请人没有能力将余款还清，仍可以用类似的方式出具公证书，来处理同类事务。公证书可以如下方式出具。 继承公证书
（2009）皖合衡公证字第XXXX号
被继承人：XXX，男，一九XX年XX月XX日出生，生前住合肥市XX小区XX幢XX室。
继承人：XXX，男，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，现住合肥市XX小区XX幢XX室，系被继承人的父亲。
XXX，女，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，现住合肥市XX小区XX幢XX室，系被继承人的母亲。
XXX，女，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，现住合肥市XX小区XX幢XX室，系被继承人的配偶。
XXX，女，二○XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，现住合肥市XX小区XX幢XX室，系被继承人的女儿。
XXX的监护人：XXX，女，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，现住合肥市XX小区XX幢XX室，系XXX的母亲。
查被继承人XXX于二○○九年X月X日在合肥市因病去世。XXX生前与其配偶XXX共同拥有如下财产（《商品房买卖合同》项下的权利）：与合肥XX房地产开发有限公司签订的购买“XXX小区”XX幢XX单元XXX号房的《商品房买卖合同》，并已于二○○九年三月付清购买该商品房的购房款人民币X拾X万X仟X佰X拾X元整（或交清购买该商品房的首付款X拾X万X仟X佰X拾X元整），房屋权属证书尚未办理。根据《中华人民共和国继承法》第二十六条的规定，上述夫妻共有财产（或《商品房买卖合同》项下的权利）的一半为被继承人的遗产。继承人（继承人的监护人）均称被继承人生前未立过遗嘱或遗赠扶养协议；继承人XXX、XXX、XXX（因未成年人不具有完全民事行为能力，此处可不列未成年人，但限制民事行为能力的可列明）均称被继承人生前未与继承人XXX（此处的被继承人指的是被继承人的配偶）就上述《商品房买卖合同》项下的权利及义务立有夫妻财产约定；被继承人与继承人XXX也无其他共同债务。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条的规定，被继承人的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。根据合肥市XX区XXX街道办事处出具的《亲属关系证明》，被继承人的第一顺序法定继承人共有上列四人。
现继承人XXX、XXX均书面声明自愿放弃对上述财产中属于被继承人XXX遗产（《商品房买卖合同》项下的权利）的继承；继承人XXX书面承诺上述《商品房买卖合同》项下的义务由其一人承担，因办理“XXX小区”XX幢XX单元XXX号房屋的房屋权属证书（或房屋权属证书变更登记）及房屋交接等产生的税、费由其一人承担（见附件）。故上述属于被继承人XXX的遗产（《商品房买卖合同》项下的权利）由其配偶XXX、女儿XXX共同继承。
附件：《承诺书》（复印件一份共一页）
中华人民共和国安徽省合肥市衡正公证处
公证员
二○○九年X月XX日
承诺书
承诺人：XXX，女，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，现住合肥市XX小区XX幢XX室。
我的丈夫XXX于二○○九年X月X日在合肥市因病去世，他生前与合肥XX房地产开发有限公司签订了购买“XXX小区”XX幢XX单元XXX号房的《商品房买卖合同》，并已于二○○九年三月付清购买该商品房的购房款人民币X拾X万X仟X佰X拾X元整（或交清购买该商品房的首付款X拾X万X仟X佰X拾X元整，尚有余款X拾X万元整与XXX银行签订了《个人购房借款合同》），房屋权属证书尚未办理。因XXX的父、母亲XXX、XXX均表示放弃对上述财产中属于被继承人XXX遗产（《商品房买卖合同》项下的权利）的继承，故被继承人XXX的遗产（或《商品房买卖合同》项下的权利）由我和女儿XXX共同继承，现我作如下承诺：
包括上述债务在内的所有我和XXX的债务均由我一人承担，如XXX个人还负有其他债务也有我负责清偿。因办理“XXX小区”XX幢XX单元XXX号房屋的房屋权属证书（或房屋权属证书变更登记）及房屋交接等产生的税、费由我一人承担。
承诺人：XXX
2009年X月X日
公证办妥后，无论继承人是否将余款还清，该“房”都将与放弃继承的人无关，也为日后办理房屋权属证书及房屋交接带来方便。对于第3、4种情况即购买在建阶段的“房屋”，交付完首付款，签订《商品房买卖合同》，对余款办理了银行按揭，被继承人死亡，产权证已办理及购买存量房，交付完首付款，签订《存量房买卖合同》，对余款办理了银行按揭，产权证已过户到买方名下，被继承人死亡的，其共同的特点是房屋权属证书已形成，继承公证书可以结合上文格式及平常的格式予以出具。